爱嘉地产拿大岭山镇中心地块 未来利润空间可期

    2013年10月24日，位于大岭山镇农场村编号为2013WG045的一宗商住用地挂牌出让，该地占地面积为9168㎡，容积率为3，经过两家企业13轮的竞拍，最终东莞市爱嘉房地产开发有限公司以溢价30.3%的8171万元拿下，折合楼面地价2971元/㎡。大岭山镇农场村位于大岭山镇中心区，东与松山湖科技产业园相接，南与南区工业园相邻，西与矮岭冚村委会相连，北与大岭山居委会接壤。地块位于镇中心，周边多条主干交通线环绕，商业价值巨大。

地块位于镇中心成熟地段，商业前景被看好，未来利润空间可期。

地块位于振华南路旁，周边有德政街、永义街、长富街等路线交叉其中，附近有莞长路、广发路、教育路、石大路等主干道环绕，交通网线发达，地理位置十分优越。该地块占地面积为9168㎡，占地面积小于1万㎡，最大容积率达3。从地块性质来看，住宅建筑面积占建筑面积的50-70%，商业面积占比达到30-50%，由此可粗略判断：占地规模偏小，开发风险可控，成熟中心地段，商业价值大。本地块折合楼面地价2971元/㎡，处于大岭山历年来第二高位的楼面地价记录，高于今年2月龙光地产拿下大岭山一宗商住地的2733元/㎡。据东莞中原研究部监测数据显示，大岭山今年前三季度洋房的成交均价为6644元/㎡、商铺均价为22049元/㎡，该地块接近3千元的楼面地价，按照当前大岭山洋房价格测算，未来住宅部分的利润空间十分有限。地块最大的优势在于其商业部分，商业建筑面积达到30%以上，又处于镇中心地段位置，靠近大岭山政府，周边有广进百货、万众百货、上场综合市场等综合类配套，商业氛围浓郁，未来商业部分的利润可期。

大岭山在售楼盘少，市场供求关系紧张，楼市发展长期沉寂。

据东莞中原研究部监测数据显示，目前大岭山仅有新世纪领居、松湖春天、领尚天地、莲湖山庄、万科麓湖别墅等项目在售，在售项目少，并且领尚天地、万科麓湖等项目已处于尾盘阶段，反映当前大岭山在售的货量明显不足。从供需关系来看，截止到9月底大岭山洋房的库存是4.28万㎡，消化周期仅为3.3个月，反映大岭山当前的楼市是处于供不应求阶段。尽管大岭山房地产有外来的金地、万科等品牌开发商以及本土的中惠、新世纪等房企布局，但是大岭山楼市发展长期沉寂，市场成交一直不温不火，一方面由于过往大岭山以发展家具等产业经济为主，政府通过出让土地、三旧改造等形式支持房地产发展的举措不足，片区所开发的项目寥寥无几。另一方面，与临近的松山湖、长安、大朗等镇区相比，大岭山无论是在经济实力还是在镇区各类配套都有所逊色。

政府通过土地出让、三旧改造等形式支持发展房地产，后市发展潜力大。

历年来，大岭山政府挂牌出让的商住地寥寥无几。自2010年广源地产拿下大领山一宗商住地后，直到今年2月份龙光地产拿下一宗商住地才打破两年的沉寂，充分反映大岭山过往的土地市场交投十分不活跃。今年第2宗商住出让，政府明显加快房地产的推地力度，主要由于过去大岭山经济发展主要靠外贸出口拉动，而近几年，受外围市场的动荡影响，出口贸易低迷不振。2011年大岭山GDP

同比增长11.0%，2012年同比增长7.81%，增长幅度明显收窄。在外围市场经济复苏动力不足的环境下，大岭山政府加大发展第三产业经济，进一步完善商业网点规划，大力发展房地产业、商贸零售业、汽车服务业和餐饮娱乐业等服务性行业。未来，大岭山房地产发展潜力巨大，究其原因：其一，政府寻求新的经济增长动力，正在致力于盘活更多土地资源发展房地产，近两年土地出让力度加快、三旧改造项目频现，如.海隆达兴房地产项目、.华轩房地产项目等，未来大岭山房地产开发量将会激增，市场供求关系有望改善。其二，大岭山由于优越的地理位置，长安旺盛的购买力、松山湖原则上不再供应商品房用地，再加上大岭山本身30万左右的常住人口，这些购买力将会助推地产发展，后劲潜力十足。

据了解，东莞市爱嘉房地产开发有限公司是2011年成立的公司，位于道滘镇，经营范围包括房地产开发经营、实业投资、酒店投资、物业投资、企业投资策划等，同时销售钢材、五金、建筑材料、建筑器械。