东莞上半年房价略涨 后市水乡和泛深片区将走红

　　3、土地市场：为保证房地产市场理性发展 热闹的土地市场或迎来“微调”

　　5月份10个典型城市土地成交均价为3015元/平方米，环比增长15.7%，同比增长215.7%，已连续八个月同比正增长。其中，北、上、广、深一线城市土地成交均价为5115元/平方米，环比增长25%，同比增长328.5%，创三年来的新高。2013年年以来，土地价格整体呈现上行态势，自3月以来已持续三个月上涨，这一态势将持续6月底。根据以往的经验，土地市场的持续火热往往是房地产市场升温的前奏，为保持房地产市场的理性发展，下半年若土地市场继续升温，监管层可能进行行政干预，进行“微调”。

　　第三部分：2013年上半年东莞楼市回顾及下半年展望

　　(一)库存量：库存压力有所缓解 6月底住宅存量将达500万㎡以上

　　瑞峰置业市场研究部监测数据显示，今年上半年东莞住宅存量逐月下降，消化周期更是在4月降至7.5个月创历年新低，虽然因为 5月房企集中推货住宅供应爆发，住宅存量增至484.93万㎡，扭转连续6个月下滑的趋势，但485万㎡的库存量仍处在低位水平。预计6月的推货力度仍然较大，6月末的存量将达500万㎡以上，库存压力将有所缓解。

　　(二)供应量：刚需仍有待释放 下半年住宅供应量将达400万㎡左右

　　瑞峰置业市场研究部监测数据显示，截止至5月末住宅新增供应量为247万㎡，预计今年上半年将达300万㎡以上。而今年年前5月新开工量仍然保持高速运行的轨道，住宅开工量达343.61万㎡，预计今年下半年住宅开工量可达400万㎡以上。从开工进程来看，预计今年前5个月开工的项目(住宅开工量约350万㎡)将会在今年下半年入市，加上下半年有“金九银十”的黄金销售期以及年底的冲量期，预计今年下半年的住宅供应量达400万㎡左右。从供应结构来看，上半年的刚需产品供不应求的格局十分明显，尤其是城区区域。但下半年将有一些刚需盘就会陆陆续续上市，预计城区中小户型供应紧缺的情况会有所缓解。

　　(三)成交量：楼市前景看好 住宅成交将超300万㎡

　　今年上半年随着“国五条”、限价等调控政策的逐步落实，大部分城市销售前景不容乐观，主要表现在进入5月，多个城市住宅成交量相比上月继续下降，传统“红五月”成色不足。而东莞政策环境较为稳定，购房者观望情绪转淡，入市脚步也明显加快，需求旺盛。据瑞峰市场研究部监测数据显示：今年上半年楼市成交热闹，1-5月东莞住宅签约量为267.67万㎡，创7年来同期新高，预计6月仍然将还会有一波行情，估计整个上半年成交将是7年以来的最高位。而下半年在市场环境良好，开发商积极推货的氛围下，热销行情或将延续，预计下半年成交量将好于上半年，在350万㎡左右。

　　(四)成交价：稳步上行是趋势 住宅均价涨幅不超过3%

　　自去年12月以来，东莞住宅均价维持在8500元/㎡左右运行。瑞峰置业市场研究部监测数据显示，截止至今年6月2日东莞住宅整体均价为8538元/㎡。目前东莞楼市已经热销超过1年，库存不断的消化，市场需求却仍然旺盛，供不应求局面导致东莞住宅存量低位运行。受“低库存“的支撑，东莞楼市消化率得到了提高，也支撑了房价“稳中有涨”的态势。另一方面因今年上半年的热销，大部分开发商销售情况良好， 甚至已有房企完成全年销售目标的半数以上。下半年的房企面临的业绩压力减少，降价意愿几率较小。总的来说，下半年东莞住宅整体均价房价未来上行是趋势，但上涨幅度较小，不会超过3%。