东莞楼市金九推货浪潮涌来 卧龙山一号高调入市

一、一周房地产市场导读

1、新增供应：楼市推货升温  大户型和豪宅产品供应出现增长

“金九”第二周楼市营销逐步升温，开发商推货力度加强，上周东莞全市共有14个项目有商品房新增供应，合计住宅1703套，面积约23.25万㎡，环比上涨近8成。从供应产品面积区间来看，新增产品已不是仅局限刚需产品，改善性和豪宅产品供应比重增加，如改善户型（110-150㎡）432套，占总体25%；豪宅户型（150㎡以上）347套，占总体20%，而刚需产品仅占4成，与之前5成以上有明显回落。

2、成交情况：短暂休整后推货浪潮再度涌来  “金九”热闹发力

9月第二周东莞楼市成交1584套，合计面积16.04万㎡，套数和面积环比上涨2成以上，“金九”热闹发力。主要是因为：一、经过9月首周短暂休整后，推货浪潮再度涌来，多个项目辅以大型活动高调入市，如三正卧龙山一号等；二、在区域规划逐步向好的推动下，二三线镇区刚需产品入市即热销从而带动整体成交升温；三、临深片区各项目成交此消彼长，始终有热销项目领跑全市，各个项目如“接力棒”似的支撑片区持续火热；四、新增供应再度爆发。

从营销活动来看，开发商推货和蓄客双管齐下，活动类型主要表现在：一、“明星营销”依然是利器，上周末有张智霖空降嘉宏公园1号发布会、万科松湖生活广场开业柳岩助阵等；二、特色活动纷纷登场，如业主亲情活动、名人讲座、豪车展、文化活动等；三、优惠促销，如认筹优惠，低首付等方式吸引客户出手。接下来将会迎来中秋、国庆等两大节点，这三类营销活动将会越演越烈，年内推广高峰即将到来。

3、成交均价：继续下滑  与动辄“9”千上下的价格有明显对比

住宅均价继续呈现下滑趋势，上周仅有8192元/㎡，与之前动辄“9千”上下的价格有明显差距。主要是因为上周三线镇区签约崛起，中堂、茶山两大镇区分别位列区域排名第二、三名，但区域签约均价不到6300元/㎡；二、低价位项目签约比例重大，洋房排名中有7大项目签约价不超“8”千，如富盈公馆签约76套，均价6242元/㎡；富盈香茶郡70套，均价6038元/㎡；伟隆国际花园67套，均价6808元㎡等项目签约价更是低于7000。两大因素相互作用，使得整体均价结构性下滑。

4、区域供需：塘厦连续三周夺冠  三线镇区茶山、中堂进入前三

塘厦连续三周夺冠，热销项目依然在万科朗润园、碧桂园天麓山中轮转；而茶山和中堂两大三线镇区年内则首次进入前三名，茶山主力楼盘是富盈香树郡及伟隆国际花园，中堂则是富盈公馆和居益公馆等项目签约所带动区域成交上涨，可见在区域规划持续向好的和轨道交通的推动下，两大区域房地产价值逐步被认可。

5、产品成交：刚需依然占主力  投资性和首改产品成交出现增长

上周70-100㎡刚需产品成交969套，占总量62%，依然占主力。但公寓产品和首次改善产品（100-130㎡）成交也出现增长，多种置业需求开始释放。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：本周无待拍地块

1.2出让土地：推地步伐加快   塘厦大坪流拍地自降2.6亿再上市

随着优质土地的入市拍卖，东莞的土地市场也逐渐热起来了，推地节奏也一扫之前的停滞，步伐逐渐加快，而流拍地也抓紧时机降价入市。如上周公示的塘厦大坪村的两宗商住地，地块曾在2012年7月份因高价和两大“硬伤”——墓地和高压线而流拍过。现如今再次重新入市，虽然两大“硬伤”依然存在，但两宗地块都降价入市，其中编号为2013WG048的地块降价18891万元，起始楼面地价5732元/㎡；另一宗自降7280万元，起始楼面地价约3287元/㎡。值得一提的是，两宗地块与今年6月份东莞市忠诚投资有限公司以底价拿下的2013WG023地块邻近。

1.3土地成交：万达14.35亿一锤定音拿厚街巨幅地块     宏远溢价117%获桥头地块

延续前一周的虎门地块的竞拍热潮，上周待拍的两宗“巨幅”地块的也成功落下了完美的帷幕。其中，位于厚街镇珊美村、宝屯村的商住地块被地产大鳄——万达集团一锤定音以约14.35亿元的拿下，折合楼面地价约2953元/㎡，溢价率为8.42%。这也标志着万达集团将进驻厚街，建造继长安万达广场、东城万达广场后的东莞第三座万达广场。据悉：地块出让面积约13.98万㎡，是今年以来出让面积最大的商住地；地理位置优越，位于厚街镇珊美村、宝屯村，处在厚街中心地带标志片区内；周报配套设施齐全，有汇景希尔顿大道、汇景华府、万科金域国际、明珠花园、汇景豪庭等楼盘项目在附近。 

另一宗位于桥头镇石水口村，面积约11.88万㎡的商住地的竞拍引爆土地市场。该地块竞拍过程激烈，4家公司参与报价，在经过167轮厮杀后，广东宏远集团房地产开发有限公司以38135万元总价获得该地块使用权，折合楼面地价1803元/㎡，创下桥头土地拍卖史上的最高纪录，溢价率高达117.48%。目前桥头房地产发展比较滞后，在售的项目并不多，仅有富盈御荷、宝安山水江南、温馨家园等项目，均价在5300元/㎡左右。但随着桥头镇油菜花、荷花等旅游资源的认可度提高后，房地产市场也开始受到深圳购房者的关注，住宅成交不断攀升，房价和地价均在稳步上涨，预计未来深圳客是桥头镇消化商品房的潜在势力。

1.4土地预告：15宗约46万平土地将入市   10宗商住地出让占8成

东莞最新一期土地预告—东土交（预告）[2013]10号已在上周新鲜出炉。预告显示：东莞全市将有15宗地块即将上市，合计出让面积约45.92万㎡。其中商住地有10宗，面积约36.88万㎡，占总出让面的80%。出让区域主要集中在望牛墩（4宗）、厚街（3宗）、清溪（2宗）和凤岗（1宗）。商服用地有2宗，分别位于东坑和望牛墩，皆是不足1万平的小面积地块。工业用地有3宗，面积约7.97万㎡，占比为17.36%。

2、房地产市场

2.1、新开工：新开工市场较为冷清   东逸湾花园两栋高层洋房加建

上周开工市场依然冷清，仅东逸湾花园一个项目取得了开工许可证，合计洋房建筑面积约1.71万㎡。

2.2、新增供应：楼市营销持续升温     大户型产品推货比重环比上升

“金九”第二周楼市营销逐步升温，开发商推货力度加强，.瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周东莞全市共有14个项目有商品房新增供应，合计住宅新增1703套，面积约23.25万㎡，环比上涨近8成。从供应户型区间来看，刚需户型（70-110㎡）新增675套，约占住宅总供应的40%，主要由万科朗润园（287套）、君珆花园（170套）和祥利上城（96套）等项目提供；改善户型（110-150㎡）新增432套，占住宅总供应的25%，天安数码城（176套）、富盈公馆（101套）等皆有贡献；豪宅户型（150㎡以上）新增347套，占住宅总供应的20%，供应最多的项目有石龙新项目聚龙御龙湾（202套）、锦绣山河四期（112套）。别墅新增95套，御花苑天珺湾、丰泰观山碧水和锦绣山河四期皆有新品加推。

2.3、楼市成交

2.3.1、总体情况：短暂休整后推货浪潮再度涌来  “金九”热闹发力

据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2013年9月9日-2013年9月15日）东莞楼市成交1584套，合计面积16.04万㎡，套数和面积环比上涨2成以上，“金九”正式拉开序幕。

2.3.2、供需量价走势：结构性下滑  上周均价8192元/㎡

住宅均价继续呈现下滑趋势，上周仅有8192元/㎡，与之前动辄“9千”上下的价格有明显对比，主要是由于三线镇区签约突出和低价项目签约比例高两大因素相互作用所拉低的。

2.3.3物业类型成交：洋房签约1348套仍为主力  车库签约小幅上升

从各物业类型成交可知，洋房成交依然主力。而车库签约环比出现小幅上升，主要是由黄旗山1号单盘签约125套所带动。

2.3.4产品类型成交：多类产品受宠  公寓类和首改产品成交出现增长 

2.3.5、成交排名

2.3.5.1、区域成交排名：塘厦连续三周夺冠  三线镇区茶山、中堂进入前三

塘厦连续三周夺冠，热销项目依然在万科朗润园、碧桂园天麓山中轮转；而茶山和中堂两大三线镇区年内则首次进入前三名，茶山主力楼盘是富盈香树郡及伟隆国际花园，中堂则是富盈公馆和居益公馆等项目签约所带动区域成交上涨，在城市规划持续向好的推动下，两大区域房地产价值逐步被认可。

2.3.5.2、个盘成交排名

2.3.6成交明细

2.3.6.1普通住宅面积区间成交： 90-100㎡刚需产品比例增加  占总量37%  

2.3.6.2别墅产品面积区间成交：350-400㎡的产品成交比重高  占总量31.6%

2.3.6.3住宅各单价区间成交：7000-8000元/㎡产品签约比例高   占总量23.1%

2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡产品仍为主力   占总量43.2%

2.3.7楼盘活动： 房企推货小幅快跑    井然有序胜券在握

三、宏观经济政策环境

3.1国内：

3.1.1经济环境：

3.1.1.1  李克强：调结构与稳增长已见成效

9月10日晚，国务院总理李克强在2013夏季达沃斯论坛与国际企业界人士交流时称，中国选择的策略是突出释放改革红利，激发市场活力，着力调整经济结构，转变发展方式，使之与稳增长结合起来，“这些目前已经见到成效。”
　　此外，国务院总理李克强11日在第七届夏季达沃斯论坛开幕式上发表的特别致辞受到海外高度关注。一些国外专家和媒体表示，李克强的讲话将进一步坚定市场人士对中国经济的信心。

今年，中国经济增速呈现逐季下行的态势，上半年经济增长7.6%，其中第一季增长7.7%，第二季增长7.5%。面对经济下行的压力，国家没有再度出台大规模刺激计划，而是推出了一系列的改革措施，确立了经济运行的合理区间。

3.1.1.2 中国居民储蓄43万亿待唤醒 存款现定期化趋势中国人民大学经济学院副院长王晋斌认为，居民储蓄之所以出现如此快速的增长，主要是由于百姓对未来不确定感的增加。最近十年来，中国居民在购房、教育、医疗等家庭大额支付领域的需求增多，促发居民预防性储蓄行为的增加，“此外，没有更合适的投资渠道，也助推了居民储蓄的快速增长”。
　　有经济学家认为，高储蓄对于中国而言利弊参半。更多的储蓄意味着有更多的潜力进行投资，也意味着更多的经济增长，同时也意味着消费的低迷。

3.1.2政策环境：

3.1.2.1 国务院：城市社区年底前须开辟养老服务设施

按照国务院的部署，今年第四季度，也就是下个月起到年底前，全国各地老城区和已建成居民小区，要陆续通过购置、置换、租赁等方式，开辟养老服务设施，不得挪作他用。

对于老城区和已建成小区，按照（社区居民）人均不少于0.1平方米的建设指标，限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施，不得挪作他用。启动实施时间明确为今年第四季度。
　　对于新城区建设，国务院要求，各地政府在制定城市总体规划、控制性详细规划时，就按照人均用地不少于0.1平方米的标准，分级分区规划养老设施；凡新建居住小区要按标准要求，配套建设养老服务设施，并与住宅同步规划，同步验收，同步交付使用。

3.1.2.2 国务院发文力挺养老产业 上市公司欲分万亿蛋糕

9月13日，国务院发文加快发展养老服务业，再度激发各路资本进军养老服务产业的热情。相关数据以及业界大佬均称，国内养老产业市场规模至少万亿以上。面对如此诱人的“蛋糕”，多家上市公司纷纷试水养老产业市场。

中国政府网9月13日发布了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》。意见明确了养老服务业发展目标，即到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。

目前在A股上市公司中，已有万科、保利、世联地产、金陵饭店、上海三毛等多家上市公司布局养老产业，而据记者不完全统计，近年来已有近20家房产公司投资养老地产。

3.1.2.3发改委建设百座循环经济城市 将获资金政策倾斜

 “智慧城市”之后，“循环经济”城市正在崛起。近日，国家发改委发出通知，将在全国范围内挑选100个左右的城市，建立国家循环经济示范城市。据悉，发改委将在2015年之前结束这项工作，公布入选的100个循环经济城市。9月12日，北京市社科院城市问题研究所副所长叶立梅对记者表示，之前的城市发展，大多注重消费环节，对于消费之后的资源回收利用问题没有太多重视，但现在的城市发展，循环利用以及生态环保的理念已经形成共识。

3.1.3楼市环境：

3.1.3.1 重点城市或收紧土地政策   江苏限地禁地令出台

《经济参考报》报道，地方政府正收紧土地政策。江苏省国土资源厅会同省发改委、省经信委近日共同编制发布“限地禁地令”，明确规定不同级别城市所出让住宅用地面积的限定标准。
　　这份被称为“限地令”的《江苏省限制用地项目目录(2013年本)》明确，住宅用地出让面积限定标准：小城市和建制镇7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。

分析人士预计，对于重点城市尤其是一线城市，可能会推广短期内遏制地价过快上涨的具体措施，比如“限房价竞地价”、“限房价竞配建”等出让措施。

3.1.3.2  住建部下月将急查限购限贷执行

继住建部约谈7个房价上涨较高的城市后，督察组下月将抵达地方急查限购、限贷执行情况。督察组由住建部和全国工商总局组成，将对地方房地产的中介违规问题，进行调研和督导，贯彻新“国五条”要求，核查地方限购、限贷政策的执行，是调研和督导的重要内容。

据悉，市场存在房地产中介诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式，骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金、规避限贷等行为。除此之外，住房交易市场存在的炒买炒卖、哄抬房价等不合规住房交易行为也将是督查的范围之内。

3.1.3.3  房租连涨来将缩小与房价差距   业内认为买比租更划算

国家统计局近日发布数据显示，8月份全国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨2.6%，环比上涨0.5%。其中，居住价格同比上涨2.6%，住房租金价格上涨4.4%。住房租金自2010年以来一直保持持续上涨的趋势，并已经连续44个月上涨。从房价、房租持续小幅上涨与CPI数据来看，房价房租已出现连续上涨。

CPI仍保持平稳状态，为货币政策维持中性偏松的局面，创造了条件与空间。预计明年CPI将高于今年。住房租金价格上涨4.4%，涨势较猛，未来租金水平和房价水平将缩小差距，即租金收益率将缓慢趋升。

3.1.3.4北京：8月住宅租金环比涨幅回落

8月北京住宅平均租金为60.2元/平方米，环比上涨1.1%，同比上涨11.5%，环比涨幅较7月回落1.8个百分点。这主要是因为高校毕业生暑期租赁高峰消退，短期较为集中的供需矛盾有所缓和。而四季度又将迎来传统的租赁淡季，往年看租金都会出现小幅的回落。但租赁市场的供需不平衡现象依然存在，每年的租金上涨将会是一个比较长期的现象。

3.1.3.5深圳：超级总部基地将建多个超高层建筑

近期，深圳湾超级总部基地详细规划项目正式进入公示期。规划显示，于深圳湾超级总部基地片区内，将以各行业门类的产业链最顶端的总部办公为主导功能，辅以服务于总部基地的国际会议、展览、文化传播、信息交互及商业、公寓等功能。根据规划，深圳湾超级总部基地涉及滨海大道、深湾一路、深湾五路、白石三道、白石路所围合的区域，总用地面积117.4公顷，建设规模总量为450-550万平方米。

3.1.3.6广州：拟追缴地下空间土地出让金

广登记的，遇企业改制、出售、交换、赠与时，由新业主补交，或由产权人自行申请补缴。州近期推出新规，拟对已出让土地追缴地下空间土地出让金，这意味着广州大量地下停车位也将成为追缴对象。广州市政府常务会议近日审议了《关于我市土地节约集约利用的实施意见（征求意见稿）》，开发商在办理房屋初始登记时，按一定标准征收后方可出售；已办理产权。

3.2东莞：

3.2.1经济环境：

3.2.1.1 东莞22项目9月16日动工 总投资425亿

据市重大办通报，1-8月份，全市重大建设项目累计完成投资约195.4亿元，占年度原计划的75.1%，占调整后计划的65.1%，同比增长11.8%。其中列入省重点建设项目的23个项目完成投资66.6亿元，占年度计划的60.8％。 

9月份，共有8个项目计划开工建设，分别为：松山湖中集集装箱总部项目、东莞松山湖中以国际科技合作产业中心一期项目、虎门港益海嘉里东莞精细化工项目、常平汽车客运站、南城南方物流电商综合基地项目、东城中电新能源热电冷联产扩建工程项目、桥头士克来电子生产项目、凤岗都市丽人增资项目。9月16日，全市举行第二批市重大项目开工仪式。

3.2.1.2市轨道交通控制中心动工 调度4条轨道

按照东莞轨道交通R2线建设的计划，控制中心建筑须于2013年10月前完成土建施工、2014年6月前完成机电设备（含工艺设备）安装并投入使用。东莞市轨道交通控制中心位于东莞大道以北、规划四路西侧，R2线西平站旁西北地块。该中心所处地块正好位于南城国际商务区内，即东莞大道与西平二路路口西北侧地块。根据设想，该控制中心规划占地面积为15679平方米。

从规划部门透露的线网控制中心综合体模型可以看出，这个地处CBD重要地段的线网控制中心十分高大宏伟，容积率高达8.0，可以建成一座240米高的大楼，投资估算达14.5亿元。

3.2.2政策环境：

3.2.2.1东莞生态园拟缩小211公顷 重点发展节能环保

记者9月9日获悉，东莞生态产业园区位将调整至东部快速路中段两侧包括石排、茶山、东坑、寮步等镇现状空地的区域，调整后的生态园面积为1244.58公顷，较之前减小了211.18公顷，调整后的园区定位基本不变，重点发展产业中的“节能环保”提到了“高端新型电子信息”前面。

调整后的园区规划结构没有变，仍然为“一心两翼”布局，只是具体面积将有所变化。其中，一心为生态园中心区，总用地面积约600公顷，包括中心工业片区、中心服务片区；西翼总用地面积约400公顷，包括东坑工业片区、横沥工业片区；东翼总用地面积约180公顷，包括文化学院片区和职教城片区。

3.2.2.2农用地变相用于非农建设属违法 将限期整改

当前我市水乡发展如火如荼，在农用地甚至基本农田保护区内兴建农庄会所、经营性旅店宾馆、房地产，将农用地改为建设用地等情况偶有发生。为此，市国土资源局近日发出《关于进一步加强设施农用地管理的通知》（以下简称《通知》），要求设施农用地变相用于非农建设要整改，否则将立案查处。