CLD调整为CBD引业界讨论 空置率太高调整且慢行

东莞大道沿线的第一国际逐渐发展成熟。石忠情 摄

前日，在南城区召开的东莞市城镇片现场会上，一则消息引起房地产业界的强烈关注：南城区政府建议将原先规划的214.25公顷“中央生活区”调整为以发展总部经济为主的东莞“中央商务区”。这一改变中央生活区功能定位的提议公布后，立即遭到来自房地产界的各种议论。

中央生活区是东莞中心区一个标志性地块，自规划以来就备受业界关注。2003年，《中央生活区详细规划》编制完成并通过审批。从2007年3月开始，东莞国土部门曾多次将中央生活区推向市场进行整体拍卖，但一直无法具体落实。

正是在此背景下，南城区提出了将“中央生活区”调整为“中央商务区”的建议。目前以第一国际为中心的中央商务区的发展情况并不乐观，因此业内人士对这一建议提出了质疑。

目前写字楼空置率超20％

合富辉煌东莞市场研究部有关数据显示，行政中心广场一线景观写字楼群目前最高的入驻率只有80％，部分写字楼的入驻率甚至不到40％，整体写字楼空置率达到20％以上。另外，受金融危机影响，写字楼市场今年的空置率情况更为严重，租赁市场不容乐观。

东莞中原市场研究部经理车德锐认为，目前东莞的写字楼存量较大。而从销售方面来看，写字楼市场的投资需求仍然偏弱，因为经济预期不明朗，存在许多不确定因素，投资人士难以形成强烈的投资冲动。

开发总量可满足5年需求

据市场粗略统计，目前东莞规划在建的新写字楼群约为100万平方米，如果加上今年通过规划的南城宏图片区总部经济商务组团，未来东莞中心区可供开发的写字楼总供应量将超过300万平方米。车德锐认为，目前东莞写字楼的供应量可以满足产业转型后5年的总体需求量。

看法：现在调整有点早

车德锐认为，在目前的市场形势下，大规模地建设中央商务区有点超前，“如果10年后建设中央商务区，时机会比较好，现在可以先做地块控规，作为保留用地留作以后再进行开发。”

东莞市商业中心发展有限公司营销中心研发部副经理雷非非也认为，从长远来看，东莞确实需要更大的中央商务区，但这么大体量需要很长的时间才能消化掉，现在提中央商务区的规划为时过早。

“在做规划时最好不要强调某个片区的功能定位，而是应该根据市场的实际发展及需求来进行定位的调整。”雷非非表示，把中央生活区的定位适当调整为综合性中央商住区，或者会比较切合实际。