中国房市谁主沉浮：内需or外需支持高位楼市

正当国内房地产市场刚刚开始告别非理性繁荣之际，日前传来中房协上书国务院领导要求政策救市的消息。那么，不管中房协上书的建议是否会被采纳，我们首先要搞清楚的一个重要问题是，到底还有多少真实需求在支撑着仍然处在高"水位"的国内房市？房市内需和外需中到底还有多少"水分"？如果内需外需依然看涨，那么政策救市的可能性就大增；反之，如果需求继续走熊，那么救市仍将无济于事或者于事无益。

没有人会否认，中国房价近年上涨的一个重要原因是海外游资的推波助澜。究其目的，大多是炒高房价后转手获利，少数是购买物业后坐待升值。显然，这些外部需求显然大部分只能归类为投机类。然而，发端于美国的西方金融危机目前大有愈演愈烈之势，一方面，由于危机导致的流动性紧张，海外游资的首要任务应当是回归母体，确保母体安然渡过危机；另一方面，在经济全球化日益深入的今天，金融危机导致世界经济形势近来持续恶化，因此游资对世界经济包括新兴经济体的预期均较为悲观，他们的海外投机行为无疑也将更为谨慎。

尽管国际经济环境已然发生了巨变，不过，作为传统的发展地方经济的主要手段，吸引外资眼下仍然是一些地方一项重点工作。殊不知，在那些以诸多优惠政策招来的外资中，有相当部分是打着工业投资的名义而实质上却是冲着房地产投机而来，并且，在这些"挂羊头卖狗肉"的游资中，还有不少是国内资金转道海外而来的假外资。令人欣慰的是，这些假外资已经引起警惕，很多地方政府正在制定更加完善的监管办法，以尽量减少假外资的流入。

看来，不管是真实部分还是虚假部分，房市的外部需求都将呈下降之势。

那来自国内的需求又将如何呢？

央行刚发布不久的三季度问卷调查结果很能说明问题。调查显示，未来3个月打算买房的城镇居民人数占比为13.3%，分别比上季度和去年同期下降1.8个百分点和2.8个百分点，购房意愿创下近十年最低水平！更有甚者，在调查的七个大城市中，北京、上海、天津和广州等一级城市未来3个月打算买房的居民人数占比均不足10%，低于全国平均水平。

购房意愿创下十年最低足见房市内需之弱，而且我们还不能判断13.3%的纪录会不会被打破。为什么这样讲？因为居民对未来增收信心相当不足。根据央行调查，3季度城镇居民当期收入满意指数为15.3%，分别比上季度和去年同期下降2个百分点和5.7个百分点，未来收入信心指数为19.3%，分别比上季度和去年同期下降1个百分点和4.5个百分点，双双降至2006年以来的最低水平！

居民收入满意指数和未来收入信心指数双双大降，既是国内外经济环境变化的反映，也再次证明居民未来购房能力的下降趋势，这对房市内需无疑是又一个"打击"。

更宏观地看，目前我国居民消费价格总水平涨幅虽有所回落但仍在上涨，而工业品出厂价格还处于历史高位，价格上涨的压力尚未根本缓解。专家认为，通货膨胀对购房等消费支出当然会产生挤压效应，所以后期消费要维持高增长存在相当压力。

不仅如此，受经济增长放缓的影响，国内就业增长有减速的可能。同时，股市的降温也使得居民财产性收入大为缩水。这些因素的存在，都将降低今后城镇居民的购房能力。

近一年多来，在中央的推动下，各地积极构建多层次城市住房保障体系，通过扩大经济适用房规模，推行廉租住房、周转房制度，解决城镇中低收入家庭和特困家庭的住房问题。这种对保障性住房建设的重视，体现了政府对自身角色的认清和回归，多多少少也从"客源"上分流了商品住宅的潜在购买者，从而再次对商品房的内需造成削弱。

另外，房市中久已风闻的虚假合同现象其实仍未绝迹。据武汉市日前对近300个楼盘进行的商品房买卖合同专项检查，结果显示，约四成楼盘购房合同藏有"猫腻"，其中以"补充条款"、"合同附件"问题最多，甚至潜藏着虚假购房以套取银行贷款的"李鬼"。一旦对这些"问题合同"予以规范，肯定有不少因见不得阳光而销声匿迹。对这些虚假的内需，我们显然不能不在研究房市需求时做一个减法。

那么，房市的真实内需到底在哪里呢？答案只能在于国内城镇居民的自住需求，这种需求虽然总量不小，并且也呈刚性，但终究不能承担太多泡沫的"重压"。如此，我们对当前国内房市的成交低迷，对部分城市房价的小幅下跌，对一些开发商的打折销售就不难理解。

中房协是开发商的协会，从其上书提出的救市建议来看，无非是要求将正在执行的宏观调控措施放松一些，实质上则是使房地产投资和投机成本更低一些更为便利一些，所放大的不过是国内房市的投资和投机需求。如此一来，不但不能治理中国房地产业目前的种种沉疴，反而会将刚刚看到理性回归苗头的房市推回非理性状态，会将正在缩小的房市泡沫再次吹大，会使刚刚离广大普通购房人稍稍近了一丁点儿的房价再次绝尘远去。如此一来，所谓上书呼吁救市本质上将会是"害市"。