各地吹响救市集结号 东莞开发商渴望救市新政

美国7000亿元救市方案经历一波三折后，终于正式通过。于是，关于“救市”一词开始引爆国内楼市。黄金周之前，南京市政府发布了二十条救市新政。除了提高公积金贷款额度，二套房低于面积再享受优惠贷款利率，取消一房一价等利好外，南京市还将首次对购房者提供购房补贴。而在此前，河南、西安等地方政府也做出不同程度的“救市”新政。

东莞地产市场黄金周并不“黄金”，持续低迷的状况让开发商也想到了“救市”。

1、各地吹响“救市”集结号

去年9·27新政甫一实施，全国各地楼市随即迎来“寒流”。在这样的市场前提下，许多业内人士纷纷发博文认为，一场规模的打折促销活动将席卷整个地产市场。

果不其然，在市场长时间陷入疲软状态之际，开发商一如热锅上的蚂蚁。为了应对企业发生倒闭的潜在危险，快速实现回笼资金的目的，地产市场开始掀起打折促销旋风。从国内其他城市来看，许多楼盘一直高位坚挺的价格开始下调，在高折扣营销策略的带动下，有效促进了项目的销售进程。今年国庆黄金周期间，广州恒大发起“特价运动”，其在全国12个核心城市18个楼盘同时以“园林实景、准现楼、非毛坯修”面市，受到了消费者的热烈追捧。这个举措，也为恒大快速实现了近50个亿的资金回笼，在全国楼市中引起强烈反响。

作为中国地产行业的领头羊，万科的表现，无疑在整个市场中起着风向标的作用。事实也证明，新政实施以来，万科在市场上的一系列动作，包括降价促销、高折扣营销策略等，也不失为其市场领袖地位的角色。

2007年是全国各个主要城市地产市场发展迎来最高峰的一年。尽管此前先后有着“国八条”、“国六条”等政策的横空出世，但各地房价如脱了缰的野马一样，快速飞跑，东莞也上演了相同一幕。

这一切，因为2008年的到来，变得戛然而止。

上涨的房价玩起了“过山车”游戏，再也找不到去年“高价地”被数度刷新的盛景了，取而代之的是，不断流拍的土地让交易市场多了几许冷清。房子不好卖了，开发商开始着急了，打折、降价促销，成为市场的唯一法宝。

然而这一法宝，在有着特殊背景的2008年，显得苍白无助。

美国次贷危机的发生，全国各地经济进入波动期。伴随着股市走势的扑朔迷离，地产行业也在遭遇一系列不确定因素的影响。楼市的动荡，一引而牵发全身，直接导致整个经济层面的消极。在美国7000亿救市方案正式通过之际，国内要求政府“救市”的呼声也开始越来越高。在地产市场极度低迷的背景下，许多城市也开始做出行动。

7月上旬，重庆市常务副市长黄奇帆公开披露，重庆市政府将投入百亿资金收购市面上的中低价商品房，用于拆迁户安置，拆迁居民购买安置用房每平方米只要2000多元。据报道，有业内人士认为，这个举措对重庆地产市场来说是个好消息。因为以3000元/㎡来说，100亿元就能购买300万㎡商品房，相当于去年商品房总销售面积的1/6。

西安、南京等城市也相继发起“救市”运动。《根据恢复房地产业发展的若干意见》规定，凡是在西安购房的人，均可以享受购房总额0.5%~1.5%的财政补贴；在南京，市民购房可以享受总价0.5%~1%的购房补贴，另外，开发企业可缓交、分期交纳设施配套等费用，取消“一套一价”的价格管制。

2、市场持续陷入成交疲软

刚刚过去的黄金周，对于国内各个开发商来说，依然是没有走出困境的一个促销节点。

恒大以近500亿销售额的盛景并不能说明地产市场已经远离寒流，迎来春天。一系列数据将让你看到现实，一个来自市场销售一线的真实状况。

北京市房地产管理交易网显示，10月1日至4日北京住宅期房签约量为721套，其中经济适用房和限价房就占了482套，纯粹的商品房才签约239套，日均不足60套。黄金周期间在售的楼盘约有300家。

深圳市国土房产局统计显示，为期5天的秋交会期间全市仅成交317套一手房，日均成交仅有63套。其中，10月1日成交套数只有46套，为近一个月以来日成交新低。而前几年深圳市日均新房成交量普遍在200~300套，每逢秋交会或春交会期间，成交量还会有大幅上涨。

国内各个城市大抵都经历了相同一幕，东莞也不例外。根据东莞市房地产公众网信息显示，国庆7天，东莞一手商品房成交套数还不足250套，与去年的360套相比，依然表现出锐减的特点。

从东莞9月的市场表现来看，也不容乐观。东莞合富辉煌的数据显示，9月全市住宅签约面积22.6万㎡，同比去年58.2万㎡减少55%。住宅销售额11.8亿元，同比去年39亿元减少70%。

楼市交易持续疲软的背后，乃是东莞商品房库存压力激增的事实。

来自东莞市房地产协会的数据表明，截至2008年7月，东莞房屋未售库存超过371万㎡，如果按照今年全市月成交28万㎡来计算，东莞全市至少需要一年的时间消化完存货，这其中，还没有把未来几个月的新增供应量计算在内。

另外一方面，在市场不景气的前提下，东莞市投资开发项目却在不断增加。相关数据显示，去年上半年，东莞房地产完成开发投资近100亿元，到了今年上半年，这一指标超过了120亿元，增加了三成，楼市供应状况面临进一步的考验。

3、房地产或面临硬着陆风险

商品房交易市场的持续疲软，直接导致地产开发企业资金链的趋紧。

从房地产开发资金来源中可以看到，销售资金约占开发资金的40%，这种情况也在说明，作为资金密集型的企业，房地产项目开发中，资金能否快速回笼将决定项目的进度。从东莞本地市场来看，年初，万科率先发起“团购”运动，紧接着，光大、中惠、鼎峰等地产商纷纷跟进，在地产企业大幅度让利的前提下，这波促销活动有效缓解了地产企业资金短缺的局面。

从上半年参与团购运动的楼盘定价来看，许多楼盘价格已经做出较大调整，但这波行情并没有持续到下半年。四川大地震的发生，让楼市陷入空前的低迷状况。尽管在此期间，也有一些发展商做出不同程度的促销活动，但消费者并不为所动。到了7月份，楼市促销热潮再度上演。与之前相同的是，价格再次做出调整，不同的是，这次调整的幅度更大。

作为开发商，不得不面对的一个现实是，市场低迷、资金链短缺，他们只能通过不断的价格调整来实现一定程度的资金回笼。作为消费者，在“买涨不买跌”的心理影响下，开发商越降价，消费者则越看到房价下跌的希望，因此，他们都迟迟不出手。观望成风的氛围久久不见突破。 

业内人士分析认为，在市场持续低迷的前提下，开发商为了缓解资金的压力，将采用更彻底的促销手段，这将导致一手房价格直线下落，房地产或会出现硬着陆的风险。

东莞房地产协会则认为，从目前来看，商业银行的个人住房贷款和开发商贷款大约在20%左右，如果房价下跌超过30%，去年以后发放的贷款出现不良的概率将会大幅度上升。

4、房企希冀政府开“绿灯”

今年下半年以来，在国内大多数城市的地产市场都面临价量双跌的严峻事实时，为进一步刺激买家入市信心，从而让房地产更健康理性发展，河南、西安、厦门等地方政府都出台了一些优惠性的政策和措施。

这些城市有利恢复地产发展的做法，为东莞提供了一些借鉴意义。

深建地产营销部总监刘燕妮表示，作为开发商，她希望政府能在银行按揭、契税等方面给予一定的政策倾斜。她告诉记者，原来东莞市出台的144㎡以上契税由1.5%调到3%，开发商在设计产品时会尽量控制面积在144㎡以下，客户购买也对144㎡很敏感。因此，她希望政府能在契税方面，给予一定的减免，从而更有利于不同客户群体的置业需求。

加快政府部门的流转效率也成为开发商的共同心声。刘燕妮表示，客户在签约办证转让等过程中反复奔波折腾，也会打消他们的购房或投资意欲。深圳二手房办理手续非常快，一般几个工作日就可以办完手续，因此，深圳二手房交易相当热闹，对整个房市都有很大的促进作用，这些都是联动效应。

多位开发商不愿意透露姓名，并向记者表达了同样的心声。他们表示，目前楼市持续陷入疲软状态，这将不利于整个城市经济的发展。摆在眼前的问题是，如何打破消费者的入市信心，不仅是开发商考虑的问题，更是政府所要面对的，因此，他们希望政府能在政策方面给予一定的倾斜，从而拉动商品房的成交量。比如取消购房入户政策，对楼市有较大影响，压制了一部分新莞人的购房需求，基于此，他们一致建议政府能够恢复购房入户政策。此外，他们还建议要降低一、二手交易环节税费，从而有效刺激买家入市信心。