2013第三季度全国高价地频现 东莞土地市场供需两旺

进入下半年，全国土地市场延续活跃行情，土地成交高温不退。一二线城市完善的各类配套、众多的人口以及旺盛的购买力依旧吸引全国品牌开发商的耕耘，地块价值稀缺，地价日益高涨。第三季度土地成交的火热由一二线城市向三四线城市蔓延，大批高价地批量涌现，连一向不拿高价地的万科一反常态，三番四次地制造高价地。9月份，高价地热潮继续上演，上海、杭州、苏州、武汉等城市均出现高价地。随着一二线城市优质地块相继入市，市场不断地出现高价地，土地市场热度进一步高涨，而这种高价地热潮由起初的一二线城市向三四线城市蔓延，给予房价持续上涨的强劲信号，一定程度影响市场预期。

第三季度，全国土地市场一片火热，高价地不断涌现，究其原因：其一，地方政府进入下半年着手加快土地供应力度，迫于地方债务的压力，集中推出优质地块。地块综合素质佳，优质地块的稀缺，吸引众多房企抢滩，尤其大型房企自身实力比较雄厚，出手抢高价地，加大了对优质地块的争夺力度。其二，从去年以来，全国楼市一路走好，销售资金回笼顺利，房企回笼资金较快，拉动了房企对土地的需求。其三，从去年下半年以来，楼市成交呈量价走高趋势，市场在不断地消化库存，部分房企“储粮”明显不足，需要及时补仓增加后期的货量。当前地产行业环境处于乐观向好势头，开发商对楼市预期充满信心，更是不惜代价抢夺“意中地”。

近期，全国城市高价地集中出现，引来媒体广泛的报道，房价上涨预期不断加剧，更是引发部分购房者恐慌入市。“高价地”连出，再次引起监管层的重拳整治。9月25日，国土部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人召开座谈会。座谈会上表示，命令热点城市加大住宅用地供应力度，并对大企业、大地块进行挂牌重点监管，将严防高地价作为近期市场稳定的首要工作目标。此举对地方政府会产生一定的威慑作用，但地方政府迫于债务压力，对于推地增加土地财政收入的需求仍然存在，推地积极性依旧高涨。而且，最终土地成交价格主要由公开市场竞拍所决定，地方政府很难干预，而房企资金面良好，拿地热情也不会降低，预计未来全国土地市场仍将有高价地出现。

反观作为三四线城市的东莞，第三季度的土地市场表现不俗，呈供需两旺的格局。从土地供应来看，第三季度东莞土地供应合计44宗，面积216.85万㎡，环比增加13.79%，同比增加50.85%，创下历史每个季度以来的高峰。其中，商住地供应19宗，面积合计109.68万㎡，环比增加113.44%，同比增加217.93%。商业用地4宗，面积合计7.56万㎡，环比增加41.47%，同比减少57.81%。工业用地16宗，面积合计91.57万㎡，环比减少28.22%，同比增加3.02%。与去年同期相比，商住地增幅最明显。进入下半年，政府着手加快推地节奏以适时补充财政收益。

从成交来看，2013年第三季度东莞土地市场成交36宗，面积180.56万㎡，环比增加14.83%，同比增加44.07%，为近9个季度以来最高。其中，商住地11宗，面积合计84.83万㎡，环比增加122.57%，同比增加198.69%，成交量创下近10个季度以来的高位。今年第三季度东莞土地市场冷热不均，优质地块较为抢手。桥头一宗商住地被企业疯狂抢夺，最终宏远地产以167轮、溢价117%强势拿下，主要是该项目靠近谢岗的粤海项目，受粤海项目的利好，使得不少开发商也想在桥头分一杯羹。而麻涌2宗商住地、石碣1宗商住地挂牌出让，因无人问津而流拍，市场冷热不一。流拍的三宗地块商业比例较大，占比为30-50%，反映经济欠发达镇区，商业发展尤其落后，商业占比较大的项目将会一定程度上增加后期开发风险，让不少开发商打退堂鼓。麻涌由于靠近广州新塘的地缘优势，再加上水乡片区规划的利好因素，近年麻涌楼市成交有明显起色，但麻涌过往是一个以发展农业为主的镇区，当地消费力明显不足，商业发展十分不成熟。石碣靠近城区，越来越多消费者进城消费，区域的商业发展相对落后。为此，麻涌、石碣的商住地由于商业比例较大，而片区的商业发展十分不成熟，无疑加大了开发商后期开发的潜在风险，导致地块均以流拍收场。

从成交价格与溢价率来看，今年第三季度，今年第3季度商住地成交楼面地价3152元/㎡，环比上升28.36%，同比上升22.57%。商住地楼面地价走高，归功于热点区域的优质地块受到追捧，拉高整体楼面地价。而本季度商住地溢价率为15.47%，连续5个季度走低，主要是，一方面本季度成交的地块综合素质参差不齐，另一方面，主要是本季度成交的优质地块，起步价高，将部分资金实力偏弱的开发商拒于门槛，这部分地块拍卖价格上升空间十分有限，导致溢价率相对低位。

从拿地房企来看，进入下半年，政府加快推地步伐，其中不乏一些优质地块上市，万科、金地、万达、碧桂园等全国品牌开发商集体出击拿地，成为今年第三季度的一大亮点。在行业环境持续走好的情况下，全国土地市场一片火热，高价地热潮从一二线城市向三四线城市蔓延，东莞本季度的土地市场也呈现供需两旺的格局，品牌开发商继续拉长战线，在东莞跑马圈地，而本土的宏远地产、鼎峰地产继续扩大版图，分别在桥头、企石拿下一宗商住地。万科、金地、碧桂园等全国品牌开发商具有雄厚的资金实力和成熟的开发经验，当前越来越多企业通过高周转的模式不断扩展规模来提升利润总量，继续在东莞拉长战线，扩大版图，未来行业集中度将会进一步加剧。

进入第三季度，东莞城区商住地供应继续处于断供状态，而虎门、厚街等主流镇区成交活跃，未来将会成为房地产开发的热点区域，反映市场资金在向主流镇区靠拢，房地产热点有所转移。

季度关键数据一览：

季度总体叙述：

进入下半年，东莞国土部门明显加快推地力度，其中不乏热点区域的优质地块，第三季度东莞土地市场呈现供需两旺的格局，供应和成交全线飘红上涨，市场热度保持高涨。今年第3季度土地供应面积合计216.85万㎡，环比上升13.79%，同比上升50.85%。其中，商住地供应面积109.68万㎡，环比上升113.44%，同比上升217.93%。成交方面，土地成交180.56万㎡，环比上升14.83%，同比上升44.07%。其中，商住地成交面积84.83万㎡，环比上升122.57%，同比上升198.69%；商住地成交金额62.21亿元，环比上升241.37%，同比上升298.73%。

价格方面，今年第3季度商住地成交楼面地价3152元/㎡，环比上升28.36%，同比上升22.57%；商住地成交单价7333元/㎡，环比上升53.37%，同比上升33.5%。本季度商住地楼面价突破“3“字头，归功于热点区域的优质地块拉动。

一、土地政策扫描：高价地热潮蔓延，国土部喊话严防“高价地”。

点评：近期，全国城市高价地集中出现，引来媒体广泛的报道，房价上涨预期不断加剧，更是引发部分购房者恐慌入市。“高价地”连出，再次引起监管层的重拳整治。9月25日，国土部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人召开座谈会。座谈会上表示，命令热点城市加大住宅用地供应力度，并对大企业、大地块进行挂牌重点监管，将严防高地价作为近期市场稳定的首要工作目标。此举对地方政府会产生一定的威慑作用，但地方政府迫于债务压力，对于推地增加土地财政收入的需求仍然存在，推地积极性依旧高涨。而且，最终土地成交价格主要由公开市场竞拍所决定，地方政府很难干预，而房企资金面良好，拿地热情也不会降低，预计未来全国土地市场仍将有高价地出现。江苏、安徽等地已出现“限地”令，预计将会越来越多城市效仿，而地方政府在后市将减少部分优质地块的供应力度，以防止大批高价地再涌现市场。

二、第三季度全国土地市场成交热度不减，高价地热潮由一二线城市向三四线城市蔓延。

点评： 第三季度，全国土地市场一片火热，高价地不断涌现，究其原因：其一，地方政府进入下半年着手加快土地供应力度，迫于地方债务的压力，集中推出优质地块。地块综合素质佳，优质地块的稀缺，吸引众多房企抢滩，尤其大型房企自身实力比较雄厚，出手抢高价地，加大了对优质地块的争夺力度。其二，从去年以来，全国楼市一路走好，销售资金回笼顺利，房企回笼资金较快，拉动了房企对土地的需求。其三，从去年下半年以来，楼市成交呈量价走高趋势，市场在不断地消化库存，部分房企“储粮”明显不足，需要及时补仓增加后期的货量。当前地产行业环境处于乐观向好势头，开发商对楼市预期充满信心，更是不惜代价抢夺“意中地”。

三、东莞土地市场

（一）、土地供应

1、下半年政府加快推地步伐，本季度土地整体供应量踏上历史高峰。 

三季度土地市场迎来年内一波供应热潮，商住地供应表现不俗。

2013年第三季度，东莞土地供应合计44宗，面积216.85万㎡，环比增加13.79%，同比增加50.85%。其中，商住地供应19宗，面积合计109.68万㎡，环比增加113.44%，同比增加217.93%。商业用地4宗，面积合计7.56万㎡，环比增加41.47%，同比减少57.81%。工业用地16宗，面积合计91.57万㎡，环比减少28.22%，同比增加3.02%。与去年同期相比，商住地增幅最明显。

今年第三季度土地供应量达到217万㎡，创下历史每个季度以来的高峰，商住地供应110万㎡，为10个季度以来最高，反映今年第三季度土地市场迎来一波供应热潮。进入下半年，政府明显加快推地步伐，土地供应明显激增，主要有如下几个原因：其一，作为供应方的政府为完成年度供应计划，上半年东莞土地供应相对紧俏，进入下半年着手加快推地节奏以适时补充财政收益。其二，作为需求方的房企，上半年东莞楼市屡屡创新高，市场成交一路走好，东莞不少开发商销售资金回笼顺畅，资金相对充裕，拿地意愿强烈。其三，从整体行业环境来看，一二线城市土地异常火热，大批高价地频繁涌现，一股高价地热潮从一二线城市向三四线城市蔓延。再加上，全国楼价连续15个月上涨，成交量创新高，整个地产行业处于乐观向好的环境中，开发商对楼市预期信心十足，也会“一窝蜂”地购地补仓。

2、今年三季度商住地供应放量明显，月度供应保持高位。

大宗商住地占上风，助推供应量走高。

今年第三季度，东莞商住地挂牌上市19宗，面积合计109.68万㎡，环比增加113.44%，同比增加217.93%，为2011年第二季度以来最高的供应季度。2013年第三季度各月供应分别是：7月53.86万㎡、8月34.79万㎡、9月21.02万㎡，月度基本维持相对高位的供应记录。7月由于虎门大宁4宗商住地集中出让，面积合计35万㎡，大大拉高7月的整体供应量。8月由于厚街一宗为万达“量身定制”的商住商业用地和桥头一宗“巨无霸”的商住地用地出让，两宗地块占地规模均达到10万㎡以上，大大拉高当月的商住地供应量。9月商住地供应量相对逊色。

今年第三季度商住地供应表现活跃，整体供应量明显放量，究其原因：其一，大宗商住地供应占上风，助推供应量走高。据东莞中原研究部监测数据显示，本季度商住供应占地面积在3万以下的有6宗，3-5万的3宗，5-10万的有6宗，10-15万的4宗，占地规模较大的商住地占上风。其二，由于近年来，受外围市场影响，东莞服务行业发展动力不足，尤其外贸出口备受考验，不少外贸企业订单下滑，实体经济低迷不振。房地产作为支柱产业拉动经济增长的作用越加明显，虎门中心南片区调整规划，虎门大宁四宗由工业用地性质转变为商住地性质，一口气供应35万㎡，占整体供应量的32%。其三，楼市环境持续好转，而主流镇区可供应的地块越来越少，国土部门借机盘活二三线镇区的土地资源，加大推货力度。如石碣、企石、黄江、麻涌等镇区均有地块挂牌供应。

3、镇区土地供应继续活跃，虎门供应量遥遥领先。

从供应区域来看，今年第三季度商住地供应仍是镇区地块，城区继续处于断供状态。其中，虎门大宁一次性供应4宗商住地，面积合计35万㎡，占整体供应量的32%，遥遥领先其他镇区。厚街为万达“量身定制”的一宗地块，面积合计13.98万㎡。麻涌本季度供应4宗商住地，面积合计12.93万㎡。此外，桥头、黄江、石碣、常平、企石、沙田等镇区有地块供应。

商住用地供应以一线区域的商住混合用地为主。

2013年第3季度商住用地供应结构分解图：

2013年第三季度东莞挂牌上市土地情况一览：

（二）、土地成交

1、土地市场“大丰收”，商住地贡献度加大，助推土地收益金高位运转。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年第三季度东莞土地市场成交金额合计69.93亿元，环比增长152.43%，同比增长103.11%，为历史以来的高位。其中，商住地成交金额62.21亿元，环比增加241.37%，同比增加298.73%。本季度土地市场“大丰收”，土地成交金额创季度新高位，究其原因：其一，一二线城市频频出现高价地，土地市场热度进一步高涨，开发商购地意愿迫切，导致土地成交十分火热。其二，东莞优质地块相继入市，地块位于一线发达镇区，地块占地规模较大，吸引品牌开发商屡屡出手拿地，商住地均以溢价成交。如万科斥资31亿元包揽虎门大宁四宗商住地，万达14亿元拿下厚街一宗地块，金地4亿元拿下塘厦一宗商住地等。其三，商住地对土地市场成交金额贡献度进一步加大。今年第三季度商住地成交62亿元，占整体的89%，比去年同期的45%，翻了近一倍。

2、今年第三季度土地市场冷热不均，优质地块十分抢手，偏远镇区个别地块无人问津。

三季度土地市场保持活跃的交易量，商住地成交量创近10个季度以来的高位。

2013年第三季度东莞土地市场成交36宗，面积180.56万㎡，环比增加14.83%，同比增加44.07%，为近9个季度以来最高。其中，商住地11宗，面积合计84.83万㎡，环比增加122.57%，同比增加198.69%，成交量创下近10个季度以来的高位。商业用地成交3宗，面积合计5.15万㎡，环比减少3.68%，同比减少53.35%；工业用地成交18宗，面积合计86.75万㎡，环比减少19.06%，同比增加3.96%；其他用地成交4宗，面积合计3.84万㎡。

今年第三季度东莞土地市场冷热不均，优质地块较为抢手，如桥头推出一宗12万㎡占地的商住地被四家企业疯狂抢夺，最后宏远地产以溢价117.48%的38135万元斩获，折合楼面地价1803元/㎡，创下桥头历史的高位价格。又如寮步凫山曾流拍的商住地再次出让被两家企业咬定不放，双方交战至121轮，最终万科以溢价127%强势拿下；另外，厚街河田一宗商业用地吸引三家企业厮杀至110轮，最终东莞市濠畔物业投资有限公司以溢价87%拿下；虎门大宁四宗地块均被万科包揽等。从这些热点地块的个案可以看出，占地规模较大，地块综合素质佳，区域未来升值潜力大，这些地块相对优质，对房企的吸引力大。而本季度麻涌2宗商住地、石碣1宗商住地挂牌出让，因无人问津而流拍，市场冷热不一。流拍的三宗地块商业比例较大，占比为30-50%。麻涌、石碣均属于经济欠发达镇区，商业发展尤其落后。麻涌由于靠近广州新塘的地缘优势，再加上水乡片区规划的利好因素，近年麻涌楼市成交有明显起色，但麻涌过往是一个以发展农业为主的镇区，当地消费力明显不足，商业发展十分不成熟。石碣靠近城区，越来越多消费者进城消费，区域的商业发展相对落后。为此，麻涌、石碣的商住地由于商业比例较大，而片区的商业发展十分不成熟，无疑加大了开发商后期开发的潜在风险，导致地块均以流拍收场。

3、优质地块相继入市，第三季度商住地交易量明显升温。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年第三季度东莞商住地11宗，面积合计84.83万㎡，环比增加122.57%，同比增加198.69%，成交量创下近10个季度以来的高位。其中，7月成交4宗，面积合计28.31万㎡，8月成交2宗，面积合计6.97万㎡，9月成交5宗，面积合计49.55万㎡。9月由于虎门大宁地块恢复交易和厚街一宗地块出让，大大拉高9月的商住地成交量。

进入下半年，国土部门明显加快推地步伐，优质地块相继入市搅活土地市场，第三季度商住地交易量明显升温，究其原因：其一，全国土地市场一片火热，尤其一二线城市频繁涌现高价地，大大提高开发商的楼市预期。其二，优质地块稀缺，占地规模较大的地块多，对品牌开发商吸引力极大。其三，全国楼价连续15个月上涨，东莞成交量价频繁创新高，当前房地产行业处于相对乐观向好的环境，开发商对后市充满信心。而上半年东莞不少开发商销售回笼资金顺畅，购地扩张的策略迫在眉睫。其四，今年来，东莞楼市一直处于去库存状态，楼市供应处于偏紧状态，反映当前开发商“储粮”明显不足，对于拉长战线的开发商而言，更需要及时购地补仓。

4、市场资金继续向主流镇区靠拢，虎门将成为未来开发的热点区域。

据东莞中原研究部监测数据显示，从本季度各镇区的成交情况来看，虎门由于大宁四宗商住地成交助推成交面积和成交金额走高，遥遥领先。厚街有万达拿下一宗占地规模较大的地块，成交面积和成交金额位列各镇区第二。未来虎门、厚街将会成为开发的热点区域，反映市场资金继续向主流镇区靠拢。

万科斥资31亿元斩获虎门四宗商住地，凸显龙头老大的霸气。

虎门大宁出让的四宗商住地全被万科包揽，占地面积合计35万㎡，容积率为2.2，建筑面积合计77万㎡，整体以溢价1%的31.4亿元，平均折合楼面地价4081元/㎡。地块位于虎门长德路与金宁路之间，临近广深高速、沈海高速，靠近穗莞深城际轨道，预计未来穗莞深城际轨道通车将会方便快捷通达东莞各个镇区以及广州深圳，珠三角同城化的蓝图在缓缓靠近。地块周边有虎门三中、虎门中学等教育配套，有宁馨公园、大宁体育馆等休闲配套，商业、医疗等生活配套目前有所缺乏。

万科拿下的四宗地块占地面积均达到5万㎡以上，容积率为2.2。所在片区交通位置优势，各类配套逐步完善以及有一定的山景资源，地块规模较大，利于后期产品设计、园林打造等，预计未来项目将会打造成洋房、别墅等多种组合型的产品，契合不同的客户群体。

由于四宗地块各自分开拍卖交易，拍卖没有设置苛刻门槛，采取完全开放式的形式进行，地块本身属性较为优质，吸引不少开发商对地块虎视眈眈。但由于地块规模较大，占地面积合计35万㎡，反映品牌开发商在优质大宗地块上无论是开发经验、还是资金实力都会更胜一筹。万科斥资31.4亿元包揽虎门大宁四宗地块，凸显万科龙头房企的资金实力以及地产江湖老大的霸气。四宗商住地占地面积达35万㎡，建筑规模达到77万㎡，按照虎门过去5年的平均消化量22万㎡测算，万科该片区的供应量将足以让虎门消化3年，未来将会成为虎门新的住宅片区。自万科凭借“紫台”实现品牌落地虎门后，万科深耕虎门的战略表露无疑，去年8月万科拿下虎门博涌村商住地，本月一口气拿下4宗商住地，未来开发量巨大，虎门的市场占有率这会大大提升。

万科继续深耕虎门，究其原因：其一，虎门作为经济发达镇区，当地购买力十分旺盛。其二，虎门常住人口规模达到54万，消费力十分强劲，再加上地块所在的虎门大宁片区靠近长安，长安常住人口为东莞最多的镇区，常住人口达到66万，长安在售项目少，客户选择性少，会导致部分需求外溢。随着交通设施、各类配套的完善，同片区跨镇消费外溢的现象将会越加明显。虎门、长安两大人口众多的镇区以及广州深圳外溢的需求，可挖掘的置业需求广，也成为万科看好虎门的原因之一。其三，地块十分优质，地块规模占地较大，利于后期开发多种组合型的产品，契合不同的客户群体。其四，东莞房地产市场行业竞争格局日益加剧，外来开发商在抢滩市场份额，已呈现“多家独大”的格局，万科需要拿地补仓来为后期抢占市场份额。

5、挂牌上市地块综合素质参差不齐，火热与流拍并存，供需比连续三个季度走高。

从商住地的供求关系来看，今年第三季度东莞商住地的供需比为1.73，连续三个季度走高。在土地市场一片火热的环境中，本季度商住地供需比逆转走高，反映优质地块继续受到市场资金的追捧，综合素质欠佳的地块备受市场冷落，市场成交出现分叉。本季度有麻涌2宗商住地、石碣一宗商住地以及常平挂牌转让的一宗商住地因无人报价遭遇流拍，流拍率增多，导致供求比略有走高。

6、一线镇区成交比例最高，三线镇区渐发力，虎门、厚街将成为开发热点区域。

2013年3季度商住用地成交结构分解图：

2013年第三季度，东莞全市有11宗商住地成交，成交面积合计84.83万㎡。其中，一线镇区成交面积60.73万㎡，占总比的71.59%，主要是靠虎门大宁四宗商住地拉动。二线镇区成交6.54万㎡，占总比的7.71%，主要是常平、沙田有地块成交。三线镇区渐发力，本季度有桥头、企石2宗地块成交，面积合计17.56万㎡，占总比的20.69%。

随着城区土地继续处于断供状态，越来越多市场资金向镇区转移。一线镇区，由于经济发展水平高，具有相对旺盛的购买力，优质地块继续受到品牌开发商青睐。未来主流镇区，如虎门、厚街、寮步、塘厦等区域继续成为房地产开发的热点区域。随着二三线镇区的日趋成熟以及城镇化的契机，借机盘活土地资源势在必行。桥头一宗商住地被企业疯狂抢夺，最终宏远地产以167轮、溢价117%强势拿下，主要是该项目靠近谢岗的粤海项目，受粤海项目的利好，使得不少开发商也想在桥头分一杯羹。

7、今年第三季度品牌开发商集体出击，继续在东莞“跑马圈地”。

2013年3季度开发商拿地结构分解图：

上半年，东莞本土中小企业屡屡出手拿地，外来品牌开发商却集体失约。随着下半年，政府加快推地步伐，其中不乏一些优质地块上市，万科、金地、万达、碧桂园等全国品牌开发商集体出击拿地，成为今年第三季度的一大亮点。在行业环境持续走好的情况下，全国土地市场一片火热，高价地热潮从一二线城市向三四线城市蔓延，东莞本季度的土地市场也呈现供需两旺的格局，品牌开发商继续拉长战线，在东莞跑马圈地，而本土的宏远地产、鼎峰地产继续扩大版图，分别在桥头、企石拿下一宗商住地。

今年第三季度，全国品牌开发商屡屡出手购地，究其原因：其一，从市场环境来看，全国土地市场一片火热，高价地批量制造，给予楼市预期向好走势的乐观信号。其二，从地块本身属性来看，地块综合素质佳，优质地块的稀缺性迫使品牌开发商购地意愿强烈。项目占地规模较大，利于后期打造园林、档次，便于整体规划和人力配置，实现成本最小化和土地价值的最大化，整体符合开发商打造项目的综合素质。其三，品牌开发商在东莞深耕多年，已建立强大的品牌号召力和客户资源，对于拉长战线的开发商而言，需要及时拿地“补粮”。其四，行业竞争日益激烈，碧桂园奋起直追。万科头把椅的江湖地位显现压力，迫切实施扩张策略，而金地在东莞的货量已明显不足，也在熟悉的片区拿地补仓。其五，从拿地的区域来看，万科在虎门拿下4宗，在寮步拿下1宗，万达在厚街拿下1宗，金地在塘厦拿下1宗，这些地块均位于一线发达镇区，房地产开发相对成熟，购买力旺盛，人口规模较大，符合开发商拿地的综合要求。另外，碧桂园拿下常平一宗商住地。

8、热点区域的优质地块成交，第三季度地价破“3”字头。

2013年第三季度，东莞商住地楼面地价为3152元/㎡，环比增加28.36%，同比增加22.57%，为2008年23个季度以来最高，突破“3”字头。一方面，反映东莞土地价值正在飙升，商住地楼价处于看涨趋势。另一方面，热点区域的优质地块受到追捧，拉高整体楼面地价。

9、地块综合素质参差不齐，溢价率连续5个季度走低。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年第三季度东莞商住地溢价率为15.47%，连续5个季度走低，主要是一方面，本季度成交的地块综合素质参差不齐，如企石一宗商住地以溢价0.77%成交，企石经济发展水平相对落后，当地居民形成自建房为主，对商品房的需求不足。另一方面，主要是本季度的供应的优质地块，起步价高，将部分资金实力偏弱的开发商拒于门槛。如虎门大宁四宗商住地，占地规模较大，起步价格在5-10亿元之间，价格上升的空间有限，溢价率相对低位运转。

2013年3季度商住用地成交一览：

2013年第3季度东莞商住地之最

四、后市展望

国土部喊话严防高价地，房企拿地逐渐回归理性。

9月25日，国土部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人召开座谈会。座谈会上表示，供需紧张的一线城市加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到年内不再出“高价地”，并对大企业、大地块进行挂牌重点监管，将严防高地价作为近期市场稳定的首要工作目标。从理论上说，国土部设计的防范地价异常的应对措施，可以有效防止绝大多数“高价地”的产生。但是地方国土系统在控“高价地”上相对被动，一方面土地征转的成本逐渐提高，另一方面，地方政府迫于债务压力，对于推地增加土地财政收入的需求仍然存在，推地积极性依旧高涨。而且，最终土地成交价格主要由公开市场竞拍所决定，地方政府很难干预，房企资金面良好，拿地热情也不会降低，预计未来全国土地市场仍将有高价地出现。

高价地频繁涌现，给予楼价持续上涨的强劲信号，已在一定程度上影响市场预期。高价地效应在蔓延，房价上涨预期加剧，引发部分购房者或恐慌入市，这与国家控制房价涨幅的预期相背离。“高价地”连出，再次引起监管层的重拳整治。目前，北京试点“限房价、竞地价”的土地拍卖方式，江苏、安徽等城市出台“限地”令等，国土部喊话严防高价地，预计第四季度各大城市或会减少优质地块的供应力度，高价地热潮或会有望降温，房企拿地也将逐渐回归理性。

完成年度土地供应计划缺口，预计第四季度东莞土地将维持活跃的供应量。

进入第四季度，市场进入尾声状态，为完成年度土地供应计划缺口，预计第四季度国土部门继续加大推地力度，土地将会维持活跃的供应量，一方面，进入年末，作为供应方的政府迫于债务压力，需要继续加大推地力度，以适时补充土地财政收益。而上半年，东莞土地市场供应相对紧俏，进入下半年，政府明快加快推地节奏，预计第四季度市场将会延续第三季度的土地供应热度，但是第三季度的土地供应量主要是由于虎门大宁四宗商住地的大大拉动，预计第四季市场相对缺乏占地规模较大的地块供应，整体供应量或有所下滑，但仍然维持相对活跃状态。另一方面，作为需求方的房企，对土地需求热度不减。在地产行业走好的环境下，开发商对楼市预期充满信心。而销售资金回笼顺畅，房企资金面相对宽裕，也需要购地补仓，扩大战略版图，为后市业绩提供开发量。

10月土地供应热度不减，预计第四季度土地市场持续升温。

据东莞中原研究部监测数据显示，截止到9月27日，东莞将有19宗地块挂牌出让，面积合计71.77万㎡，其中商住地10宗，面积合计41.95万㎡，商业用地1宗，面积合计2.41万㎡，工业用地7宗，面积合计23.2万㎡，其它用地1宗，面积合计4.21万㎡。从目前10月的土地挂牌出让来看，土地供应热度不减，预计第四季度土地市场将会持续升温。10月挂牌出让的10宗商住地中，全是镇区地块，包括麻涌、茶山、大岭山、黄江、塘厦、高埗、沙田等，其中，塘厦大坪村有两宗商住地出让，占地面积分别是89926㎡、50900㎡，两宗地块曾在去年挂牌出让，因无人报价而流拍。而就在今年6月，东莞市忠诚投资有限公司曾拿下塘厦大坪村一宗商住地，地块所在区域景观资源优势，靠近深圳，可直接辐射深圳需求。但是地块周边有高压线、山坟影响景观资源，或成为地块的一大硬伤。但随着开发商可通过其他途径包装，并弱化劣势的地方，地块再出让，能否顺利成交，仍有待观察。此外，黄江有一宗占地面积达到92054㎡，容积率为2.2，起拍楼面地价为1750元/㎡，未来可开发洋房、别墅等综合产品。随着深圳北的价值被逐步认可，黄江等区域的楼市发展潜力不可小视。继7月份麻涌漳澎村两宗商住地流拍后，10月两宗地块再次挂牌出让，出让条件和此前一致。两宗商住地商业占比达到30-50%，商业比例较大。麻涌由于临近广州的地缘优势，再加上水乡片区的规划利好以及麻涌政府叫停自建房的政策，未来麻涌市场将迎来一轮全新的发展，土地价值将明显飙升。麻涌市场被看好，尽管两宗地块的商业比例较大，而麻涌的商业发展欠发达，但按照麻涌的房价仍存在较大的上调空间，仅890元/㎡的楼面地价相对低廉，预计未来住宅部分利润空间可观，本次两宗地块再次出让或有望顺利交易。

2013年10月挂牌交易用地一览：