东莞楼市下半年存四大隐忧 买家或重回观望状态

转眼半年过去了，从遮遮掩掩的“小阳春”到如今的“热潮”，东莞楼市出人意料地从开年来就一直“坚挺”着。上半年的成交量超过去年全年的七成，与楼市销量最好的年份2007年同比，也已经相差无几。同时，价格也缓慢地稳步上涨，6月份后，均价已经突破6000元/平方米。虽然市场被看好，但不乏业内人士认为，下半年东莞楼市仍在产品结构、价格走向、未来政策及买家心态四方面存在隐忧。

产品隐忧：中小户型缺货 产品结构失衡

今年上半年，在一系列利好因素刺激下，楼市成交迅猛回暖，其回暖程度甚至远高于开发商预期，存货被市场迅猛消化。根据中原地产东莞研究部统计，截至6月21日，全市上半年成交量为291.67万平方米，共28702套，同比增长超过7成，并接近楼市销量最好的年份2007年。

虽然成交放量，但产品结构却存在着不合理。记者近日踩盘了解到，目前市场在售的大多数都是120平方米以上的大户型，比如东方华府、国际公馆.香榭里、清华居等等，而在售90～120平方米这种“刚性户型”的楼盘则寥寥无几。“自住型、投资型房子都存在才是合理的、理性的市场，而目前楼盘区域分布不均，产品差距大。”合富辉煌东莞市场研究部总监林毓群说。

另一方面，今年新增供应量收缩，更多的是消化存量，上半年供应量为214.53平方米，同比下降37.47%。4月份后，东莞新增供应持续减少，前5月市场存量被迅速消化，市场可售货量较少，尤其90～120平方米的自住型房子基本断货，直接导致成交量在6月份回落明显。

林毓群认为，存货迅速消化，新增供应不足，导致市场可售货量不足，直接将导致成交量下滑。“可以预见，如果市场新增供应补充不足，房价持续攀高，6～8月的成交量将比3～5月有一定程度下滑。”

价格隐忧：均价破“6”或压制自住需求

去年低谷时期，东莞楼房均价一度跌至4000多元/平方米。今年春节后，随着成交量的上升，楼价也呈现出缓慢回升的态势。

据了解，5月份，普通住宅成交均价约5413元/平方米，比2月份上涨9.5%，幅度并不算大。但是进入6月中下旬后，东莞房价开始呈加速上涨走势。

根据合富辉煌东莞研究部监测的数据，6月第三周开始，东莞市普通住宅成交均价今年来首次破“6”，达到6400元/平方米，上周均价虽然略降，但也达到6143元/平方米。林毓群解释，均价环比下调主要原因为部分高端项目成交量下降所致，如万科松山湖虹溪诺雅6月13日开盘一周后，签约量已从高峰回落。

中原地产研究部经理车德锐也称，即使排除掉虹溪诺雅这种高端豪宅项目，全市普通住宅的均价也达到5800元/平方米，上涨幅度不小。此外，下半年的供应也多是大户型，单价高面积大，总价自然更高。本来，上半年成交好转的主要原因是价格合理，刚性需求爆发。但如果价格继续上扬，那么首次置业的刚性需求很有可能重新受到压制。