业内专家:房地产不良贷款风险即将显现

就在市场认为国内房地产市场的疲软并没有严重冲击中资银行不良贷款时，高盛一份最新研究报告指出，最坏的时候还没有到来——中国银行业的房地产不良贷款风险将在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪。

高盛认为，H股中资银行的2009年盈利预测大约下降4％~8%；规模较小的纯A股银行盈利受到的负面影响可能更严重（-8%~-13%）。而房地产贷款占比较高的浦发、华夏和兴业银行可能更易受房地产市场恶化冲击。

风险第四季度将开始显现

高盛认为，国内房地产行业成交量的持续下滑、购房者信心的疲弱、库存的增加和毛利率的下滑将导致一些开发商遭遇现金流困境，而中国银行业的房地产不良贷款风险将在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪。

实际上，去年10月房地产市场出现调整以来，开发商现金流不足已逐渐暴露，但从上市银行中报看，这并未对其信贷质量产生明显冲击。高盛的依据何在？

高盛认为，虽然房地产行业增长放缓，但开发商仍然较高的毛利率和净利润率（高于30%）为银行等债权人提供了缓冲。同时，鉴于住宅项目较高的毛利率，开发商从国内外的私人投资者那里吸引到了资金。

“这些都导致今年上半年开发商的资金盈余依然保持较高水平，”高盛指出，随着成交量和信贷增长低迷，在过去两年大举扩张的开发商将出现现金流紧张。

据统计，今年1~7月，国内主要14个城市在建项目的总面积同比增长了24%，高于去年23%的增幅；同期新开工项目面积同比也增长15%。而这种逆势扩张，将在今年第4季度使现金流雪上加霜。

高盛判断，开发商下半年的销售收入/经营现金流同比下降约40%。由于开发商通常会在年底向施工企业支付部分完工工程的款项，因此过去3年1/3的开发成本将发生在第4季度。

对不同银行的冲击不同

国内银行在去年下半年发放的房地产相关贷款的占比较高，这部分贷款的抵押物价值有下行的风险。高盛以这些贷款出现预期恶化

（2007年下半年以来开发贷款和按揭贷款不良贷款增加率均为3%，信贷损失分别为50%、20%）的情况来判断，潜在负面影响将使H股中资银行的2009年盈利预测大约下降4%~8%，而对规模较小的纯A股银行盈利产生的负面影响可能更严重(-8%~-13%)。

同时，根据银行受房地产行业影响的程度、盈利敏感性和银行放贷操作的保守程度，对各银行盈利的影响也不同。

“并非房地产贷款占比越高的银行信贷风险一定更大。”海通证券一分析师前期在接受本报采访时表示，包括盈利能力受市场因素变化的敏感性以及放宽时间均是需要考虑的因素。

高盛对此也持类似观点。由于浦发、华夏和兴业银行的房地产贷款占比最高，而且它们的盈利对房地产不良贷款增加的敏感性最大，因此这3家银行被高盛认为可能将遭遇市场最大的冲击。

贷款漏洞可能放大风险

虽然高盛认为国内房地产市场出现系统性风险的可能性较小，而且银行业受房地产行业的影响仍然相对较小。但中资银行在开发贷款上的“放贷漏洞”却有可能放大市场调整带来的信贷风险。

根据高盛从业内了解的信息和对银行向65家地产开发商放贷记录的分析得出，中资银行并没有完全严格地执行相关政策，主要漏洞包括:开发贷款和销售收入可能被挪用、房地产信贷抵押物价值可能被高估、贷款高度集中可能导致银行易受高房价地区房价下跌冲击。

“如果一定要用YES或NO来回答，那我的回答是YES，”某中资行分管对公业务的副行长在面对 “类似开发贷款是否已被要求追加抵押”的问题时如是表示。他同时强调，这是基于市场价格会进一步下跌的预期。

但高盛认为，在房地产泡沫期，评估价值极有可能被高估。更值得注意的是，在具体操作中，评估文件不合格和评估程序被简化的现象的确存在。据高盛对H股上市的房地产公司分析，2006年至2007年，12家上市公司抵押贷款平均同比增长53%，而非抵押质押贷款增长却高达286%。

也就是说，一旦开发商现金流出现问题，正常模式下，银行还可以通过变现抵押物挽回损失，但目前的情况是，银行有很多信贷资产连抵押质押物也没有。