瑞峰周报：东莞楼市成交渐复苏 均价连续5周企稳“9”字头

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：中国经济面临五大风险短期难改善    东莞扫黄行动经济受牵连

全国层面：近日，中国社会科学院经济学部发布新一期2014年经济展望，与去年12月的预测相比，虽然还认为国内生产总值(GDP)的同比增长率能达到7.5%，但是将投资增长率由20.1%下调至19%。当前，中国经济面临经济减速、房价波动、产能过剩、金融乱象、地方债偏高五方面风险，虽然中国经济增速目前正在步入中高速增长的新阶段，但短期内经济形势难以大幅改善，解决的根本方法还要依靠改革。

东莞层面：2月中旬东莞扫黄事件轰动全国，不管东莞事件背后的动因如何，但多数专家认为这次扫黄行动会影响到全国相关产业链经济，尤其是对东莞的投资、消费和地方财税等经济指标产生很大影响，同时客观上增加失业人数，而这会令当前走弱的宏观经济雪上加霜。对于房地产市场，短期内将影响租赁和投资市场，主要体现在租赁市场的活跃度。

虽然因扫黄事件给经济走向笼罩着一层阴影，但仍有一些“提振人心的能量”展现，如：最新公布的中国财力最强50城市东莞排名第30名、非省会城市排名第13名；深圳政府27亿大手笔回购梅观高速运营权，并将于4月1日取消梅观高速收费，沿线观塘片区升值已势不可挡；2014年首月东莞市财政收入实现“开门红”，为完成全年收入增长目标开了个好头

2、新增供应：临深片区供应率先恢复  开发商推货计划将开始

春节后东莞商品房供应市场恢复仍然缓慢，其中临深片区率先恢复生机，上周有2个项目有新增，分别是清溪的盛和雅居和樟木头的中惠香樟绿洲。因上周仍然受春节效应影响，楼市供应处在“休眠期”，双节后开发商将开始实行推货计划，楼市供应将有所回升。

3、成交情况：东莞楼市成交渐复苏  对比前两周出现质的飞跃

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，走过传统春节淡季及经过节后调整阶段，东莞楼市成交逐步回升，上周（2014.2.10-2.16）东莞住宅共成交535套，合计面积5.82万㎡，对比前两周出现质的飞跃， 上涨幅度达到600%以上。主要表现在：一、节后大部分楼盘营销活动升温，客户到访量增加，尤其表现在临深片区及城区的项目，带动成交回升；二、上周迎来元宵节和情人节，20多个楼盘举办不同形式的应节活动借力出货，如万科金悦香树买房赢取甜蜜巴厘岛蜜月旅游大奖、君珆花园买房送钻戒、丰泰东海城堡元宵豪礼限量特价房、富通自在城元宵甜蜜汤圆香花一口价单位任选等；三、临深片区和城区成交回升打头阵，成交项目囊括洋房排名前十。

非住宅方面：上周成交870套，合计面积1.76万㎡，环比出现上千的涨幅。成交主力是车位产品，主要由中信森林湖兰溪谷签约547个车位所贡献。

4、成交均价：住宅均价为9458元/㎡  连续5周企稳“9”字头

上周东莞住宅均价为9458元/㎡，连续5周企稳“9”字头。主要是因为热度镇区和城区的成交持续走高，支撑均价高位运行，如城区由于可开发土地少，产品日渐稀缺，房价逐步上涨，尤其表现在南城，均价连续13周破万，成为名副其实的“万元户”；塘厦镇区由于品牌开发商持续进驻，高端产品开发的增加，均价也逐步上涨，开始在“9”千大关上企稳，因此这两大区域的成交也一定程度上推高了东莞整体均价，上周成交项目也多数来源于该区域。

5、区域供需：临深片区和城区成交逐步活跃  尽收区域排行前五名

上周东莞有31个镇区有住宅成交，临深片区和城区成交逐步活跃，率先回升，其中临深片区的塘厦、凤岗将冠亚军尽收囊中，塘厦主力项目是万科金色城市花园、万科朗润园、碧桂园天麓山等；凤岗则是名流印象花园、三正卧龙山一号、锦龙又一城等项目。万江排名季军，贡献项目是深业欧景城、恒大帝景、尚峰温莎堡等。此外，南城、东城、沙田分别排名第四、第五、第六名。均价方面，上周过万的区域有南城、东城、松山湖、虎门、厚街、长安六大区域。

6、产品成交： 刚需出货依然主线  大户型和别墅产品成交持续低迷

    从产品成交来看，70-100㎡刚需产品依然是出货主线，上周有301套的成交量。而130㎡以上的大户型和别墅产品持续低迷，仍然处于成交“寒冬期”，其中130㎡以上大户型产品上周成交92套，别墅成交仅成交9套。

二、东莞房地产市场

1、土地市场