房产税扩容征收箭在弦上 经济市场手段稳步调控

　　以上海房产税为例，2013年房产税税率标准，27740元/平方米成税率分界线，比2012年上涨844元/平米，27740元/平方米以上的按照0.6的税率执行，27740元/平方米以下的按照0.4的税率执行。同时，根据上海税务机关公布数据，2011年认定应征房产税套数为2万套左右，2012年应税房为3万套左右，应税房数量呈现上涨趋势;2011年应税房源中0.4%税率占据90%，受2012年房价上涨的影响，0.6%税率的比例将会扩大。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，近期的房产税的扩围应该会采取上海、重庆模式进行扩围征收，也有可能会有第三套方案出来作为试点的可能性。总的来看，通过不同模式的试点，在今后几年中慢慢进行深度调整，无论是重庆的高端存量征收模式，还是上海的增量征收模式，尽管各地的征收的出发点不一样，但是，经历几年的深度调整，房产税最终会回归到一个同一个征收水平上，以起到对多套房的投资客在持有环节的税收调节作用。

　　同时，我们也应该看到，如果限购、限贷政策一旦取消，无论投资客、自住需求、改善需求都会浮出市场水面，这时房产税征收对象的范围会明显扩大，这时，房产税对于控制投资性投机性需求也会起到一定的市场调节作用，房产税才会真正发挥它的作用。

　　但是，总的来看，要从根源上解决房价高企的市场状态，还要相关部门平衡土地财政与房产税征收的关系，尽快找到一个合适的时间点或阶段用房产税代替土地财政，而不是执行房产税和土地财政叠加的财税政策。原因很简单，从短期内来讲，在土地财政不变的市场背景下，征收房产税是为房价做加法，房产税的征收，有可能导致开发企业或投资客将房产税的成本转嫁给购房者，难以起到遏制房价上涨的作用，反而会促使房价进一步上涨。

　　因此，总的来看，(40个城市的)联网的技术上的基础完成，那么，或许为不久限购与限贷的逐步取消奠定基础，但是，当经济手段、市场手段调控房地产市场的政策落地尚不成熟之时，限购等行政化措施不会马上取消，还会并行一段时间执行;房产税的扩容征收已箭在弦上，尽管北京、广东、湖北、湖南等地先后否认房产税的试点，也让房产税推进的步伐扑朔迷离，但这并不影响今后整个房产税扩围的走势。

　　关于个人住房房产税改革试点，也就是房产税税率、征收对象范围的扩围及深入开展，笔者认为，在今后几年，房产税由上海、重庆扩围到其他主要省会级城市已成定局，由新房转向二手房，有存量高端转向整体市场全部，整体房地产市场开征房产税已为大局，只不过推进的进度及市场影响需要“温水煮青蛙”，慢慢推进。

　　经济手段、市场手段调控会“阶段性”稳步推进

　　当前，一部分城市尚未出台新“国五条”细则当中涉及的二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定、二手房贷政策灵活收紧、甚至房产税等内容，其实，这并不代表今后这些城市房地产调控手段和措施不会就此而止。

　　从调控手段变化的趋势来看，二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定、二手房贷政策灵活收紧等内容，甚至房产税的扩围，作为长效性调控机制的组合拳，对于省会城市或直辖市来讲，这是迟早要执行的，只不过从市场环境、房产税、二手房交易20%增值税等多角度来考虑，暂时这些城市可以避免这些经济手段首先的执行。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从未来趋势来讲，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然，短期内不涉及这些经济手段和措施并不是政策与市场的趋势，在未来，二手房交易需缴纳20%差额增值税的规定、二手房贷政策灵活收紧等内容，甚至房产税的扩围等经济手段调控房地产的措施都会“阶段性”稳步推进，最终形成长效性调控机制的组合拳，通过以经济手段、市场手段为主的方式调控房地产市场。