4月东莞楼市整体成交下滑 刚需主导市场将升温

　　一、宏观经济分析

　　3月人民币新增贷款超万亿 M2突破100万亿元

　　央行披露3月金融数据：M2(广义货币)余额103.61万亿元，同比增长15.7%，首次突破100万亿大关。M1(狭义货币)余额31.12万亿元，同比增长11.9%，增长速度再次反弹至双位数。M2增长速度超过了市场预期，连续3个月位于15%之上，自2003年以来的10年又3个月中，M2已由18.32万亿元增至103.61万亿元，扩张4.66倍。据此计算，我国居民人均持有现金及银行存款等现金等价物约8万元。

　　4月黄金价格下降，内地投资客10天吸金300吨

　　从4月10日开始，国际黄金价格经历了一轮大跌。虽然机构投资者纷纷抛售，但以中国、印度为首的亚洲投资者却大力“吸金”，对金价形成有力支撑。据人民网援引的数据称，自金价下跌以来10天内，内地投资人鲸吞了实物黄金300吨，约占全球黄金年产量的10%。而受市场需求强劲影响，纽约黄金期货价格上周大幅上升4.2%，收于每盎司1453.6美元，这一涨幅为2012年1月以来最高。

　　东莞多镇街提高2013年度GDP增速目标

　　4月以来，东莞多个镇街纷纷调整本年度GDP增速目标，其中，长安调整幅度最大，从6%调到13%。南城、虎门、大朗、谢岗4个镇街将G D P增速确定在12%这一目标。谢岗从7%提至12%，提升了5个百分点。虎门的新目标也是12%，比原先的8 .2%提高了近4个百分点。此外，寮步将G D P增速从8%提至10%，莞城从7%提至9%，都是提升了2个百分点。传统经济重镇厚街也作了微调，从6%提升至7.5%。

　　镇街G D P增速纷纷提升必然会推动全市经济增长预期目标。东莞市有关人士表示，市里已经将预期增速提至10%，比原先制定的7%提高3个百分点。

　　东莞一季度GDP增长8.6% 两年来首次超越全省平均线

　　4月21日召开的东莞市第一季度经济形势分析会透露，一季度全市实现生产总值1107.7亿元，同比增长8.6%，比去年同期快7.3个百分点。这是近两年来东莞首次超过全省一季度GDP增长(8.5%)的平均水平，并高于全国今年一季度(7.7%)0.9个百分点。

　　虽然国内外经济环境持续多变，宏观形势持续趋紧，但今年以来，东莞经济运行呈现“平稳增长、开局良好”的积极态势，出现较为明显的恢复性增长，顺利实现“开门红”。

　　二、楼市动态

　　2013年4月百城住宅均价上涨1.00% ，涨幅收窄0.06个百分点

　　5月2日发布的《2013年4月中国房地产指数系统百城价格指数》显示，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1.00%。自2012年6月连续第11个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.06个百分点。其中76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。

　　4月北上广深等十大城市(新建)住宅均价、主城区二手住宅价格环比同比全部上涨。十大城市住宅均价为17023元/平方米，环比上涨1.31%，同比上涨7.89%。环比涨幅最大的是北京，有3.11个百分点，广州涨幅2.41%，深圳、南京涨幅在1%-2%之间，天津环比下跌0.56%，为十大城市中唯一下跌的城市。二手住宅价格方面，广州环比涨幅居前，涨幅为2.83%，深圳次之，上涨2.57%。

　　广州全面执行商品房价格申报指导制度

　　广州市国土房管局近日向各房地产开发企业、房地产中介服务机构下发的《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》(下称《通知》)要求，从4月24日起，广州全面执行商品住宅预(销)售价格网上申报制度，开发企业预(销)售商品住宅前，须办理预(销)售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。

　　至此，广州成为继北京之后，第二个明确表示要对房价进行指导的城市。

　　三、4月供需价格

　　1、商品房供应情况

　　4月全市有24个项目商品房新增上市，合计供应面积50.12万㎡，环比减少11.59%。其中，普通住宅(洋房+公寓)供应38.32万㎡，占比76.46%，环比减少约9个百分点。

　　2、商品房成交情况

　　4月全市商品房成交6103套，合计面积56.78万㎡，环比减少16.65%。其中住宅成交5136套，51.89万㎡，环比减少18.71%。4月一手住宅成交均价8514元/㎡，环比下降0.3%，降幅微小。

　　四、中原研究观察评论

　　1、4月多重因素影响下，楼市成交整体下滑

　　2013年4月，东莞住宅成交5136套，成交面积51.89万㎡，成交金额44.18亿元，三项指标环比全部下降，降幅分别为18.71%、17.91%和19.03%。楼市出现整体下滑，主要原因有以下几方面：

　　(1)3月楼市成交旺盛，部分刚性需求提前释放，导致4月刚性需求成交支撑不足。

　　(2)受“清明节“假期及长期雨水天气影响，上旬开发商推货节奏放缓，市场上可选择的户型产品骤降，楼盘营销以周末小暖场活动为主，开发商主要为五一假期节点作蓄客准备，成交量在沉寂的楼市气氛下收到压抑。

　　(3)4月上旬各项目客户上门量不足，开发商VIP诚意登记、认筹等蓄客量并不理想，反映购房者入市积极性下降。

　　(4)4月黄金价格下降，黄金投资市场走俏，交投活跃，部分投资需求被转移。

　　2、4月住宅供应环比减少12.9%，大面积合并户型产品放量明显

　　4月全市新增商品住宅44.08万㎡，环比减少12.9%。从户型面积上看，4月供应商品住宅中刚需中小户型占比略有下降，两房、三房合计占整体的58.24%，环比减少3.82%。本月合并户型比例上涨明显，占比20%，环比上涨11.95%，大户型四房产品环比上涨4.1%，主要供应项目有北大资源·御湾、佳兆业·中央豪门、万科·翡丽山、碧桂园·天麓山及麻涌新项目信鸿熙岸。4月产品供应结构发生了改变，大户型面积产品增多，直接加重了市场的去货压力。同时，刚需户型产品的减少，压抑了刚性需求的释放。

　　3、4月客户来访量呈放缓态势，下旬开始随着“五一”假期临近逐渐回升

　　从中原监控的项目每月来访情况可以看出，受月初清明节假期回乡祭祖及部分莞人“清明不买房”心理因素影响，4月上旬开始，客户上门量较3月明显减少，加上长期的雨水天气影响，4月上半旬整体客户来访量明显不足。到4月下旬开始，随着开发商的各项楼盘活动及临近“五一”假期的优惠宣传，市场气氛逐渐升温，客户来访量亦跟随回升，到4月最后一周，基本恢复3月高峰水平。

　　4、节假日因素影响下，4月上旬推货沉寂，下旬营销活动精彩纷呈

　　受4月上旬“清明节”假期及长期雨水天气影响，开发商推货节奏较3月明显放缓。上旬几乎没有大型楼盘活动，只有零星几个项目进行普通暖场或知识讲座增加现场人气。下旬开始，随着 “五一”节点的临近，东莞楼市气氛渐热，富通·圣缇雅、碧桂园·柏丽湾、宏远御庭山等项目开放了销售中心，万科广场、万科朗润园、东城万达广场、中熙松湖国际、万荟时代等开放了样板房或举办新品发布会，麻涌新项目信鸿熙岸开盘取得不俗业绩。另外一个重要的原因是，今年的五一劳动节假期部分政府公务员、企事业单位员工将假期后的2个工作日作出调整，形成一个七天的“黄金周”长假，开发商亦早早看中了这个节点，将大型营销活动及优惠折扣押后，市场期待的很多产品集中在后半月上市,配合大小精彩纷呈的楼盘营销活动，跟上旬的沉寂形成了强烈对比，各项目推货情绪高涨。

　　5、4月普通住宅均价7958元/㎡， 个盘价格微张，上行助力不足

　　据东莞中原地产研究部统计显示，4月全市普通住宅(洋房+公寓)成交均价7958元/㎡，环比轻微下跌0.4个百分点。剔除别墅均价较高的因素，4月成交260个项目之中，同3月可对比的有193个项目，其中111个项目均有不同程度的涨价，涨幅最大的是金莎雅苑、御庭苑，涨价幅度均超过25%。但作为成交主力的前20个项目，如北大资源·御湾成交296套，涨价幅度只有1.27%。新开盘的金地·博登湖三期澜庭，成交120套，涨价幅度是6.32%，这个涨幅亦是4月成交前20个项目中提价幅度最大的。即使全市大部分楼盘价格有松动蔓延的迹象，但作为成交主力的楼盘，开发商亦只是作试探性调价，价格上行的态势较缓慢，对整个均价的上行助力不大。

　　6、产品供应结构性失衡影响下，楼市库存持续下降

　　据东莞中原地产研究部监测数据显示，截至4月30日，东莞住宅库存面积为422.06万㎡，继上月跌至近4年来最低水平以后，消化周期继续下挫，仅为7.3个月(按照过去12个月住宅月均消化面积计算)。市场供求关系失衡情况较为严重。

　　从产品结构来看，刚需户型80-120㎡产品(剔除合并户型后的数据)的库存面积仅101.44万㎡，占比24.3%，而120-180㎡改善型及180㎡以上豪宅洋房产品的存量面积为156.13㎡，占比37%，市场产品结构性失衡局面已经形成。2012年，全市刚需产品保持着稳定的供应水平，从库存量上面反映，整个2012年度，每月的存量面积均保持在120-140万㎡的水平。2013年1月以来，刚需产品库存量连续4个月下挫，1月跌破120万㎡关口，至4月底仅存101万㎡。刚需产品库存量锐减，且势头明显。一方面反映市场消化量在持续，另一方面凸显的是供应量的持续不足。

　　情况以城区尤为严重，据东莞中原地产研究部数据显示，2012年至2013年4月，东城、南城、万江、莞城4个主城区80-120㎡的刚需户型产品自去年的9月库存高位接近36万㎡，后持续消化减少，到今年2月跌至最低水平18.44万㎡，库存量减少近一倍。目前城区的刚需户型产品存量仅22.66万㎡，但城区正正系刚性需求强劲的区域，目前可选择的楼盘非常有限，只有北大资源·御湾、万科·金域华府等几个项目。

　　5月开启全年住宅销售旺季，预计下半年将会有众多项目0扎堆上市，市场出货压力加大。建议开发商手中有房源加的大供应量，定价合理，快速走货，避免下半年出货压力大的困局;最后，阶段性的供应不足将会引发部分客户的短期观望，延长购房决策时间，容易滋生等待观望情绪，将不利于促进整个市场形成热烈的交投氛围。

　　五、5月楼市展望

　　1、供应：城区刚需盘源十分紧俏，别墅销售竞争日益增大

　　从区域上来看，以塘厦为首的临深片区仍将是未来一段时间楼市供应的主战场，供城区供应的项目寥寥无几，尤其刚需盘源十分紧俏，只有联华半山湖和北大资源御湾有部分刚需房源供应。预计5月塘厦将供应1162套刚需洋房和389套改善洋房，主要是金海怡景花园和中信观澜凯旋城集中放量。厚街因有鼎盛中环和万科金域国际供应合计556套刚需洋房，位列供应套数第二。大朗有中熙松胡国际和五福购物中心两个全新项目上市，供应507套刚需洋房，成为热点供应区域之一。

　　从产品类型来看，5月别墅市场将会迎来一波供应放量。据统计，“五一”假期，有接近15个的别墅楼盘蓄势待发。其中亦有一些全新的身影，如其中寮步的宏远御庭山、麻涌的大步花园三期、南城的御花苑·天珺湾、桥头的宝安山水江南，受它们影响，东莞的稀缺独栋别墅供应大幅增加。节后将有常平的金田花园新开售233-502㎡的临湖别墅，万江的富通圣堤雅开卖220-300㎡的联排别墅，沙田的碧桂园柏丽湾推售345-1034㎡的双排别墅，大岭山的莲湖山庄新开300-1000㎡的独栋、叠加别墅。塘厦的银湖山庄也在加推200-530㎡的联排与独栋别墅。未来别墅产品将扎堆上市，再加上4月高企的别墅库存，别墅销售竞争压力增大。

　　2、成交：热点区域集中在塘厦、万江、厚街，刚需产品仍唱主调

　　根据4月新增供应及库存情况来看，5月塘厦、万江、南城等镇街依然是成交的主力区域。塘厦观澜碧桂园、碧桂园·天麓山、金地·博登湖、万科·棠樾等四个项目合计供应洋房6万多㎡，为该片区后续成交提供充足货量支撑。而南城、万江两个主城区，分别有万科·金域华府、万科·翡丽山、北大资源·御湾、深业·欧景城等项目提供洋房及公寓产品合计1448套，占4月供应套数31.44%。5月刚性需求仍是市场的主要购买力，特别在主城区，完善的城市配套、便利的生活条件，只要开发商保持理性的推货及定价策略，刚性需求将被持续带动释放。

　　3、价格：受刚需产品紧缺及大户型产品增多影响，价格稳中有升

　　4月刚需产品供应环比减少，城区刚需产品选择紧俏，同时，大户型改善性产品及别墅供应比例增加，市场供应产品结构性失衡，供需矛盾将会进一步加剧。回顾4月大多数项目已经开始试探性上调价格， 5月预计部分畅销项目将进一步调高售价。另一方面，4月公寓产品供应亦有所上升，投资需求将被继续激活，价格上行已具备一定的条件。

　　4、营销：五一假期活动精彩纷呈，市场氛围持续升温

　　适逢五一劳动节假期，开发商迎来今年第一个黄金销售旺季，各楼盘抓住节点，推出精彩纷呈的楼盘活动以吸引购房者的眼球。如松山湖光大锦绣山河·观园举办的“欢乐五一大型主题游乐公园第2季”，活动3天吸引许多家庭携老带小进场游乐，现场人气鼎盛;万江的水印长堤“五一亲自游艇乐”利用项目的自然资源充分展示了项目特色;明星活动作为楼盘营销的惯用手段，五一假期也少不了：虎门地标广场邀请了香港歌星陈慧娴、谭耀文倾情献唱、大朗万荟广场邀请TVB当红花旦陈法拉莅临销售中心及样板房开放仪式。“红五月”在百花齐放的楼盘活动中开始，市场气氛从4月的沉寂中迅速被激发带热，为保持“红五月”的势头，各项目将进一步加大营销活动力道，市场气氛将被持续带动升温。

　　5、投资：黄金抄底投资需谨慎，别墅产品保值稳健

　　4月东莞别墅市场供应量充足，据统计，“五一”假期，有接近15个的别墅楼盘蓄势待发。其中不乏一些全新的身影，如其中寮步的宏远御庭山、麻涌的大步花园三期、南城的御花苑·天珺湾、桥头的宝安山水江南，受它们影响，东莞的稀缺独栋别墅供应大幅增加。

　　适逢4月国际黄金价格下降，黄金投资市场12年的牛市正式终结，步入熊市，不少亚洲尤其是中国投资者，大量购入黄金作抄底投资。突然爆发的黄金实物需求为金价提供支撑，亚市盘国际现货黄金价格后期止跌走高，但业内人士称这只是在某时段大跌后出现的技术性反弹，短期内黄金价格有进一步下滑的风险。别墅产品作为城市一种稀缺资源，相比黄金的波动性，相对而言，别墅产品的投资价值理应更为稳健。