东莞10月土地市场延续高温 11月望牛墩石碣发力

2013年10月，行业政策环境有所变化。北京、深圳等一线核心城市政策继续收紧，北京出台“京七条”、深圳出台“深八条”和二套房首付提高至7成。政策收紧一定程度影响当地市场的整体氛围，给全国楼市带来较强的政策预期。在短期阶段内，以限购、限贷为主要的行政手法仍然是当前防止房价上涨过快、调控地产的主要手段。从中长期来说，新一届政府更加着手从市场化的手段促进地产行业健康发展。而全国范围内逐渐增加土地供应力度，充分的土地供应量，调节未来楼市的供需关系，促进市场回归理性。十八届三中全会预计在11月份举行，土地流转成为业界关注的焦点。

从金九银十的表现来看，全国一线城市金九银十成色十足，多个城市成交量创近几年的新高。在市场行情延续向好势头以及地方政府债务压力重重的环境下，全国土地市场热度不减少，保持活跃的成交量。为了填补供应计划缺口，东莞10月的土地再掀起一轮供应热潮。从成交结果来看，地块基本能顺利交易，此前流拍的麻涌、塘厦连体商住地再次出让均以底价顺利成交。10月本土、外来开发商均亮相拿地，碧桂园在东莞扩张策略方兴未艾，时隔三个月，又拿下黄江10万㎡占地的商住地。广源地产拿下茶山一宗地块，合和城辉斩获塘厦2宗商住地等。

一、10月土地供需同比大涨，土地市场延续高温状态。

10月关键数据一览：

月度总体叙述：

10月土地市场延续高温状态，供需同比去年同期大涨。供应方面，10月东莞土地市场供应保持爆发增长，无论是环比还是同比均保持较大的增长幅度。土地供应58.62万㎡，环比增加34.29%，同比增加119.99%。其中，商住地供应9宗，面积合计38.96万㎡，环比增加85.32%，同比增加79.63%，供应继续放量，反映第四季度土地供应热潮已拉开帷幕。

成交方面，东莞土地成交16宗，面积合计58.33万㎡，环比增加17.71%，同比上升211.24%；成交金额21.5亿元，环比减少45.03%，同比增加547.48%。其中商住地成交8宗，面积合计35.11万㎡，环比减少29.15%，同比增加266.33%。

价格方面，东莞土地成交单价为3686元/㎡，环比下降53.3%，同比上升108.03%。其中商住地成交单价为5513元/㎡，环比下降30.16%，同比上升167.03%。商住地成交楼面地价为2742元/㎡，环比下降14.57%，同比上升135.19%。

二、 10月全国土地成交量跌价升，多个城市土地热度不减。

2013年10月重点主要城市成交一览表：

供应情况：10月全国300个城市共推出3805宗，推出土地面积15250万㎡，环比增加4%，同比减少3%；其中住宅类用地（含住宅用地及包括住宅用地的综合性用地）1397宗，推出面积5913万㎡，环比增加5%，同比增加7%。

成交情况：10月全国300个城市共成交土地2700宗，成交土地面积9880万㎡，环比减少19%，同比减少24%；其中住宅类用地934宗，成交面积3855万㎡，环比减少17%，同比减少6%。

成交价格：10月全国300个城市成交楼面均价为1222元/㎡，环比下降20%，同比上涨24%，其中住宅类用地成交楼面均价为1547元/㎡，环比下降28%，同比上涨5%。

溢价率：10月全国300个城市土地平均溢价率为16%，较上月减少6个百分点，较去年同期增加6个百分点；其中住宅类用地平均溢价率为18%，较上月减少8个百分点，较去年同期增加5个百分点。

点评： 2013年10月，行业政策环境有所变化。北京、深圳等一线核心城市政策继续收紧，北京出台“京七条”、深圳出台“深八条”。北京明确提出加大土地供应力度，尤其自住型商品住房项目的开发。政策收紧一定程度影响当地市场的整体氛围，给全国楼市带来较强的政策预期。在短期阶段内，以限购、限贷为主要的行政手法仍然是当前打压楼市房价上涨过快、调控地产的主要手段。从中长期来说，新一届政府更加着手从市场化的手段促进地产行业健康发展。而全国范围内逐渐增加土地供应力度，充分的土地供应量，调节未来楼市的供需关系，促进市场回归理性。十八届三中全会预计在11月份举行，土地流转成为业界关注的焦点。

三、东莞土地市场

（一）、土地供应

1、10月政府迅速加快推地力度，土地供应量持续升温。

10月土地市场供应热度不减，商住地供应量处于年内第二高位。

10月东莞土地供应16宗，面积合计58.62万㎡，环比增加34.29%，同比增加119.99%，土地市场供应热度不减。其中商住地供应9宗，面积合计38.96万㎡，占整体供应量的66%，超过六成。工业用地供应7宗，面积合计38.96万㎡。

10月作为传统楼市的银十旺季，不但购房者需求旺盛，开发商购地热情也此起彼伏。今年10月，东莞土地市场供应继续爆发增长，究其原因：其一，作为供应方的政府部门，为完成年度土地供应计划的缺口，第四季度着手加快推地力度。同时，年底地方政府债务压力繁重，也需要及时通过卖地补充土地财政收入。其二，作为需求方的开发商，东莞由于临近广州、深圳的地缘优势和本身产业经济基础良好所产生的购买力，不少开发商长远看好东莞楼市发展。再加上，历经17个月的市场高烧行情，房企资金回笼顺畅，急需买地补充后市货量。需求的旺盛推动供应的激增。其三，从供应地块个案来看，除了塘厦大坪村两宗商住地外，其余商住地均集中在二三线镇区，尤其水乡片区发力明显。随着水乡片区规划利好的推进，水乡片区区域借机盘活更多土地出让，一些土地供应长期空挡的区域也趁机出让土地，如高埗镇出让一宗接近5万㎡占地的商住地，经过200多轮的拍卖，被光大地产高价斩获，大大出乎市场的意料，充分反映水乡片区的楼市价值逐步提升，将会成为东莞楼市的另一个热点开发区域。另外，望牛墩又出让2宗商住地。

2、二三线镇土地供应发力，助推本月商住地供应量高位运转。

10月商住地供应9宗，商住地供应量处于近22个月的第二高位水平。

据东莞中原研究部监测数据显示，10月东莞商住地供应9宗，面积合计38.96万㎡，环比增加85.320%，同比上升79.63%，仅次于虎门大宁集中供应35万㎡拉高整体供应量的7月，为2012年22个月以来供应第二的高位记录。

10月商住地供应量激增，主要原因：其一，从政策环境来看，新一届政府逐步在淡化强制性的行政调控手段调控楼市，更多倾向于用市场化的手段调节楼市的供求关系。而土地供应作为楼市的供应源头，政府也在加大土地商住供应力度，及时补充后市的供应量，平衡供求关系。其二，借着市场的火热势头，二三线镇区趁机推地。如高埗、望牛墩、石碣、清溪、沙田、凤岗等镇区均有地块供应。选择面广，开发商也会适时入市。其三，市场频现在连体地块，如黄江、塘厦、麻涌等均有连体地块出让，拉升供应量。

2013年10月东莞挂牌上市土地情况一览：

（二）、土地成交

1、 10月土地市场成交高位延续，成交金额同比翻倍增长。

据东莞中原研究部监测数据显示，10月东莞土地成交金额21.5亿元，环比下降45.03%，同比上升547.48%，其中，商住地成交金额仅19.35亿元，环比下降50.52%，同比上升878.23%。10月土地成交金额环比急剧下滑，商住地占比从9月的100%下降至90%，贡献度减少，一方面主要是上月虎门大宁3宗商住地集中成交拉高整体成交金额，对比基数的高位导致本月处于相对低位区间。另一方面，由于本月供应的地块多数集中在非热点镇区，地块拍卖价值偏弱。

但与今年的月份比较，10月的成交金额处于年内第三高位的月度记录，仅次于7月和9月，同比去年同期呈现翻倍增长，反映本月的土地收益表现良好，主要得益于本月政府连续推连体占地规模较大的地块，如麻涌两宗地合计6万㎡、黄江两宗占地合计10万㎡、塘厦两宗占地合计14万㎡，这些占地规模较大的地块，拉升土地的整体价格。

2、新房市场的火热继续带动土地成交升温，土地成交规模持续扩张。

据东莞中原研究部监测数据显示，10月东莞土地成交16宗，面积合计58.33万㎡，环比增加17.71%，同比增加211.24%。其中，商住地成交8宗，面积合计35.11万㎡，商业用地成交1宗，面积合计2.41万㎡，工业用地成交6宗，面积合计17.93万㎡。

10月土地成交继续升温，土地成交规模持续扩张，主要原因：其一，地产行业基本面良好，一线城市的土地热潮不减，一线城市开发预期的乐观情绪在向二三线城市蔓延，楼市基本面高位运转，开发商拿地的热情高涨。其二，新房市场的火热继续带动土地成交升温。从去年5月楼市回暖以来，这波高涨行情足足维持了17个月，开发商资金回笼顺利，资金充裕产生购地补仓扩张的需求。其三，进入第四季度，土地市场迎来供应高峰，土地供应的激增，选择面广。其四，连体商住地的供应，中大占地规模的地块拉升。

3、10月商住地交投活跃，碧桂园扩张策略方兴未艾。

商住地成交6宗，成交量处于年内第二高位的记录。

据东莞中原研究部监测数据显示，10月东莞土地挂牌出让8宗商住地，挂牌转让1宗商住地。从挂牌出让的成交结果来看，本月成交8宗商住地成交，面积合计35.11万㎡，环比下降29.15%，同比上升266.33%，为年内第二高位的成交月度记录。

由于上月虎门大宁三宗商住地集中成交拉高当月的成交量，本月商住地成交有所放缓，但是同比去年出现翻倍增长，成交量又处于今年的第二高位，体现出市场成交热度高温运行。从成交结果来看，麻涌两宗曾经流拍的连体地占地规模6.5万㎡再次出让，被东莞市麻涌房地产有限公司分别以底价拿下，塘厦两宗也是曾流拍的连体占地规模14万㎡的商住地，被合和城辉地产也分别以底价斩获。自碧桂园在东莞开发大朗碧桂园项目，打响楼市头响炮后，碧桂园在东莞的扩张策略方兴未艾，在塘厦、沙田等区域先后开发项目，并且成交十分火热，市场影响力深入。今年7月碧桂园在常平拿下一宗商住地，时隔3个月，再拿下黄江占地规模合计10万㎡，

4、本月成交地块综合素质分歧大，个别热点区域地块促使楼面地价处于中高位运行。

由于9月成交地块集中在虎门、厚街等热点区域，地块优质，拉升当月的楼面地价达到3210元/㎡。10月，地块综合素质出现分歧，但多数为二三线类镇区的地块，楼面地价下滑至2742元/㎡，为年内第四高的楼面地价水平，仍处于中高位运行，主要是塘厦大坪村两宗优质商住地成交，楼面地价分别达到5732元/㎡、3275元/㎡，拉升整体地价。

5、10月个别地块交投活跃，溢价率小幅上升。

据东莞中原研究部监测数据显示，10月东莞商住地溢价率为16.46%，比上月9.55%，上升7个百分点。10月个别地块拍卖氛围十分热烈，如黄江一宗商住地吸引5家企业竞拍至120轮，最终碧桂园以溢价71%拿下，大岭山一宗商住地吸引2家企业竞拍至13轮，爱嘉地产以溢价30%拿下。

2013年10月东莞土地交易明细：

四、第四季度土地市场也掀起“冲量热潮”，三线镇区发力明显。

截止到11月4日，11月和12月东莞预计有36宗地块出让，面积合计146.84万㎡。其中，商住地有19宗，面积合计80.79万㎡，商业用地.3宗，面积合计5.12万㎡，工业用地12宗，面积合计31.64万㎡。2013年还剩下最后两个月，不但新房市场掀起 一轮冲量热潮，土地市场供应也爆发增长，其中商住地供应占整体供应量的55%，可以预见11月和12月，东莞的土地市场将延续高位运转的行情，交投继续活跃。从商住地供应区域来看，望牛墩供应4宗，面积合计15.19万㎡，成为供应量最大的镇区。石碣供应2宗，面积合计13.49万㎡，位列第二，清溪供应2宗，面积合计11.14万㎡。望牛墩、石碣、清溪、麻涌等镇区成为后市的供应热点，一方面源于供应二三类镇区的土地，能控制新“高价地”的诞生，防止房价上涨预期加剧；另一方面，政府加大土地供应力度，保证完成土地供应计划缺口。优质地块价值飙升，政府部门更是“惜售”此类地块，而在行业环境向好的情况下，政府部门乘势追击加大镇区地块的供应力度，一来开发商在资金充裕的环境下，拿地愿意剧烈；二来出让相对落后镇区地块，能够促进该镇整体发展。值得关注的是，11月和12月，水乡片区的供应成为一大亮点，望牛墩、麻涌、高埗、洪梅等镇区将陆续有土地出让。由于水乡片区的规划在持续推进中，靠近广州地缘优势明显，片区的楼市价值将会得到重塑。在政府利好政策的扶持下，片区各类重大项目的落实以及基本配套的完善 ，将会助推楼市发展，未来潜力十足，也将成为东莞楼市开发的热点区域之一。

进入第四季度，为冲刺年度销售目标，不少房企全面启动推售计划，市场迎来一轮供应热潮。为完成年度土地供应计划，第四季度土地市场也掀起一轮“冲量热潮”，尤其偏远落后镇区供应发力明显。这些地块多数位于房地产开发的非热点区域地带，地块综合素质参差不齐，开发商的可选择范畴广，但由于供应地块以中小规模为主，缺乏优质地块，对大型品牌开发商的吸引力不大，可以预见第四季度本土中小房企或频繁出手拿地。预计剩下两个月，东莞的土地交易将呈现供需两旺。

2013年11月、12月东莞挂牌上市土地情况一览