4月东莞楼盘广泛蓄客 5月楼市成交将迎飙升趋势

　　放眼全国

　　经济层面

　　1.1、中国资本市场迎大变革：资本项目开放倒逼金融改革

　　前证监会主席郭树清在2013亚洲金融论坛上称，“内地将在适合时间推广QDII2，同时目前B股转H股已形成机制。”另外，在2013年央行工作会议上，央行提出今年要进一步扩大人民币跨境使用，并做好QDII2试点准备工作，这是央行首次提及QDII2公开试点。

　　2、政策动态

　　2.1、全国推进新型城镇化时间表明确 将有重头政策护航

　　由发改委牵头、多部委参与编制的《城镇化发展规划纲要(2012-2020)》将在今年6月底前完成，并报国务院发布实施。除总体规划之外，今年12月底前，多部委还会出台城镇化配套政策。

　　3、市场动态

　　3.1、4月全国百城房价同比涨幅扩大至5.34%

　　2013年4月，百城住宅价格同比2012年4月上涨5.34%，连续第5个月上涨且涨幅比上月扩大1.44个百分点，82个城市住宅价格同比上涨。以北京、广州为首的10个城市涨幅达10%-16%之间，同比涨幅控制在1%以内的城市只有9个。

　　3.2、商业地产转向二、三线城市

　　由于一线城市商业地产供应量日益增加，而随着二、三线城市消费水平的提高，这些城市将成为商业地产的“蓝海”。广东省房地产协会秘书长王韶对记者指出，根据国际经验，一个城市人均GDP超过3000美元的话，是消费升级的阶段，也是商业地产的起步阶段。

　　3.3、北京：4月量价齐跌 八成房源价格出现停涨

　　北京4月热点签约的38个项目相比3月全月的签约均价基本停涨，涨幅在1%以下的达到了23个，占比达60%。剔除不同房源预售影响，八成房源签约价格都出现了停涨。4月北京新建住宅签约套数为8280套，环比下调幅度为57.3%，但同比依然有所上涨。

　　3.4、上海：住宅成交面积环跌逾四成 价格上涨

　　4月全市商品住宅成交面积为90.3万平方米，环比下跌41.3%，成交均价为23914元/平方米，环比上涨4.4%。随着新政落地执行，市场购房热情有所回落，二手房市场短期内的快速退烧也影响整体楼市的成交下行，综合因素导致4月成交量成为“除了2月份春节销售淡季以外的近半年最低点”。

　　3.5、广州：4月一手楼网签量环比下跌近5成

　　受“国五条”广州细则调控影响，广州一手楼市成交在4月份遭“腰斩”。据数据显示，2013年4月(4月1日-4月30日)广州网签一手住宅5668套，环比大跌48.3%，同比微跌1.1%。而中心六区高端项目由于被限预售证、限网签双重乌云笼罩，成交量大受牵连，4月广州中心六区网签一手住宅共1191套，环比3月(3315套)大跌64%;价格方面，4月广州全市网签均价为13452元/平方米，环比跌8.1%。

　　3.6、深圳：4月新房价创新高 二手房量跌

　　深圳市规划国土委的统计数据显示，4月份深圳共成交二手房5575套，环比下降68.2%。深圳4月份新房成交价则达到2010年3月以来的最高位。4月份深圳新房成交均价21958元/平方米，环比上月上涨逼近22000元/平方米，在过去的38个月中，只有2012年8月和2010年10月两个月的成交均价突破21000元/平方米的整数关口。

　　纵览东莞

　　经济层面

　　1.1、中集集团在莞投180亿建四大项目

　　4月27下午，我市与中国国际海运集装箱(集团)股份有限公司举行投资合作备忘录签字仪式。中集集团将在东莞投资4个项目，分别落户松山湖、望牛墩和凤岗镇，总投资达180亿元。建成包括集装箱总部、创新发展中心、研究总院、培训学员、集装箱板业总部等多个功能区。

　　1.2、融资规模高速增长 GDP增速放缓

　　中国人民银行日前发布的数据显示，今年一季度社会融资规模为6.16万亿元，比上年同期多2.27万亿元，同比增长58%，但同期GDP增速仅为7.7%。银河证券首席经济学家潘向东说，一季度企业债券净融资增加较多，但许多企业的债券募集资料显示，发债用途包括归还银行贷款和偿付利息，这可能导致社会融资规模“虚高”。

　　政策动态

　　2.1、5月起东莞一手房售价网上备案、现场标价

　　东莞市物价局、住建局、房管局三部门联合发文通知，将从5月1日起，新建商品住房销售价格备案信息也改为网上公示，但是，商品房明码标价仍需由房地产开发企业自行制作，并在商品房交易场所醒目位置公示。

　　市场动态

　　3.1、4月楼市延续长期以来的热销，供求两旺

　　2013年4月全市新建商品住房供应面积约44.2万平方米，同比增加15%，4月全市新建商品住房签约面积约51.3万平方米，同比大幅增加四成。

　　3.2、新政带来“金三银四” 4月东莞二手房热度不减

　　2013年4月，东莞二手房网上签约备案4033套，同比大涨112.04%，环比“疯狂的三月”只差8.24%;在均价上，业主反价较为明显，4月全市二手房均价3580.98元/㎡，同比和环比均上涨了6%左右。

　　3.1土地市场

　　3.1.1整体情况：全国土地供应计划出炉 4月莞土地市场退温

　　未能延续3月份的土地市场的热度，4月的东莞土地市场跌入低谷，土地供应市场大幅度萎缩，尤其是商住供应方面，仅1宗商住用地上市，出让面积环比下滑56%。应“国五条”等楼市调控政策要求，全国的供地计划在上月出炉。其中全国住宅用地供应计划量明显加大，是过去5年年均实际供应量的1.5倍。而从东莞的供地计划来看，东莞今年全市将有62宗、总面积约210.14公顷住宅用地拟推出市场，存量土地总计超过208公顷，占据了本年度住宅用地供应的绝大部分比例。而从供地区域来看，列出了18个镇街(包括虎门港)，而包括南城、塘厦、大岭山、寮步等在内的15个镇街今年没有住宅用地供应计划。目前从今年1-4月的的土地供应情况来看，东莞得土地出让仍然以工业为主，商住用地同比下滑，这也和今年的土地供应计划相符。

　　3.1.2交易明细： 中惠底价将寮步流拍地收入囊中 花样年地产再摘黄江商服地

　　4月东莞土地成交市场恢复平淡，全市仅2宗商住商服用地进入最后的交易环节且成功出让。其中上月唯一的商住用地，位于寮步镇凫山的流拍地块，在未改变任何的出让指标的前提下，一锤定音被东莞市元晨房地产开发有限公司和东莞市松湖实业投资有限公司以底价27300万元拿下，打破以往无人问津的尴尬局面。而另一宗位于黄江镇合路村的商服用地，则被花样年集团子公司东莞市花千里房地产开发有限公司以3150万元获得该地的使用权，成交楼面价约为1266元/㎡。

　　3.1.3待拍土地： 3宗商住用地将入市 寮步镇凫山村再推流拍地

　　5月东莞全市共有3宗商住用地进入最后的交易环节，分别位于东坑、寮步和常平镇。其中寮步镇凫山村再推1宗纯商住地块，此地块出让面积约4.9万㎡，曾于去年年底流拍过。

　　3.1.4土地预告：近50万平即将上市 商住商服用地出让比例明显增大

　　最新两期的东莞土地出让预告在4月底联袂上市，预告显示，东莞全市共有18宗土地，面积约50万㎡的土地即将上市。其中商住商服用地6宗，出让面积约17万㎡，约占总出让面积约34%。主要是位于塘厦、大朗、厚街等热门镇区。值得一提的事东城出让的是主山村面积约1万㎡的地下空间。工业出让方面，主要分布在凤岗、塘厦、麻涌和万江等地。

　　3.2房地产市场

　　3.2.1 新增供应概况

　　3.2.1.1整体新增供应：新增供应同比一线飘红 非住宅车位放量

　　瑞峰置业市场研究部数据显示：2013年4月东莞全市住宅新增4217套，面积约44.21万㎡，基本与3月持平。非住宅新增2210套，面积约6.06万㎡，环比下滑近五成，主要是车位产品大放量，花城广场、黄旗山1号等六大项目有车位供应。历经去年楼市的热销行情，资金链有所缓解，开发商推货心态趋于平和，加上受工程进度的影响，部分项目未赶在五一黄金节点上市，故今年4月新增市场并未出现推货高潮 。但与去年同期相比，今年4月新增市场一片飘红，主要是各开发商普遍看好“红五月”，集中提前推货以抢占市场份额。

　　3.2.1.2住宅新增走势：4月住宅 新增量44.21万㎡ 与3月基本持平

　　从今年的住宅月度走势来看，今年1月份楼市虽然延续去年年底的良好行情，但开发商推货步伐有所放缓;2月则因是春节假期原因，新增量仍然处在低位;3月开始，“国五条”等楼市调控政策的陆续出台，给火热的楼市降温，新增量虽然上涨，但上涨幅度不大;4月上旬正值清明假期，而开发商又忙于备战五一，供应出现短暂萎缩，但随着五一节点的到来，开发商推货的步伐有所加快，预计5月份的新增量将更上一个台阶。

　　3.2.1.3新增区域分布： 万江7.62万㎡登榜首 塘厦6.14万㎡居次位

　　瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2013年东莞全市共有17个镇区有商品房新供应，四大城区在4月皆有新增供应。其中万江凭借北大资源御湾和深业欧景城两大项目新品加推，坐稳排行榜之首。金地博登湖、碧桂园天麓山和万科棠樾项目鼎力相助，塘厦排名第二;南城则因万科地产的两大项目—金域华府和翡丽山项目的新增，挤进了前三。

　　3.2.1.4新增商品住宅户型面积区间：中小户型比重加大 豪宅产品供应下滑

　　3.2.1.5新增商品住宅类型配比

　　3.2.1.6新增供应明细

　　3.2.2 商品房成交概况

　　3.2.2.1商品房签约： 4月以“蓄客”动作为主线 住宅成交出现明显的下滑

　　瑞峰置业市场研究监控数据显示，2013年4月东莞住宅签约量为51.35万㎡，环比3月出现较为明显的下滑，幅度达到18%。背后原因有：

　　一、开发商全力备战五一，整个4月以“蓄客”动作为主，并未出现大规模的推盘，尽管4月下旬出现了一波推盘潮，但由于数据滞后性尚未能支撑成交大幅提升;

　　二、由于2012年下半年市场开始回暖，一直持续到目前，市场供应处于偏紧状态，导致开发商推货热情放缓，出现惜售心态;另外项目工程进度也跟不上供货节奏，新产品供应未能及时到位，对成交造成一定的影响;

　　三、部分购房者寄望于“红五月”的产品多种选择及优惠折扣力度，不急于入市;

　　四、“清明节不买房”也是其中一个因素。

　　3.2.2.2商品住宅签约走势： 住宅成交跌宕起伏 5月或将迎来飙升的趋势

　　从走势图可以看出，今年东莞住宅成交跌宕起伏，1月开发商抢在2013年春节前收金，进行大规模推货，推动成交达到61.87万㎡;2月由于春节假期的影响，签约量滑至24.56万㎡;3月东莞楼市迎来“小阳春”，触底反弹创6年同期新高，达到62.96万㎡;4月由于市场以“蓄客”动作为主，进入调整期，签约再度下滑。预计5月，住宅成交将再度迎来飙升，扭转下滑的趋势。

　　3.2.2.3非住宅签约走势: 环比呈现小幅上涨的状态 车位成交尤为突出

　　今年非住宅走势较为平缓，4月与3月对比，出现小幅上涨的状态，以车位、办公和商铺为主流。车库尤为突出，表现在万科松山湖1号288套、金域中央32套、天骄峰景31套等;商铺方面，以大朗毛织中心97套、长虹百荟花园44套、天利中央花园38套、锦绣旗峰23套、东城万达广场27套、南峰国际二期21套等项目为主;办公方面，体现在台商大厦，共签约33套。

　　3.2.2.4商品住宅量价走势： 住宅签约均价8448元/㎡ 与3月份基本持平

　　4月东莞住宅成交量价齐跌，签约均价为8448元/㎡，与3月份对比基本持平。从近三年均价走势图可知，均价基本维持小幅震荡的格局，未出现大涨大跌的情况，足见东莞楼市是较为理性的。

　　3.2.2.5各类型物业签约情况

　　3.2.2.6住宅各区签约：南城稳坐冠军宝座 万江在两大项目带动下位列第二名

　　从区域排名前5名来看，“常青树”南城稳坐冠军宝座，签约突出的是金域华府三期207套、中信森林湖96套、江南第一城47套三大项目;万江则在北大资源御湾295套、深业欧景城200套两大项目贡献之下排名亚军之席;邻深片区的龙头塘厦排名第三，签约以品牌开发商项目为主力，表现在碧桂园天麓山、观澜碧桂园、金地博登湖、中信观澜凯旋城等项目。从区域价格变化情况来看，4月近20个镇区出现上涨，但幅度不明显，是部分个盘推高的原因;未来因为供应偏紧及市场逐步回暖，估计会引来“提价潮”。

　　3.2.2.7商品住宅区域签约面积前十五名

　　3.2.2.8住宅签约均价前十五名

　　3.2.2.9楼盘签约前十名

　　3.2.3存量和消化周期

　　住宅存量逐月递减 消化周期缩短至为7.5个月创低位

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截止2013年4月底东莞住宅存量为435.26万㎡，消化周期为7.5个月，皆出现逐月递减的态势，足见目前市场供不应求状态越来越突出，众多项目都已处于缺货状态。

　　3.2.4 潜在供应

　　3.2.4.1新开工总量： 扭转3月急剧下降的趋势 住宅和非住宅新开工量齐上涨

　　瑞峰置业研究部监控数据显示，2013年4月住宅和非住宅新开工量都出现飙升，共有12个项目取得开工许可证。3月由于“新国五条”的出台产生一定观望情绪，同时开发商重点放在推货上，抢战“小阳春”无暇顾及，导致新开工大幅缩减。而4月出现飙升的原因为：一、市场成交看好，新政带来的“负面”影响预期降低;二、市场供应偏紧状态突出，后市急需新血液补充，刺激项目工程进度的加快;三、开发商资金相对宽松，开工计划如期进行;四、政府各项招商引资及加强城市基础设施建设的计划提升了各大开发商的开发信心。

　　3.2.4.2新开工走势： 商品房开工呈现“U”字形走势 住宅飙升至81.21万㎡

　　纵观新开工走势图可知，2013年1月160.59万㎡总开工量创下08年以来同期新高，同时住宅成交量也创下单月新纪录;2月恰逢春节淡季，工人纷纷返乡团圆，东莞房地产项目开工迎来暂缓期，呈出明显下滑趋势;3月情况不但没有好转，“靴子”落地导致观望情绪，加上雨水天气的频繁发生，影响开发商开工的热情，开工总量创下08年以来低位;4月由于市场供应偏紧及开发商对后市预期看好，多个全新项目纷纷动工，扭转3月份下滑的趋势，住宅飙升至81.21万㎡。

　　3.2.4.3新开工区域分布： 共8个镇区有新开工项目 邻深片区和城区热度不减

　　2013年4月共有8个镇区有新开工项目，除了中堂以外，其他都布局在热点镇区。邻深片区和城区热度不减，其中凤岗受卧龙山庄水月湾及名流印象花园两大项目的支撑，以25.75万㎡排名第一;南城在万科翡丽山大体量的动工贡献下，以15.3万㎡排名第二;嘉宏在大朗首个项目银朗豪庭进行动工，住宅面积为14.02万㎡，直接带动大朗进入前三名。

　　3.2.4.4新开工类型

　　3.2.4.5新开工明细

　　3.2.5楼盘活动

　　新品认筹、为开盘蓄客主基调不谋而合

　　2013年4月份，过往的传统淡季而今异常火热，国五条带来了“金三银四”，东莞4月楼市可谓风生水起，每个在售楼盘均有大大小小的暖场促销活动抢占市场，其中约计30个项目举行大型营销活动，各类活动目不暇接，市场被推入“众开发商拾柴火焰高”的局面。其中，12个盘新品认筹，7个盘新品加推，6个项目开盘，4个项目板房开放，2个营销中心开放，4月市场百花齐放春满园。

　　三、重大营销事件

　　1.开盘汇总：6项目4月开售迎开门红，解筹率均为80%左右

　　2.重点营销事件汇总：与国际接轨、同时尚热点联姻、打温情牌