合富：多城市大幅降价东莞楼市回暖受影响可能性小

来源：合富辉煌东莞房掌柜 2014-02-25 09:57:33

[摘要]合富辉煌东莞市场研究部数据显示：上周(2.17-23日)全市一手住宅总签约9.3万平方米、870套，较前一周分别增加60%、63%，由此显示东莞楼市持续处于从春节前后的低成交中正常复苏阶段。上周全市一手住宅签约均价9121元/平方米，环比前一周小幅下降4%

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：上周(2.17-23日)全市一手住宅总签约9.3万平方米、870套，较前一周分别增加60%、63%，由此显示东莞楼市持续处于从春节前后的低成交中正常复苏阶段。上周全市一手住宅签约均价9121元/平方米，环比前一周小幅下降4%。

　　在“新国五条”发布一周年之际全国出现多个城市及项目大幅降价促销现象，先有杭州北海公园项目打响降价第一枪，降幅高达数千元;紧接着不到24小时后同区域的天鸿香榭里打出直降6000元/平方米的广告;另江苏常州雅居乐、广州力讯受捧里和花园水岸等多个城市多个项目亦纷纷加入降价行列。在各地降价潮此起彼伏之际湖北襄阳市中央公园项目因开发商资金链断裂不得不宣布 “崩盘”。一系列的降价、崩盘被曝光加之万科王石、华远任志强等多位地产大佬对今年楼市纷纷发表不乐观言论，一时之间对于已火热超过十年的中国楼市是否将出现拐点疑云纷纷。同时东莞楼市是否会成为下一个降价城市，亦成为东莞置业者近期最关注的焦点。

　　据调查发现，此次降价城市及项目其特征主要表现为：一、降价城市库存量大，人口新增缓慢，新增需求难以得到满足及跟进。二、开发商疯狂高价抢地，大手笔拿地及多个项目同时开发导致开发商资金链紧张。三、开发商肓目定价，大幅高于市场的定价最终导致销售遇冷、资金链断裂。故此次全国出现的多个城市及项目的降价现象主要因素为城市的特殊性及项目本身定位不理性，并非楼市出现拐点，也不足以引起国内大范围跟随。而东莞目前楼市库存仍处于偏低水平，楼市价格将受到支撑;且东莞长期以来保持10%以下低速上涨(2013年东莞一手住宅环比上涨6%，低于东莞GDP增速);另外与其他三四线城市相比，东莞楼市受到了广州和深圳客户的支撑。故此次的降价潮对东莞影响力较小。但由于今年年初全国房贷延续了2013年年底的持续收紧状态，并未如往年一样放松，将不可避免的会抑制部分购房者的积极性，且此次全国多地出现的降价潮也将对购房者的预期产生一定的影响。加上今年下半年，随着东莞楼市新增供应量大幅增加，且政策的不定因素依然存在，故东莞楼市发展还有待观察。建议开发商应保证工程进度，新品上市合理定价，同时保持谨慎乐观心态切忌肓目的涨价或大幅降价促销。

　　上周土地动态

　　(2014年2月17日-2014年2月23日)

　　一、上周商住地供应情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(20140217-20140223)全市供应1宗商住地，地块面积约1.7万平方米，容积率为2.42，起始楼面地价约1387元/平方米。地块位于东坑镇凤大村，具体位置位于东兴路和东坑大道交汇处，该地段是东坑镇商业最旺地段，地块东面是东坑体育馆，西面是东裕广场、皇家公馆、中国邮政储蓄等，位置优越。

　　上周商住地块供应信息

　　地块位置图

　　二、上周商住地成交情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(20140217-20140223)全市成交1宗商住地，地块位于横沥镇村尾村，占地面积约9.5万平方米，容积率小于或等于2.5大于等于1.0，被东莞市碧桂园房地产开发有限公司以底价拿下，楼面地价约1150元/平方米。地块周边配套较齐全，教育配套有横沥村幼儿园、镇中心幼儿园、横沥中学、东莞市横沥镇中心小学;商业配套有嘉荣购物广场、大新商场;医疗配套有东莞市横沥人民医院、深圳铁路医院横沥火车站门诊部;其它还有一些市政配套，如：横沥村图书馆、湖心公园等。地块南面有安娜花园和河畔花园2个小区，住家氛围浓郁。

　　上周成交商住地块信息

　　地块位置图

　　楼市供求

　　楼盘活动小结：

　　近期全国多个城市及项目掀起大幅降价潮，东莞因楼市库存量较低及长期保持10%以下低速上涨的健康发展态势，同时受益于广州、深圳客户支撑，故此次降价潮对东莞影响性较小。但持续收紧的房贷不可避免的将抑制部分购房热情，同时此次降价潮也将引发部分观望情绪，在此情景之下，东莞多个项目延迟新品上市步伐。目前市场仅少数楼盘有新品加推，另部分楼盘已开始对新品上市推广蓄客，上周各主要楼盘动态以围绕开春购房优惠展开，如购房抽土豪金、送金马;成交砸金蛋送家电;成交送非毛坯补贴等。

　　全市商品房销售情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014.2.17-2014.2.23日全市商品房总共成交1302套，环比前一周减少103套，签约面积11.5万平米，环比与前一周增加3.9万平米;其中住宅签约870套，环比前一周增加335套，签约面积约8.3万平米，环比增加3.5万平米。全市商品房签约均价9126元/平米，环比前一周下跌657元/平米;住宅网签均价约9121元/平米，环比前一周下跌337元/平米。

　　各区域销售情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014.2.17-2014.2.23日共有32个区域住宅签约成交870套，其中四大城区共成交153套，占全市住宅成交的18%。

　　塘厦镇签约成交169套排名全市首位;凤岗镇签约成交88套排名全市第二;常平镇签约成交69套为全市排名第三。

　　价格方面，厚街镇以13746元/平方米排名全市首位;南城区以12656元/平方米排名第二;长安镇以12026元/㎡排名第三。

　　上周供应情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：上周(2014.2.17-2014.2.23日)全市新增商品房供应约2.9万平方米，环比前一周1.8万平方米增加61%。新增住宅产品270套，环比前一周198套增加27%。

　　各类型商品房签约

　　(一)洋房

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(20140217-20140223)全市洋房签约面积约8.6万平方米，环比前周增加约3.3万平方米，前周开始签约量慢慢回升，上周基本进入轨道;上周洋房签约均价约8625元/平方米，环比前周下降约100元/平方米，但价格仍处于高位运行中，主要是临深片区活跃的成交量拉高了全市洋房价格。

　　(二)别墅