东莞房价还能涨多久 供求矛盾隐忧房价或将调高

上半年，信贷规模的海量增长，促进了楼市回暖的进程；下半年，在货币政策进一步宽松的前提下，不少开发商，调高价格，依然成为他们的重要选择。然而，在定价体系上，并非职业经理人完全说了算，在老板预期持续看好市场的前提下，不少矛盾，也由此产生。

预期房价还将调高

如果没有其他意外因素，按照计划，下个月，景湖时代城就可以上市了。这注定是一个关注度极高的项目。自他们在6月下旬就开始声势浩大在全城掀起售楼员海选活动之际，这个因子，就已经埋伏。当然，最重要的还在于，这个项目，将是集他们光大多年在房地产领域的精髓，产品质素自然被寄予更高的期望值。

这层面纱，始终被价格所掩盖着。如何定价，从项目经理到策划总监，始终保持缄默。然而，有一种声音甚为强烈。一对光大较为熟悉的某人士说，凭他对光大的了解，景湖时代城定价起码要卖到7800元/平方米以上。理由很简单，素有景湖板块之称的另一边，景湖名郡均价都已经卖到6000多元/平方米以上，以此来推断，景湖时代城要多卖1000元/平方米，凭借地段、产品等多重优势，应该不成问题。

当然，还有一段小插曲，并未经证实。据说，光大对项目期望值也非常高，尤其现在市场处于回暖期，这些前提，甚至加大了一些策划人士预期不低定价的自信。

江南第一城一期洋房去年面市，曾一度，该项目以“性价比高”奠定了在消费者心目中的地位。今年6月份，二期情景美墅开盘，也取得了不错的销售成绩。

二期洋房上市在即，宏远地产策划部经理廖良越说，相比一期，二期产品质素得到较大的改进，另外，社区也更成熟，因此，价格整体要比一期贵500元/平方米左右，预计二期洋房价格在5600~6000元/平方米之间。

胡晨辉，东莞庄士新都营销策划总监。他说，如果下半年整体经济形势还趋好的话，滨江豪园就不排除还会上调价格的可能性。朱必步也说，城市假日三期尾货不多，所以，他们现在已经取消了一些优惠措施。

下半年，房价走高，几乎成为代理机构的一致看法。上段时间，多家代理机构齐聚报业大厦，就下半年房价走势，纷纷作出预测。

合富辉煌认为，预计下半年房价整体将小幅上涨，在9~10月冲高后有所回落。全年累计将达5800元/平方米左右，同比2008年将微涨1~2个百分点。

东莞中原则认为，进入下半年，第三季度或现空涨危机，商品房成交缩量，房价加速上行；至第四季度，优质个盘热销或将成为楼市风向标，房价持续反弹上行后有望站稳。

供求矛盾隐忧

8月11日，星期二，记者拨通文闵（化名）电话时，她正在家休息。文闵是东莞大道某大户型楼盘的销售代表。她说，一般情况下，这个时间，就是她的轮休日。由于上段时间太忙，以致她不得不放弃好几个星期的轮休日。但现在，好很多了。“现在基本没什么新货推了，我们也轻松了很多”。

这话背后，正体现了东莞楼市的供应现状。一方面，楼市回暖，库存消化加速；另外一方面，开发投资不振，完成土地购置面积、房屋新开工面积、开发面积等指标均表现出缓慢上升的特征，供需失衡迹象初显。

中原地产提供的数据提到，截至2009年7月底，东莞商品房的累积可售存量为612.4万平方米，环比下降2.7%。住宅存量为494.8万平方米，环比6月下降3.3%，共45712套；其中，洋房存量为392.14万平方米，环比6月下降5.4%，共36182套；公寓存量40.8万平方米，环比6月增加11.7%，共7200套；别墅存量61.9万平方米，环比6月上升2.0%，共1591套。

以此定论，一个推断，尤为值得关注。从目前住宅的库存量来看，按照今年前7个月月均46.9万平方米的消化速度，10.6个月即可消化完毕。考虑商品住宅通常有12个月的待销周期，目前总体住宅库存已经开始偏紧，而今年新货供应明显不足，供求矛盾开始逐步显现。

事实上，全国主要城市都有相同的问题。出于对未来供求矛盾的担忧，一线城市相关部门已经做出行动：上海，敦促开发商尽快开工、尽快预售，并打击开发商捂盘惜售；北京，要求开发商加快项目建设和上市销售速度……

作为中国房地产行业最具有权威地位的机构，中国房地产指数系统的研究，在一定程度上，可以反映市场的准确走势。该机构预计：下半年成交量可能在小幅震荡中逐步上升，房价仍会稳步上涨，个别城市可能会出现较快增长。这个城市，当然包括东莞。

职业经理人的困惑

是的，辞职的念头，不止一次在张小林（化名）头脑中闪过。张小林是莞城某房地产公司的营销总监。之所以有这样的想法，是因为和老板在定价体系上出现分歧。他所在的楼盘，以商住为主。如同大多数项目一样，2008年，卖不动，价格大幅调低；到了2009年，楼市处于回暖期，住宅售价也在不断调高，现在相比以前提高了15%左右，销售不错。

他认为目前售价，起码还可以调低5%左右，那样的话，就更容易卖了。矛盾就在这里。他说，老板不这样认为。老板还想把价格在现行基础上，还要拉高。还以货币政策下半年将继续放宽作为重要支撑点。老板说，只要不缺钱，就不怕。这话，让他感到很堵。

没错，货币政策继续放宽，是下半年的主旋律。国家总理温家宝表态了：坚定不移实施积极财政政策；中国人民银行副行长苏宁也说了：要坚定不移地继续执行适度宽松的货币政策，巩固经济企稳回升势头。

有了宏观政策的支持，有底气的，自然不止张小林的老板。王展南，东莞瀚森投资集团董事总经理。这位其实在城区并无开发项目的房地产开发企业老板，其楼盘主要集中在沙田、虎门等镇街。对于东莞目前的房价现状，他始终认为“偏低”。他说，东莞下半年房价还会有上涨的空间。

东莞市统计局发布的东莞历年房价数据是这样的。2000年，东莞商品房均价为2641.62元/平方米；2001年，2776.27元/平方米；2002年，3025.07元/平方米；

2003年，3287.70元/平方米；2004年，3336.20元/平方米；2005年，3709.80元/平方米；2006年，4187.66元/平方米；2007年，5148.26元/平方米；2008年，5566.78元/平方米。