东莞住宅成交环比下滑17% 春节前冲量低首付盛行

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：中国地产将步入“三分化”时代   莞2014年一号文百亿元扶持实体经济

中国房地产已经发生的和将要发生的“四大变化”，将推动2014年中国房地产和房价将进入“分化时代”。即“城市分化”、“企业分化”、“产品分化”的“三分化”。其中，“城市分化”指的是大城市的一线城市市场和三四线城市将出现明显的分化，一个热闹一个冷清；“企业分化”指企业将强者恒强，大者恒大，中小企业被淘汰或兼并；“产品的分化”即住房产品更加细分，差别更明显。市场在分化，产品、市场业态都不再单一，产品复合程度提高，产品之间差异化越来越大，产品从物质产品向服务产品的转变。

其中，四大变化分别是：1、“有形之手”逐步退出或少动，“无形手”充分发挥作用；2、过去做法以限、堵为主，而以后将开始出现“调放结合”，从增加供应来着手解决；3、即从短期控制房价目标变成长远调整房地产供求关系、供求结构；4、改变过去一刀切做法，即不再是中央统一的调控政策，而是各地差别化的调控政策。 

鉴于近年来东莞制造业遇到较大的压力和挑战，市政府进一步加大扶企力度，帮助企业渡过难关，创新提出“大幅度提高投资项目审批效率、探索电子商务企业集群注册、探索建立优质企业镇街间产能扩张及利益共享机制、放宽人才入户条件、促进检测与认证业创新发展、落实国家节能减排财政政策综合示范城市扶持政策”等25条政策，进一步加大扶持实体经济的力度。实体经济直接创造物质财富，是社会财富的根本源泉，是改善人民生活的重要保障，更是房地产市场健康的发展的奠基石。

2、新增供应：节后供应量回落   8大项目加推纯新项目占一半

2014年第一周，楼市供应出现回落，上周东莞全市共有8个项目有商品房新增供应，合计住宅新增1493套，面积约14.75万㎡，环比下滑36%；从供应结构来看，上周供应刚需户型主角地位依然稳固，新增1106套70-110㎡的产品，占住宅总供应套数的74%，主要贡献楼盘有万江新盘尚书悦府（256套）、新世纪颐龙湾（228套）、长虹百荟花园（204套）、纯新项目世纪城幸福公馆（196套）。

3、成交情况：住宅成交环比下滑17%  非住宅签约套数飙涨

据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2013年12月30日-2014年1月5日）东莞住宅共成交1286套，合计面积14.28万㎡，面积环比下滑17%。导致成交下滑的因素有：一、尽管12月下旬有多个全新项目入市，但所推货量并不大，与此前规模推货不同，所以无法拉动成交量幅度上涨；二、部分新开的项目有些尚未网签，如保利生态城的洋房组团等；三、临近年底购房客户购房欲望逐步降低、购房计划推迟。

而非住宅签约方面，签约套数环比增加85%，主要是大朗碧桂园集中签约312个车位所拉高的，同时厚街万达广场入市即网签81套54-123㎡商铺，对成交量上涨也做出一定的贡献。

4、成交均价：低价项目签约比例增加  高企的均价出现下滑

上周东莞住宅均价为9049元/㎡，环比下滑6%，但仍然处于高位。均价出现下滑的原因有：一、签约项目以沙田、清溪、道滘等镇价格较低的项目为主；二、7000-8000元/㎡成交比例上涨，上周回涨至34%，也是均价下滑的一个重要原因。

5、区域供需：汇景项目集中签约助沙田夺冠   塘厦屈于亚军

上周共有31个镇区有成交，沙田在汇景御海蓝岸集中网签99套的支撑夺下冠军宝座；塘厦则由于热销项目签约逐步回落无法继续领冠全市，如上周签约套数最高是碧桂园天麓山，仅有43套，屈于亚军；南城也得益于“盘多力量”的支撑，近10个项目有成交贡献，排名季军。

6、产品成交：70-100㎡刚需依然唱主角  别墅签约较为稳定

上周70-100㎡刚需产品成交770套，占总量六成以上；首次改善产品依然畅销，签约211套，占总量16%，大户型类（130㎡以上）产品成交依然平淡，没有太大的突破；别墅成交方面较为稳定，上周仍有59套的签约量，比前周仅少了三套。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：厚街3宗8万㎡商住地待拍  起始楼面地价2248元/㎡起

本周将有3宗商住用地进入最后的竞拍环节，3宗地块皆位于厚街镇双岗、新围村，合计出让面积约8万㎡，起始楼面地价在2248-2357元/㎡之间。

1.2出让土地：横沥9.5万㎡流拍地再上市  地价升值起始价翻一倍

上周1宗商住用地在国土资源网进行了挂牌上市，地块位于横沥镇村尾村，出让面积约9.51万㎡；该地块曾于2011年12月流拍过，时隔1年多再次上市，但起始价却从14270万元提高至27350万元，起始楼面地价从600元/㎡上升至1150元/㎡，土地价值升值近一倍。

1.3土地成交：泰利房地产一锤定音获桥头商住地  楼面地价约912元/㎡

2013年最后一宗商住地竞拍在上周落下了帷幕，成交的地块位于桥头桥鸿路，出让面积约2.07万㎡，东莞市泰利房地产开发有限公司直接报出比底价高出1百万的价格，一锤定音拿下该地块的使用权，折合楼面地价约912元/㎡。桥头镇房地产发展起步相对较晚，但近年来随着外资企业和项目的入驻和兴起，经济加速发展的同时也促进了住房和商业的需求，这对桥头楼市发展是一个利好因素。

2、房地产市场

2.1新开工：上周无开工工程

2.2新增供应：节后供应量回落   8大项目加推纯新项目占一半

2014年第一周，楼市供应出现回落。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周（2013.12.30-2014.1.5）东莞全市共有8个项目有商品房新增供应，合计住宅新增1493套，面积约14.75万㎡，环比下滑36%；从供应结构来看，上周供应刚需户型主角地位依然稳固，新增1106套70-110㎡的产品，占住宅总供应套数的74%，主要贡献楼盘有万江新盘尚书悦府（256套）、新世纪颐龙湾（228套）、长虹百荟花园（204套）、纯新项目世纪城幸福公馆（196套）。非住宅方面，新增682套，面积约2.78万㎡，环比下滑76%，主要是南城区新项目城市立方上市，主推128套商铺和164套办公产品；另外东城的中信风云汇也推出250套车库产品。

2.3楼市成交

2.3.1总体情况：住宅成交环比下滑17%  非住宅签约套数出现飙涨

据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2013年12月30日-2014年1月5日）东莞住宅共成交1286套，合计面积14.28万㎡，面积环比下滑17%，无法保持热闹的销售行情。而非住宅签约方面，签约套数环比85%，主要是大朗碧桂园集中签约312个车位所拉高的。

2.3.2供需量价走势：低价项目签约比例增加  高企的均价出现下滑

上周东莞住宅均价为9049元/㎡，环比下滑6%，但仍然处于高位。上周均价出现下滑的原因有：一、签约项目以沙田、清溪、道滘等镇价格较低的项目为主；二、7000-8000元/㎡成交比例上涨，上周回涨至34%，也是均价回落的一个重要原因。

2.3.3物业类型成交：洋房签约1126套为主力  车库成交环比大幅上涨

2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需仍唱主角  100-130㎡产品继续热销

2.3.5成交排名

2.3.5.1区域成交排名：汇景项目集中签约助沙田夺冠   塘厦屈于亚军

上周共有31个镇区有成交，沙田在汇景御海蓝岸集中网签99套的支撑夺下冠军宝座；塘厦则由于热销项目签约逐步回落无法继续领冠全市，如上周签约套数最高是碧桂园天麓山，仅有43套，屈于亚军；南城也得益于“盘多力量”的支撑，近10个项目有成交贡献，排名季军。

2.3.5.2个盘成交排名

2.3.6成交明细

2.3.6.1普通住宅面积区间成交： 90-100㎡刚需产品持续热销  占总量39% 

2.3.6.2别墅产品面积区间成交：350-400㎡别墅产品热销  占总量27%

2.3.6.3住宅各单价区间成交：7000-8000元/㎡产品签约回涨  占总量34%

2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡产品仍为主力   占总量40%

2.3.7楼盘活动：3大全新项目积极蓄客  年末冲量低首付盛行

三、宏观经济政策环境

3.1国内：

3.1.1经济环境：预计2014年中国经济能保七   但将会经历震荡

英国《金融时报》2013年12月31日说，得益于持续而强劲的消费支出、服务业的繁荣和农村经济活力的进一步释放等因素支撑，2014年中国经济增速能够顺利“保七”。
　　《金融时报》预测，2014年中国经济增速将小幅高于7%，但略低于2013年预期的经济增速7.6%。
　　《金融时报》认为，2013年中国经济的表现令此前悲观论者感到振奋，不过也有许多人认为，由于银行体系坏账高筑、地方债务问题严重及产能过剩抑制企业利润，2014年中国经济将经历震荡。

3.1.1.2  68个城市成首批国家信息消费试点  广东省汕头市、珠海市、惠州市入选

为贯彻落实国务院《关于促进信息消费扩大内需的若干意见》(国发〔2013〕32号)要求，工信部启动了国家信息消费试点示范市(县、区)创建工作，经过地方政府申报、各省工业和信息化主管部门预审、专家遴选答辩会评审，确定北京市等68个城市为首批国家信息消费试点市(县、区)，现予以公告。广东省汕头市、珠海市、惠州市入选。

3.1.1.3  广东GDP首次超过1万亿美元 直追排名第15位韩国

广东省发改委近期披露，预计2013年广东GDP增长8.5％，成为全国首个超6万亿元人民币的省份，也首次突破1万亿美元。尽管这一数据看起来振奋人心，但也有专家指出，广东GDP总量过万亿美元，一半原因在于人民币升值。并且，广东区域发展极不平衡，广深佛莞四市占全省GDP的70%，粤东西北12市长期处于欠发达状态，全省的人均GDP排在全国倒数。

3.1.1.4 　央行定调2014年货币政策 寓改革于调控中

央行在2013年的最后一天对外公布了货币政策委员会第四季度例会的主要内容：例会提出，将继续实施稳健的货币政策，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长，改善和优化融资结构和信贷结构；寓改革于调控之中，增强金融运行效率和服务实体经济能力；要进一步推进利率市场化和人民币汇率形成机制改革，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

3.1.2政策环境：

3.1.2.1国税局：2015年起二手房评估值下浮不得超一成

国家税务总局近期下发《关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知》，要求全国地税机关健全存量房评估工作制度、完善评估技术标准、严格评估值管理。

通知明确，要逐步缩小评估值与市场价格之间的差距，在条件允许时应取消下浮比例。自2015年1月1日起，各地下浮比例不得超过10%。要采取多种方式监测房地产市场价格情况，根据市场变化情况，及时修正评估模型（当本地房地产价格指数连续3个月环比变动幅度累计超过5%时，应对评估模型进行调整）；要分析本地评估分区情况，原分区较粗或情况发生变化的，要重新调整分区，以保证同一分区内房地产具有较强的同质性和评估结果的准确性。特别强调，除征管工作需要外，严禁以任何理由、任何方式向纳税人及其代理人公开或透露存量房评估值。

3.1.2.2  2014年将新立三部财税法律   房产税法拟于明年制定

在日前召开的“第三届首都金融财税法论坛”上，国家发改委法规司行政复议处韦大乐处长介绍，全面落实十八届三中全会提出的财税体制改革方针，涉及一系列财税立法和修法任务。明年将新立3部法律，包括《房产税法》和《环境保护税法》。韦大乐对记者称，2014年拟研究推进《房产税法》、《环境保护税法》和《期货法》立法工作。

3.1.2.3 国土部：正研究起草严守耕地红线相关文件

国土资源部和国家统计局30日共同发布第二次全国土地调查的主要数据成果，其中显示，截至2009年12月31日，全国耕地面积为13538.5万公顷（20.31亿亩），在耕地十八亿亩“红线”之上。且由于技术手段的更新，与基于一次调查数据逐年变更到2009年的耕地数据相比，多出2亿亩左右。
　　尽管如此，国土部仍然表示，我国人均耕地少、耕地质量总体不高、耕地后备资源不足的基本国情没有改变，耕地保护形势仍然十分严峻。国土资源部副部长、国务院第二次全国土地调查领导小组办公室主任王世元强调，国土部正在研究起草严守耕地红线的相关文件，以及加强节约集约利用土地的顶层设计。

3.1.2.4  公司法修改 注册资本可“零首付”

开公司当老板不再遥不可及，从2014年3月1日起，注册成立公司的门槛将降低。十二届全国人大常委会第六次会议12月28日决定，对《中华人民共和国公司法》作出修改，公司注册资本实缴登记制改为认缴登记制，并取消注册资本最低限额。除了实缴登记制改为认缴登记制外，还取消了公司注册资本最低限额。即取消了有限责任公司、一人有限责任公司、股份有限公司最低注册资本分别应达3万元、10万元、500万元的限制。

3.1.2.5 养老地产成2014年招商考核指标 险企投资可返税80%

近期《证券日报》记者获悉，多地政府直接将养老地产招商作为今年考核地方政府引资部门政绩的一项指标。这源自两方面原因，一方面，央企、地产商、险企等投资主体纷纷加码养老地产，养老地产被越炒越热;另一方面，随着中国老龄化程度加剧，地方政府面临的解决养老问题的压力与日俱增。

记者了解到，地方政府招商引资部门迫于年度考核压力，通过返税、床位补贴等措施来吸引投资者在当地开发养老地产，一些地方政府甚至对保险公司的营业税给予可返税80%的优惠政策。

从地区分布来看，2013养老项目建设主要集中在天津、河南、山东、广州等地;从投资规模来看，不乏160亿元-200亿元的巨额投资项目，但具体落实情况还有待观察;从建设规模来看，新增养老地产项目容纳老年床位数从200张至8000张不等;从功能定位来看，医养结合成为新建养老项目的主流趋势，大部分新建项目兼顾医疗、康复、健康、疗养等功能。

3.1.3楼市环境：

3.1.3.1百城房价连涨19月分化加剧

1月1日，中国指数研究院发布的百城房价数据显示，2013年12月，全国百城房价环比上涨0.7%，自2012年6月以来连续19个月环比上涨。但值得注意的是，在热点城市房价涨幅趋稳的同时，不同城市房地产市场分化再度加剧。

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年12月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10833元每平方米，环比11月上涨0.70%，自2012年6月以来连续第19个月环比上涨，涨幅与上月基本持平。涨跌方面，12月100个城市中有68个环比上涨，32个城市环比下跌。但值得注意的是，在热点城市房价涨幅趋稳的同时，不同城市房地产市场分化再度加剧。

3.1.3.2国土部：土地承包经营权将纳入不动产统一登记

国土资源部近期表示，农村土地承包权和经营权分离正式提到农村土地制度改革层面，此举将释放巨大改革红利。国务院已明确由国土资源部统一负责土地、房屋、林地、草原和海域登记，承包经营权登记也将纳入不动产统一登记。

国务院已明确由国土资源部统一负责土地、房屋、林地、草原和海域登记，承包经营权登记也将纳入不动产统一登记。中央要求5年内完成农村土地承包经营权确权登记发证。在不动产统一登记技术、政策框架下，国土资源要与农业部门密切配合，加快推进承包经营权登记发证，夯实稳定承包权、放活土地经营权产权根基。

3.1.3.3北京：2013年平均楼面价直逼1万元

2013年挂牌出让的土地溢价率有所下降，但是地价水平不仅比2011年，2012年出现上涨，也超过了2009年、2011年土地市场火热时期的水平。数据显示，2013年，北京市住宅类土地成交楼面价为9636元/平方米，同比增长48.6%。挂牌出让的地块溢价率为34%，较2012年下降2%，但这是继2009年，2010年以来，地价房价倒挂现象的再现。以房山长阳区域为例，2013年土地楼面价突破10000元/平方米。

3.1.3.4上海：土地市场2000亿高位收官

截至2013年12月20日，上海经营性用地出让收入达到2038.27亿元，成功突破2000亿元大关，创历史新高的同时，较2012年全年的759亿元增长169%。而12月23日上海市发布的闸北区大宁路地块挂牌价即达47.73亿元，预示着2014年开年上海土地市场仍将延续高温的格局。目前中央对房地产调控已从过去的行政手段转变为市场手段，在调控政策无新意和土地政策不改的背景下，预计2014年上海土地供应量会继续增加。

3.1.3.5深圳：2013年房价涨幅16%

统计数据显示，截至12月22日，深圳全市成交均价为21566元/平方米，比2012年全年成交均价上涨16.35%，在四大一线城市中，深圳房价涨幅居于首位。2013年1月份，深圳全市以成交6305套迎来开门红，此后成交量虽有短期波动，但房价一路走高，尤其是部分热点区域，房价上涨迅猛。如果说2012年是房地产复苏年，那么2013年就是楼市的火热年。

3.1.3.6广州：一手住宅均价达13289元/平方米

数据显示，2013年11月份广州十区两市共成交8161套住宅，环比下降约12%，处于2013年全市月度成交量的中等水平，与2012年的8129套同比基本持平。11月全市十区二县均价为11712元/平方米，环比“银十”楼价12253元/平方米下降4%，同比也下降了8.6%。2013年广州楼市长时间处于量价齐升状态，外围的四区两市成交量显著增加，尤其是不限购的增城成为成交主力，有效拉低整体均价。

3.2东莞：

3.2.1经济环境：

3.2.1.1莞全国首创电商企业集群注册 大大降低成本

东莞市政府“一号文”1月2日对外公布，提出即将开展“电子商务企业集群注册”，这在全国范围内是创举。

这项电子商务领域的改革措施实施后，不需要来东莞，就可以在莞注册一家正规的电子商务企业，在网上“亮照经营”，满足了网上经营对主体身份真实性的需求。

据悉，我市将在松山湖率先启动电子商务企业集群注册登记，预计于今年2月正式启动。这也是继商改之后，东莞经济领域又一个里程碑式的改革。

3.2.1.2 横沥:斥资千万元帮扶企业创新

为了推动企业转型升级，横沥加大了对具有研发能力企业的资金帮扶力度。近日，该镇决定将原来的800万元奖励资金提升到1000万元，以打好该镇此前提出的“科技牌”。据统计，横沥镇规模以上企业112家，这些企业去年在科技活动经费支出方面同比增长18.15%，研发项目经费支出同比增长35.20%。

3.2.1.3 虎门:获评 “广东省印刷重镇”   将筹建虎彩数码印艺文化产业园

2013年12月30日下午，虎门召开申报“广东省印刷重镇”评审会，经过省评审组认真考察和评审后，认定虎门符合“广东省印刷重镇”的考核要求，同意虎门命名为“广东省印刷重镇”。

据虎门镇副镇长李鼎如介绍，虎门高度重视广东省印刷重镇申报工作，且虎门具有良好的交通区位优势，形成了优势产业和优势产业链。未来，虎门将筹建虎彩数码印艺文化产业园，预计工业生产总值10亿元以上

据介绍，目前虎门共有印刷企业158家，其中民营企业有135家，外资企业23家，工业总产值为87.36亿元，占全镇工业总产值626.5亿元的14%，其中规模以上印刷企业42家，后备上市公司1家，省民营科技企业1家，国家高新技术企业2家。

3.2.1.4清溪:获评“中国最宜居城镇”

12月31晚，2013年国际华媒大奖颁奖典礼在深圳举行，清溪镇成功摘得“中国最宜居城镇”桂冠，这也是该镇，两年内获得的第三张国字号名片。

目前，清溪镇建成和在建的主题公园共有4个，分别是清溪文化公园、清溪森林公园、山水天地森林公园、生态农业园。在此基础上，清溪正着手计划打造4A级以上生态旅游景区。据介绍，不久的将来，镇内绿道将与深圳、惠州绿道及周边镇绿道连接成网。到2017年全镇森林覆盖率将在50%以上，绿化覆盖率在70%以上，城市绿化率在45%以上。同时清溪还计划着力推进立体交通网打造，以公路网、高速网、轻轨、城际轨道为轴线，加快构建“内畅外联”的立体交通体系，将清溪打造成为深莞惠的交通枢纽，打造深莞惠一小时生活圈。

3.2.2政策环境：

3.2.2.1 市政府2014年一号文：百亿元扶持实体经济

1月2日上午，东莞市政府举行新闻发布会，会上正式发布了2014年东莞市政府一号文件《关于进一步扶持实体经济发展的若干意见》，《意见》共包含50条措施，涉及国家、省、市三级年度扶持资金和减负资金达101.8 亿元，其中国家和省级扶持资金4.8亿元，我市扶持资金97亿元（包括为企业减负金额22.8亿元），这意味着2014年度东莞将有共计101.8亿元扶持实体经济发展。“这101.8亿元是东莞实实在在扶持实体经济发展的资金，力度非常之大，在全省乃至全国都比较少有！”梁国英说道。

3.2.2.2 新政揽才：特色人才最高可享200万购房补贴

1月2日，东莞公布了东莞特色人才政策一系列配套实施细则以及“千人计划”、创新创业领军人才等高层次人才的配套实施细则，向全世界高科技人才抛出“橄榄枝”。

近日，市委组织部下发《印发<东莞特色人才特殊政策暂行办法>部分配套实施细则及办理规程的通知》，首度公布特色人才目录，被评定为东莞特色人才，将享有住房补贴、落户、医疗服务、社会保障等配套优惠政策。特色人才在莞首次购房最高可补贴150万元至200万元。同时公布的还有《东莞中央“千人计划”人才配套资助实施细则》及《东莞引进创新创业领军人才管理实施细则》。