东莞楼市受春节淡季及房企推盘放缓影响 马年平淡开局

   一、房地产市场导读

宏观：经济环境稳定乐观  14年首月楼市冷、地市热   东莞发展后劲足

全国层面：受春节因素影响，宏观经济数据波动较大，但仍位于高位景气区间，表明目前宏观经济环境稳定，未来发展形势较为乐观。

2014年全国楼市开局低迷，1月成交量同比降15.6%，2014年首月，房地产市场出现“楼市冷、地市热”的现象；虽然楼市成交出现阶段性降温，但土地市场却依旧热闹。

东莞层面：2013年东莞实现生产总值5500亿元，比上年增长9.8%，增速高于全省1.3个百分点，高于全国2.1个百分点，为十二五以来最高增速。2014年，东莞经济将得到进一步的激发，伴随企业环境的逐步优化，民间创业热情将得到再次燃放；新型城镇化步伐的加快，东莞户籍人口政策的放宽，将进一步拉动内需潜力；国际经济形势逐渐复苏，有利于东莞出口稳步增长；越来越多的重大项目落地并逐步释放产能，东莞发展后劲将日益增强，这将在很大程度上助推东莞房地产业的长远发展。

土地： 进入2014年，东莞楼市温度直线下滑，土地供需市场也进入淡季期。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2014年1月东莞全市共有9宗约38.84万㎡土地上市，面积环比下滑54%，同比也下滑近5成；其中商住地供应仅有1宗，面积约9.51万㎡，环比下滑65%，同比下滑近30%。商住成交方面，受去年年底土地盛宴的余波影响，共有5宗商住地成功交易，合计出让面积约12.65万㎡，环比下滑82%，但同比2013年1月却上涨近3倍；商住用地成交均价约2050元/㎡，环比下滑16%，同比下滑24%。

供需：2014年1月由于受春节淡季、房企推盘节奏放缓等因素的影响，东莞楼市供需双双下滑，住宅成交滑至40.63万㎡，环比13年12月降幅达35%，与13年热闹市场对比明显，马年楼市开局相当平淡。

新增：2014年1月共有32个项目有商品房供应，房源共有7330套，合计61.53万㎡，环比下滑25%。主要特点有：一、临深片区供应依然热闹，尤其表现在凤岗镇，锦龙又一城、名流印象花园、凤雅颂花园三大项目皆有供应；二、多个纯新盘入市蓄客，如道滘君汇半岛、南城世纪城幸福公馆、凤岗凤雅颂花园等项目；三、刚需产品（70-100㎡）供应仍为主流，占供应4成以上。

成交：2014年首月东莞住宅仅成交40.63万㎡，难以延续13年热闹行情，冷清凸显。原因有：一、传统春节淡季到来，开发商推盘计划放缓，以消化余货和蓄客为主；二、大部分购房客户准备年终总结或返乡事宜，购房计划暂被搁置；三、经过13年全年热销，客户需求不断被释放甚至提前透支，新一批的需求仍需要时间累积；四、房贷政策依然偏紧未见松动，导致客户存在一定的观望情绪，不急于入市。

价格：2014年1月住宅签约均价为9178元/㎡，继续高位运行。主要是因为高价项目签约比例高企不下，如洋房排名中成交价超越“9千”的项目占了四席，为名流印象花园签约205套、均价为9876元/㎡；万科金色城市花园80套、均价11725元/㎡；天骄峰景83套、均价16366元/㎡；恒大帝景70套、均价10185元/㎡等项目。

新开工：2014年1月东莞全市共有13个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约87.54万㎡，环比下滑37%，同比下滑34%；非住宅面积约55.10万㎡，环比下滑37%，同比上涨102%。受春节假期影响，1月下旬东莞楼市进入休眠期，开工步伐环比有所减慢，但2013年东莞楼市的旺销行情为后市向好的预期奠定了基础，13年部分项目选择在犹如阳春的1月加建，为2014年市场备足充裕的货量，1月新开工项目有8个是纯新项目。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1整体概况：土地供需进入淡季期   节后或将迎来推地高潮 

进入2014年，东莞楼市温度直线下滑，土地供需市场也进入淡季期。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2014年1月东莞全市共有9宗合计约38.84万㎡土地上市，面积环比下滑54%，同比也下滑近5成；其中商住地供应仅有1宗，面积约9.51万㎡，环比下滑65%，同比下滑近30%。商住成交方面，受去年年底土地盛宴的余波影响，共有5宗商住地成功交易，合计出让面积约12.65万㎡，环比下滑82%，但同比2013年1月却上涨近3倍；商住成交均价约2050元/㎡，环比下滑16%，同比下滑24%。

从近期的土地供应预告和节奏来看，因农历春节的假期影响，1月底土地供应进入“休眠期”，预计节后供应步奏将有所加快，2月下旬开始或将迎来推地小高峰；从土地质量上来看，今年上半年优质地块比重有所加大，凤岗、塘厦、大岭山、虎门、茶山和东坑等近期较为热门的区域皆有商住商服用地出让，且出让的单宗面积较大，更易吸引品牌开发商出手，土地市场竞拍高潮或将再现。

1.2交易明细：宏邦实业2亿拿厚街3宗商住地   富盈地产茶山再下一子

1月东莞全市共有6宗商住商服用地成功交易，合计出让面积约13万㎡。其中出让面积最大的是位于厚街的双岗、新围村的3宗商住连体地，地块面积约8.05万㎡，被东莞市宏邦实业投资有限公司以总价19838万元拿下，折合楼面地价约2346元/㎡；随着广深港高铁、穗莞深城轨、R2轻轨等重要交通干线途经以及连接的逐步完善，厚街交通枢纽的区位优势也更加突出，加上万达等品牌开发商的入驻，厚街房地产建设正如火如荼的进行中，片区房价升值空间大。

得益于东莞火车站建设以及经济规划上的利好，大石龙片区备受开发商们的“热爱”，1月2宗位于茶山和石龙的商住地成功交易。其中位于茶山镇增埗村，面积约3.21万㎡的商住地，经过2房企2轮叫价，最后被富盈地产旗下公司——东莞市富轩房地产开发有限公司以7925万元收入囊中，折合楼面地价约1090元/㎡；而位于东莞新火车所在的石龙西湖片区，面积约1.37万㎡的商住地，在经过4家公司的竞拍后，嘉华国际集团旗下的东莞广裕房地产开发有限公司以1.15亿元拿下，折合楼面地价3360元/㎡；位于沙田镇西大隆村面积仅有3530㎡的商服用地，则被东莞市健宏实业投资有限公司以底价901万元擒获。

1.3待拍土地：横沥9.5万㎡流拍地升价再入市   凤岗3.5万㎡商住地待拍

2月传统的春节月，土地市场温度持续下降，仅有2宗商住地进入最后的交易环节。其中1宗是位于横沥镇村的商住用地，面积约9.51万㎡，起始楼面地价约1150元/㎡；据悉，该地块曾于2011年两度流拍过，时隔两年再次重新上市，但却一反流拍地再上市规律，地价不降反升，地块起始价从14270万元上升至27350万元，增长近92%。另一宗商住地位于凤岗镇官井头村，出让面积约3.51万㎡，起始楼面地价为2520元/㎡。

1.4土地预告：18宗合计124.3万㎡土地将入市   商住商服用地占1/4

2014年第一期的土地预告——东土交【2014】1号已在1月份新鲜出炉，从预告中可以看出，东莞全市将有18宗约124.3万㎡的土地将在后市陆续进入土地市场，其中商住商服用地约有6宗，出让面积30.52万㎡，约占总出让面积的25%；出让区域主要集中在茶山、寮步和虎门区域，地块处在房地产热门区域且单宗出让面积加大，将备受品牌开发商的喜爱，预计今年上半年土地市场将引来土地竞拍高潮。工业用地方面，将有12宗约93.78万㎡的土地进入市场，其中松山湖、凤岗、常平是出让的重点区域。

2、楼市供销存情况

2.1供销情况：受春节淡季及房企推盘放缓的影响  供需双双下滑

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2014年1月由于受春节淡季、房企推盘节奏等因素的影响，东莞楼市供需双双下滑，住宅成交滑至40.63万㎡，环比13年12月降幅达35%，与13年热闹对比明显，马年楼市开局相当平淡。

供应：2014年1月共有32个项目有商品房供应，房源共有7330套，合计61.53万㎡，环比下滑25%。主要特点有：一、临深片区供应依然热闹，尤其表现在凤岗镇，锦龙又一城、名流印象花园、凤雅颂花园三大项目皆有供应；二、多个纯新盘入市蓄客，如道滘君汇半岛、南城世纪城幸福公馆、凤岗凤雅颂花园等项目；三、刚需产品（70-100㎡）供应仍为主流，占供应4成以上。

成交：2014年首月东莞住宅仅成交40.63万㎡，难以延续13年热闹行情，冷清凸显。原因有：一、传统春节淡季到来，开发商推盘计划放缓，以消化余货和蓄客为主；二、大部分购房客户准备年终总结或返乡事宜，购房计划暂被搁置；三、经过13年全年热销，客户需求不断被释放甚至提前透支，新一批的需求仍需要时间累积；四、房贷政策依然偏紧未见松动，导致客户存在一定的观望情绪，不急于入市。

后市：纵观后市，14年2月东莞楼市成交将持续低迷，不会有明显的涨幅，会呈现上半月低迷，下半月逐步回升的态势。主要是因为节后气氛延续至正月十五（2月14日），基本涵盖了2月整个上半月，住宅日成交套数基本不过百；下半月随着营销活动的增加，购房意愿的提升，楼市将会迎来好转，刺激成交回升。

2.2住宅供销比：供应连续两个月大于成交  2014年首月供销比为1.26

从住宅供销比来看，2014年首月供销比为1.26，供应连续两个月大于成交，主要因为年终和春节淡季，成交逐步降温无法大幅度消化新增供应量；且这两个月供应量有大部分是开发商春节后再推向市场的货量，因此供销比大于1也属于正常，这一局面预计在3月份之后将被扭转。

2.3存量和消化周期:存量493.76万㎡呈上升趋势  消化周期升至8.06个月

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截止到2014年1月底东莞市商品住宅存量为493.76万㎡，环比呈上涨的趋势，按追溯过往11个月月均销售62万㎡，消化周期为8.06个月，环比明显增加。主要是因为春节淡季，成交大幅下滑，但供应依然稳步运行，导致库存上升及消化周期拉长。

2.4开发商住宅业绩排名:万科约4.27亿首夺马年冠军  光大摘取亚军

2.5个盘排名（按套数）：临深片区项目劲销不减   4大项目进入前十

   注：个盘成交均价为备案价格，与实际成交价有所出入，仅供参考。

3、新增供应明细情况

3.1各物业新增情况：马年首月32个项目有商品房供应  洋房占总量76%

2014年1月共有32个项目有商品房供应，洋房依然保持稳步供应，有22个项目有洋房供应，合计面积47.72万㎡，占总量7成以上；别墅和公寓则明显下跌，供应项目皆仅有4个。

3.2住宅新增月度走势：住宅供应51.3万㎡   与近7年同期对比排名前三

从住宅供应月度走势图可知，2014年1月住宅供应51.3万㎡，环比下滑25%，主要是受到春节淡季和房企推货放缓的因素所影响的，但与近7年同期对比，排名第三，略逊于08年57.05万㎡及10年58.4万㎡。

3.3住宅新增区域分布：凤岗再度夺冠继续领先  单盘支撑道滘排名亚军 

  2014年1月共有19个区域有新增供应，以临深片区和城区为主力。其中凤岗以8.03万㎡再度夺冠，支撑项目为锦龙又一城（3.35万㎡）、名流印象花园（3.25万㎡）、凤雅颂花园（1.29万㎡）等三大项目，同时从潜在供应来看，凤岗绝对是14年最热点区域；道滘以6.84万㎡排名亚军，由君汇半岛花园单盘所贡献；石碣6.01万㎡排名季军，也是由盈拓御江单盘所支撑。此外，企石、横沥、清溪、茶山等供应短缺的三线镇区也有新品入市。

3.4住宅产品类型：70-100㎡刚需户型及100-130㎡产品为供应主力 

3.5住宅新增前二十名项目:君汇半岛6.84万㎡摘冠  盈拓御江排名第二

4、楼市成交明细情况

4.1各物业类型成交：洋房成交35.08万㎡占总量7成  别墅持续下滑

从各物业成交情况来看，洋房签约3261套，合计面积64.57万㎡，占总量72.6%，主力军位置不可撼动；别墅成交111套，合计面积4.07万㎡，持续两个月下滑。非住宅方面，车位成交较为突出，主要是大朗碧桂园（478个）、丽景花园（165套）所贡献。

4.2住宅成交趋势：热销贯穿13年全年  14年首月受春节影响平淡开局

纵观近一年住宅成交走势，2013年除了春节假期2月和蓄客期的4月成交量较为低迷之外，其他月份签约量皆在60万㎡之上，其中6月、9月、10月、11月更是破“70万㎡”大关，13年热销贯穿全年。14年由于受到春节淡季及开发商推盘放缓两大因素的影响，首月仅成交40.63万㎡，平淡开局。

4.3非住宅成交趋势：非住宅成交也受春节淡季的影响  出现一定程度的下滑

2014年首月非住宅成交也受春节淡季的影响，也出现一定的下滑，成交量滑至7.51万㎡，环比下滑22%。办公产品成交方面：东城万达广场、厚街世界鞋业总部基地等项目去货较好；商铺方面：大朗毛织中心、厚街万达广场、丰硕广场、万科金色城市花园、城市立方销量不错，皆在40套之上；车库方面：大朗碧桂园以478个车位领先其他项目。

4.4区域成交：临深片区依然重中之重 马年首月将冠亚军皆收入囊中

从各区域成交来看，临深片区依然重中之重，将冠亚军皆收入囊中，其中凤岗排名冠军，主要由个盘名流印象花园签约205套所支撑；塘厦则得益于万科金色城市花园（134套）、碧桂园天麓山（107套）两大主力项目的集中签约排列亚军；万江排名季军，主力项目是尚书悦府（170套）、恒大帝景（70套）等。

4.5住宅价格走势：高价项目签约比例高企   均价为9178元/㎡继续高位运行

2014年1月住宅签约均价为9178元/㎡，继续高位运行。主要是因为高价项目签约比例高企不下，如洋房排名中成交价超过“9千”的项目占了四席，为名流印象花园签约205套、均价为9876元/㎡；万科金色城市花园80套、均价11725元/㎡；天骄峰景83套、均价16366元/㎡；恒大帝景70、均价10185元/㎡等项目。

4.6单价区间成交：住宅9000-11000元/㎡销量上涨  别墅以10000-15000元/㎡为主

4.7住宅面积段成交：90-100㎡洋房产品受宠   别墅成交产品线较为丰富

5、潜在供应

5.1整体状况：开工步伐放缓    住宅开工量环比下滑37%  

瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2014年1月东莞全市共有13个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约87.54万㎡，环比下滑37%，同比下滑34%；非住宅面积约55.10万㎡，环比下滑37%，同比上涨102%。受春节假期影响，1月下旬东莞楼市进入休眠期，开工步伐环比有所减慢，但2013年东莞楼市的旺销行情为后市向好的预期奠定了基础，13年部分项目选择在犹如阳春的1月加建，为2014年市场备足充裕的货量；新开工项目中有8个是纯新项目，分别是御湖半山华府、天骄御峰、常平碧桂园、万科松湖传奇、紫荆广场，以及纯非住宅项目的盛和商务大厦、亿佳商业中心和大朗的纺织交易广场。

5.2新开工走势：高调开局  总开工量143万㎡依然高位运行

2014年东莞新开工市场高调开局，1月总开工量142.64万㎡，虽然环比下滑近37%，但从近几年的开工趋势图来看，今年1月开工量仅次于去年同期排在第二位，依然在高位运行。随着2013年将近300万㎡的商住商服用地陆续进入开工市场，平且在东莞良好的销售环境下，预计2014年的开工市场将进入“快车道”。

5.3新开工区域分布：松山湖28.32万㎡稳居榜首  临深三镇入前五

2014年1月东莞全市共有11个镇区有项目动工，主要集中在松山湖片区和临深片区。其中位居榜首的是松山湖，主要是翰林湖花园二期大量洋房和别墅产品加建，开工面积约40万㎡；而临近松山湖的寮步纯新项目——万科松湖传奇开工量也不俗，住宅开工量14.81万㎡助寮步镇登上第二的宝座。

临深片区依然是1月开工市场的重点区域，塘厦、常平和樟木头皆进入排行榜前五名，其中塘厦镇有2个项目开工，分别是纯新项目御湖半山华府和银湖山庄，樟木头的主要贡献项目是保利生态城，而常平的则是碧桂园旗下新项目常平碧桂园。

5.4新开工各类型：洋房开工面积62.86万㎡  别墅11.2万㎡

5.5新开工明细 ：13个项目新开工   纯新项目占8个

6、楼盘活动  

6.1 楼盘活动分类汇总:临近春节淡季  市场以优惠促销为主

6.2  楼盘活动明细：开盘项目集中塘厦   加推、认筹项目集中在城区

三、宏观经济政策环境及解读

1、国内

1.1经济层面

1.1.1、2014年1月中国非制造业PMI为53.4%，制造业PMI为50.5%

　  2014年1月，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.5%，虽比上月回落0.5个百分点，但仍位于临界点以上的扩张区间，表明制造业继续保持增长态势，但受“春节”临近的影响，增速有所放缓。非制造业业务活动预期指数为58.1%，比上月回落0.6个百分点，但仍位于高位景气区间，表明非制造业企业对未来3个月市场预期总体持较为乐观的态度；分行业看，除住宿业、餐饮业外其他行业均位于扩张区间。

瑞峰解读：PMI通常以50%作为经济强弱的分界点，PMI高于50%时，反映制造业经济扩张；低于50%，则反映制造业经济收缩。受春节因素影响，数据波动较大，但仍位于高位景气区间，表明经济环境基本稳定，未来发展形势较为乐观。

1.1.2、公司法修改 注册资本可“零首付”

从2014年3月1日起，注册成立公司的门槛将降低。十二届全国人大常委会第六次会议12月28日决定，对《中华人民共和国公司法》作出修改，公司注册资本实缴登记制改为认缴登记制，并取消注册资本最低限额。

瑞峰解读：新公司法“降槛减负”利好创业，未来联动修法引关注。该次修法符合预期，对鼓励普通百姓投资兴业、维护交易安全、建设服务型政府、优化投资者友好型法治环境，具有重要作用与深远意义。未来，在认缴资本制下如何创新债权人长效保护机制、以及将外商投资企业立法与公司立法全面并轨、将公司法与证券法联动修改等方面，仍有待研究与落实。

1.1.3、机构预测1月CPI同比增2.3% 物价估值中枢或下修

记者综合多家机构预测发现，2014年1月我国居民消费价格指数(CPI)同比涨幅很可能低于去年12月的2.5%，落在2.3%附近，连续第四个月涨势放缓。猪肉价格反季节回落和当前经济复苏态势的疲弱是导致CPI持续减速的重要原因。从目前情况看，经济尚未出现重新筑底苗头，如果延续这一趋势，今年全年的CPI涨幅连续第三年低于3%的可能性将增大。

瑞峰解读：展望2014年物价走势，由于宏观经济目前处于平稳增长态势，预计物价水平也基本如2013年一样大体保持温和态势。全年的物价走势会基本上与食品的供给周期一致。与以往年份相比较，2014年是深入贯彻十八届三中全会精神，全面深化改革的重要年份，出台的改革举措应当多于以往年份，而水、电、气等公共产品与资源品价格的改革不可避免地会伴随价格上涨，进而推高整体物价水平。因此，改革因素很可能是2014年通胀压力增大的最重要因素。不过总体看，若不出大的意外，CPI全年上涨幅度在3%以内应该是大概率事件。

1.2政策动态

1.2.1、国家住房资金管理中心：公积金停放第三次贷款

中央国家机关住房资金管理中心发布通知《关于加强中央国家机关住房公积金个人贷款差别化管理的通知》，提出职工在首次贷款结清满5年后方可再次申请公积金贷款，而第三次公积金贷款则不予受理。通知指出，住房公积金个人贷款具体额度在北京住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度内，以住房公积金个人账户余额为基础，结合贷款成数、还款能力、缴存时间、配偶缴存情况，以及存贷比调节系数等因素综合确定，个人账户余额不足2万元的按2万元计算。购买政策性住房的，仍执行原规定。职工首次住房公积金个人贷款结清满5年后，方可按规定再次申请住房公积金个人贷款。职工购买第三套住房的，不予受理贷款申请。该通知自2014年1月1日起开始执行。

瑞峰解读：通知表明有意向使用公积金贷款的职工，购房前可到受委托的银行个人贷款经办柜台咨询贷款具体额度，但个人贷款的最终额度确定则须由资金中心和受托银行正式受理贷款人的申请后，才能确定。

该项政策的出台目的在于调控投机性购房，进一步防范骗取住房公积金个人住房贷款等行为，公积金贷款购三套房被明令禁止以及加长二次贷款年限将再次堵住炒房者炒房路径。但这属于阶段性调控政策，需要通过加大供应、增加土地出让、盘活存量、打击捂盘销售、加快开发步伐等措施解决问题。

1.2.2、财政部：夫妻之间房屋土地权属变更免征契税

《财政部国家税务总局关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》17日发布，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

瑞峰解读：该政策的出台引发社会积极的回应，可为有变更需求者省去了一笔契税费用。以杭州为例，90平方米~140平方米普通住宅的交易契税税率为1.5%，一套总价200万元的房子，现在变更相当于减免了3万元左右，如果是140平方米以上的高总价房源，则省去的契税费用更多，变更需求的人数在节后还会增加。

政策出台后社会上也有负面声音，网上流传着这将催生通过“假离婚”、“假结婚”的方式来为二手房买卖避税的招数，但不少业内人士认为这对二手房交易影响不大，网上所谓的避税“妙招”要求现在的夫妻离婚，然后与他人结婚，然后再离婚，再结婚，两次结婚、离婚的代价也太大，周期也长，实际操作中，这样做的风险很大。

1.2.3、中央一号文件规定：农民承包经营权将可抵押担保

中共中央、国务院日前印发2014年中央一号文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》，全面定调2014年及今后一个时期农业农村工作。稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。经营权就是收益，抵押经营权就是抵押土地的预期收益，即使抵押失败了，也只涉及抵押的农民与银行约定的3年或者5年经营权，不会改变集体所有制，这种探索是可行的。

瑞峰解读：一号文件首次提出，赋予农民对承包地承包经营权抵押、担保权能。中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文表示，农民通过农村土地的转让承包获得租金，就是因为转让了经营权；经营权就是收益，抵押经营权就是抵押土地的预期收益，即使抵押失败了，也只涉及抵押的农民与银行约定的3年或者5年经营权，不会改变集体所有制，这种探索是可行的。

1.3市场动态

1.3.1、北京：二手房计税最高可扣10%非毛坯费

北京市地方税务局近期发布的《关于个人转让住房个人所得税有关问题的公告》显示，对纳税人无法提供合法、有效住房非毛坯费用凭证的，主管税务机关可在此次住房成交价格的10%范围内核定住房非毛坯费用。

 对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，纳税人能够提供完整、准确的房屋原值凭证，或者通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，主管税务机关应依法严格按转让所得的20%计征。对纳税人无法提供合法、有效住房非毛坯费用凭证的，主管税务机关可在此次住房成交价格的10%范围内核定住房非毛坯费用。

瑞峰解读：以前二手房交易中由于很多人提供不出正规的非毛坯发票，使得非毛坯费用很难被计算，不过从现在开始，遇到纳税人无法提供合法、有效住房非毛坯费用凭证的，税务机关可在住房成交价格的10%范围内核定住房非毛坯费用，使得转让所得的计算更加合理。从北京税务部门了解到，这项新规定已经从今年1月1日起开始实施，将核定的非毛坯费用纳入房屋原值无疑使得对卖房者转让所得的计算更加合理，维护了纳税人的合法权益。

1.3.2、 厦门：商品房预售新规实施

厦门市房管局表示，修订版《厦门市商品房预售管理规定》于2014年1月1日开始实施。根据新规内容，修订版和此前的规定相比，在预售管理方面进一步提高了标准，如此前规定“三层以下的商品房项目已完成基础和机构工程；四层以上的商品房项目，有地下室的，已完成基础和首层工程的，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程”在新规定中变更为“7层以下（含7层）的，已完成主体建筑封顶工程；8层以上（含8层）的，已完成主体结构工程的二分之一以上，且不得少于7层。”　

 另外修订版中规定商品预售房方案还应该包括车位租售的非毛坯标准，另外明确开发商在取得预售许可证后，必须于10日内一次性公开全部预售房源及每套价格。若未及时公开，相关主管部门先责令改正，处1万元以上3万元以下罚款，并记入预售人信用档案。

瑞峰解读：提高预售许可门槛有利于房地产市场宏观调控，预防烂尾楼发生。同时，进一步建立和健全优胜劣汰的竞争机制，增强适应房地产市场宏观调控能力，减轻购房人风险，保障购房人合法权益。

而将预售门槛提高后，开发商推盘节奏就会受到控制，资金要求会随之提高，如此情况下，拿地就需要多家考虑了。所以这条规定在一定意义上会控制房企争相竞拍土地，从而对抑制高价地出现也有积极作用。

对购房者来说，这也算是条利好消息，因为在此之前许多购房者在自己购买楼盘什么都没有的情况下，形势所迫买房。而现在，购房者可以大体了解到楼盘的建设情况以及周边配套，购房将更加安心。

1.3.3、深圳市发布“1+3”未来产业发展政策

深圳特区报1月9日消息，深圳市政府日前推出大力支持未来产业“1+3”文件，具体包括《深圳市未来产业发展政策》一个总文件，以及深圳市生命健康产业发展规划（2013-2020年）、深圳市海洋产业发展规划（2013-2020年）、《深圳市航空航天产业发展规划》（2013-2020年）三个分文件。根据文件，深圳市未来产业发展的重点在生命信息、高端医疗、健康管理、照护康复、养生保健、养老服务等生命健康产业领域，海洋电子信息、海洋生物、海洋高端装备、邮轮游艇以及海洋资源利用等海洋产业领域，航空电子、无人机、卫星导航、航空航天材料、精密制造技术及装备、卫星研制等航空航天产业领域。

1.3.4、重庆：个人住房房产税起征标准上调至13192元

自今年１月１日起，重庆高档住房应税价格开始执行新标准，应税价格起点由建筑面积12779元／平方米调整为13192元／平方米，较去年提高413元。

　　重庆市于2011年１月28日和上海一起在全国率先启动个人住房房产税征收试点工作，试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区等主城九区。根据重庆市出台的个人住房房产税征收管理实施细则，房产税征收对象为：主城区个人拥有的独栋商品住宅和高档商品住宅，其中高档商品住宅指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑均价２倍（含２倍）以上的住宅。

瑞峰解读：作为国内率先征收房产税的城市，重庆在试点工作中的一举一动无疑都具有风向标意义。但征收房产税调控房价效果不如预期，而重庆此次调高征收起点，也可能会对房价上涨形成一定推力。房产税起征点不断调高，在某种程度上反映了重庆楼市价格正稳步上涨，房产税在抑制房价上涨方面作用并不大。

1.3.5、郑州小产权房陷清理困境：查处牵扯房管等多部门

连日来，国土部多次明确表态小产权房的违法性质，并表示将全面清理小产权房。然而，在“高压”政策下，小产权房在郑州的销售并未冷却，反而更加火热起来。很多楼盘因为大量入住，购房者并不担心被拆除清理。价格的优势和对政策的“绑架”，都让小产权房有恃无恐。面对开发商、购房户，还有各级政府部门已经逐步固化的数百亿元的利益，郑州小产权房的清理正陷入困局。

瑞峰解读：面对小产权房清理困境，当下国土部门的态度是观望。河南省住房与建设厅房地产市场监管处官员表示，现在还没有听到什么动静，还在等待国家有关具体政策的出台。2013年之前，地方政府、购房者和开发商期望看到的是，将之前建成的小产权房补交一部分类似土地出让金的费用。但是这条路随着国土部的强硬表态似乎被“堵死”，不仅作为将来大规模清理小产权房的准备，还明确表示小产权属于违法，这让之前对小产权房“转正”保持乐观态度的人士感觉无望。尽管国土部门的行动和言论一样，对小产权房采取高压态势，但是让业内等待许久的关于小产权房清理实施办法却迟迟未出台，各地方政府均在等待相关法律出台具体的措施。

2、东莞

2.1经济层面  

2.1.1、东莞2013年税收突破1000亿元 居全省第三位

初步测算，

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责任编辑：詹奕华