楼市已现裂痕 大城市仍看涨三四线城市风险主存

从杭州楼盘降价，到银行收紧融资，再到王石等大佬的集体看淡，刚刚过去的几天，舆论场上充斥着关于楼市“变天”的激辩。

2014年2月第三周首个交易日，A股大幅走低，上证综指失守2100点整数位，尾盘收报2076.69点，跌幅为1.75%。受利空消息影响，房地产板块领跌，整体跌幅逾4%，多只个股跌停。

市场反应灵敏，媒体亦议论纷纷。海内外媒体日前对银行收紧房地产融资给予了大量关注，甚至有媒体在论及楼市时表示，“听到了冰山碎裂的咔嚓声”。

多名业界人士表示，纵然楼市坚冰已现裂痕，但“咔嚓一声”并不意味着断崖出现，对主要大城市仍然看涨，风险主要存在于三四线城市。

楼市大分化

国家统计局昨日公布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，1月份新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为62个和48个，分别比去年12月份减少了3个和16个。

环比下降的城市个数则分别为6个和13个，分别比去年12月份增加了4个和8个。

与去年1月相比，同比上涨的城市个数相同，但同比涨幅回落。初步测算，1月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅分别比去年12月份回落0.7和0.4个百分点。北京、上海、广州、深圳4个一线城市同比涨幅比去年12月份均有所回落，分别回落1.8、1.0、1.5和2.1个百分点。

从价格数据来看，环比下降的城市正在增多，除杭州外均为三线城市。

“最近楼市确实‘变天’了，上周末接到许多机构的电话会议邀请，大家都在关注这一块。目前，业内基本形成的一个共识是：三四线楼市很危险，一线和部分热点二线城市的楼市还是不错的。”某上市房企董秘对记者表示。

“楼盘降价、银行收紧开发贷、地产股下降，这些因素肯定会对未来的楼市预期产生影响。”上海中原地产市场研究部总监宋会雍对记者表示，三四线的楼市是一定会出问题，“三四线出问题了，也会对一二线的开发商造成心理冲击”。

不过，业内人士普遍认为，即便在一二线大城市内部，也将出现明显的分化。

中原地产市场研究部总监张大伟对记者分析称，去年是一二线城市与三四线城市分化明显，现在一二线城市中也出现分化，如杭州这样的二线核心城市项目价格出现调整，也预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈。

南方一家大型房地产公司老总告诉记者，未来结构化将取代单边上涨，买房子最好还是买在市中心和好的地段。在大城市，市区学位房和地铁房最能抗跌。

“因为大城市的需求毕竟摆在那里，人口、收入、就业以及需要改善的地方都比较多，三四线城市毕竟在人口、城市容量及其他城市配套跟大城市还是有区别的。我们卖的是房子，但房子背后还是有很多其他因素，包括教育、医疗、就业、交通的便利等，其他服务的配套能力等。”时代地产董事长岑钊雄告诉本报。

危险的信号

多重利空迅速传导到昨日的资本市场，导致在上海和香港上市的地产开发商及其他类股下跌。截至收盘，万科A(000002.SZ)下跌6.56%、万通地产(600246.SH)下跌3.58%、金地集团(600383.SH)下跌7.66%、恒大地产(03333.HK)下跌4.97%、绿城中国(03900.HK)下跌9.26%、碧桂园(02007.HK)下跌8.29%、世贸房地产(00813.HK)下跌7.66%。

处在楼市风暴眼的业界大佬，对房地产的走势也不同以往。如万科董事局主席王石就在微博上提醒业界：“这是一个信号，小心了！”他还用“非常不妙”来表达对今年楼市的担忧。

华远地产董事长任志强也表示，自己做了十几年的房地产报告，今年首次用了“风险”两字来警示同行，“很多开发商以为今年可能跟去年一样，很乐观。我个人对他们提出警告，我说你们太乐观了，很危险。”