东莞第四季度供地节奏加速 151万平土地将上市

   1.1整体概况：土地供需全线飘红上涨 楼面地价突破“3”字头

第三季度，全国土地市场一片火热，一二线城市“高价地”频出，而作为三四线城市的东莞同样也表现不俗，呈现供需两旺态势。瑞峰置业市场研究部数据显示：2013年第三季度东莞全市共有39宗土地上市，合计出让面积约205万㎡，同比上涨五成多，创历年季度土地供应量新高；其中15宗商住地，面积约100万㎡，同比上涨近九成。而商住成交方面，成交量和去年同期相比呈倍数增长，有 10宗面积约84万㎡的商住地成功交易，同比增长近4倍。受热门区域优质地块的成交影响，第三季度楼面地价突破“3”字头，为3152元/㎡，同比增加23%，是2008年以来楼面价最高的季度。这也从另一个侧面反映东莞土地价值正在飙升，商住地楼价处于看涨趋势。进入第四季度，预计东莞土地市场将延续第三季度活跃的供应热度。

2013年第三季度，东莞土地供需全线飘红上涨，市场热度保持高涨，品牌开发商也屡屡出手购地，万达、万科、金地、碧桂园、宏远、鼎峰等大型房企集体出击拿地，成为东莞今年第三季度的一大亮点。究其主要原因：1、进入下半年，政府为完成年度供地计划，加快了推地步伐，多宗优质地块集中上市，吸引众多房企抢滩分食；出让地块的优质性和稀缺性，更是能吸引实力雄厚的大型房企的购地意愿。2、从去年5月以来，东莞楼市旺销行情延续至今，销售资金回笼较快；加上楼市成交成量价齐升趋势，库存不断消化，部分房企更是“储粮”明显不足；而对于拉长战线的外来品牌开发商，已在东莞建立强大的品牌号召力和客户资源，更是需要及时补仓。

1.2交易明细：高溢价和流拍并存 品牌开发商集体出击拿地

纵观今年第三季度东莞土地市场，商住商服地成交冷热不均。优质地块因占地规模较大，地块综合素质佳，区域未来升值潜力大等因素，备受开发商的青眯，高溢价多轮竞拍地块频现。如桥头占地近12万㎡商住地被四家企业疯狂抢夺，最后宏远地产以溢价117%获的，折合楼面地价1803元/㎡，创下桥头历史的新高；寮步凫山曾流拍的商住地再次出让在历经两家企业121轮竞拍后，最终万科以溢价127%强势拿下；同样，位于厚街河田一宗商业用地也在三家企业110轮厮杀后，最终东莞市濠畔物业投资有限公司以溢价87%拿下；虎门大宁四宗地块均被万科斥资31亿元包揽；厚街近14万㎡的巨幅地块毫无疑问落入万达地产囊中。

而位于偏远镇区的个别地块则因无人问津而流拍，市场冷热不一。今年第三季度有3宗商住地流拍，其中2宗位于麻涌，1宗位于石碣。麻涌和石碣均属于经济欠发达镇区，商业发展较为落后，而3宗流拍的商住地商业比重较大，加大了开发后期的潜在风险，故地块皆以流拍收场。

1.3待拍土地：镇区地块集中出让 4宗流拍商住地二度上市

延续三季度的供应热潮，10月的土地供应热度仍然不减。瑞峰置业市场研究部数据监控显示：2013年10月东莞将有9宗约37.52万㎡的商住商服用地进入最后的交易环节，是今年以来商住商服用地供应最多的月份。10月城区地块依然处在断供状态，出让地块主要集中在麻涌、常平、黄江、塘厦、茶山和大岭山。其中，黄江出让的是2宗毗邻的商住地，合计出让约10.51万㎡。常平漱新村继8月推出商服地被美吉特置业拿下之后，此次再推一宗商服地，出让面积约2.41万㎡。值得一提的是出让的地块中有4宗是流拍地重新上市，其中的 2宗曾在去年7月因价高和地块缺陷流拍的塘厦大坪村商住地，出让面积约14万㎡。虽然地块周边的高压线和山坟或将成为地块的两大硬伤，但此次上市自降“身价”，加上临深的地理优势，地块能否顺利成交仍然有待观察。另外两宗是今年7月才流拍位于麻涌镇漳澎村的商住地块，出让面积约6.46万㎡。两宗商住地商业占比达到30-50%，商业比例较大。但地块楼面地价仅890元/㎡相对低廉，预计麻涌市场有水乡片区的规划利好和政府叫停自建房的政策，以及临近广州的地理优势，未来麻涌房价存在较大的上调空间，此两宗地块有望成交。

1.4土地预告：第四季度土地供应节奏将加速 39宗151万平土地即将上市   

今年9月，两期土地预告先后在东莞国土交易网进行了公示。预告中显示：将有39宗面积约151万㎡的地块即将进入上市，其中商住商服用地有74万㎡，占总供应的近五成。出让区域依然集中在镇区，分别厚街、清溪、凤岗、望牛墩、东坑、寮步、沙田、虎门、麻涌等镇区。其中出让宗数最多的是望牛墩镇，有5宗合计面积约16万㎡的商住商服用地集中出让，其次是东坑、厚街、寮步分别有3宗商住商服用地出让。而单宗商住面积出让最大的是位于麻涌镇漳澎村，出让面积约8.53万㎡，该区域的2宗在今年7月流拍的商住地将在今年10月再度上市。城区商住供应依然短缺，预告中仅南城簪花岭村一宗面积约1.86万㎡的商住用地出让。工业用地出让方面，虎门港、凤岗和石排等皆有3宗工业仓储地块出让；其中位于洪梅和石排的两宗普通仓库用地占地面积超十万平，是这两期预告中的“巨无霸”地块。