东莞公寓市场下半年前景看好 库存以中大户为主

近期，看涨的楼市价格让不少潜在消费者按捺不住，供职南城某公司的白领符小姐把置业计划足足提前了半年。从市中心黄金地段的非毛坯公寓到成熟社区的中小户型产品，再到同类价格的二手房，已看了个遍的她还是拿不定主意，“国庆、或者年底会不会有更多选择？会不会因上市产品多而能淘到性价比更好的房子？”记者了解到，下半年市场不乏地段好、户型也更丰富的产品上市，但与去年同期相比，新增供应量还是大幅下降。

上半年公寓销售火热

今年上半年公寓新增供应大幅放缓，城区的公寓产品新增供应简直是屈指可数，而随着今年第二季度小户型投资需求的重新激发，公寓产品快速消化，以至于一段时间内出现小户型产品结构性缺货。而下半年，公寓供应面积和供应比重都将上升。

据统计，下半年公寓潜在供应有4个项目，主要包括沃多夫酒店公寓、逸豪公寓、中信·凯旋国际花园、中信·风云汇等项目，潜在供应总量为15.01万㎡；在上半年公寓及中小户型销售火热，存量大幅减少的情况下，下半年公寓的市场前景相对较为看好。城区从中信·德方斯、东海阳光的市场销售来看，下半年的公寓产品销售应该仍是乐观的。镇街如在石龙一高档住宅楼盘，一栋全是单身公寓户型的产品在该楼盘的大户豪宅中就脱颖而出，得到了市场的青睐。

城区供应大幅下降

相比上半年，全市下半年潜在供应量持续减缓，商品房新增供应量为199.38万㎡，是其中城区潜在供应量占总量的三成，共计21个项目；镇街潜在供应有47个项目。相比较今年上半年而言，下半年城区的潜在供应量大幅下降，镇街潜在供应保持平稳；从供应比重的变化看，下半年城区供应比重有所下降，镇街供应比重加大。镇街供应热点区域主要集中在大朗、寮步、凤岗、常平等区域。

据统计，城区普通住宅供应项目有深业·御泉山庄、金域中央四期·天越、上东国际、阳光海岸三期·晶岸、联华花园城三期、万科金域华府、华凯帝庭园、黄旗印象公馆、景湖时代城、塞纳河畔一期、东方华府、天诚康桥二期、城市风景、江南第一城、森林湖·香樟林、御花苑·海蓝湾等。

库存多集中在大盘

中原地产研究显示，下半年新增供应虽然有所减缓，同比去年下降约四成，但是加上库存量，下半年的供应还有600多万平米，这个量应该说还是不少的。“在滞销商品住宅中，大部分集中在城区和经济发达镇街的楼盘，多属于分期开发的大盘”。这些大盘一方面开发周期较长，体量较大，整体销售速度相对较慢；同时通过分期开发对冲了房地产市场周期的波动，加上大盘开发的开发商资金实力较强，因此这些项目抗风险能力较强，在市场调整或复苏时期出货的意愿也相对不会太过于强烈，使得这些楼盘的销售周期也相对较长，原本属于滞销的量应视为待销的范围。

从目前全市商品房各物业类型库存情况来看，车库、商铺、写字楼等非住宅类型滞销严重，空置率偏高。其中车库的空置率更高达41.60％，这也贴合目前各项目车库销售的实际情况，也符合东莞人车库爱租不爱买的心态；而商铺的滞销更多的是来自项目的配套商业，年底销售欠佳，普遍存在住宅卖完而商铺则鲜有成交的情况。