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东莞上半年房价略涨 后市水乡和泛深片区将走红

来源:  瑞峰置业 东莞房掌柜  2013-06-09 02:34:53
[摘要] 自去年12月以来,东莞住宅均价维持在8500元/㎡左右运行。瑞峰置业市场研究部监测数据显示,截止至今年6月2日东莞住宅整体均价为8538元/㎡。目前东莞楼市已经热销超过1年,库存不断的消化,市场需求却仍然旺盛,供不应求局面导致东莞住宅存量低位运行。

  第一部分:2013年上半年宏观经济和全国楼市回顾

  (一)2013年上半年宏观经济形势回顾

  1、经济概况:宏观经济指数回升 拉动内需及产业结构调整迫在眉睫

  综合反映企业即期和预期景气状况的企业景气指数比2012年四季度略有回升,但比去年同期下降1.7点,企业家信心指数仍明显低于企业景气指数,表明企业景气度不如去年同期,处于温和的景气状态,企业家信心仍处于恢复之中。

  国内方面,从2013一季度的宏观数据来看, 2013年会出现企稳的态势。暂时仍看不到明显复苏反弹的信号,未来也将呈现出“L”形的走势。社会总需求仍然面临着较大的压力,基建投资仍将拉动需求,消费和零售则增速保持稳定。

  国际方面,2013年,世界经济仍处在调整期,结构改革不到位和需求增长乏力等问题难以根本改观,金融危机的影响呈现长期化趋势。同时,发达国家实施再制造业化战略,以互联网、新能源为代表的第三次工业革命正在兴起,全球产业结构调整出现新动向。

  2、货币手段:通货膨胀压力仍然较大,人民币贬值创05年汇改以来新高

  2013通货膨胀压力仍然较大,主要是:我国土地、劳动力等要素价格,农产品和服务类价格都存在上涨压力;同时,通胀可能成为全球决策者最大的挑战,但会以不同的方式。纵观全亚洲和很多新兴经济体,央行行长们认为各国都需要采取先发制人的措施控制通胀。

  在短暂回落后,人民币对美元汇率中间价昨日再创2005年汇改以来新高,报6.1735。相比年初首个交易日,人民币对美元汇率中间价今年已升值1162个基点,接近去年的8倍。去年全年,人民币对美元汇率中间价仅升值了146个基点。今年以来,由于经济增长乏力,包括美联储、日本央行、欧洲央行在内的多国和地区的货币决策机构推出量化宽松政策,压低本国货币,通过货币贬值换取经济增长。

  在周边国家货币大幅贬值的背景下,人民币汇率在近期显得过于强势。有业内人士认为,至少未来两年,人民币会面临升值压力,但是升值幅度会比较有限,每年将保持2%至3%的升幅。

  3、楼市调控:调控转向规范发展 调控考虑供需结构、有效性并因地制宜

  2013年政府主要从三个方面着手促进房地产市场规范健康发展:一是住房市场要适应需求增长而增加供应规模,对于包括改善性需求和合理投资需求(促进租赁市场发展)也要给予支持,如北京公积金购买二套住房新规;二是住房保障在确保开竣工规模的基础上,更加重视供给的有效性,如在2013年保障房建设任务中,加快配套设施建设摆在更加突出的位置。 三是一线城市和部分二线城市由于资源聚集能力强,库存压力小(消化周期普遍在7-8个月,而二三线城市很多在1-1.5年),限购后形成了需求的“堰塞湖”。部分需要被压抑后集中在一个时段爆发。所以限购政策呈现“因地制宜”。

  (二)2013年上半年全国房地产市场回顾

  1、调控政策:“国五条”落实力度不如预期 地方细则温和落地

  2013年上半年房地产政策中最为关注是“国五条”,当时被认为是自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码。特别是细则中对二手房从严征收20%个税政策,被誉为本轮调控的“杀手锏”并被寄予厚望。但事实并非如此,“国五条”的热度仅保持了一两月,新房市场一度出现浓郁观望,成交量出现短暂的下滑。然而随着各地细则的出台,“国五条”的效应逐步减弱,主要是因为除了北京、上海等细则较为严厉之外,其他地方都温和落地,使得新政力度大大降低,消化了新政的的购房者纷纷入市,楼市依然高温不退。

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责任编辑:詹奕华

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