东莞楼市降温 大户型出货受阻现“低首付”入市

    楼市观察

一周商品房成交回顾：

据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周（2013.11.4-11.10）商品房成交面积19.37万㎡，环比下降9.69%，同比上升6.3%。本周商品房成交套数1658套，环比下降20.29%，同比下降15.1%；成交金额16.59亿元。

本周住宅成交面积14.62万㎡，环比下降27.71%，同比下降15.38%；成交套数1369套，环比下降25.88%，同比下降20.13%；成交金额13.06亿元，环比下降27%，同比下降2.49%。非住宅成交套数289套，成交面积4.75万㎡，成交金额3.53亿元，成交均价7417元/㎡。

价格方面，本周住宅成交均价为8934元/㎡，环比上升0.98%，同比上升15.24%。其中普通洋房成交均价为7617元/㎡，高端洋房均价为9404元/㎡，豪宅洋房均价为12911元/㎡，公寓均价为8300元/㎡，别墅均价为14382元/㎡。

住宅新增持续高位运行。

从10月下旬开始，东莞楼市住宅新增便持续高位运行，每周新增均在20万平以上，本周东莞有香樟1号、鼎峰源著、新世纪颐龙湾等7个项目住宅新增合计20.57万平。除住宅新增外，非住宅新增亦达2.65万平。

本周住宅网签出现回落，住宅成交量环比下降27.71%。

从本周住宅网签量来看，本周东莞住宅网签14.62万㎡，环比下降27.71%，网签套数1369套，环比下降25.88%。受塘厦碧桂园天麓山项目个盘网签超千套影响，10月份东莞楼市被其拉高，虽然9月底多盘集中入市后，10月份多个开盘项目集中网签亦拉动了东莞楼市的成交，但天麓山网签量庞大，致使整个市场热度有所虚高。

而实际上，市场从9月分便开始出现局部降温，进入10月份后，楼市观望情绪渐浓，项目客户来访量出现明显下滑，首先，以往在金九银十中出现的大量以价冲量现象未见出现，刺激购房者入市的“导火线”难以寻觅，其次，持续高企的楼价不见松动，还呈上涨趋势，令到部分购房者止步；再次，因临近11月的十八届三中全会，市场预期有针对楼市的政策出台，助涨了购房者的观望情绪，整个市场方面较为平淡。

但从10月下旬开始，开发商积极推货，众多项目便集中入市，楼市营销此起彼伏，开发商积极快速释放市场需求，

大户型产品出货受阻，个别项目现“降价”、“低首付”。

迈入年底，大户型产品出现出货受阻，个别项目大户型产品出现降价迹象，另有大户型项目产品以“低首付”积极吸引客户入市。

步入最后一个今年最后一个季度，大户型产品出现去货受阻现象，一方面，随着十八届三中全会的到来，房产税加码传闻频起，房产税出台预期加强，造成部分客户不敢贸然入市；另一方面，二套房、大户型、投资性购房历年年均量政策调控的重点，开发商亦会担心政策有变，以降价、低首付等手段积极去货。

开发商积极冲刺年度业绩，非住宅产品推货力度加大。

从10月下旬开始，市场上除了住宅项目积极推货入市外，便不乏非住宅产品的身影。10月底汇景御泉香山及北大资源御湾商铺开盘，而本周，万科紫台车位、万科朗润园商铺入市，绿茵温莎堡开启认筹，同时，东城万达甲级写字楼、虎门国际轻纺城二期商铺、常平富盈广场、厚街世界鞋业总部基地、田禾国际名酒城、田禾•东城国际食品交易中心、茶山美康居国际装饰材料城等多个项目积极加大其商业产品的推广力度。

随着银行房贷的不断收紧，楼市调控政策收紧预期上升，部分购房者观望情绪渐浓的情况下，开发商积极推售商铺等非住宅产品，以快速回笼资金，冲刺年度业绩，后市多个区域商业项目迎来供应小高潮，非住宅市场亦遍地开花。

一、一级市场

本周土地交易信息：