东莞房企看好五一市场九盘齐推 塘厦三项目走俏

　　一、放眼全国

　　1、经济层面

　　1.1、国际金价下降,引发黄金“抢购潮”

　　与疯狂的金条抢购市场相呼应，黄金价格下降，引发了黄金概念股震荡下跌。此次金价大跌，中金黄金可谓遭遇重创。从股价上来看，中金黄金从4月11日的每股13.86元/股下跌到截至昨日收盘的12.3元/股，公司市值损失超过45.9亿元。

　　1.2、70个大中城市68个城市住宅价格均呈上涨趋势

　　与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有1个，上涨的城市有68个。环比价格上涨的城市中，涨幅最高为3.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有1个，上涨的城市有67个。3月份，同比价格上涨的城市中，涨幅最高为11.2%。

　　1.3、社会融资规模分别比上月和上年同期多

　　初步统计，2013年一季度社会融资规模为6.16万亿元，比上年同期多2.27万亿元。其中，当季人民币贷款增加2.76万亿元，同比多增2949亿元;外币贷款折合人民币增加4453亿元，同比多增3126亿元;委托贷款增加5235亿元，同比多增2426亿元;信托贷款增加8230亿元，同比多增6443亿元;未贴现的银行承兑汇票增加6704亿元，同比多增4381亿元;企业债券净融资7520亿元，同比多3560亿元;非金融企业境内股票融资617亿元，同比少258亿元。3月份社会融资规模为2.54万亿元，分别比上月和上年同期多1.48万亿元和6739亿元。

　　2、政策动态

　　2.1、国土资源部密切关注四省五件大宗违法用地查处情况

　　针对第一季度全国发现5件大宗违法用地、合计面积达1万亩的情况，4月12日举行的国土资源部新闻发布会透露，案件所涉省份正在依法依规进行查处，国土资源部将保持密切关注。5件违法用地案分别发生在山西、四川、青海、新疆四省(区)，包括2个采煤项目、1个电站项目、1个地方铁路项目和1个仓储物流项目，违法用地总量占第一季度违法用地总面积的27%。

　　2.2、八房企捂盘制造房源紧张气氛 被发改委罚款千万

　　国家发改委昨日披露，山西、辽宁、黑龙江、河南、北京五省市8家房地产企业因违反商品房销售明码标价规定受到查处，各地价格主管部门合计对违规房企共处以1000多万元的罚款。发改委明确表示，该轮价格检查是为落实国务院此前出台的房地产市场调控政策。发改委还称，房企不得采用拖延开盘时间或者控制房源等手段捂盘惜售，故意制造房源紧张气氛。

　　2.3、珠三角纳入拟建三大世界级城市群

　　【我国拟建三大世界级城市群】发改委已经初步酝酿了城镇化改革方案。方案提出，以建设世界级城市群为目标，优化提高京津冀、长江三角洲和珠江三角洲城市群。到2020年，三大城市群占用22 .4%的全国城镇建设用地，集中全国26.2%的城镇人口;17个城市群，集中48.7%的城镇人口。

　　2.4、住建部：今年保障房基本建成470万套

　　为加快落实年度建设任务。2013年全国城镇保障性安居工程建设任务是基本建成470万套、新开工630万套。各省(区、市)住房城乡建设(住房保障)部门要会同有关部门，督促市、县尽快将确定的年度建设任务落实到具体项目，抓紧开展立项选址、征收补偿、勘察设计、施工手续办理等前期工作。加快完善城镇保障性安居工程项目库，及时录入2013年度新开工、基本建成项目。

　　3、市场动态

　　3.1、北京楼市“限价”：涨价、高价项目不批预售证

　　北京市住建委主任杨斌公开表示，北京市新建商品房在新盘取得预售资格时，政府将对价格进行管理和引导，“如果房地产开发商不接受指导，就不发放预售许可证。”

　　3.2、广州：中心六区宅地供应将猛增近五成

　　《广州市2013年建设用地供应计划》日前出炉，广州今年计划推出52幅商品住宅用地，总用地面积约450万平方米，相比去年47幅商品住宅用地、255万平方米用地面积的住宅地供应量大幅提升。广州中心六区将一口气推出13幅住宅用地，用地规模增加到约155.4万平方米，增幅为46.6%。其中，荔湾区今年计划有5宗住宅地块推出，是中心城区中宗数最多且规模最大的区域。

　　3.3、上海：意向购房者比去年翻了一番

　　本次展会中前来登记的意向购房者比去年翻了一番，达到了4400套次左右。从参观者购房需求来看，刚需和改善型需求意愿还是很高，不过受“国五条”细则的影响，中介机构储存的二手房源经过前期超量交易后明显减少，以至于此次展会虽以二手房为主，但一手房支撑了展会近半数的房源。

　　3.4、重庆：房交会火热，房地产商普遍看好今年的房市

　　据国家统计局公布18日公布的数字，重庆新建商品房价格环比上涨1%，同比上涨4.4%。重庆市国土房管局统计数据显示，重庆3月共成交商品房27148套，成交面积约246.67万平方米，环比2月增加4成多。而官方宣布的重庆房地产均价也回到了7000元以上水平。量价齐升，让重庆房地产商普遍看好今年的房市。

　　二、纵览东莞

　　1、经济层面

　　1.1、东莞存款余额突破8000亿元 排名全省第四

　　东莞市本外币各项存款余额突破8000亿元!人行东莞市中心支行的数据显示，3月末，东莞的各项存款余额为8158.5亿元，成为省内第四个进入8000亿俱乐部的城市。这离去年6月突破7000亿元大关还不足一年时间。

　　1.2、东莞盘活土地量相当于3年新增用地量规模

　　三年来，“三旧”改造拉动全市投资近两百亿，其中固定资产投资122亿元，社会资金投入63亿元;“三旧”改造优化了城乡环境，腾出土地建设城市基础设施项目19个、公益事业项目21个，增加公共绿地513亩;“三旧”改造促进了产业转型升级，完成了产业转型升级项目49个，淘汰、转移了“两高一资”企业14个，引进现代服务业和高新技术产业项目8个，投资额超亿元的项目7个;“三旧”改造拓展了用地空间，全市理顺了历史用地2.8万亩，盘活了存量土地5.1万亩，相当于东莞3年新增用地规模。

　　2、政策动态

　　2.1、东莞供应面积连续三年下滑

　　近3年，东莞计划商住供应用地面积逐年下滑，2013年同比下跌近1/6，但住宅成交面积却逐年递增，2012年同比增长了15个百分点。

　　2.2、南城、塘厦、大岭山、寮步等镇今年无住宅用地供应计划

　　据市国土资源局，根据今年的供地计划，共有62宗、总面积约210.14公顷住宅用地拟推出市场。18个镇街(包括虎门港)有住宅用地供应，其中虎门和厚街是出让大户。而南城、塘厦、大岭山、寮步等15个镇街今年没有住宅用地供应计划。

　　2.3、莞廉租房申请细则征求意见

　　东莞市公租房管理办法征求意见，新莞人申请四条件：在本市工作满5年，在同一用人单位工作满1年并签订劳动合同;连续缴纳社保满5年;在本市无住房;未享受过住房优惠政策。公租房单套面积在60㎡以下，40㎡为主;40㎡的租价在40-60㎡/月。

　　2.4、莞住房公积金设12329热线

　　住房公积金设12329热线 市民办理业务更方便!以后，您想向市住房公积金管理中心咨询任何问题，都可拨打“12329”热线电话!东莞市住房公积金管理中心表示将加快服务大厅整体搬迁和“12329”热线建设进程，并尽早开通政务微博，实现通过渠道与群众互动交流。

　　2.5、沙田镇：三举措力保固定资产投资增长

　　沙田镇2013年第一季度固定资产投资总体增速加快，增速达58.52%，实现了首季固定资产投资开门红的阶段增长目标。但由于受投资周期的影响，工业投资的比重偏低，重点工程投资放缓，房地产开发投资仍然是固定资产投资的主导。针对目前状况，沙田镇继续加大港镇统筹力度，从三方面狠抓固定资产投资。一、加强沟通，争取支持。二、统筹协调，简化程序。三、落实安置，和谐征拆。

　　2.6、160米浙江商会大厦落户于南城总部基地

　　预期将于2015年竣工的浙江商会大厦，也是东莞浙江两地商人的合作范例。该项目总建筑面积为156000平方米，主楼高度设计为160米，位于南城总部基地.

　　2.7、莞新增236辆公交车，城镇畅通无阻

　　4月17日上午，东莞市公共汽车有限公司新购置的236辆LNG公交车交付使用，目前正加紧办理有关牌证手续，争取在4月下旬将新车投放市区旅游线路及62路跨镇公交等16条线路。

　　2.8、茶山:茶园游会5月4日开幕

　　从茶山镇获悉，2013茶山茶园游会将于5月4日至6日盛大举行，其主题为“吉祥盛会、幸福茶山”。据悉，本届茶园游会分惜福篇、纳福篇、感恩篇三大篇章共16项精彩内容。

　　3、市场动态

　　3.1土地市场

　　3.1.1待拍信息： 本周无土地待拍信息

　　3.1.2土地出让信息：上周无土地出让信息

　　3.1.3土地成交： 寮步今年无住宅用地供应 寮步镇凫山流拍地终底价出让

　　曾在3个月前流拍的寮步镇凫山村终于打破以往无人问津的尴尬局面，在上周终成功出让。地块占地面积5.85万㎡，东莞市元晨房地产开发有限公司和东莞市松湖实业投资有限公司以底价27300万元拿下，折合楼面地价2120元/㎡。

　　据了解，寮步镇凫山村委流拍重灾区，多次频繁推地也都流拍。此次出让的流拍地块最终成交，一是因为今年东莞住房供地计划公布，计划供应商服用地约121公顷，住宅用地约210公顷。其中住宅用地供应连续三年下滑，而在经过去年的热销后，今年全市用地需求仍然比较旺盛，供需矛盾激烈，开发商需要积极拿地补仓。二是寮步今年无住房用地供应，而流拍过的寮步凫山地块将是今年寮步商住用地的来源之一。虽然目前该片区虽然发展不成熟，片区购买力偏弱，但此前多次推商住地的动作凸显政府十分重视该片区的房地产发展，预计未来或会有实际性的投入改善凫山村的基础设施和配套，或通过招商引资引进高端企业进驻，带来高端人才，产生居住需求，未来该项目将会打造成一个中高端的高层住宅社区，消费人群将面向松山湖、东坑等周边区域的客户人群。

　　3.2房地产市场

　　3.2.1新开工概况

　　开发商开工节奏加快 大朗两大新项目动土

　　上周，东莞新开工市场热火朝天。全市共有5个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约28.63万㎡，环比上涨18%;非住宅12.22万㎡，环比增长幅度高达222%，主要是东城的联合商业楼开工。住宅项目方面除凤岗的名流印象花园是二期加建外，其他三个项目皆是新盘开工。其中，大朗有2个项目，一是东莞市颐龙贸易有限公司在大朗开发的别墅项目——滨湖花园，别墅开工面积约4.36万㎡;二是嘉宏集团的嘉宏银湖豪庭，该项目是嘉宏集团在2011年于楼面地价1536元/㎡拿下。而位于黄江的新项目锦绣香江花园别墅产品在上周开建，开工面积约2.66万㎡。

　　3.2.2新增概况

　　备战“五一”营销佳期 九大项目齐推货塘厦占三个

　　临近“五一”假期，楼盘推货步伐加快。上周东莞全市9大项目有商品房新增供应，合计住宅新增面积13.3万㎡，环比上涨82%。其中洋房新增项目有6个，塘厦镇占一半，分别是金地博登湖三期200套91-118㎡的三房产品，碧桂园天麓山136套105-133㎡的新品以及万科棠樾122套90-130㎡的洋房产品。麻涌新项目新鸿熙岸花园也在上周上市，176套74-94㎡的新品首度上市;作为松山湖的“后花园”，大朗镇的敏捷春天花园推327套38-125㎡产品;虎门悦榕东岸加推96套146-172㎡的大户型产品;另外还有万江深业欧景城新增366套公寓产品和横沥东城花园新增19套别墅。非住宅方面有万科松湖金域松湖花园的车库加推。

　　3.2.3成交概况

　　3.2.2.1总体情况：开发商积极备战五一蓄客动作为主 住宅成交出现回落

　　上周东莞楼市成交再度回落，出现小幅下跌。原因有：一是多数开发商全力备战五一，营销动作以蓄客为主，并未大规模推盘;二是购房者处于观望阶段，寄望于五一的更多产品选择和优惠力度。瑞峰置业市场研究部数据监测显示，2013年4月15日-2013年4月21日东莞住宅共签约966套，合计面积10.16万㎡，环比分别下跌18%和16%。而非住宅成交出现两连涨，上周签约套数为407套，环比上涨134%，以车位和商铺的产品为主。万科松山湖1号车位成交尤为突出，共签约246个，支撑着非住宅成交量上涨。

　　3.2.2.2各类型物业签约情况：

　　3.2.4量价走势

　　住宅签约均价止跌回升为8573元/㎡ 环比微涨3.6%

　　上周东莞楼市量跌价涨，住宅签约均价止跌回升，签约均价为8573元/㎡，微涨3.6%。，原因是热点镇区和城区个盘签约比例上涨，如均价超越9000元/㎡的区域达到8个，个盘有长安富山居花园、中信凯旋城、中信森林湖等。

　　3.2.5成交排名

　　3.2.5.1区域成交：多个项目热销支撑塘厦荣登冠军宝座 万江排名亚军

　　邻深片区再度崛起，塘厦在碧桂园天麓山、金地博登湖、中信观澜凯旋城三大项目分别签约52套、24套、19套的贡献之下，荣登冠军宝座;而万江不敌，无法稳坐冠军之席，被挤到亚军之位，深业欧景城和北大资源御湾依然是其争名夺位的得力干将;南城以消化存量为主，开发商推货力度并不突出，尽管盘多但签约一般，导致南城4月份以来都无法回到以前辉煌时代。价格方面，签约均价过万为虎门、厚街、长安、松山湖四大区域，其中推动厚街区域价格高企的项目为海逸豪庭和汇景世纪双子。

　　3.2.5.2个盘成交排名：深业欧景城连续两周摘冠 碧桂园天麓山排名第二

　　3.2.6楼盘动态

　　开盘，秀板房，明星秀，忙认筹 上周末近20个项目举办了营销活动

　　开盘，秀板房，明星秀，忙认筹，4月20日-4月21日各大楼盘不约而同齐上阵，拿出各种营销手段进行售房和蓄客。开盘的项目有2个，表现在麻涌信鸿熙岸和樟木头长虹百荟。明星秀，一直以来都是重要节点快速积累人气的杀手锏，如万科广场、富通圣堤雅、万科朗润园等项目都邀请了明星为项目助阵，备战五一。整体推盘来看，上周营销动作以蓄客为主，本周将迎来热闹的推盘潮，后市成交将直线上涨。

　　三、楼市总结

　　1、机会：

　　今年上半年最重要的销售节点“五一”即将到来，各开发商的推盘力度逐步升温，期待着在这一节点取得突破性的销售。4月受“国五条”及清明节的影响，步入观望的刚需客户将会在五一前后陆续出手，附和开发商的推盘节奏，使楼市成交出现稳步上涨的状态。在区域上，邻深片区则依然是亮点。

　　从产品新增的比例来看，刚需产品仍是主力，体现在70-110㎡户型。部分项目推出公寓产品，并获得持续热销;可见楼市逐步回暖的大环境之下，投资性产品也迎来机会。

　　2、威胁：

　　五一期间众多楼盘集中上市竞争，对开发商的推货策略也提出了考验，如何取得脱颖而出获得客户，是各开发商考虑到关键。产品选择性的增加，对项目客户分流也造成带来一定影响，从客户喜好出发，贴近客户需求，突出项目性价比，精准营销将是取胜之道。