东莞“红五月”完美收官 前5月住宅签约创7年来新高

　　放眼全国

　　经济层面

　　1.1、人民币对美元突破6.18关口 月内七创新高

　　今年以来人民币中间价累计升值幅度已经超过去年全年的升值幅度。5月之内，人民币对美元汇率中间价已经连续七次创下汇改以来新高。有观点认为，在周边国家货币大幅贬值的背景下，人民币汇率在近期显得过于强势。有业内人士认为，至少未来两年，人民币会面临升值压力，但是升值幅度会比较有限，每年将保持2%至3%的升幅。

　　1.2、房屋维修资金成"睡眠资金" 银行是最大获益者

　　目前，我国房屋维修资金在业主购房时一次性收取，缴存金额按照城市经济发展水平确定，缴存之后物业公司按照当地房管部门的要求存入指定银行中。这笔数额巨大的资金由于有巨大的“利率差”空间，成为众多银行争抢的“香饽饽”。

　　1.3、1-4月全国民间固定资产投资同比名义增长23.9%

　　2013年1-4月份，全国民间固定资产投资57963亿元，同比名义增长23.9%，增速比1-3月份回落0.2个百分点。民间固定资产投资占固定资产投资的比重为63.5%，比1-3月份提高0.2个百分点。

　　1.4、1-4月社会消费品零售总额增同名义比长12.8%

　　2013年4月份，社会消费品零售总额17600亿元，同比名义增长12.8%(扣除价格因素实际增长11.8%)。其中，限额以上企业(单位)消费品零售额8950亿元，增长11.5%。

　　1.5、宏观经济指数与企业经济指数回升

　　综合反映企业即期和预期景气状况的企业景气指数比四季度略有回升，但比去年同期下降1.7点，企业家信心指数仍明显低于企业景气指数，表明企业景气度不如去年同期，处于温和的景气状态，企业家信心仍处于恢复之中。

　　1.6、2013国际国内通货膨胀压力仍然较大

　　2013通货膨胀压力仍然较大，主要是：我国土地、劳动力等要素价格，农产品和服务类价格都存在上涨压力;同时，通胀可能成为全球决策者最大的挑战，但会以不同的方式。纵观全亚洲和很多新兴经济体，央行行长们认为各国都需要采取先发制人的措施控制通胀。

　　2、政策动态

　　2.1、2013年我国楼市调控基调：转向规范发展

　　一是住房市场要适应需求增长而增加供应规模，对于包括改善性需求和合理投资需求(促进租赁市场发展)也要给予支持，如北京公积金购买二套住房新规;

　　二是住房保障在确保开竣工规模的基础上，更加重视供给的有效性，如在2013年保障房建设任务中，加快配套设施建设摆在更加突出的位置;

　　第三，一线城市和部分二线城市由于资源聚集能力强，库存压力小(消化周期普遍在7-8个月，而二三线城市很多在1-1.5年)，限购后形成了需求的“堰塞湖”。部分需要被压抑后集中在一个时段爆发。所以限购政策呈现“因地制宜”。

　　2.2、社科院：今年房价地价或稳中有升

　　中国社会科学院发布的《房地产蓝皮书》预计，今年住宅市场价格保持稳中有升态势的可能性较大，全国城市地价可能保持上升趋势。

　　2.3、广州:公摊面积要发房产证

　　根据广州市国土房管局22日印发的《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》，今后，广州商品房项目纳入业主分摊面积的共有部分也要和业主专有部分一起发房产证。规定指出，作为分摊面积的业主共有的设施，由开发企业在房地产开发项目所有权初始登记时一并申请登记，房地产登记机构在房地产登记簿上予以记载。开发项目在分割转移登记时，该配套设施的建筑面积相应分摊给业主，并在按《房产测量规范》测量的房屋建筑面积中分别注明房屋专有部分和分摊的共有部分的建筑面积，由业主领取房地产权利证书。

　　3、市场动态

　　3.1、1-4月全国房地产开发和销售量平稳增长

　　2013年1-4月份，全国房地产开发投资19180亿元，同比名义增长21.1%，增速比1-3月份提高0.9个百分点。其中，住宅投资13121亿元，增长21.3%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%;

　　1-4月份，商品房销售面积29761万平方米，同比增长38.0%，增速比1-3月份提高0.9个百分点其中，住宅销售额增长65.2%，办公楼销售额增长62.3%，商业营业用房销售额增长21.1%;

　　1-4月份，房地产开发企业到位资金35602亿元，同比增长33.5%，增速比1-3月份提高4.2个百分点。

　　3.2、中国商业地产发展白皮书:二、三线城市成主战场

　　白皮书显示，2012年，受到信贷政策、税收政策以及限购政策的影响，我国住房市场发展增速放缓，商业地产在这个产业当中则好比皇冠上的明珠，处在整个房地产行业和终端消费最高的状态。强劲的经济发展给各大城市的商业地产也带来了前所未有的发展空间。商业地产开发已呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势，二、三线城市渐成这些商业地产企业的主要战场。

　　3.3、二手房“跳价”现象减少 预计6月成交保持平稳

　　楼市调控下，全国多地二手房成交量出现下滑，但在5月下半月以来，成交出现回暖趋势。上周多个城市二手房成交也出现环比上涨，业内人士预计，6月二手住宅成交量大致保持平稳，价格将保持小幅上涨。

　　3.4、全国百城房价连涨11月 一线城市严控预售

　　主要城市新房价格并没有因“国五条”政策而出现逆转，2013年4月全国100个城市新建住宅平均价格继续环比上涨。这也是自2012年6月以来，百城新建住宅均价连续第11个月环比上涨，其中部分一线城市涨势迅猛。

　　5月1日，深圳开始正式实施《深圳市商品房预售价格备案办法》，而广州、北京也再传房价监管消息，一线城市对房价的直接干预进一步收紧。

　　3.5、房价上涨预期未解除 年内或推第二批房产税试点

　　5月21日《21世纪经济报道》记者通过接近住建部的消息人士处了解到，目前由住建部牵头、国税总局以及财政部相关人士组成了专门机构，对房产税的试点扩容以及全面开征做相关调研准备。据接近住建部的另一名消息人士称：今年极大可能推出第二批房产税试点城市，但具体思路会是缓步慢走。

　　二、纵览东莞

　　经济层面

　　1.1、4月份东莞CPI环比上涨0.4%，同比上涨1.3%

　　抽样调查资料显示，4月份，东莞市居民消费价格总水平(CPI)环比上涨0.4%，同比上涨1.3%，涨幅比上个月扩大0.1个百分点。1-4月份东莞居民消费价格总水平累计上涨1.3%。

　　1.2、2013年一季度东莞市生产总值同比增长8.6%

　　今年一季度东莞市生产总值1107.72亿元，按可比价格计算，同比增长8.6%。社会消费品零售总额369.92亿元，同比增长10.1%。进出口总额327.8亿美元，同比增长6.8%;其中，出口总额193.4亿美元，同比增长9.1%。来源于东莞的财政收入231.02亿元，同比增长12.1%;其中市公共财政预算收入101.78亿元，同比增长13.8%。

　　政策动态

　　2.1、开展水乡特色发展经济区城乡环境综合整治工作通知

　　为全面深入推进水乡特色发展经济区建设，营造水乡特色发展经济区整洁有序、优美宜居的生活环境和发展环境，市政府决定开展水乡特色发展经济区城乡环境综合整治工作, 实现水乡特色发展经济区城市管理水平明显提升、城乡景观明显改善、生态环境明显优化，为加快推动水乡特色发展经济区建设奠定坚实的环境基础。

　　2.2、东莞又将制定普通住房价格新标准 拟定于9月份实施

　　针对购房者抱怨普通住房价格标准偏低导致难于享受优惠，东莞市住建局称，去年调整标准是以2009到2011年三个房价走势为依据，设定的价格标准略显保守，故需要及时出台新标准。近期东莞市住建局已会同财政、税务等起草新的普通住房价格标准，并上报东莞市政府，如无意外会于8月底公布并于今年9月1日起执行。

　　2.3、新政叫停南城“学位房”政策

　　新政中，南城街道表示，将要求各房地产开发公司在销售房产时实事求是地告知购房者楼盘公办学校学位配置及使用情况，不得在书面购房文件或口头陈述中出现“购房送公办学位”等可能存在虚假陈述的情况。

　　2.4、积分入户门槛降低 2年后15万新莞人子女能读公校

　　东莞将逐步扩大新莞人子女积分制入学学位供给，适度降低积分制入户门槛，简化积分指标项目和流程手续，建立新莞人向户籍人口转变的常态通道。市政府常务会议审议通过的《关于加强新莞人服务工作的实施方案》主要从完善新莞人公共教育服务、公共卫生服务、公共文化体育服务、就业保障服务、生活服务、医疗保障服务、公共交通服务、积分制公共服务体系等8个方面提出了32项具体工作任务，并相应明确了责任部门。

　　3、市场动态

　　3.1土地市场

　　3.1.1整体情况：推地步伐明显加快 土地供应创年内新高

　　今年5月的东莞土地市场一扫前4个月萧条低迷的阴霾，交投火热，供需量都呈倍数增长之势。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2013年5月共有11宗约74.29万㎡的地块集中上市，其中商住地4宗，出让面积约18.71万㎡，环比增长522%，同比增长423%。从供应区域的分布来看，镇区地块是今年上半年土地市场的主角，而城区已经连续5个月无地供应，仅6月将有一宗东城的地下空间地块出让。商住商服用地供应方面，虽然6月将有5宗约18.75万㎡的商住商服用地上市，延续了5月份的推地节奏，但因前四个月上市的地块寥寥无几，商住地整体供应偏紧的趋势并未有效缓解。鉴于今年的土地供应计划指标已完成，土地供应偏紧的基调已奠定，预计今年下半年随着政府推地步伐的加快，土地供应偏紧的局势或将打破。

　　5月土地供应的急剧放量，交易市场也明显“热”起来。3宗商住地顺利出让，皆被本土开发商拿下。从1-5月的土地交易市场来看，东莞本土开发商拿地积极，15宗成功交易的商住商服用地中，13宗被本土房企拿下，而外来品牌开发商鲜少露面。瑞峰置业市场部认为：一方面因全球货币量化宽松，融资环境良好，房企资金充裕。各大品牌开发商企逐鹿北上广深，回归一二线城市拿地，另一方面东莞今年上半年推地均为镇区地块，但非房地产开发的热点片区，地块规模偏小，难以吸引外来品牌开发商出手，反而东莞部分本土开发商货量不足甚至无货可推，而在大环境转好，土地供应紧缺的情况下，房企储备土地的愿望也更为强烈。

　　3.1.2交易明细： 鸿信集团、中惠地产土地储备再添一笔 嘉宏集团高调进驻常平

　　5月的东莞土地交易市场一片欣荣，3宗商住地块皆成功出让，且全被本地房企截获。其中原旧东坑中学旁的东坑镇凤大村地块，被鸿信集团旗下的子公司东莞市骏成实业投资有限公司以底价6600万元拿下，折合楼面地价905元/㎡。目前鸿信集团已成功在东坑开发了皇家公馆，今年上半年又连续获取两宗商住地，拿地动作频频，一方面为自身企业发展储备大量土地，以备后续开发;另一方面全面布局东坑，延续当地品牌影响力。

　　流拍重灾区寮步镇凫山村再传佳音，约5万㎡的纯商住地被中惠熙元旗下子公司东莞市宸扬房地产开发有限公司以2.1亿元总价收入囊中，折合楼面地价为1931元/㎡。这也是中惠地产在寮步凫山村拿的第二宗地块，与4月份那地块距离较近，估计将会连体开发，形成规模大盘。

　　常平还珠沥地块的竞拍助燃东莞土地市场，8家企业“厮杀抢夺”至57轮，最终隶属于嘉宏集团的东莞市英朗实业投资有限公司以总价溢价2.3亿元成功斩获，溢价率高达292%，折合楼面地价高达5201元/㎡，创下常平2006年以来的新高位，常平新高价地诞生。 嘉宏集团如此大手笔拿地，除了扩大集团战略布局之外，也是看好该地块的自身优越条件，附近为常平最热商圈，商业及生活配套完善，轻轨站点也在附近，地块价值由此可见;同时该地是商住和商业比例为7:3，此地块附近商业发展成熟，商铺稀缺，为地块商业发展带来优越的条件，未来将开发为高端的商业裙楼的住宅高层。

　　3.1.3待拍土地：6宗商住商服用地待拍 盛和伟业获横沥近十万商住地

　　瑞峰置业市场研究部数据监测显示：今年6月将有6宗商住商服用地进入最后的交易环节。从出让区域来看，主要还是集中在二三线镇区。其中寮步依然是供应的活跃区域，商住商服用地各出让一宗。位于上底村的是一宗商住用地，出让面积约5.85万㎡，起始楼面地价为1708元/㎡;另一宗位于富竹山、陈家埔村的是一宗面积约2.87万㎡的纯商服用地，周边有香市动物园和香市花园吸引人流，前景被看好，目前已有开发商报价。

　　大朗、横沥皆为今年首次供应商住地。其中大朗佛新村出让的是面积不足1万㎡的商住地块，起始楼面地价为1330元/㎡。横沥镇出让的则是近十万㎡的大宗商住地，地块紧靠北环路，并与引运河相依，还有东部快线从中穿过，交通十分便利。此地块入市备受青眯，在经过2家公司62轮的厮杀后，东莞市盛和伟业投资有限公司以2.65亿拿下该地的使用权，合计楼面地价为1346元/㎡，溢价率达32.5%。

　　此外，房地产热门镇区—塘厦大坪村在6月也有一宗商住地上市。地块位于塘厦市郊豪宅板块，出让面积约6.05万㎡，拥有稀缺的山水景观资源。但地块的两大“硬伤”—前有高压线、后有墓地，对高端客户存在较大的心理影响。该区域曾在去年供应两宗商住地，最终均因地块本身存在的缺陷以及过高的楼面价而流拍。

　　今年上半年唯一一宗城区地块也将在6月交易，地块位于东城主山，出让面积约1万㎡，是一宗地下空间用地，可做商业和停车场。随着东莞市区城市化的发展，商业、服务业代表着城市化的行业日益扩大，对土地的需求也越来越大，但目前东莞市区地块商业用地资源日益紧张，难以满足其发展，因给地下商业的发展带来了机会，未来随着城轨开通及完善，地下商业模式或将迎来大规模的发展。

　　3.1.4土地预告：10宗地块近35万平土地近期将推出 商住商服用地占一半

　　3.2房地产市场

　　3.2.1 新增供应概况

　　3.2.1.1整体新增供应：购房需求强烈 39个项目集中放量呈“井喷”

　　在经过连续4个月的供求不足的沉淀后，今年5月新增供应市场再创辉煌。全市商品房新增量为117.5万㎡，达历年同期的最高水平，主要是住宅供应量的急剧爆发拉高总体的供应量。瑞峰置业市场研究研究部数据监测显示：2013年5月住宅供应量113.6万㎡，环比增长157%，同比增长82%。非住宅方面，新增量为3.91万㎡，环比下滑36%，同比下滑15%，连续2个月出现下滑趋势。

　　5月住宅新增量的“井喷”，一方面主要是因今年部分项目工程进度加快，使5、6月众多的楼盘集中上市。据瑞峰置业市场研究部统计，5月39个项目有新品供应，纯新盘为富通圣堤雅、恒大帝景、松湖国际、万荟时代城、中熙松湖国际、碧桂园柏丽湾、君悦蓝庭和山水江南花园等8大项目，支撑供应放量。另一方面因楼市环境好转，回暖力度明显，开发商对市场的预期看好，推货意愿强烈。而营销策略方面更是从之前的“小步快跑”转变为“大批吞并市场需求”，推货量巨大。这也在另一个侧面反映了购房者入市意愿的强烈。

　　3.2.1.2住宅新增走势：住宅新品扎堆上市 113.6万㎡再创历史新高点

 

　　5月是传统的营销旺季，住宅项目新品扎堆上市。尤其是今年尤为明显，主要是因为开年后东莞楼市迎来了施工的旺季，不少项目集中开工，但因部分项目前期工程进度较慢以及“国五条“调控的影响，导致3月不少项目延迟上市，3月供应市场出现短暂的低迷期。但随着工程进度的加快以及市场环境的好转，从4月下旬开始楼市供应开始发力，5月更是达到113.6万㎡，再创历史新高点。

　　从整体来看，今年1-5月东莞供应量约281万㎡，同比上涨34%，其中住宅供应量约247万㎡，同比增长37%。虽然前4个月出现了供不应求的局面，但随着5月开始楼市供应开始陆续释放入市，预计后市后市供求失衡的局面将会明显改善。 6月或将延续5月行情，供应继续高涨，但与5月相对或略有下滑;供应依然活跃也将激发市场需求持续释放，后市将维持阶段性供需两旺的格局。

　　3.2.1.3新增区域分布：塘厦22.08万㎡稳居榜首 松山湖片区进前十

　　瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2013年5月东莞全市共有18个镇区有商品房新增供应，主要集中在临深片区、松山湖片区和水乡片区。其中临深片区的典型代表——塘厦在上月表现不俗，凭借中信观澜凯旋城、观澜碧桂园和金海怡景花园等巨大的推货量，以22.08万㎡稳居排行榜之首。近期关注度较高的水乡片区也有多个项目入市，如沙田的新项目碧桂园柏丽湾，别墅和洋房一齐上市，住宅供应量14.7万㎡，助沙田坐上第二的宝座。而万江则因4个项目有新增，盘多力量大助其进入前三。松山湖片区实力依然不容小觑，松山湖、大岭山排在前五，而大朗镇排在前十。

　　3.2.1.4新增商品住宅户型面积区间：改善、别墅户型比重加大 中小户型下滑

　　3.2.1.5新增商品住宅类型配比

　　3.2.1.6新增供应明细：39个项目新增 水乡片区新项目齐亮相

　　3.2.2 商品房成交概况

　　3.2.2.1商品房签约： 供需两旺造就“红五月” 住宅签约66.93万㎡创6年新高

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2013年5月东莞住宅为66.93万㎡，创6年新高，仅次于疯狂的07年(71.54万㎡)，成为名副其实的“红五月”。回顾5月，楼市成交一周比一周飘红，热闹行情一直持续到6月初，造就“红五月”的因素有：

　　一、5月作为传统的营销高峰期，对开发商上半年销售业绩至关重要，各大房企都会有集中推盘的大动作。据瑞峰置业市场研究部统计，5月近40个项目进行了推货，全新入市的有怡安皇庭、富通圣堤雅、富盈香茶郡、绿茵温莎堡5期、恒大帝景、中熙松湖国际、万荟时代、新世纪领居三期、碧桂园柏丽湾、宝安·山水江南等项目，对楼市的升温无疑起到助推作用;

　　二、在广深两地“限购”政策继续执行和自身价格优势的支撑，东莞依然是其中的获利者，尤其表现在临深片区。纵观5月各镇区签约，前十名有6名镇区是临深片区的，项目成交客户大部分是来自于深圳，分别是塘厦、凤岗、大岭山、樟木头、大朗、寮步六大区域。

　　三、品牌开发商大规模推货，如碧桂园、中信地产、万科地产、新世纪地产都对旗下项目进行全线推货，部分项目销售业绩突出，是“红五月”实现的有力支撑。

　　四、纵观全国，大部分城市受房地产新政的影响，“红五月”成色不足，主要表现在一线城市;而东莞政策环境较为稳定，购房者观望情绪转淡，入市脚步加快，除了刚需集中入市之外，改善性需求也陆续入市，别墅产品尤为受宠。

　　从目前市场仍然供需两旺的趋势可知，6月东莞楼市将还有一波热闹行情。据预测，6月份东莞仍将会有40多个项目进行加推或开盘，开盘项目预计有君悦蓝庭、宏远御庭山、保利生态城、怡丰君逸名轩、长虹百荟花园、富盈加州阳光、御水南岸等项目，是楼市持续升温的催化剂。

　　3.2.2.2商品住宅签约走势： 1-5月住宅签267.67万㎡ 上半年楼市成交热闹可期

　　从走势图可以看出，今年东莞住宅成交跌宕起伏，1月开发商抢在2013年春节前收金，进行大规模推货，推动成交达到61.87万㎡;2月由于春节假期的影响，签约量滑至24.56万㎡;3月东莞楼市迎来“小阳春”，触底反弹创6年同期新高，达到62.96万㎡;4月由于市场以“蓄客”动作为主，进入调整期，签约再度下滑;5月在刚需两旺的催化下，住宅签约66.93万㎡，创年内新高!今年1-5月住宅签约量为267.67万㎡，创7年同期新高，而6月仍然将还会有一波行情，估计整个上半年成交将是7年以来的最高位，足见今年上半年楼市的热闹。

　　3.2.2.3非住宅签约走势:非住宅也迎来热销 5月签约8.13万㎡ 创年内最高位

　　在大坏境的的推动之下，非住宅的签约也迎来春天，走出热闹行情，5月东莞非住宅成交也达到年内最高，合计面积为8.13万㎡，环比上涨五成。办公方面是丹桂丽社花园83套，台商大厦39套，富盈商业中心22套等项目成交较为突出，对面积上涨做出重大的贡献，商铺则有长虹百荟花园55套，东城万达广场22套，锦绣旗峰13套等项目签约，南峰国际二期7套等，而车位成交较为冷淡，签约过百仅有花城广场。

　　3.2.2.4商品住宅量价走势：别墅产品销售增长 拉动住宅均价上涨至8614元/㎡

　　5月东莞住宅成交量价齐涨，签约均价为8614元/㎡，环比微涨2%。推动均价微涨的原因，主要是因为5月别墅产品销量增长，如海逸豪庭、山水江南花园、富盈香茶郡、富通圣堤雅花园等项目别墅产品都取得一定的业绩，拉动了整体均价的上涨。

　　3.2.2.5住宅各区签约：邻深片区成交抢眼 塘厦在三大项目热销支撑下夺冠

　　从区域排名前十名来看，邻深片区就占了6席，足见邻深片区成交抢眼，分别为为塘厦、凤岗、大岭山、樟木头、大朗、寮步六大区域!塘厦在观澜碧桂园、中信观澜凯旋城、金地博登湖三大项目放量签约支撑下夺冠;南城则由宏远康城国际、江南第一城、中信森林湖兰溪谷、天利中央花园、万科·金域华府、中熙·弥珍道等项目热销，排名第二;松山湖5月再度升温，保利红珊瑚、万科金域松湖两大项目皆签约近200套，带领着松山湖高调回归前三名。从区域价格方面来看，5月有17个区域出现上涨，上涨较为明显为厚街、茶山两大镇区，达到4成以上，该两大区域飚涨由别墅盘成交所拉动的，厚街是由海逸豪庭成交推高，茶山则是富盈香树郡签约拉高。

　　3.2.2.7商品住宅区域签约面积前十五名

　　3.2.2.8住宅签约均价前十五名

　　3.2.2.9楼盘签约前十名

　　3.2.3存量和消化周期 :住宅存量逐月递减 消化周期缩短至为7.5个月创低位

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截止2013年5月东莞住宅存量为484.93万㎡，消化周期为8.28个月，扭转连续6月下滑的趋势，主要是因为楼市持续热销开发商信心大增，同时为迎接“红五月”房企集中推货，，5月新增备案的项目有39个，住宅约8306套，合计面积113.6万㎡，对库存的回升功不可没。但从长期来看，供不应求的局面仍然严峻。

　　3.2.4 潜在供应

　　3.2.4.1新开工总量：营销高峰期开发商忙“去货” 新开工量出现回落

　　2013年5月共有9个项目取得新开工许可证，合计住宅面积约为52.89万㎡，非住宅为16.78万㎡。相对于4月来说，新开工量环比同比都出现明显回落。主要是因为4月新开工量爆增，5月出现下滑属正常态势;同时5月是营销高峰期，开发商集中全力忙“去货”与加快已开工楼栋的工程进度成为两大核心工作，但因受天气变化的影响，项目工程进度有所放缓。纵观2013年前5月，新开工量仍然保持高速运行的轨道，合计住宅343.61万㎡，与去年对比不差上下，可见开发商对后市是非常看好的。

　　3.2.4.2新开工走势：起伏明显 1月爆发，2、3月下滑，4月暴增，5月回落

　　纵观新开工走势图可知，今年商品房新开量起伏不定。1月160.59万㎡总开工量创下08年以来同期新高，同时住宅成交量也创下单月新纪录;2月恰逢春节淡季，工人纷纷返乡团圆，东莞房地产项目开工迎来暂缓期，呈出明显下滑趋势;3月情况不但没有好转，“靴子”落地导致观望情绪，加上雨水天气的频繁发生，影响开发商开工的热情，开工总量创下08年以来低位;4月由于市场供应偏紧及开发商对后市预期看好，多个全新项目纷纷动工，扭转3月份下滑的趋势，住宅飙升至81.21万㎡;5月份多数楼盘主要是加快4月份新开工项目的工程进度，以填补市场空缺。5月新增开工项目同比4月而言，住宅回落至52.89万㎡，环比下滑35%。

　　3.2.4.3新开工区域分布：松山湖26.31㎡位居榜首 汇景项目助沙田排名第二

　　2013年5月共有8个镇区有新开工项目，全部布局在镇区，泛深片区仍然为主力，城区为零开工。翰林湖花园一期大体量的动工，住宅面积达到26.31万㎡，助松山湖勇夺区域第一名。随着虎门港、南沙国家级新区的发及水乡片区规划的利好，沙田楼市逐步升温，一扫阴霾，汇景项目趁着势头加快工程进度，新开工住宅面积为8.31万㎡。此外，随着东莞城市产业的升级，企业越来越注重企业形象，众多工厂职能部门搬出工业区入驻写字楼大厦办公，对写字楼的需求呈快速增长态势，为满足企业的需求，凤岗和长安都分别推出了怡安商务大厦、中正大厦等写字楼项目。

　　3.2.4.4新开工类型

　　3.2.4.5新开工明细 ：均分布于镇区 2大写字楼项目开工

　　3.2.5楼盘活动: 上旬黄金冲刺期 中下旬遍地开花

　　2013年5月，东莞楼市一改往年集中在五一期间开盘的作风，而是将五月中上旬作为蓄客的最后一波黄金冲刺期，部分楼盘或提前至4月下旬开盘，提前抢占竞争市场，同时5月份也毫不松手，采取分流其它认筹项目的客源的竞争策略。其他无新货推出的在售项目也纷纷挤入热火朝天的市场，推出一些购房优惠吸引、逼定客户成交。

　　5月下旬，众项目集中开盘，且推出的户型产品以刚需为主，部分项目也推出了超高赠送率、低总价的中小面积的别墅产品。从各盘销售数据来看，符合市场主流需求的产品总能够得到市场的青睐，各入市项目均获得骄人的业绩。在集中引爆期后，各项目借余热继续加推新品，预计6月新一轮的集中引爆即将爆发。

　　三、重大营销事件

　　开盘汇总(含加推)： 松山湖、万江、寮步三大片区最热

　　特色营销事件汇总：明星热潮过后 改走文艺范