东莞局部镇街购房积极性下降 楼盘活动认筹为主

楼市观察

一周商品房成交回顾：

据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周（2013.10.7-10.13）商品房成交面积18.42万㎡，环比上升100.42%，同比下降1.69%。本周商品房成交套数1868套，环比上升150.07%，同比下降3.66%；成交金额16.52亿元。

本周住宅成交面积16.86万㎡，环比上升151.13%，同比上升0.81%；成交套数1627套，环比上升164.12%，同比下降1.51%；成交金额14.6亿元，环比上升139.42%，同比上升3.36%。非住宅成交套数241套，成交面积1.56万㎡，成交金额1.91亿元，成交均价12303元/㎡。

价格方面，本周住宅成交均价为8660元/㎡，环比下降4.66%，同比上升2.53%。其中普通洋房成交均价为7556元/㎡，高端洋房均价为9288元/㎡，豪宅洋房均价为12082元/㎡，公寓均价为10372元/㎡，别墅均价为15588元/㎡。

局部区域客户出现观望情绪，客户来访量下降，购房积极性降低。

从东莞中原监控项目的客户来访情况来看，进入9月以来，部分项目客户来访量便有所降温，今年国庆亦不如预期中热闹，客户来访基本与日常周六日持平，国庆后首周，客户来访明显下滑，客户入市积极性亦有所下降。

究其原因，其一，今年东莞楼价在不断上涨，某些楼盘上涨幅度过大，已经超出部分购房者的价格预期，因此出现观望情绪；其二，当前楼价仍呈高企之势，购房者也普遍预期看涨，但预期房价上涨幅度不大，预期推迟入市的成本较低；其三，持续加紧的银行房贷引起部分购房者的观望情绪，银行房贷利率从取消优惠到普遍较基准利率上调10%，加大了购房者的购房成本，提高刚需购房者的入市门槛，更影响了购房者的入市情绪；其四，11月即将召开的十八届三中全会，传闻将出台与楼市息息相关的房地产长效调控机制，亦引起部分购房者的观望情绪。

市场上楼盘以认筹为主，但个别楼盘认筹不甚理想。

据东莞中原研究部数据监测显示，本周楼市仍然以新品认筹蓄客为主，据不完全统计，有超过10个项目处于认筹阶段，认筹产品主要是保利未来城市、富通自在城、嘉宏公园1号等项目的刚需洋房进行认筹蓄客，亦有天骄峰景、银湖山庄等项目推介其产品。

从现时认筹项目的蓄客情况来看，个别非热点区域楼盘认筹情况不甚理想，从楼盘启动认筹开始至现时，客户认筹量距其计划推货量仍有差距，达不到开发商预期，主要是，一方面，近段时间由于政策预期导致客户出现观望情绪，客户来访量有所下滑，直接导致认筹量不甚理想。另一方面，来访客户当中，由于当前房贷不断收紧，房贷利率上调，加上预期房价的高企，购房者入市积极性也不甚如意，部分购房者最终放弃认筹。

个别开盘项目提价入市，但客户价格抗性较大，成交遭遇滑铁卢。

今年以来，东莞楼市住宅总体成交持续量价齐涨，随着推盘项目的产品不断高价入市，一次次挑战购房者的价格承受限度，近期，不断猛进的高歌终于遭遇滑铁卢，个别项目开盘推售价格高企，致使最后开盘当天销售率不甚理想。

这些推盘项目不断高价入市，主要是，一方面，今年东莞楼市在价格上涨中不断热销，助涨开发商价格上调信心；另一方面，大环境的利好令开发商依然对后市成交持乐观态度，因此提价推售。

但客户的价格承受能力终究是有限的，此前高歌猛进的战绩终于遭遇到滑铁卢，究其原因，开发商的开盘推货计划与其客户认筹情况相挂钩，开盘项目销售不理想，是开发商预期与认筹客户预期之间的价格矛盾。

一方面，传闻11月即将到来的十八届三中全会有相关购房政策出台，购房者对即将到来的十八届三中全会存有政策期待。另一方面，购房者的价格承受力是有限的，开发商推货售价一旦超过认筹客户的承价限度，推货销售率亦就低于开发商的预期，而从当前这些状况来看，东莞房价亦不能一直高歌猛涨，市场上最终出现购房者“不卖账”情形，后市东莞房价亦不能如上半年一样有力上扬。

个别项目一次性付款优惠加大，开发商资金链趋紧，将更青睐一次性付款买家。

从近期东莞楼市的市场状况来看，在当前房价高企下，个别项目一次性付款优惠力度加大，如虎门某项目，在国庆期间促销便已打出一次性付款97折的优惠，鼓励购房者一次性付款购房；又如城区某项目，其商铺销售价格亦在一次性付款下让步。

可见，当前银行房贷的收紧，不仅影响到购房者的入市情绪，更影响到开发商资金的回笼。随着银行房贷的不断收紧，房贷审批趋严，房贷迟迟审批不下来，且放款缓慢，影响到开发商的资金回笼，使开发商资金链趋紧，影响其市场的后续开拓，市场上的一次性付款情况应运而生，开发商将更加青睐一次性付款买家。 

一、一级市场

本周土地交易信息：

本周挂牌土地信息：

二、二级市场

1、新增供应

本周新增供应：

2、商品房总体成交

本周（2013.10.7-10.13）商品房成交面积18.42万㎡，环比上升100.42%，同比下降1.69%。本周商品房成交套数1868套，环比上升150.07%，同比下降3.66%；成交金额16.52亿元。

本周住宅成交面积16.86万㎡，环比上升151.13%，同比上升0.81%；成交套数1627套，环比上升164.12%，同比下降1.51%；成交金额14.6亿元，成交均价为8660元/㎡，环比下降4.66%，同比上升2.53%。

本周非住宅成交套数241套，成交面积1.56万㎡，成交金额1.91亿元，成交均价12303元/㎡。

4、住宅成交量价走势

（2013.10.7-10.13）住宅成交1627套，成交面积16.86万㎡，成交均价为8660元/㎡，环比下降4.66%，同比上升2.53%。本周住宅中位数价格为7439元/㎡，环比上周7694元/㎡下降3.31%。

5、住宅成交单价区间分布

据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1627套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有25套，占比1.54%；成交价格在5000-6000元/㎡共有151套，占比9.28%；成交价格在6000-7000元/㎡共有480套，占比29.5%；成交价格在7000-8000元/㎡共有306套，占比18.81%；成交价格在8000-9000元/㎡共有221套，占比13.58%；成交价格在9000-10000元/㎡共有158套，占比9.71%；成交价格在10000元/㎡以上共有286套，占比17.58%。

6、区域住宅成交

据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1627套，成交面积16.86万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有31个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、沙田、塘厦等14个镇区，成交套数在10-40套的有虎门、道滘、中堂等9个镇区，成交套数在10套以下的有桥头、清溪、石碣等8个镇区。其中排在前列的镇街有南城173套、沙田166套、塘厦153套等。

从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有厚街、松山湖、长安等5个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有凤岗、东城、虎门等6个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有石龙、寮步、石碣等13个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有茶山、清溪、中堂等7个镇区。

7、各住宅类型成交

8、楼盘成交排行

洋房成交项目一览（前10名）：

公寓成交项目一览（前10名）：

别墅成交项目一览（前10名）：

商铺成交项目一览（前10）：

写字楼成交项目一览（全部）：

车位成交项目一览（前10名）：

9、开工信息：

本周开工项目信息：

三、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

★个案名称：富通·自在城

本周主题：认筹中，10月中旬盛大开盘

地段：东莞市莞城区运河西三路238号（运河东一号对面）

主力户型：70-97㎡

富通自在城定位为“城央之上，人生新主场”，旨在为奋斗中的城市中坚打造一个城央、生活、教育、文化、人居主场。富通自在城占据东莞最核心的地段，位于莞城、南城、万江三城核心交汇点。项目交通便利，多条公交路线经过，可快速到达规划中的R1线、万江候机楼、东莞总站。5分钟即达鸿福商圈、华南MALL商圈、西城楼商圈三大繁华商圈，滨江体育公园、可园、下坝文化创意坊、银丰美食街近在咫尺；可园中学、建设小学等省市一级学校仅数百米之遥，让孩子从小备受文化熏陶。

项目占地约2.8万㎡，总建筑面积约17万㎡，其中计容建筑面积约12万㎡。8栋30-33层高层组成围合式小区，小区绿地率、建筑密度均约为30%，项目产品主要由70-97平米两房三房刚需产品组成，部分130平米四房改善性产品。

★楼盘名称：嘉宏公园一号

本周主题：诚意登记

主力户型：89-115平米 两到三房（89㎡,91㎡,108㎡,115㎡）

发展商：东莞市嘉宏集团有限公司

项目地址：东莞市大朗银朗南路与美景中路交叉口东南侧

销售电话：0769-81809999

项目简介：嘉宏•公园1号位于大朗镇美景中路与银朗南路交汇处，处于大朗新行政中心银朗片区的核心区域，此片区未来将成为大朗和松山湖最大的居住板块，升值潜力巨大。项目紧邻大朗城市发展主轴，规划中的R1、R3线大朗站尽在咫尺，5分钟接驳莞深高速、虎岗高速，交通便利。嘉宏•公园1号总占地约4.6万㎡，总建筑面积约12.8万㎡，2.0超低别墅容积率，零噪音，由14栋18层洋房及1栋会所组成，整体采用点式围合布局，楼间距高达200米，保证了每栋建筑的采光通风以及视野景观，同时形成大花园、大气场、邻里共融的舒适环境。 

★个案名称：环球经贸中心

本周主题：认筹中

地段: 南城东莞市东城区东莞大道11号（东莞大道与鸿福路交汇处）

主推户型: 120㎡-340㎡

289米东莞第一地标建筑，环球经贸中心，用心比肩世界。

项目座落于东莞大道与鸿福路交汇处东侧，位居东莞城市中心CBD核心区。

该大楼占地2.7万平米，建筑面积28.2万平米，高289米，地上68层，地下4层，其中商业4.5万平米，写字楼13万平米， SOHO3.5万平米。总造价约19亿元人民币，环球经贸中心具备着珠三角湾投资潜质最具前景的地标建筑，是世界罕见产权式复合功能的摩天大楼。

★个案名称：保利未来城市

本周主题：认筹中

主推户型：96-156平洋房

地段：沙田稔洲村轮渡路

保利未来城市总占地5100亩，建筑面积多达1000多万平方米；整个项目分为三大功能组团：分别是以现代文化创意、高新科技研发为主的创意研发产业区组团；以商务、会展、办公为主要功能的大型会展商务中心区组团以及高端滨水居住组团。 

整个项目将分10年分批次进行开发，最终将打造成为一座水中之城、水上绿洲，建成后项目将形成容纳20-30万高端人群规模的城市综合体。本周现场举行兵器展活动。

★个案名称：保利生态城

本周主题：诚意登记

地段：东莞莞深高速田心出口宝山森林公园

主力户型：97-125㎡3房

保利生态城占地60平方公里，面积相当于6个深圳华侨城或是2个澳门版图，由保利地产投资超百亿将其打造成全球生态宜居范本区。项目与世界知名的AECOM公司合作，遵循可持续发展的理念，与自然和谐共生，整体来看，项目按照“一片、双弧、多点”的发展架构来规划，目的就是要把这里打造成前所未有的世界性生态宜居的旅游目的地。

保利生态城首期原山美墅6月23日开盘，双拼、3联排、4联排270-400㎡四层北美原墅VIP登记进行中，认筹10万抵20万，详情可咨询售楼处。