2013上半年东莞住宅成交创新高 下半年供需平衡

　　前言

　　受捧荏苒，2013年上半年飞逝而过，上半年东莞房地产市场延续去年的回暖走势，行业投资环境全面好转。上半年，东莞楼市成交创下历史记录，住宅成交面积343万㎡，同比大幅增长51%;成交均价8699元/㎡，同比上涨5%。上半年东莞住宅成交量价双双创下历史新高，呈现出量价齐升的局面。从市场规模来看，上半年东莞商品房成交金额353亿元，同比去年上半年大幅增长56%，同样创下历史最高纪录。与去年的596亿元相比，今年前6个月已经相当于去年全年的59%。

　　大好形势下，不少项目上半年销售业绩喜人，上半年楼盘单盘成交金额最高的项目达到16.61亿元，为东莞历史上新高。与此同时，楼盘销售金额TOP10的入门门槛也达到了5.84亿元，比去年同期的3.82亿元大幅提高。与此相对应的是，房地产开发企业在上半年纷纷取得了骄人的业绩，万科、碧桂园、万达、保利等龙头企业业绩均出现了较大幅度的增长。

　　就在东莞楼市遍地欣欣向荣的时候，6月以来，楼市外围环境已经出现若干微妙的变化。先是6月13日全球股市下降，金融市场迎黑色星期一。紧接着，7天后的6月20日，银行发生了“钱荒”。接下来在6月24日，地产板块大跌超过7%，是银行股以外，受“钱荒”波及最严重的板块。全球股市下降、钱荒来袭，也使得后市走向增加了几分变数。

　　一、上半年东莞房地产市场总结

　　1、行业投资环境全面好转，上半年市场迎来难得的发展机遇期。

　　受捧荏苒，2013年上半年飞逝而过，上半年东莞房地产市场延续去年的回暖走势，行业投资环境全面好转，市场迎来近几年来甚为难得的发展机遇期：

　　经济环境：东莞经济恢复性增长势头明显，上半年GDP有希望“冲10”。

　　从全国宏观经济来看，各项数据显示我国的当前经济增速仍然在下滑：一季度7.7%，低于去年四季度的7.9%和去年全年的7.8%。尽管一季度全国经济开局不甚理想，但在地方层面，东莞经济表现良好。随着东莞近年来推进产业转型升级战略渐见成效，在重大项目的拉动下，一季度，东莞经济延续去年企稳回升的良好势头，经济恢复性增长步伐明显加快。一季度全市GDP为1107.72亿元，同比增长8.6%，增速比去年一季度提高7.3个百分点，分别比全省和全国高出0.1和0.9个百分点，首季经济增长实现开门红。

　　从一些核心指标来看，前5月，东莞经济依然表现较好。前5月，全市实现规模以上工业增加值800.38亿元，同比增长11.6%，增速比1—4月提高1.6个百分点，快于全省平均水平2.5个百分点。前5月，固定资产投资409.67亿元，同比增长17.8%，增速比去年同期提高12.8个百分点。前5月，外贸进出口580亿美元，同比增长7.5%;其中出口338.6亿美元，同比增长8.7%。前5月，社会消费品零售总额602.70亿元，同比增长9.1%，增速与1-4月持平。

　　针对东莞今年经济发展形势，市委书记徐建华表示，今年以来巩固发展了一季度向好的积极态势，从1~5月经济快报看，上半年东莞GDP有希望“冲10”。

　　政策环境：“国五条”调控全面遇冷，政策对东莞市场影响微乎其微。

　　国务院办公厅3月1日晚发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，“国五条”细则落地，在房价上涨预期强烈的当下，欲借助“限价”、“限购”、税收、信贷、土地等政策手段及时扭转市场预期。调控升级来势汹汹，但落地后却陷入了少人响应的尴尬。

　　其一，“限购加强”响应者寥寥无几。全城限购仅沈阳一地落实;关于“已限购城市进一步从严”，仅在北京细则中有所体现;而“未限购的三四线城市酌情加入限购行列”，在地方层面上也没有得到任何响应。其二，二套房贷未立即落实。仅北京等极个别城市将二套房贷首付提升至7成，而在全国范围内仍未达成共识，甚至在一线城市中也未有更多效仿者。其三，存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估。个税20%征收也唯有北京一地落实，其他一线城市大多处于宣而不行的状态中，而在三四线城市层面上，由于住房信息体系建设的相对滞后，对于该条新政原本就不具备基本的执行基础。

　　从东莞本地政策来看，2月8日，东莞市发布了一则《关于调整我市住房公积金贷款部分政策的通知》，通知内容共九条，内容规定了申请住房公积金贷款的前提、要求、贷款月供上限，购买“双拼房”、“多拼房”的贷款处理办法，限制贷款或不予贷款的范围、购买二手房的贷款年限等。相比以往东莞出台的公积金政策，这次的细则相对严厉。但由于东莞用公积金购房的群体本就不多，购房者在公积金购房门槛提高后，便转向商业贷款，影响无非就是月供成本略有提高而已，这些都在购房者能够承担的范围以内。综合来看，上半年调控政策对东莞市场的影响可谓是微乎其微。

　　资金环境：货币信贷和社会融资总量增长较快，金融市场流动性相当充裕。

　　2012年以来，央行在“稳增长”的目标下对货币政策进行一系列宽松化的微调，从而使得中国经济始终处于一种流动性充裕的状态下。宽裕的信贷环境，对2012年5月以来中国楼市的大幅回暖，起到了极大的促进作用。2013年上半年，从金融市场的形势来看，国内金融市场流动性依然显得十分充裕：一是今年1-5月份社会融资总额达到9.11万亿元，比上年同期多3.12万亿元，创历史新高;二是今年1-5月份的银行新增贷款达到4.21万亿元，其增长速度远超过10%以上。如果按照今年上半年信贷增长速度，今年国内银行信贷增长也会创历史记录。新增信贷量仍然高企，人民币存款余额也已经逼近百万亿元的大关;三是5月份，M2(广义货币供应量)的同比增速高达15.8%，今年前5个月M2增长为15.2%至16.1%不等，全部高出中央定下的2013年M2增长13%的调控目标2个百分点以上。

　　另外据央行发布的报告显示，前5个月，货币信贷和社会融资总量增长较快，5月末金融机构备付率为1.7%，截至6月21日，全部金融机构备付金约为1.5万亿元。通常情况下，全部金融机构备付金保持在六七千亿元左右即可满足正常的支付清算需求，若保持在1万亿元左右则比较充足。总体来看，上半年流动性总量是相当充裕的。充裕的流动性，也为房地产市场提供了充足的资金支持，对促成上半年楼市的热闹成交功不可没。

　　2、房地产开发投资大幅回升，房屋新开工面积创下新高。

　　随着上半年东莞房地产投资环境的全面好转，在经济恢复性增长、房地产调控政策失效、市场流动性充裕的背景下，行业信心逐步回升，房地产行业开发投资力度明显加大。2013年前5月，东莞房地产开发投资额达到163亿元，同比去年同期大幅增长25.9%，大大超过去年全年的1.1%，是2009年以来的最高水平。

　　随动上半年东莞房地产开发投资力度的加大，商品房新开工面积也是大幅增长。上半年东莞商品房新开工面积达到680万㎡，同比去年上半年大幅增长23.2%，比去年全年加快11个百分点，创下东莞历年来上半年商品房新开工面积的最高纪录。

　　上半年东莞房地产开发投资大幅回升，房屋新开工面积创下新高，主要有以下几个方面的原因：第一，2013年以来，投资环境全面好转，行业信心逐步回升，开发商投资力度加大;第二，从资金面来看，上半年流动性充裕，为房地产开发投资提供了充足的资金支持;第三，去年房地产开发投资增长缓慢，开工面积较少，今年更多呈现的是恢复性增长;第四，市场供需两旺，商品房供不应求，库存连续多个月低位运行，促使开发商加大开发力度，大大促进了房屋新开工面积的增长。

　　3、土地市场热闹，流拍现象减少，高溢价成交现象明显增多。

　　上半年东莞土地市场商品房用地成交情况：

　　上半年的东莞土地市场表现热闹，流拍现象大为减少，溢价成交尤其是高溢价成交现象明显增多，不少地块竞拍轮次较多，最多的达到124轮，一些此前流拍的地块在重新挂牌后竟然得到多家开发商的热捧，最终溢价成交，在东莞拿地不容易是不少开发商的共同感受。据东莞中原研究部监测数据显示，上半年，东莞流拍地块占比12%，比去年上半年下降5个百分点。同时，溢价率在100%以上的地块占比9%，同比增加9个百分点。上半年东莞土地市场还拍出楼面地价达到6090元/㎡的“高价地”，为近年来少见。

　　上半年东莞土地市场表现热闹，其原因主要有以下几点：第一，上半年市场流动性宽松，开发商融资相对容易。第二，经过去年的强力销售回款，不少开发商手中资金大为充裕，购买力强劲。第三，由于去年不少项目去化较快，一些开发商土地储备不足，个别开发商甚至面临着后续无地可开发的尴尬，购地补仓意愿较强。第四，东莞房地产市场发展平稳，市场规模迅速扩大，再加上去年5月以来东莞市场销售热闹，楼市成交连续多个月高位运行，行业信心较强，开发预期提高。第五，一线开发商土地资源逐渐枯竭，出于对东莞市场的看好，一些一线城市开发商也来东莞购地补仓，试水东莞市场。

　　4、住宅成交量价创下历史新高，市场总规模迅速扩大。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，上半年东莞住宅成交面积343万㎡，同比大幅增长51%;成交均价8699元/㎡，同比上涨5%。上半年东莞住宅成交量价双双创下历史新高，市场需求之旺盛远远超出了许多业内人士的预计。究其原因，主要有以下几点：第一，刚性需求集中释放，极大地促进了楼市成交。上半年东莞住宅成交30276套(合拼后)，其中70-120㎡的刚需产品成交18660套，占比62%，这一比例比去年上半年的57%提高5个百分点，也高于去年下半年的60%。第二，深圳客持续入市，大大推高了上半年市场成交。第三，部分长期供应偏紧的二、三线镇区新盘陆续上市，有效激活了当地累积已久的购房需求。如大岭山的新世纪·领居成交435套、松湖春天402套，麻涌的信鸿熙岸花园345套，中堂的富盈公馆343套等。第四，上半年不仅刚需产品热销，大户型洋房、别墅以及小户型公寓等改善、投资产品也是百花齐放，对上半年楼市成交起到了积极的推动作用。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，上半年东莞商品房成交金额353亿元，同比去年上半年大幅增长56%，同样创下历史最高纪录。与去年的596亿元相比，今年前6个月已经相当于去年全年的59%。东莞房地产市场历年来需求稳定，成交节节上升，随着市场规模的迅速扩大，“蛋糕”越来越大，势必吸引更多的外来品牌开发商抢滩东莞市场，届时东莞房地产开发也将迎来更为广阔的发展空间。

　　5、新增供应不足，东莞库存连续多个月低位运行。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，上半年东莞住宅供应面积317万㎡，与去年上半年的219万㎡相比，大幅增长45%，是2007年以来供应量最高的上半年。但与旺盛的市场需求相比，这一供应水平仍然显得捉襟见肘。由于东莞楼市连续多个月成交热闹，东莞市场供应不足的局面在去年10月份已见端倪，进入2013年以来，这一矛盾就显得更为突出。上半年6个月，除了5月份供应大于成交之外，其余5个月，当月供应量均低于成交量，供需比连续5个月小于1。多个项目新品尤其是刚需产品刚上市即被众多购房者抢购一空是上半年中最为普遍的场面。

　　由于上半年多个月供应量均低于成交量，供应小于需求，因此东莞住宅库存水平几乎是节节下滑，从去年12月底的483万㎡下降至今年6月底的459万㎡。按照过去12个月的月均消化面积计算，6月底住宅库存的消化周期仅为7.7个月。一般情况下认为：消化周期不足6个月，市场呈现供不应求;12个月附近，市场供求基本平衡;18个月以上，市场出现供过于求。上半年，东莞住宅库存消化周期大体徘徊在7.7-8.2之间，供应偏紧的局面可见一斑。

　　6、供应偏紧、需求旺盛、库存走低，上半年房价涨势明显。

　　上半年东莞楼市供应偏紧、需求旺盛、库存走低的市场背景，决定了上半年东莞房价总体呈现出上涨势头。从成交楼盘的价格环比变化情况来看，1月份，房价上涨项目占比47%，下跌项目为28%，持平项目为25%，房价表现出上涨态势。2月份上涨和下跌比例分别为37%和32%、3月份为52%和25%、4月份为40%和32%、5月份为39%和36%、6月份为46%和28%。可以看出，上半年的6个月当中，房价上涨的项目占比始终处于主导地位，因此，上半年东莞房价表现出明显的上涨趋势。

　　7、临深片区楼市供销两旺，东莞开发商对深圳客的开拓更加深入。

　　上半年东莞楼市成交创下历史新高，深圳客的贡献可谓功不可没。据东莞中原研究部监测数据显示，上半年东莞住宅成交343万㎡，其中临深五镇(塘厦、凤岗、黄江、清溪、樟木头)成交100万㎡，占比29%。在塘厦、凤岗这些镇区的各个楼盘，几乎都能看到深圳客的身影。

　　近两年来，临深片区楼市供应大幅放量。2012年至今，临深五镇住宅供应量达到236万㎡。供应的大幅放量，促使开发商必须寻求更多的客户资源。在凤岗、塘厦这些镇区，由于此前供应较多，镇内原住居民的购买力基本上已经饱和，而凤岗、塘厦区域新莞人增长也不是特别明显，这也是开发商为什么要向深圳去寻求购买力的主要原因。

　　2012年之前，临深镇区当中，由于一些镇中心区项目距离深圳较远，普遍超过10公里，对深圳客的吸引力相对较小，其客户更多来自镇内本地，深圳客比例仅占10%-20%。而镇内的临深板块，由于临近龙岗中心城、平湖、观澜等深圳区域，其距离普遍在5公里以内，这些片区的项目，其客户的70%-90%都来自深圳。

　　2013年以来，随着东莞开发商对深圳客的开拓愈加深入，镇中心区板块的深圳客户比例近来也在明显上升，如凤岗三正卧龙山之前的深圳置业者比例约在50%左右，现在该项目的深圳购买者比例则达到60%以上。据不完全统计，塘厦、凤岗镇中心的楼盘深圳客户的比例一般已上升到了30%左右。

　　8、楼市供应偏紧，发达镇街购买力外溢现象明显增多。

　　以虎门、厚街为例，2012年虎门GDP为348亿，人口约65万人，住宅成交面积为22万㎡。2012年厚街GDP为254亿，人口约45万人，住宅成交面积也仅有36万㎡。对比南城区，2012年南城GDP为 261亿，人口约30万人，住宅成交面积却高达103万㎡。由于虎门、厚街土地资源比较稀缺，楼市供应长期处于低位，住宅年供应量大体在20-40万㎡。供应量的偏少导致当地购房需求处于累积状态。若以南城作为参照，虎门、厚街两个镇长年累积的购房需求将是非常可观的。由于两镇供应偏紧，随着交通、配套条件的完善，只要临近镇区有较多新品供应，两镇购买力便自然外溢。

　　2013年，沙田楼市迎来新的发展时期，随着碧桂园、保利置业等品牌开发商进驻沙田，沙田楼市供应将迎来井喷。5月份，碧桂园·柏丽湾开盘，截至6月底，其推售的668套高层洋房和别墅产品共销售450套，销售率接近7成。从开盘情况来看，该项目的成交客户超过一半是来自沙田以外的区域，其中主要是来自虎门、厚街和城区。另外据了解，沙田镇的御海蓝岸亦有超过60%的客户来自于虎门和厚街。展望后市，一些发达镇街包括城区，由于土地资源日益稀缺，楼市供应减少是大趋势。随着周边镇区交通、配套等方面条件的完善，发达镇街购买力外溢现象将会更加明显。

　　9、临深、松山湖、滨海、水乡片区为上半年热点开发区域。

　　上半年东莞各片区住宅成交情况(单位：万㎡)：

　　备注：

　　临深片区: 塘厦、凤岗、樟木头、清溪、黄江;

　　中心城区: 东城、南城、莞城、万江;

　　松山湖片区: 松山湖、大朗、大岭山、寮步、东坑;

　　滨海片区: 虎门、长安、厚街、沙田;

　　水乡片区: 洪梅、麻涌、望牛墩、道滘、中堂、高埗;

　　东北片区: 常平、桥头、横沥、谢岗;

　　大石龙片区: 石龙、石碣、石排、茶山、企石。

　　从上半年东莞各片区住宅成交情况来看，住宅成交同比增幅较大的片区主要有：

　　临深镇区：由于凤岗、塘厦、樟木头等镇区供应放量，深圳客持续入市，上半年成交面积100万㎡，同比大增121%;

　　松山湖片区：由于大朗、大岭山、松山湖等镇区楼市新品上市较多，上半年成交61万㎡，同比增长161%;

　　滨海片区：上半年虎门、厚街、长安、沙田四个镇区皆有新盘上市，加上虎门、长安、厚街等镇区强劲的购买力陆续释放，上半年成交54万㎡，同比增长97%;

　　水乡片区：由于麻涌、中堂、高埗等镇区的信鸿熙岸花园、富盈公馆和新世纪·颐龙湾等项目上市，上半年成交22万㎡，同比增长46%。

　　中心城区、东北片区、大石龙片区：由于新盘上市不多，这几个片区上半年市场与去年同期相比，中心城区、东北片区成交增幅在6%-7%之间，大石龙片区还出现-10%的下滑。

　　10、首置产品成交比例上升，首改、投资产品略有下降，高端产品有所上升。

　　从2011年至今东莞住宅产品成交结构来看，刚性需求占主导的市场特点依然非常明显。据东莞中原研究部监测数据显示，上半年，东莞住宅共成交30276套，其中70-110㎡的首置产品成交17064套，占比56%，比2012年全年提高3个百分点，比2011年提高7个百分点。110-140㎡的首改产品占比15%，比2012年下降4个百分点。140-180㎡的再改产品占比12%，与去年持平。180㎡以上的高端产品占比8%，比2012年提高1个百分点。70㎡以下的投资型产品占比9%，与去年持平。

　　从成交产品结构来看，上半年东莞市场呈现出刚性需求比例持续上升，普通改善型需求略有下降，高端改善型需求有所增加，投资型需求稳定的特点。在以刚性需求为主导的同时，改善型需求、投资需求都表现稳定，反映了东莞房地产市场健康、稳健的特征。

　　11、上半年别墅供应大幅放量，后市消化压力明显增大。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，上半年东莞别墅供应面积66万㎡，基本相当于2010-2012年三年中全年的供应量。从别墅成交情况来看，上半年别墅成交34.6万㎡，比2012年上半年增加10万㎡，与2011年的34.2万㎡基本持平。也就是说，上半年别墅供应的大幅放量，并没有带动成交量相应的走高。由于供应大幅放量，上半年别墅的供需比高达1.9，此前几年东莞别墅供需大体平衡的局面在上半年开始出现改变。截至6月30日，东莞别墅库存面积为117万㎡。另外，据东莞中原研究部监测数据显示，下半年东莞别墅的潜在供应面积约有76万㎡，加上库存，达到193万㎡，按照过去12个月的月均消化量计算，别墅的消化周期高达32个月，后市消化压力陡然增大。

　　12、商业市场逐渐回归理性，小面积、低总价的商铺物业更受投资客青睐。

　　东莞商业市场在经过08-09年的温和上涨到10-12年的价值发掘热闹升温后，进入13年，逐渐回归理性。据东莞中原研究部监测数据显示，上半年，东莞商铺成交面积17.1万㎡，比12年上半年增长12%，比11年上半年回落38%。

　　从成交套数来看，上半年商铺成交2496套，比12年上半年的1375套大幅增加82%。从上半年商铺成交结构来看，20㎡以下和20-40㎡区间的商铺所占比例比去年上半年有了很大幅度增加，100㎡以上商铺成交占比则出现明显回落。这也表明东莞投资需求依然非常活跃，只是在投资的产品选择上更青睐于小面积、低总价的商铺物业。

　　13、楼盘销售金额TOP10门槛大幅提高，08年以来销冠首次花落刚需盘。

　　楼盘之间的竞争日益白热化，入榜门槛中，楼盘销售金额TOP10门槛有显著提升。上半年，东莞楼盘(住宅)销售金额第十名达到5.84亿元，比2012年的3.82亿元大幅增加2.02亿元，入围门槛大幅提高。也比此前最高的2011年4.7亿元高出1.14亿元，是东莞历史上的最高记录。

　　从销售冠军来看，2008年至2012年，上半年东莞楼盘(住宅)销售金额第一名皆被豪宅项目牢牢把持着。如08年第一名为锦绣山河，5.73亿元;09年为中信·森林湖，5.56亿元;10年为锦绣山河，10.86亿元;11年为万科·松山湖1号，11.46亿元;12年为锦绣山河，11.72亿元。2013年上半年，这一局面终于被打破，观澜碧桂园以16.61亿元夺取销冠，比第二位锦绣山河9.68亿元高出6.93亿元，08年以来销售冠军首次花落刚需盘，这也从一个侧面反映了当前东莞是以刚需为主导的市场。

　　14、东莞开发商数量大增，房企市场集中度趋于稳定。

　　在许多业内人士印象中，近几年来随着东莞一线开发商的强势表现，东莞房地产市场集中度在不断提高，排名靠前的房企市场份额也在快速增加。但从东莞市场实际情况来看，却并非如此。据东莞中原研究部监测数据显示，上半年东莞商品房销售金额353亿元，其中TOP10房企销售金额为154亿元，市场集中度为44%，与去年上半年的43%大体相当。

　　实际上，与08年-10年相比，近几年来东莞房企市场集中度在逐渐下降。08年上半年，TOP10房企市场集中度为47%， 10年上半年更是达到56%。之后便逐渐出现下降， 11年上半年降至43%。12-13年都是稳定在43%-44%。

　　这其中最主要的原因，便在于这几年来东莞开发商数量在显著增加。长期以来，东莞房地产市场发展稳定，市场以刚性自住需求为主体，投资需求很少，基本没有投机需求，东莞市场健康、稳健，并且市场规模在迅速扩大。处于快速成长期的东莞市场不仅吸引了许多一线品牌开发商的进驻，也同样吸引了众多中小开发商抢滩东莞市场来分一杯羹，这其中不乏一些从其他行业“改行”做房地产的菜鸟开发商。从历年东莞开发商数量来看，08年上半年，有成交记录的开发商为152个，之后便逐年增加，至13年上半年，已经达到216个。开发商的增多，摊薄了市场份额，也使得近几年来东莞TOP10房企市场集中度不升反降。近三年中，逐渐稳定下来，在43%-44%之间。

　　15、扩张势头迅猛，一线品牌开发商市场份额大幅上涨。

　　注：一线品牌开发商是指万科、保利、碧桂园、万达、恒大五家开发商。

　　尽管上半年东莞房企市场集中度变化不大，但从东莞的五家一线品牌开发商来看，其销售额以及市场份额在东莞市场均出现跳跃式的增长。从08年至今，一线品牌开发商从万科一家增加至13年的五家。08-09年，东莞一线品牌开发商只有东莞万科，10年碧桂园进驻，12年新增加保利、万达、恒大三家。从销售业绩来看，一线品牌开发商从08年上半年5亿元、5%的市场份额迅速扩张至13年上半年的94亿元、27%的市场份额，几乎是跨越式的增长。

　　一线品牌开发商在东莞布局较广，进入镇区较多，旗下项目众多，产品总量较大，产品线丰富。凭借其雄厚的资金实力，不断在东莞主要镇区攻城略地，土地资源储备充足。同时凭借其强大的融资能力、卓越的操盘模式、成熟的产品线体系、高周转的营销手法、广泛的客户资源、全国性的品牌号召力，短短几年就在东莞树立领跑者地位。即使在弱势环境下，也能通过及时调整，规避政策因素影响，使得业绩依旧占据东莞行业领先地位。随着东莞房地产市场的的迅速发展，蛋糕越来越大，势必吸引更大的全国型房企进驻东莞市场，届时一线品牌开发商在东莞的市场份额也将进一步提高。

　　16、碧桂园强势追赶，东莞房企“一超多强”的格局开始转变。

　　2011-2013年历年上半年房企销售金额前5名对比情况：

　　近几年来，万科在东莞市场表现“一家独大”，其销售金额以及市场占有率均遥遥领先于主要竞争对手，如2011年上半年，万科销售金额37.02亿元，是排名第二位的中信16.17亿元的2.29倍。2012年上半年，万科销售金额28.31亿元，是排名第二位的中信12.68亿元的2.23倍。近几年万科在东莞市场表现过于强势，比主要竞争对手高出好几个档次，形成不对称竞争优势，多次出现“1>2+3”的局面。因此，东莞房地产市场格局呈现出“一超多强”的格局。

　　随着碧桂园、保利、万达、恒大等一线品牌开发商陆续进驻东莞，进过近3年的市场洗礼，万科也逐渐迎来了同等重量级的竞争对手，“一超多强”的格局在2013年被打破。上半年，碧桂园以32.33亿元的规模直追万科的36.96亿元。尽管屈居第二，但终究与万科形成了同一个重量级。随着一线品牌开发商在东莞市场布局的深入，万科将面临着更大的竞争压力。展望后市，在未来几年挑战万科霸主地位的开发商最有可能是碧桂园和保利。

　　17、低价跑量还是提升利润?恒大在东莞市场转型艰难。

　　恒大是全国一线品牌开发商，今年上半年全国销售金额482亿元，排名全国第五位。恒大一贯奉行低价跑量、资金快速周转的发展模式，此模式是恒大地产成功的一大关键。从2011年11月开始，恒大主动战略调整，通过降速来力图提升利润率，所以如今新开盘项目不像往年那样率先打响价格战，旗下项目很少使用全国化的降价促销战略。

　　恒大战略调整，在2012年东莞市场已有所体现。2012年1月，恒大雅苑开盘，非毛坯房均价为8449元/㎡，但成交情况并不尽如人意，1月份仅签约37套。而后的3月、4月分别签约50套、70套。尽管销售情况并不算差，但与之前恒大在全国各地低价跑量的项目相比，销售业绩的差距便暴露无遗。5月份主动调整价格，从此前约8500元/㎡的均价下调至5月份的7968元/㎡，销售情况终于大为好转，当月签约166套。

　　2013年，与恒大雅苑近乎相同的故事似乎再次上演。5月19日，万江区的恒大帝景开盘，共推出450套非毛坯洋房。但从销售情况来看，却并不算理想。开盘约认购90套，签约均价高达8939元/㎡。剔除1500元/㎡的非毛坯修，毛坯价也达到了7439元/㎡，近乎赶上了万江中心区的项目售价。从项目位置来看，位于万江拔蛟窝社区莞穗大道南侧，该板块并不是万江的中心板块，也不是滨水板块，生活配套相对万江中心区来说差距明显，并没有特别的优势，况且周边的风临美丽湾项目在业界并不是一个成功案例。

　　由于项目开盘价格显得过高，在消化完开盘签约的90套之后，该项目成交明显放缓，近五周来签约56套，平均每周签约11套，同时项目价格也从5月开盘的8939元/㎡降至6月份的8471元㎡。面市以来，该项目共推出450套洋房，截至7月7日，共签约147套，销售率仅33%，销售情况并不算理想。可以说，在低价跑量与提升利润之间，恒大在东莞市场摇摆不定，通过牺牲销量来提高利润的战略转型策略在东莞市场进行的并不顺利，转型艰难。

　　18、保利在东莞试水旅游地产，东莞房地产业态趋于多元化。

　　2010年12月初，保利(东莞)投资有限公司分别与东莞樟木头政府、樟木头林场签订相关协议。根据协议，保利集团将在6-8年时间内投资200亿元，在樟木头的宝山生态开发区建设一个占地面积达60平方公里的东莞保利旅游地产项目。

　　按保利规划，该项目将融合生态、拥军、宝山、客家以及佛教文化等新时期东莞特色的本土文化，内设五星级酒店4家、生态度假山庄9个、主题酒店4家、主题公园3个、生态体育公园3座、低碳生态建筑示范群15座。这个项目，便是今天的保利生态城。

　　6月23日，保利生态城项目首次开盘，推出97套172-303㎡联排别墅和261-390㎡的双拼别墅。开盘后共认购97套，销售率100%，共回笼资金超过3亿元。

　　保利地产在东莞首次试水旅游地产，有着特定的时代背景。第一，行业调控政策总体趋严，开发商转型旅游地产，是为了规避风险，也是为了明确把握市场。第二，依据国家旅游规划，旅游业将成为战略性支柱产业，旅游地产迎来全新的发展机会。第三，旅游地产利润高、回报快。以碧桂园为例，在碧桂园2011年8月份销售额的59亿元中，39亿元来惠州十里银滩项目，占了公司销售额的66%。第四，东莞有着丰富的旅游资源，山景、湖景、海景、江景一应俱全，适宜发展旅游地产。第五，东莞旅游发展规划利好，再加上东莞城市交通日趋完善，将极大的促进旅游地产的发展。第六，东莞旅游地产尚处于起步阶段，后市发展空间极为广阔。

　　随着东莞房地产市场的深入发展，除了旅游地产，将来养老地产、产业地产等新的地产业态或将陆续出现在东莞市场，东莞房地产业态也逐渐趋于多元化。

　　二、后市展望

　　1、行业基本面

　　经济面：二季度国内经济颓势已现，下半年经济难有大幅好转。

　　2012年全年经济增速为7.8%，其中四季度为7.9%，但今年一季度经济放缓至7.7%，二季度经济可能继续放缓。在外界普遍关注的“克强指标”中，5月份全国工业用电量3223亿千瓦时，同比增速为4.67%，比上月7.66%的增速大幅下滑，1~5月份铁路货运总发送量完成32178万吨，同比明显减少，而全国铁路日均装车数也较上年减少5309辆，据此判断，二季度GDP数据恐怕将出现明显的下滑。

　　在经过长时间的双位数增长之后，中国经济已经进入转折期，一方面是经济潜在增长率的下降，另一方面十八大以来更强调经济增长质量，因此调结构就必须要牺牲部分经济增长速度，这是转方式调结构必须要经过的阵痛。从近期中央表态以及央行未及时出手为货币市场注入流动性等迹象看，中央在政策方面更倾向于调结构，而非刺激增长。

　　在PPI通缩背景下制造业的固定资产和库存投资增速将继续下滑;房地产和基础设施的投资也将因为整顿影子银行而在资金来源方面受到影响;前期人民币实际有效汇率升值较快，将抑制出口增速。虽然消费增速稳中有升，但是难以抵消投资、库存和出口的放缓，总需求仍将继续放缓，拖累生产增速放缓。在不可能出台新的需求刺激政策的前提下，下半年经济数据难有大幅转好的可能性。

　　政策面：调控加码可能性较小，首套房贷将得到政策支持。

　　近段时间，外界对下半年房地产调控加码的担心开始越来越多地出现，其主要依据就是：上半年“国五条”的全面失效，全国重点城市量价齐涨，房价上涨的势头并没有得到遏制。对此，我们认为下半年调控加码的可能性较小，主要原因有两点：第一，宏观经济面临的不确定性增强，房地产业作为当前少有的景气行业和经济增长的重要支柱，政府出台新政打压的可能性不大;第二，新一届政府的执政理念正在发生转变，新一届政府正在有意减少行政权力对市场的干预，推及房地产市场，下半年遭遇严重打压的可能性并不大。从下半年政策形势来看，那些房价上涨压力较大的一、二线城市如深圳、杭州、南京等城市房产税试点扩围，以及推进全国住房信息联网等政策可能性较大，但从目前来看，无论是房产税试点城市扩围还是推进全国住房信息联网，都遇到一定阻力。

　　此外，从中央高层近期支持首套房的表态来看，下半年针对首套房贷款的支持政策成为大概率事件。6月19日，李克强总理在国务院常务会议上明确提出支持居民家庭首套自住购房，这是新一届政府领导班子上台以来第一次在国务院常务会议这样级别的场合中，对房地产市场发展做出公开表态。7月5日，国务院办公厅又对外发布了《金融支持经济结构调整和转型升级指导意见》，进一步明晰了近期的金融政策。文件中,对个人购房贷款，房地产行业融资等方面都提出了指导性意见，国务院要求银行积极满足居民家庭首套房等合理信贷需求。上述表态传递出对于房地产政策面的讯息无疑偏向利好，尽管首套房利率已不太可能进一步放松，但是至少不会在下半年再度收紧。

　　资金面：钱荒背景下流动性紧张格局延续，下半年房地产行业资金面临“失血”。

　　6月23日下午，中国人民银行货币政策委员会发布了2013年第二季度例会内容。会议强调，在保持宏观经济政策稳定性、连续性的同时，优化金融资源配置，用好增量、盘活存量，更好地服务实体经济发展。进一步推进利率市场化改革，更大程度发挥市场机制在资源配置中的基础性作用。在近期市场纷纷传出银行“钱荒”的背景下，央行此举传递出重要信息——之前以货币投放驱动经济增长的方式将发生转变，一场范围广泛而深入的经济改革即将开启。

　　据此推断，下一步，金融监管部门调节流动性的措施可能是：采用差别化的信贷政策，推进信贷资产证券化，放松利率管制实质性展开利率市场化改革，运用多种货币政策工具，引导信贷资金流向。上半年，银行部分资金只在金融体系内循环，没有真正地进入实体经济，而且不少资金进入房地产、地方政府融资平台等。从下半年开始，流动性在金融体系内循环的局面将发生改变，在金融监管部门的引导下，下半年部分流动性将逐渐从金融体系内流出，流入实体经济。可以预期的是，房地产行业资金也将被抽取出一部分，这样下半年“失血”的房地产行业，资金面将比上半年明显收紧。

　　7月5日，国务院办公厅又对外发布了《金融支持经济结构调整和转型升级指导意见》，进一步明晰了近期的金融政策。文件中还提到了继续执行稳健的货币政策，合理保持货币信贷总量;引导、推动重点领域与行业转型和调整;整合金融资源支持小微企业发展;加大对“三农”领域的信贷支持力度;进一步发展消费金融促进消费升级;支持企业“走出去”;加快发展多层次资本市场;进一步发挥保险的保障作用;扩大民间资本进入金融业和防范金融风险等十大方面的指导意见。《意见》确立的基本思路就是按照稳中求进、稳中有为、稳中提质的要求，继续执行稳健的货币政策。这意味着当前政策“不因经济增速放缓转向宽松，也不因当前一时货币增长较快而转向紧缩。”。

　　供应面：下半年潜在供应量较大，此前供应偏紧的局面或将得到较大程度缓解。

　　供应体量：加上库存，下半年东莞住宅共供应面积约929万㎡。

　　从供应体量来看，截至6月30日，东莞住宅库存面积为459万㎡。下半年，东莞住宅的潜在供应面积约为469万㎡。加上库存面积，下半年东莞住宅可售面积将达到929万㎡。如此一来，上半年东莞市场供应偏紧的局面将得到较大程度缓解。

　　供应结构：以首置、首改产品为主，高端产品尤其是别墅占有很大比重。

　　从供应产品结构来看，下半年总供应(库存+潜在)的929万㎡中，70-110㎡的首置产品供应面积约339万㎡，占比37%;110-140㎡的首改产品约154万㎡，占比17%;140-180㎡的再改产品约90万㎡，占比10%，180㎡的高端产品约304万㎡，占比33%。其中别墅面积193万㎡，占比21%。70㎡以下的投资产品约42万㎡，占比4%。总体来看，下半年东莞楼市总供应依然以首置首改等刚需产品为主体，但高端改善型产品尤其是别墅供应占有较大比例。

　　供应区域：下半年潜在供应区域主要集中在临深片区、中心城区和松山湖、滨海片区等。

　　下半年各片区住宅供应情况一览表：

　　从下半年潜在供应区域分布情况来看，临深片区潜在供应面积约132万㎡，中心城区为87万㎡，松山湖片区约70万㎡，滨海片区约69万㎡，水乡片区约46万㎡，东北片区约39万㎡，大石龙片区约25万㎡。

　　从各片区消化周期来看，临深片区、中心城区、松山湖片区和滨海片区消化周期都在18个月以下，后市消化压力不大。水乡片区、东北片区和大石龙片区消化周期均在20个月以上，后市面临着较大的消化压力。

　　2、下半年东莞楼市展望

　　经济增速放缓，资金环境难言宽松，下半年行业投资环境不容乐观。

　　受流动性收紧等各方面影响，下半年房地产开发投资、房屋新开工进度预计有所放缓。

　　随着国内外资金面的收紧，下半年融资的成本将明显提升，由此预计下半年的东莞土地市场将变得更加理性，高价地项目和高溢价地块的比率将较上半年出现下降。

　　随着下半年潜在供应项目逐渐上市，上半年供应偏紧的局面将得到较大程度缓解，库存水平也将上升，总体消化周期预计徘徊在12个月上下，供需大体平衡。

　　钱荒来袭，随着下半年流动性逐渐收紧，海外融资受阻，开发商尤其是中小开发商将面临较着大资金压力。下半年开发商加快出货尽早回笼资金的动力加强，由此将加快推盘节奏，甚至不排除有部分开发商重新以价换量。营销手法上，垫首付等招数将出现在更多的楼盘。

　　长期来看，房价上涨是大趋势。然而，在资金压力增大的背景下，开发商加快走货回笼资金意愿加强。随着潜在供应项目的陆续上市，供应增加，库存上升，供求关系逐渐出现逆转，下半年供需将大致平衡，由此导致下半年东莞房价上涨幅度放缓。

　　下半年临深片区楼市供应量最大，在当地购房需求逐渐饱和的背景下，预计当地开发商对深圳客的开拓将进一步深入，临深镇区中心区深圳客比例亦有进一步上升。

　　由于当地楼市供应偏紧、虎门、厚街、长安等经济发达，居民购买力强劲的镇街，下半年将有更多的客户外溢至邻近的沙田、大岭山等二三线镇区。

　　从各片区供需情况来看，下半年临深片区、松山湖片区、滨海片区和水乡片区楼市成交仍有较大上升空间，中心城区、东北片区和大石龙片区市场则表现平稳。

　　从产品结构来看，下半年东莞楼市首置、首改等刚需产品仍是市场需求主力产品，别墅等高端改善型产品随着下半年供应量的放大，预计成交也有所上升。但由于别墅供应体量过大，在钱荒的背景下，后市将面临着较大的销售压力。

　　但是随着QE政策的退出以及美国经济的回暖，将导致资金大量回流美国，同时，国内流动性紧张的格局也将延续。由此预计下半年东莞投资需求将受平抑，商业地产、小户型公寓等投资型产品需求也将有所下降。

　　下半年全国型的一线品牌开发商将继续主导东莞市场，其市场份额也将进一步扩大。受此影响，东莞房企市场集中度或比上半年有所上升。另一方面，在光大、新世纪、联华国际、宏远等东莞本土开发商的集体努力下，此前本土开发商的弱势地位在下半年或将有所改观。

　　3、盛“市”危言：全球股市下跌、银行闹“钱荒”背景下的楼市预警

　　上半年，东莞楼市成交创下历史记录，上半年东莞住宅成交面积343万㎡，同比大幅增长51%;成交均价8699元/㎡，同比上涨5%。上半年东莞住宅成交量价双双创下历史新高，呈现出量价齐升的局面。从市场规模来看，上半年东莞商品房成交金额353亿元，同比去年上半年大幅增长56%，同样创下历史最高纪录。与去年的596亿元相比，今年前6个月已经相当于去年全年的59%。火热的楼市，令得东莞开发商当中普遍存在着乐观心态，同时对于下半年的楼市亦是纷纷看好，楼市预期很高。

　　然而，6月以来，楼市外围环境已经出现若干微妙的变化。先是6月13日全球股市下降，金融市场迎黑色星期一。6月13日，A股市场迎来端午节后首个交易日，早盘沪指大幅低开低走，开盘第一小时快速下杀，板块全线杀跌。截至收盘，沪指报2148.36点，跌幅2.83%。除了A股重挫外，亚太其他股市悉数下挫，日本和菲律宾股市下降6%，欧股低开，英国富时指数等三大主要股指开盘跌逾1%。

　　紧接着，7天后，银行发生了“钱荒”。6月20日，银行间拆借利率继续大幅飙涨，隔夜上海银行间市场隔夜拆借利率大幅上升578.40个基点至13.44%，创下历史新高;此外，1周利率也首次突破10%，大涨近300个基点，达到11.0040%，也创下历史新高。

　　祸不单行，6月24日，地产板块大跌超过7%，是银行股以外，受“钱荒”波及最严重的板块。招商、保利等27家房企跌停，领头羊万科大跌8.79%，103家房企的跌幅超过5%，25日地产板块继续下跌。从3月底国五条落地的“利空出尽”，到如今的大跌，几个月间，地产股如同坐上过山车。

　　全球股市下降、钱荒来袭，也使得后市走向增加了几分变数。作为资金密集型产业，房地产开发企业大都高负债运作，长期依赖融资，在这场“钱荒”中，一旦“钱紧”，众多依靠银行贷款以及信托、理财产品等表外资金的房地产企业融资必将紧张，最终会影响到企业的正常运营。在全球股市下降、钱荒来袭的背景下，楼市接下来的走向值得业内深入思考。市场是不可预测的，房地产市场同样存在着蝴蝶效应，后市是涨是跌最终还是要靠市场来检验。但在全球股市下跌、银行闹钱荒、国内经济现颓势、下半年流动性紧张的背景下，对后市多一份警惕，提高预警意识，先知先觉、未雨绸缪是很有必要的。对于开发商来说，在市场成交向好的阶段，加快项目工程进度，加快推盘节奏，快建快销，提高周转速度，向运营要利润，尽早回笼资金仍然是克敌制胜的不二法宝。