合富：低库存支撑东莞楼市供求平衡 房价趋健康理性

进入2014年，市场传来各种的声音。以美国、英国等为典型代表，世界经济出现了明显复苏的苗头，中国经济发展的外部环境得到一定改善。去年年底中央经济工作会议，给2014年中国勾画了美丽的“中国梦”，老百姓欢欣鼓舞期待改革将会带来的成果。所以，在整体市场信心来看，2014年中国经济被寄予厚望，被民众普遍看好。中国房地产在2012-2013年长达两年的政策稳定发展下，房价持续升温，部分城市房价上涨过快，普遍三四线城市供求压力在增大。所以进入2014年，越来越多的人担心楼市增长不能持续，楼市风险在加大。个别城市如杭州、常州个别楼盘率先房价跳水，给全国其它城市带来一定恐慌。毕竟杭州、常州属于个别现象，其它城市未跟进，未能掀起全国降价潮。观察降价城市，其共性为：超大的库存量。库存压力较大，是促使楼盘降价的直接因素。相对而言，中国楼市库存量主要集中在三四线城市，而一二线城市情况较好。在经历了前几年成交增长，价格快速上涨后，近两年三四线城市楼市进入滞涨阶段，所以，三四线城市的风险在加大，导致越来越多的开发商从三四线撤离回归至一二线城市。东莞位于广州和深圳之间，属于2.5线城市，相对三四线城市高库存量而言，东莞楼市风险较小，消化库存仅需8个月。东莞的“低库存”及“房价理性”决定了东莞不会出现降价潮。

春节后，市场传来“停贷”传言。因为仅仅是少数中小银行的短期行为，且迅速得到澄清，国有四大行未跟进，所以此次“停贷”不会对市场产生大的波动。不可否认，银根紧缩，严格房贷审批条件，加长审批周期，将会使部分住房需求挡在门槛之外，楼市成交不可避免将受到一定影响。但总体而言，影响程度有限，正常的个人房贷仍然可以正常运行。

大年初十，全国舆论被“东莞”刷屏，东莞名躁一时，同时增进了更多人对东莞神往。民间在议论东莞扫黄对经济及楼市的影响，市场笼罩悲观氛围。“黄色文化”自古皆有，更不是东莞独有，“扫黄”年年进行，故不必对于此事件过多的担忧，对经济的影响也是阶段性的。2013年东莞取得9.7%的可喜成绩，2014年亦将保持良性的增长。

2014年前2月东莞楼市供求平衡，成交小幅回落，房价平稳上涨

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1-2月东莞新建商品住宅供应面积约59.5万平方米，同比增加37%，增幅与去年保持一致。这个供应水平在历史上仍不算高，仍然低于2007年、2008年和2010年同期。2014年1-2月东莞新建商品住宅签约面积约58.6万平方米，同比减少26%。之所以出现-26%的降幅，主要原因为去年同期基数较高。2013年1-2月市场异常成交迅猛回暖，取得了86.4万平方米的成绩，同比大幅增加145%。今年1-2月成交水平在历史上不算低，仍然高于2008年、2009-2010年和2012年。

历年“两会”前，楼市都会产生一定观望，民众持币待购，这是每一年的共性。个别楼盘的降价风波，部分媒体“唯恐天下不乱”的渲染下，加重了观望氛围。所以从前2月的供求数据属于市场正常的反应，当前东莞楼市仍然处于健康理性轨道。

2014年1-2月东莞新建商品住宅签约均价约9201元/平方米，同比小幅上涨7%，仍然保持着理性的上涨，东莞房价正式步入“9字头”。从近三年1-2月房价涨幅来看，均低于7%，房价从2011年的8200元涨至2014年的9200元，上涨1000元/平方米用了4年。东莞房价基数较低，涨幅较小，泡沫空间极其有限，故东莞房价受政策波动及其它城市降价波动影响程度较小。