东莞刚需释放房企备战五一 中堂和厚街均价过万

　　一、放眼全国

　　1、经济层面

　　1.1、国家统计局：一季度企业景气指数为125.6

　　2013年一季度企业景气指数为125.6，比去年四季度上升1.2点。其中，反映企业当前景气状态的即期企业景气指数为119.0，比去年四季度下降5.1点;反映企业未来景气预判的预期企业景气指数为129.9，比去年四季度上升5.3点。一季度，企业家信心指数为122.4，比去年四季度上升2点，比企业景气指数低3.2点，虽然综合反映企业即期和预期景气状况的企业景气指数比四季度略有回升，但比去年同期下降1.7点，企业家信心指数仍明显低于企业景气指数，表明企业景气度不如去年同期，处于温和的景气状态，企业家信心仍处于恢复之中。

　　2、政策动态

　　2.1、北京二套房贷首付多提高至70% 工行个别网点停贷

　　房地产调控“国五条”北京细则发布，北京市各商业银行闻风而动，渐次根据新的中央政策调整个人住房贷款策略。在房价控制目标方面，各地标准虽不尽相同，但北京版本却是公认“贯彻国五条最为严厉”的地方细则。据了解，多家银行北京分支行，他们普遍严格执行新政，二套房利率均有不同程度上浮;在二套房首付方面，除个别银行维持60%标准，大部分银行已提高至70%。执行政策较为严格的工行在个别网点已经停止对个人进行二套房贷款，并设立一定门槛。

　　3、市场动态

　　3.1、细则出台利好商业地产 一季度商业地产已复苏

　　对商业地产的市场而言，“国五条”成为商用物业投资的助推剂。报告显示，2013年第一季度，在住宅出台新政的背景下，广州商业地产呈现复苏缓慢的迹象，其中甲级写字楼租金15个月来首次止跌回升。

　　二、纵览东莞

　　1、经济层面

　　1.1、统计局：3月份东莞CPI环比回落 同比收窄

　　抽样调查资料显示，受节后需求趋淡影响， 3月份，东莞市居民消费价格总水平(CPI)环比下降0.2%，同比上涨1.2%，涨幅比上个月收窄0.9个百分点，低于全省平均水平0.4个百分点。

　　1.2、金地集团部署战略新计划 今年欲豪掷150亿拿地

　　土地储备保守的金地集团今年计划大幅度增加土地投资金额。根据金地的战略安排，董事会计划今年公司权益内的基本土地投资总额度为150亿元。而金地集团去年年报显示，报告期内公司共获取12个项目、总计241.7万平方米的土地储备。

　　2、政策动态

　　2.1、虎门&厚街联手打造东莞城市副中心

　　4月8日，厚街镇委书记钱超率部分党政班子成员和相关部门负责人来到虎门，考察该镇城市规划道路建设，探讨虎门、厚街交通对接事宜，钱超表示，有意联手虎门打造东莞城市副中心。 1.两镇多条道路正在打通; 2.高铁城轨站点将发展商贸业。

　　2.2、东莞虎门大道或现有轨电车 市民专家意见不一

　　虎门已经规划了一个有轨电车环线和一个有轨电车东西线。其中有轨电车东西线将沿着虎门的黄金走廊——虎门大道建设。规划部门负责人表示铺设有轨电车方便市民出行，建设造价相对较低更环保，但同时也提到真正建设有轨电车为时尚早。

　　2.3、打通楼市的“任督二脉” 东莞水乡楼盘价值提升

　　东莞大道延长线即将全线贯通，消息振奋人心。在其开通后，将把市区的东莞大道和水乡的港口大道连接在一起，形成一条贯穿东西的“楼市大动脉”。从市区到水乡只要20分钟左右，对沿线所有的楼盘都将带来有利影响。

　　3、市场动态

　　3.1土地市场

　　3.1.1待拍信息：寮步凫山流拍地再度上市 出让面积约5.85万㎡

　　东莞土地市场持续冷清，上周无商住商服用地地待拍和出让公告。本周将结束半个多月无地可拍状态，1宗位于寮步镇凫山村的商住地块将于周五进入最后的交易环节。地块出让面积约5.85万㎡，起始楼面地价为2120元/㎡。瑞峰置业研究部数据监测显示：寮步镇凫山村于去年年底开始放量，已经连续4宗商住地先后上市后又因地理位置不佳和地价过高而遭遇流拍，此次待拍上市的地块月曾于今年年初流拍过，时隔不到3个月又重新上市表明了政府对该区域强烈的卖地“决心”。从《寮步政府规划》可知，未来凫山村片区将会被打造成高品质居住区，承接松山湖和生态园两个园区中大量高科技人才的居住要求。规划上的利好为该区域高地价提供基础，但因区域发展的不到位，尚未得到开发商的认可，导致该区域成为“流拍重灾区”。

　　3.1.2土地出让信息：上周无土地出让信息

　　3.1.3土地成交：上周无土地成交信息

　　3.2房地产市场

　　3.2.1新开工概况

　　开工步伐恢复常规 三大新项目齐动土

　　上周东莞房地产开工恢复生机，全市共有3个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约24.32万㎡。城区开工的项目是东城的风景台，32栋别墅合计6.6万㎡加建。三正地产在凤岗的新项目——卧龙山水月湾进行动工，该项目是三正地产在去年4月份以楼面地价约3208元/㎡斩获的，建筑面积约16.89万㎡。中堂新项目居益花园上周开工，开工面积约4.63万㎡，将为市场空缺补充新力量，目前居益地产在中堂的另一个项目居益公馆已卖完。

　　3.2.2新增概况

　　住宅新增刚需户型放量 两大项目车库产品上市

　　上周东莞全市共有4个项目有商品房新增供应，合计洋房新增553套，面积约5.6万㎡，环比下滑24%。为响应政策迎合市场需求，上周刚需户型有所增加。如长安富山居花园新推212套77-100㎡两三房产品;石龙中央豪门有341套72-133㎡新品上市。非住宅方面，新增面积约0.7万㎡，环比上涨85%。主要有万科紫台和卡鼎峰布斯2个项目的车位产品上市，合计新增车位353个。

　　3.2.3成交概况

　　3.2.2.1总体情况：刚需释放支撑住宅成交上涨 非住宅继续飙涨

　　清明节节后一周，东莞楼市推盘力度加大，压抑刚需继续释放，东莞住宅成交出现小幅上涨。瑞峰置业市场研究部监测显示，4月8日-4月14日东莞共签约住宅1178套，合计12.08万㎡，环比分别上涨12%;签约均价为8274元/㎡，环比微跌3%。非住宅方面成交更是突出，套数和面积环比都涨5成以上，是大朗毛织中心商铺集中签约58套所推高的。

　　3.2.2.2各类型物业签约情况：

　　3.2.4量价走势

　　低端楼盘及镇区项目签约比例高 均价连续两周微跌

　　上周东莞楼市量涨价跌，住宅签约均价连续两周微跌，是因为镇区楼盘及低端楼盘签约比例过重导致的，如个盘签约前十名，过半项目签约均价低于8000元/㎡，如鼎盛中环、花样年江山、新世纪了颐龙湾、永江花园香溪、松湖春天等项目。未来，随着别墅高端盘及城区项目的加入，价格将会迎来较为突出的上涨。

　　3.2.5成交排名

　　3.2.5.1区域成交：万江连续两周蝉联冠军宝座 中堂、厚街区域价格过万

　　深业欧景城及北大资源御湾的的签约，支撑万江连续两周蝉联区域住宅签约套数排名第一的宝座。塘厦签约94套排名第二，主力签约项目是观澜碧桂园、中信观澜凯旋城、碧桂园天麓山等。南城签约92套排名第三，较为突出时中信森林湖，上周签约32套，占了区域签约34%。价格方面，签约均价过万为虎门、厚街、长安、中堂四大区域，推动厚街、中堂区域价格高涨的分别是粤丰江畔豪庭、富盈公馆两大项目别墅签约。

　　3.2.5.2个盘成交排名：深业欧景城签约荣获冠军宝座 松湖春天排名亚军

　　3.2.6楼盘动态

　　各片区分外活跃 精心备战迎五一

　　清明节后第一周，各盘早已做好领先抢占市场的先机，缤彩纷程的暖场活动与促销活动争分上市，除了消化年前积压的客户量，一季度各盘大多处于客户储备阶段，推出的各种诚意登记的优惠幅度相当诱人，酝酿了一个季度的储备量，预计将在五一集中引爆。但部分楼盘如金地博登湖等项目，为了避免五一市场各盘集中推货造成客户分流，已提前开盘并取得可喜的销售业绩。瑞峰置业市场研究中心认为，大部分开发商对“五一黄金周”均虎视眈眈，错开集中推货时间，提前抢占市场或许是不错的选择。

　　三、楼市总结

　　1、机会：

　　国五条颁布后，各地地方性“国五条”政策纷纷落地，海南领先表示不做任何调整之后受到各房企的一致好评，而东莞是否出新政政府目前没有任何回应，“国五条”主要针对已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市和对房价上涨过快的城市，而对于一直处于健康发展的东莞楼市来说没有必要进一步通过政策的进行误伤合理的自住需求;

　　国五条主要针对投资性和投机性需求，从目前各区域成交情况来看，成交态势依然热闹，刚性需求貌似并未受到的影响，对于刚需市场，加快刚需产品开发及推货进度，保持价格的平稳，必要时要“降价跑量”，迅速回笼资金是关键;

　　国五条细则出台利好商业地产，一季度商业地产已复苏，对商业地产的市场而言，“国五条”成为商用物业投资的助推剂。楼市宏观调控收紧后，住宅开发商掀起向商业地产转型热潮。

　　2、威胁：

　　国五条面市后暂无明显反应，源于客户反应具有一定的滞后性，虽东莞楼市处于健康态势，但官方和媒体的主流舆论从一定程度上对于客户的购买心理产生了一定的影响，观望的态势有可能继续回流，各开发商及经纪机构需要对购房客户进行理性引导分析，帮客户在最佳的时机挑选到满意的物业。

　　“新国五条”及其细则为开端的第五轮楼市调控政策有待更加详细的措施出台，政策执行过程在“空窗期”。基本可以判断，今年3月全国两会期间到5月前正是房地产调控加码“窗口期”，尤其是住建部、国土部、银监会、央行、发改委、财政部、国税总局等部委将出台细则配套政策，而地方政府则密集出台执行细则，尤其是一线城市与少部分二三线城市，具体的调控政策存在再度升级的可能性，譬如二套房贷、限购、限价、预售资金监管及商品房预售许可证审批等诸多环节。