麻涌漳澎6万㎡连体商住地流拍 开发商拿地趋理性

　　7月17日，麻涌镇漳澎村推出编号为2013WG028和2013WG029的两宗商住商服连体地块，总面积为64655㎡，总价161123万元，起拍楼面价890元/㎡。两宗地的截止报价时间分别为上午10点与下午3点，皆无单位报价。

　　两宗地块普通商品住房占比仅为50%-70%，商服用地占比高达30%-50%，相对于2013年麻涌洋房成交均价近5800元/㎡，商铺成交均价近18000元/㎡，不足1千元/㎡的起拍楼面价，利润空间非常大。

　　今年1月麻涌一宗流拍后重新挂牌成交的商服用地溢价率34.7%，成交楼面地价高达2480元/㎡，早在去年5月，麻涌东太村商服用地也以楼面地价2098元/㎡成交。麻涌虽然并不是楼市的热点镇区，但是区域内新盘不多，又有连接广州、深圳、珠海等成熟的片区优势，在水乡规划利好的大背景下，当地楼市发展潜力可期。

　　漳澎村两宗地块却惨遭流拍，除了地块规模较大，商业比例过高开发风险不可控之外，还有以下几点原因。

　　地块位于麻涌最大村庄漳澎村，优劣势俱明显。

　　两宗地块位于水乡麻涌最大的村庄——漳澎村。该村地处麻涌南部，东与沙田镇仅一河之隔，南与番禺莲花山隔海相对，西连新沙港，辖区内有虎门港新沙南作业区和新沙港两大港区，地理位置可谓优越。但是另一方面，该村远离镇中心，商业以及生活配套并不完善，此外，本地人多以自建房为主，外来人口则以新莞人居住中心为主，周边并无成熟的商品房小区。两宗地块毗邻漳澎村村委，虽然周边有广深沿江高速、麻涌大道、漳澎二路、新沙路等交通干线环绕，但沿着漳澎二路南下仅有兴发百货、麻涌医院漳澎门诊部等少数设施配套，生活氛围不够浓厚。

　　水乡利好显现尚需时间，区域配套不足难以汇聚人气。

　　根据东莞中原研究部数据监测，麻涌镇自2000年至今，共推出81宗地块，其中工业用地67宗，商住地5宗，商服用地2宗，多年来该镇土地市场呈现商住地供应稀少，工业用地唱主角的局面。

　　麻涌作为东莞著名的鱼米之乡，拥有丰富的土地资源，但是经济重心长期放在农业上，经济水平不甚发达，本地常住人口仅15、16万左右。近年来麻涌政府改善商业与工业结构，大力发展产业经济，充分利用自身资源，完善港口配套设施，加大招商引资力度，促进当地工业经济发展，尤其在水乡一体化概念的催热下，造成工业用地成交十分抢眼。

　　但是产业的发展受到区域内现有的交通、市政配套不足影响，要产生一定的产业群聚需要很长的一段时间，在水乡片区规划中也未如洪梅、望牛墩一样交通枢纽核心优势明显，难以汇聚人气。

　　人气不足也是麻涌楼市发展长期属于相对滞后水平的重要原因，根据东莞中原研究部数据显示，从2008年至今，麻涌住宅购买力长期徘徊在3万㎡左右，最高的2009年也不足6万㎡。

　　下半年多宗优质地块集中上市，开发商拿地渐趋理性。

　　下半年东莞土地市场迎来推地高峰，其中不乏热点区域的优质地块上市。其中虎门、塘厦、常平等区域的上市地块，规模较大，综合素质较好，有利于后期打造高端项目。即使受“钱荒”影响不大，下半年开发商资金相对上半年没有那么充裕，在有更多选择的前提下，有限的拿地资金，开发商拿地会更趋理性，对于优势不那么明显的地块会谨慎入手，而部分优质地块则可能面临激烈抢拍。