瑞峰：2月东莞楼市供需趋于冷清 3月将迎来拍地高峰

一、房地产市场导读

宏观：降价风波是市场规律下价格的自然回归   莞将逐步度过“三期”发展前景可观

全国层面：2月，长三角多个城市接连有楼盘降价引起了社会的广泛关注。通过研究发现，目前部分城市房地产市场出现的降价风波是市场规律下价格的自然回归。在市场繁荣时期，由于缺乏对市场需求的准确预估，大量资本涌入这些城市的房地产市场，导致供给增长的速度超过了实际需求的增长速度，而正当大量在建楼盘完工之时，又偏偏赶上宏观经济增速下调、银行信贷收紧等情况，开发商也就不得不选择降价销售了。

这种情况不仅再次证明了市场规律的力量，而且也证明了排除政策性行为的不恰当干预，使市场规律能够发挥其固有的作用，将使市场价格具有更好的可预见性。从这个角度讲，当前发生的楼市波动无疑具有更大的积极意义。

东莞层面：虽然目前东莞市面临着增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期“三期叠加”的阶段性特征，但2014年东莞市依然坚持9%左右的增长底线，政府将从1.重点统筹水乡片区建设；2.加强人才引进、优化人口结构；3.扶持实体企业发展、激发经济发展活力；4.保持先发镇街经济增长质量、争取为后发镇街承接招引更好的项目为核心工作目标。在这种政府积极搭建发展平台+企业信心倍增的模式下，东莞经济将很快走出阵痛期并迎来新一轮的发展机遇。

土地：2月的东莞土地市场供应有所加大，尤其是春节过后，政府推地步奏明显加快。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2014年2月东莞共有20宗地块挂牌上市，合计出让面积约80.69万㎡，同比上涨近2倍；其中商住用地有8宗，出让面积约52.06万㎡，同比上涨7倍多。成交方面，开发商拿地热情并未受到春节假期的影响，2月2宗待拍商住地皆成功交易，合计出让面积约13.02万㎡，同比上涨近2倍，商住楼面地价约2797元/㎡。3月东坑、大岭山、虎门、寮步等皆有巨幅商住入市，预计将吸引不少开发商参与竞拍，甚至或将出现新一轮的抢地潮。

供需：瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2014年2月受东莞扫黄、杭州等地降价风潮、信贷持续紧缩、房贷利率普遍上升等因素的影响，买卖双方观望情绪都较为浓重，导致住宅市场供需仍然趋于冷清，未能快速脱离春节淡季的低迷状态。

新增：2014年2月有9个项目有商品房供应，房源共3503套，合计13.76万㎡，面积环比下滑78%，同比下滑48%，足见供应市场的冷淡。其中仅有6个项目有住宅供应，合计735套，合计8.17万㎡，环比同比均出现明显下滑。影响因素有：一、受春节淡季的影响，2月上半月东莞楼市为零供应；二、与往年年初信贷相对宽松的环境不一样，今年信贷持续紧张，且房贷利率普遍上浮，影响开发商推货热情；三、在市场不明朗的环境之下，供应市场偏向刚需产品，企求通过市场需求仍然强大的优势来突破困境，使得别墅和公寓产品零供应。四、大规模的扫黄也给楼市带来一定的影响。

成交：2014年2月东莞住宅成交2137套，合计面积21.31万㎡，面积环比下滑43%，同比微跌6%，成交依然成色不足。主要原因有：一、春节淡季及节后冷空气的到来，一定程度上影响客户看房欲望；二、信贷持续紧缩、杭州等地降价潮等因素，让客户持币观望，不急于出手；三、政策环境不明朗，开发商推货不积极，新盘新品较少，导致选择面变窄，无法吸引购房批量入市；四、区域上除了临深片区升温明显之外，其他镇区成交皆比较冷清，成交难以形成快速回升的通道；五、大户型和别墅产品成交受阻。

价格: 2014年2月住宅均价为9243元/㎡，环比微涨1%，已连续三月破“九”，东莞住宅均价正式进入9千大关。主要是因为：一、近年土地价格的上涨，意味着房价也会小幅上涨，按近年均价走势来看，“破九”上浮幅度在10%以内，属于合理范围；二、按两会释放出信号来看，东莞未来房地产政策以维稳为主，因此成交量价会稳步上涨，以往大幅降价的举措，估计今年内也不会过多出现。

新开工：受春节假期的影响，开工市场进入传统淡季期。瑞峰置业市场研究数据监控显示：2月东莞全市仅有3个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约18.82万㎡；同比下滑61%；非住宅开工面积约3.53万㎡，环比下滑近7成。3月本是传统“小阳春”，预计开工量将有所上涨，但受宏观环境影响，楼市观望情绪浓厚，其开工量上涨幅度不会很大，低位运行状态将维持一段时间。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1整体概况：节后土地供应量骤增   3月或迎新一轮抢地潮

2月的东莞土地市场供应有所加大，尤其是春节过后，政府推地步奏明显加快。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2014年2月东莞共有20宗地块挂牌上市，合计出让面积约80.69万㎡，同比上涨近2倍；其中商住用地有8宗，出让面积约52.06万㎡，同比上涨7倍多。2月商住供应呈现以下特点：1、从供应区域来看，依然是镇区推地较为活跃，大岭山、虎门、东坑、凤岗、常平等区域在2月皆有地块出让；2、巨幅商住地出让宗数较多，其中单宗出让面积超过7万㎡的商住地就有5宗。 

成交方面，开发商拿地热情并未受到春节假期的影响，2月2宗待拍商住地皆成功交易，合计出让面积约13.02万㎡，同比上涨近2倍，商住楼面地价约2797元/㎡。自去年开始，品牌开发商纷纷调整布局战略，重回一二线城市拿地；而东莞虽然不是一二线城市，但其位于深广之间的地理优势，成为了开发商眼中的“香饽饽”。虽然近期出现房贷紧缩和成交量普跌等影响，短期内楼市走势尚未十分明显，但这并不影响标杆房企中长期布局策略的执行，品牌开发商拿地热情也并未削减。加上3月东坑、大岭山、虎门、寮步等皆有巨幅商住入市，预计将吸引不少开发商参与竞拍，或将出现新一轮的抢地潮。

1.2交易明细：碧桂园横沥再下一子  深圳益田大手笔夺凤岗“高价地”地块

春节前后的土地市场一反常态，政府大规模的推地，而房企则疯狂掠地，各地高价地频出，“地热房冷”是近期楼市的最佳描述。而这一描述同样适用于东莞楼市，2月的土地市场虽然成交宗数只有2宗，但皆落入品牌开发商口袋。如横沥近十万平流拍商住地提价三入市，碧桂园集团底价27350万元收入囊中，折合楼面地价约1150元/㎡，这也是碧桂园首次在横沥拿地。自2013年以来，碧桂园集团深耕东莞的趋势越来越明显，先后在常平、黄江、东坑、横沥、企石拿地开发，截止目前为止碧桂园在莞项目将近10个，在莞影响力越来越重。不可否认，碧桂园进驻后能带动东莞落后区域的房地产开发投资热度，激活潜在的市场需求，但其项目的价格优势和品牌优势也会导致同片区的楼盘销售存在压力。

而竞争最为激烈的的凤岗商住地块则在遭受16家房企争夺后，被深圳益田集团溢价188%拿下，楼面地价高达7275元/㎡，创2008年以来东莞商住成交楼面地价的历史记录。据悉，该地块位于大运城邦西侧，未来将打造成大运城邦的八期产品，7257元/㎡的楼面价意味着该期产品的售价在20000万/㎡以上，强劲的升值预期必将带动大运城邦整体价值的提升。

1.3待拍土地：11宗约62万平土地待拍    多宗优质巨幅地块将上市

3月东莞全市共有11宗商住商服用地将进入最后一轮的交易环节，其中泛松山湖片区是3月土地出让的重点区域，大岭山、东坑、寮步皆有大量商住商服用地入市。如大岭山镇的水朗村就有2宗巨幅连体商住地，出让面积高达21.74万㎡，起始楼面地价约2876元/㎡；东坑出让的同样是2宗商住地，1宗位于塔岗村，出让面积约9.06万㎡，起始楼面地价约1018元/㎡，另一宗位于凤大村，面积约1.74万㎡，起始楼面地价约1387元/㎡；寮步出让的是长坑村地块，面积约8.37万㎡。自2013年以来，大岭山、东坑和寮步推地节奏明显加快，一方面是因为松山湖不再推出商住用地，大岭山、东坑等周边镇区为对接松山湖的购房需求，相应加大土地的供应量。另一方面，镇区实体经济增长缓慢，房地产发展作为支柱作用越来越突出。

另一个出让大户是虎门镇，其赤岗村出让3宗商住商服用地，合计面积约16万㎡；塘厦出让的是约4.42万㎡的商住地，起始楼面地价地价1807元/㎡；而常平和洪梅出让的则是仅有3千平的商服用地。

2、楼市供销存情况

2.1供销情况： 市场供需仍然趋于冷清  未能快速脱离春节淡季的低迷状态

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2014年2月受东莞扫黄、杭州等地降价风潮、信贷持续紧缩、房贷利率普遍上升等因素的影响，买卖双方观望情绪都较为浓重，导致住宅市场供需仍然趋于冷清，未能快速脱离春节淡季的低迷状态。

供应：2014年2月有9个项目有商品房供应，房源共3503套，合计13.76万㎡，面积环比下滑78%，同比下滑48%，足见供应市场的冷淡。其中仅有6个项目有住宅供应，合计735套，合计8.17万㎡，环比同比均出现明显下滑。影响因素有：一、受春节淡季的影响，2月上半月东莞楼市为零供应；二、与往年年初信贷相对宽松的环境不一样，今年信贷 持续紧张，且房贷利率普遍上浮，影响开发商推货热情；三、在市场不明朗的环境之下，供应市场偏向刚需产品，企求通过市场需求仍然强大的优势来突破困境，使得别墅和公寓产品零供应；四、大规模的扫黄也给楼市带来一定的影响。

成交：2014年2月东莞住宅成交2137套，合计面积21.31万㎡，面积环比下滑43%，同比微跌6%，成交依然成色不足。主要原因有：一、春节淡季及节后冷空气的到来，一定程度上影响客户看房欲望；二、信贷持续紧缩、杭州等地降价潮等因素，让客户持币观望，不急于出手；三、政策环境不明朗，开发商推货不积极，新盘新品较少，导致选择面变窄，无法吸引购房批量入市；四、区域上除了临深片区升温明显之外，其他镇区成交皆比较冷清，成交难以形成快速回升的通道；五、大户型和别墅产品成交受阻。

后市：2014年前两月东莞住宅共成交63.69万㎡，与去年同期86.43万对比下降26%，主要是因为2013年政策环境维稳，买卖方双方对后市预期看好皆积极入市，成交持续热闹，而今年第一季度成交如何，估计得看3月份。从今年两会李总理在政府工作报告涉及房地产内容时的解读得知：“针对不同城市分类调控，也即房价涨幅大的一线和少数二线城市，调控仍从紧；对于供大于求、房价涨幅小三四线和部分二线城市，维持现状；对于严重供大于求，房价止涨或下跌的，可以适度放松政策。”若按照这样调控思想，东莞政策环境或将维持以往的政策，影响性的政策出台空间较小，后市随着信贷额度的释放，紧缩的局面将会得到缓解，催动成交量会逐步回升。

瑞峰置业市场研究监控数据显示，3月份开发商推货热情将会大幅增加，将有30个项目进行新推，纯新盘有汉唐蜜园、康联·花香十二院、世纪城幸福公馆、名巨中央花园等项目，迎来今年首个推货小高潮。营销策略上，“优惠促销”依然是主线，但幅度上不会有太大的让利，只是刺激购房者入市的常规手段，如“低首付”、“几折优惠”、“购房送xx”等类形式会频频出现。预计3月份在政策环境逐步明朗及开发商推货加强的双重利好下，成交或有幅度的上涨，打破成交冷淡的局面。

2.2住宅供销比：受不利因素的影响供应市场回升缓慢  供销比降至0.35

从住宅供销比来看，由于受一系列不利因素的影响，2月供应市场缓慢，仅有8.17万㎡；而成交虽然回升缓慢，但也有40.63万㎡的成交量，导致了供需市场出现明显分差，供需比例降到0.35，这一态势将会在3月或之后得到缓解。

2.3存量和消化周期:库存478.88万㎡继续低位运行  消化周期为7.84个月

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截止到2014年2月底东莞市商品住宅存量为478.88万㎡，按追溯过往11个月月均销售62万㎡，消化周期已不足8个月，为7.81个月，足见东莞住宅市场去货压力不大，若在政策环境维稳之下，供不应求的态势也将越来越突出。

2.4开发商住宅业绩排名:万科光大再度摘取冠亚军  富盈进入前三排名季军

2.5个盘排名（按套数）：临深片区继续升温  2月万科金色城市花园夺冠

注：个盘成交均价为备案价格，与实际成交价存在5%-10%的误差，仅供参考。

3、新增供应明细情况

3.1各物业新增情况：公寓和别墅出现零供应  车库产品环比飙涨93%

2014年2月仅有9个项目有商品房供应，洋房仍为主力，有8.17万㎡新品供应，而公寓和别墅产品出现零供应。非住宅方面，车库的供应较为突出，表现在北大资源御湾（1537个），万科金域华府（897个）两大项目。

3.2住宅新增月度走势：开发商推货热情较低  2月供应同比去年下滑66%

从住宅供应月度走势图可知，2014年2月住宅供应8.17万㎡，同比去年下滑66%，主要是因为今年受一系列不利因素的影响，开发商推货热情较低，导致供应稀少。

3.3住宅新增区域分布：全市仅有6个区域有供应  道滘以2.22万㎡夺冠

 2014年2月仅有6个区域有新增供应，城区占2个，其他以镇区为主。其中道滘以2.22万㎡夺冠，是富盈WO城单盘所贡献；南城则得益于君珆花园的新增，排名亚军；东坑则在新盘金达锦绣东方的支撑，排名季军。

3.4住宅产品类型：70-100㎡刚需户型及100-130㎡产品为供应主力 

3.5住宅新增前二十名项目:富盈WO城2.22万㎡排名首位  君珆花园第二

4、楼市成交明细情况

4.1各物业类型成交：洋房成交20.18万㎡占总量68%  别墅持续下滑

从各物业成交情况来看，洋房签约1830套，合计面积20.18万㎡，占总量67.9%，主力军位置不可撼动；别墅仅成交47套，合计面积1.47万㎡，连续三个月下滑。非住宅方面，车位成交依然突出，主要是中信森林湖兰溪谷（607个）、君汇华庭（102套）两大项目所贡献。

4.2住宅成交趋势：楼市持续冷清  3月随着政策的明朗成交有望幅度上升

纵观近一年住宅成交走势，2013年除了春节假期2月和蓄客期的4月成交量较为低迷之外，其他月份签约量皆在60万㎡之上，其中6月、9月、10月、11月更是破“70万㎡”大关，13年热销贯穿全年。14年由于受到春节淡季及开发商推盘放缓两大因素的影响，首月仅成交40.63万㎡，平淡开局；而2月份由于一系列不利因素的影响，成交持续冷清，仅有23.06万㎡，3月随着政策环境的逐步明朗，成交量将会幅度上升。

4.3非住宅成交趋势：新项目入市及车库产品热销  同比13年同期上涨189%

2014年2月非住宅成交6.66万㎡，环比下滑11%，同比上涨189%。可见与去年同期对比，今年非住宅市场相对比较乐观，主要是因为今年年初有世界鞋材总部基地综合体全新上市，同时车库产品成交也不俗，使得今年非住宅市场比去年同期出色。

4.4区域成交：临深片区依然重中之重  连续两月将冠亚军收入囊中

从各区域成交来看，临深片区依然重中之重，将冠亚军皆收入囊中，其中塘厦排名冠军，主要由万科金色城市花园（129套）、万科朗润园（51套）、中信观澜凯旋城（48套）所支撑的。均价过万的镇区有塘厦、南城、东城、松山湖、虎门、厚街、长安等7大区域。

4.5住宅价格走势：连续三月破“九”  住宅均价正式进入“9”千大关

2014年2月住宅均价为9243元/㎡，环比微涨1%，已连续三月破“九”，东莞住宅均价正式进入9千大关。主要是因为：一、近年土地价格的上涨，意味着房价也会小幅上涨，按近年均价走势来看，“破九”上浮幅度在10%以内，属于合理范围；二、按两会释放出信号来看，东莞房地产政策以维稳为主，因此成交量量价会稳步上涨，以往大幅降价的举措，估计今年内也不会过多出现。

4.6单价区间成交：住宅9000-11000元/㎡销量上涨  别墅以10000-15000元/㎡为主

4.7住宅面积段成交：90-100㎡洋房持续受宠   别墅成交产品线较为丰富

5、潜在供应

5.1整体状况：开工市场进入传统淡季期  住宅开工同比下滑61%

受春节假期的影响，开工市场进入传统淡季期。瑞峰置业市场研究数据监控显示：2月东莞全市仅有3个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约18.82万㎡；同比下滑61%；非住宅开工面积约3.53万㎡，环比下滑近7成。3月本是传统“小阳春”，预计开工量将有所上涨，但受宏观环境影响，楼市观望情绪浓厚，其开工量上涨幅度不会很大，低位运行状态将维持一段时间。

5.2新开工走势：春节前开工量“井喷”  节后开工低位运行

2月东莞总开工量为22.35万㎡，同比下滑近63%，处于2008年以来的第二低位，仅此于2011年同期。2月开工量低位运行，一方面是因为2013年东莞楼市路旺销，春节前市场预期向好，大多数开发商选择在春节前的12月和1月开工，以期备战春节后的楼市营销，使得2013年12月和今年1月东莞开工量“井喷”，而2月是春节月，传统的楼市淡季期、导致开工工程量的下滑；另一方面，春节后一系列楼市利空消息频频传出，市场观望情绪浓厚，部分开发商更是谨慎推货，以消耗存量为主，资金回笼为主，开工热情也将有所下降。

5.3新开工区域分布：纯新项目支撑3镇开工市场  寮步住宅10.3万㎡居首

2月东莞全市仅有3个镇区有开工动作，分别是寮步、塘厦和东坑镇，且3镇开工的项目皆为纯新项目。其中寮步镇动工的项目是康城假日花园，开工面积约12万㎡；塘厦开工的是珠江御景峰护院，开工量为5.6万㎡；东坑动工的是嘉盈商务大厦二期，开工量为4.5万㎡。

5.4新开工各类型：洋房开工来量18.82万㎡  占总开工量84%

5.5新开工明细 ：3个项目动土皆为新项目  合计住宅面积18.82万㎡

6、楼盘活动  

6.1 楼盘活动分类汇总: 房企积极加推蓄客迎接“小阳春”

6.2  楼盘活动明细： 1项目开盘   9项目加推   13项目认筹

三、宏观经济政策环境及解读

1、国内

1.1经济层面

1.1.1、近期人民币汇率急跌 贬值预期浮现

自从1月末开始，人民币汇率急跌。截至2月21日，人民币兑美元中间价创下今年以来新低，较去年12月31日贬值207个基点或0.34%。自2005年新一轮汇改以来，人民币升值幅度已超过30%，其中除2009年受金融危机影响小幅贬值外，其余年份均呈现升值之势。

瑞峰解读： 在中国经济基本面并无重大变化的情况下，人民币汇率突然贬值，引发市场的广泛关注。人民币近期大幅贬值，与美联储缩减QE、中国经济增长速度放缓、新兴市场汇率回调有关,未来人民币贬值预期将继续升温。

假如未来人民币汇率出现大幅贬值，那么将导致房价等资产价格下跌，引发金融系统债务安全。此外，人民币汇率贬值将会推高进口商品价格，尤其是石油、铁矿石、天然气、大豆等商品价格上涨，这将推高国内通胀水平，破坏经济稳定。

1.1.2、汇丰2月份PMI初值降至48.3

汇丰/Markit昨日联合公布，2月汇丰中国制造业PMI（初值）数据降至48.3，为去年7月以来最低水准。“新订单和生产指数的萎缩导致2月汇丰中国制造业PMI初值续降，反映出企业重新开始库存。”汇丰大中华区首席经济学家屈宏斌称，通缩压力渐增暗示制造业增长潜在动力或在减弱。

瑞峰解读：除1月外贸意外强劲之外，PMI、PPI等反映出来工业领域的状况并不乐观，可见中国一季度经济增长势头恐有所减弱，下行压力仍然存在。

对于PMI首度跌破荣枯线，澳新银行亚太区首席经济学家刘利刚认为，如果政府仍将今年的经济增长目标维持在7.5%不变，那么可能在6月前推出一系列刺激政策。

1.1.3、习近平：要向深化改革要动力 实施稳健货币政策

中共中央政治局2月24日召开会议，会议指出，2013年，面对世界经济复苏乏力、国内经济下行压力加大、自然灾害频发、多重矛盾交织的错综复杂形势，实现今年经济社会发展目标任务，要向深化改革要动力，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，稳定和完善宏观政策框架，确保经济运行处在合理区间，着力推动提质增效升级。要以经济体制改革为重点，推进重要领域改革取得新突破，构建开放型经济新体制，推动高水平对外开放，加快培育国际竞争新优势。

瑞峰解读： 2014年是监管年，宏观政策主基调在于调结构，重点在于进一步试探经济社会容忍度和系统性风险底线，所以短期内依然会维持目前的稳健型政策，不会有大的政策出台。如之前取消贷款利率下限是央行利率市场化一大步，对于改变当前中国企业困难的局面可能有帮助。目前中国的银行业息差较大，取消贷款利率下限只是从银行的利润中拿出一点，面对当前中国实体经济的困难局面，实行中国金融业与实体经济共同分担的举措。

1.2政策动态

1.2.1、广东拟允许提取公积金支付购房首付和房租

广东将根据国家的部署，探索共有产权住房模式，建立共有产权住房制度。

所谓共有产权住房，通俗的说即个人与政府“搭伙”买房，分享产权。这既有助于降低中低收入者的购房成本，也能够遏制投资套利的新闻。

广东省住房城乡建设工作会议印发深化改革实施意见稿并征求意见，透露多项重大改革措施。如在完善住房保障和供应体系领域，未来我省或将通过房产税促进闲置住房出租，降低二手房交易成本，允许提取住房公积金支付购房首付款和房租等。

瑞峰解读：差别化金融税收、允许提取公积金支付首付、共有产权住房与保障房建设、降低二手房交易税费、推进房产税、允许农地入市等政策表明，调控的确转向了提高住房供应这一主方向，同时遏制炒房客，这份文件也说明今年的楼市政策会保持稳定。 

1.2.2、深政府27亿回购运营权  梅观高速4月1日起取消收费

近日，深圳五届人大六次会议闭幕式之后的市长记者会上，市长许勤透露了深圳梅观高速公路（梅林至观澜段）将于今年3月31日24时（4月1日零时）取消收费这一消息。一小时后，深圳市交委、龙华新区管委会与深圳高速公路股份有限公司、深圳市梅观高速公路有限公司签订了《梅观高速公路调整收费补偿及资产移交协议》，深政府预计花费27亿大手笔回购梅观高速运营权，现有的“梅林、华南物流、坂田、华为、观澜”等5个收费站将被撤销，将梅林主线收费站北移至外环高速公路黎光立交南侧。

瑞峰解读：梅观高速取消收费消息的出台，使位于东莞塘厦和深圳观澜之间的，成为距离深圳最近、率先受益的片区。加之塘厦镇政府准备出资修建R 4塘深连接线，连通深圳地铁4号线和东莞R4城际轻轨，未来将会有更多的深圳客户来莞置业。

1.2.3、住房公积金中心拟升级为住房保障银行

据悉，住房与城乡建设部拟将住房公积金中心升格为住房保障银行，有专家透露，拟建立的住房保障银行将在修改《住房公积金管理条例》的基础上，采取适当方式将住房公积金管理中心升级为住房保障银行。目前住建部正在积极调研撰写公积金管理中心升级为住房保障银行的具体方案。

住建部这一专家表示，建立住房保障银行的具体工作将分两步展开。首先解决住房公积金缴纳、管理、使用等过程中存在的一些问题，使得公积金能更好地为中低收入者服务，第二步是在公积金管理中心的基础上设计升级为住房保障银行的具体方案。根据国际经验，设计中的住房保障银行主要包括两部分，即开发贷款和个人贷款。

瑞峰解读：根据目前的《住房公积金管理条例》，住房公积金用于职工购买、建造、翻建、大修自住房用。升级之后，建立住房保障银行的具体工作将分两步展开。升级之后，建立住房保障银行涉及的业务远比目前的住房公积金更多更复杂更广。

专家表示，此次住建部提出筹建中国住房保障银行，不失为一条非常可行的市场化之路。既然成为一家政策性商业银行，那么就可以吸储，可以吸纳存款，为住房保障金放贷，甚至可以开发很多关于住房保障的理财产品和金融产品。但该项政策的落实还需要很长的时间才能解决。

1.2.4、国土部：城市人均用地目标严控在100平方米以内

2月20日，据新华社消息，国土资源部19日重申，除生活用地及公共基础设施用地外，原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地，中国人均城市建设用地目标将严格控制在100平方米以内。

瑞峰解读：据了解，由于长期“摊大饼”，中国城市大广场、大马路等铺张浪费惊人，以及城市土地闲置严重，目前中国城镇居民人均用地面积早已超过国家关于城市规划建设用地目标的30％左右，大大高于发达经济体人均城市用地水平。对人多地少、优质耕地稀缺的中国来说，城市外延式扩张已成为国情不堪承受之重。

1.3市场动态

1.3.1、长三角多地楼盘房价跳水

目前杭州已经超过有10家楼盘参与到此轮降价活动中，项目均有数千元降幅，春节后至今己经宣布降价的楼盘平均降幅为15%--25%之间。此外，200多公里之外的上海，也有楼盘传出了降价的声音。几天之内，长三角数个城市接连有楼盘降价，引起媒体和业界广泛关注。

瑞峰解读：1.降价区域多数供大于求，且降价楼盘多数位于郊区，即便杭州市场以去年的去化能力，目前的存量房源至少也需要大约一年半左右才能消化。

2.大范围而言，此番降价部分是因为新年促销手段，有一些是解决历史定价过高问题。

3.另外一个原因就是部分开发商资金链紧张。全国房价实际不会降，个别存量过大的城市或板块会降。

4.2005、2008、2011 年三次大降价时点都是通胀上行、流动性收紧的末期，开发商面临资金流压力而进行价格调整。而这次自杭州开始的价格调整，背景虽有市场利率上升的因素，但大环境上，通胀指标、整体流动性还是温和可控，开发商资金面也并不是极端紧张，本次降价实属区域市场供应面出现问题的情形，类似于2011 年4、5 月的通州，有“房价见顶”的领先信号作用，但短期难以形成实质的扩散式影响。

1.3.2、广州深圳：多家银行首套利率上浮5%-20%  

记者从广州多家银行了解到,虽然银行没有停止房地产融资贷款,但个人贷款利率却普遍比基准利率上浮,其中首套房最高上浮比例高达15%,二套更高达25%。深圳方面，建设银行将首套房贷利率上浮15%，部分银行上浮20%左右。而二套房贷收紧幅度更是加大，深圳农村商业银行、光大银行房贷业务收紧最为明显，二套房贷款利率甚至上浮至基准利率的1.4倍。

瑞峰解读：房贷从紧无碍一线城市房价，国家统计局24日发布的1月份全国70个大中城市新建商品住宅销售价格统计数据显示,1月份,一线城市的房价涨幅依然凶猛。 记者走访多家上海中介机构及楼盘发现,刚需及改善型住房需求旺盛,房价水平只增不减。 北京、广州等一线城市与上海情况相似,虽然成交量因春节假期及停贷等因素影响大幅下挫,但香瓜研究机构数据显示,北京住宅的整体成交价格依然保持在2 .8万元/平方米的区间内，且有微涨；广州方面，虽然成交量惨遭“腰斩”，但截至24日，2月新房成交均价为13282元/平方米，相比1月均价总体持平。

1.3.3、东莞：房贷利率上浮10-30%，部分银行暂停房贷业务

邮储银行：全面暂停房贷业务。兴业银行：一手房贷利率上浮20%，二手房贷利率上浮30%。东莞银行：一手房和二手房贷款利率均上浮30%。工商银行：一手房和二手房贷款利率均上浮10%。中国银行：一手房贷利率上浮10%，二手房贷利率上浮15%-20%。广发银行：合作楼盘上浮10%，非合作楼盘的一手房上浮20%，二手房贷业务暂停。　招商银行：一手房贷利率上浮10%，二手房贷业务暂停。建设银行：口径上说执行基准利率，但又同时明确告知，具体房贷利率看签约时该行的房贷政策。

瑞峰解读：1.信贷紧缩属实，但部分存在理解误区：是暂停，要求业务一线在暂停期间重新梳理和审视房地产相关业务，之后再出台新政策并执行。暂停期限截止2014年3月底，3月底会出台区别对待政策，新政策出台之后一些业务会恢复正常；

2.暂停的业务为狭义口径的房地产供应链金融业务（钢铁、水泥和施工）、夹层融资业务（主要是股权融资擦边球业务）以及房地产开发贷款，不包括土地储备贷款和按揭贷款；

3.目前大多数银行开展房地产相关业务的态度相比2013年下半年暂时没有变化；预计其他银行“一窝蜂跟进、一刀切暂停”的可能性较小，总体将会执行“总量控制、结构调整和区别对待政策”；

4.这次停贷消息只是个别银行主动风险管理行为，对情绪影响大于实质。

1.3.4、龙头房企争抢一线土地资源    一二线城市或延续“高价地潮”

今年开年伊始，全国楼市成交量萎缩明显，但却抵挡不住大房企的拿地热情。统计发现，2014年1月1日至2月17日，十大标杆房企共计斥资639.3亿元购地，其中，北京市、上海市、广州市以及杭州市成为其重点布局区域。同时，在这十大标杆房企花费的拿地总额中，一线城市土地储备购地支出为369.4亿元，占比达57.8%。

专家表示，短期内销量普跌并不影响标杆房企中长期布局策略的调整，而一线、二线城市房地产市场在其眼中仍有利润空间，抢地也在意料之中，一二线城市或延续“高价地潮”。

瑞峰解读：随着新土地制度改革，土地供应减少，上市房企与大房企都在抢夺一二线中心城市的土地，且采取独吞或联合或控股的形式，争取更多的土地资源。一方面是市中心土地有限，升值潜力大；另外一方面是存量土地开发成本高，尽量少拿。但是，中心城市的土地价格会因房企抢夺迅速上涨，增加房企开发的投资风险，另外在调控与经济趋势不明情况下，易形成新的危机。

龙头房企持续发力重点城市“圈地”，加大了房价上涨压力。大牌房企实力雄厚，地方房企很难抗衡；此外，现在有部分开发商拓展了融资渠道，譬如跟银行合作等，他们有足够的资金实力来充实自己的土地储备。

2、东莞

责任编辑：詹奕华