海外看房团在莞兴起 国外购房政策与税收多留心

　　7成瞄准澳洲

　　5月初举行的第40届深圳房博会上，来自美国、澳大利亚、塞浦路斯等海外国家的开发商及移民中介机构攻势猛烈，带来了近200个海外地产项目参展，成为了本次展会亮点。近日，记者了解到东莞某地产公司也组织了东莞海外看房团，欲吸引东莞置业者购买其在马来西亚开发的房产。

　　海外置业早已不是一个新鲜话题，虽然在莞发展起步晚，但近两年来不少海外项目加大来莞推介，大有上升趋势。业内人士指出，海外置业项目分食东莞楼市份额已成事实，置业者主要流向澳洲房产，移民与留学是其在海外购房主要目的，投资所占比例较少，不足30%。

　　东莞海外置业主要瞄准澳洲

　　与广深相比，东莞人目前在海外置业的人数并不多，海外地产项目未成为东莞客户热点关注的领域，随着部分海外置业机构加大境外房地产项目在东莞的推广，一些办理移民的机构近期也在进行境外项目推介，不可否认海外项目悄然分流东莞投资置业的市场份额。

　　海外项目在莞推广的总数并没准确的数字统计，记者了解到景鸿一家就有过百海外地产项目在莞布阵。东莞市景鸿出入境服务有限公司是东莞本土规模较大的海外房地产中介服务机构，其代理的海外项目超过100个，其中澳洲地产项目最多，同时还有中国香港、美国、新加坡等地的项目。

　　记者向东莞、广州多个境外投资机构咨询海外置业时发现，这些机构无一例外首推澳洲的地产项目。深圳一投资机构工作人员告诉记者，澳洲的房屋包括房产和土地所有权，是可永久持有的不动产，可由子孙后代永久保留，且子女继承时无须交遗产税。同时，在澳洲房地产市场法律完善、门槛较低，境外购房者只需付20%的首付即可，其余80%房款可以贷款。目前，东莞海外置业流向主要地区为澳洲，占比约为70%。

　　移民留学为海外置业主要目的

　　早在2010年，新加坡远东机构等海外发展商在中国一线城市布点之后，也曾尝试将其版图往东莞等二三线城市延展，挖掘其海外置业市场，不过当时市场总体反应平淡。

　　近几年来东莞推广的海外项目渐多，但东莞投资客对此反应似乎不是很热烈。据不完全统计，东莞一年成交大约四百套，与广深每年各成交几千套的数量相比甚少。东莞市景鸿出入境服务有限公司董事副总经理黄肖娟认为，东莞人投资比较谨慎，目前还处于对市场的学习和观察期，再经过一段时间的培育，东莞市民将逐渐认可海外置业观念。

　　目前，国人在海外置业主要目的为移民、留学和投资，东莞的情况也大致相同。陈俊良在接受采访时谈到，他身边早已经有许多人去海外购房了，热门的国家有马来西亚、美国、澳大利亚等，他们的主要目的还是留学和移民，等待升值或租金回报的纯投资占比例较少。如今东莞海外置业项目推广力度加大，购买热度也比以往热闹，不过大部分客户都非常理智，在海外购买房产并非单纯为了赚钱，主要遵循实用主义或是满足居住享受要求。

　　购房政策要明晰 为免纠纷可请律师陪同

　　海外置业除了可以满足购房者居住、求学、移民目的，也渐成东莞部分置业者的投资新渠道。不过，并不是在任何国家购房都是件美好的事情，比如美国房产交易赋税过高，就让不少投资性置业者懊恼不已。

　　沃金律师事务所王强文律师提醒准备海外置业的购房者，选择信誉良好的移民中介或是海外置业代理公司至关重要，此外还应了解当地的房地产政策，以及房产持有、转让成本，亲自去实地看房后再做决定。购房时，建议置业者聘请律师对置业合同内容进行风险评估和把关。

　　当地购房政策需重点关注

　　除了明晰自己在海外购房的目的，以此选择合适的海外地产项目购买之外，应当熟悉当地房地产政策。王律师提醒，每个国家甚至同一个国家的不同州，房地产政策都是不尽相同的，购房者可通过相关代理机构等途径咨询。以澳洲为例，购房者必须先行向澳洲政府购买地皮，才能进行房产开发。国外所谓开发商在严格意义上说更像是建造商，他们负责帮购房者设计、施工，并向政府部门报批。政府向购房者卖出土地之后，会每年征收土地税费以及服务费，用于社区的清洁卫生、垃圾处理及上下水道的维修，这是一项必须长期支付的税费，并随着土地价值的变化而变化。海外很多国家土地为私有制，因此政府售出土地之后，产权基本上永久属于个人所有。

　　税收成本不容忽视

　　购房者除了要关注购买成本，还应当了解持有房产、房产后期维护以及再转让出售时产生的税费成本。在部分国家，长期的房产持有成本甚至高过房屋本身价值。置业者要对房产交易时产生的税费清晰地掌握，衡量税费成本是否可以承担。

　　王律师提到，海外购买房产产生有关的税赋主要包括契税、土地税、印花税以及增值税，其中需要说明的是，契税只是部分国家征收，如马来西亚等国家，征收标准为房屋交易价的1.5%左右。欧美国家则主要征收土地税，这种税赋每年征收一次，如美国各州的税务部门一般会在每年的约定日期给业主下发缴税通知。缴纳的金额是根据政府委托的专业评估机构，每隔一段时间对各区域的市场评估以此作为依据来确定的，税率一般在1%～2%之间浮动。

　　可聘请专业律师全程陪同

　　对于一般购房者来说，由于自己不太了解各国家和地区的房地产政策等，海外购房自己操作具有一定的难度。王律师提醒，选择一家规模较大、熟悉房地产行业且资质较好的中介，在交易时将能避免许多纠纷。

　　除了中介介绍给购房者准备相关资料的律师外，购房者还应该另聘请律师对置业内容进行风险评估，把关购房全程。在海外购房，一般都有律师全程陪同，如在纽约市，购房者必须在一名有经验的房地产律师的帮助下来完成整个购房手续，而且他们也能起到资金监管的作用，增强交易的安全性，当然这必须向他们支付服务费。

　　此外，广东尚宽律师事务所邓云龙律师还提醒，中文和其他语言存在语言上的差异性，以免产生语言分歧以规避风险，建议在签订买卖合同时，存有两种以上语言的文本，应当在合同中约定相应的条款。