瑞峰：2月东莞楼市供需趋于冷清 3月将迎来拍地高峰

一、房地产市场导读

宏观：降价风波是市场规律下价格的自然回归   莞将逐步度过“三期”发展前景可观

全国层面：2月，长三角多个城市接连有楼盘降价引起了社会的广泛关注。通过研究发现，目前部分城市房地产市场出现的降价风波是市场规律下价格的自然回归。在市场繁荣时期，由于缺乏对市场需求的准确预估，大量资本涌入这些城市的房地产市场，导致供给增长的速度超过了实际需求的增长速度，而正当大量在建楼盘完工之时，又偏偏赶上宏观经济增速下调、银行信贷收紧等情况，开发商也就不得不选择降价销售了。

这种情况不仅再次证明了市场规律的力量，而且也证明了排除政策性行为的不恰当干预，使市场规律能够发挥其固有的作用，将使市场价格具有更好的可预见性。从这个角度讲，当前发生的楼市波动无疑具有更大的积极意义。

东莞层面：虽然目前东莞市面临着增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期“三期叠加”的阶段性特征，但2014年东莞市依然坚持9%左右的增长底线，政府将从1.重点统筹水乡片区建设；2.加强人才引进、优化人口结构；3.扶持实体企业发展、激发经济发展活力；4.保持先发镇街经济增长质量、争取为后发镇街承接招引更好的项目为核心工作目标。在这种政府积极搭建发展平台+企业信心倍增的模式下，东莞经济将很快走出阵痛期并迎来新一轮的发展机遇。

土地：2月的东莞土地市场供应有所加大，尤其是春节过后，政府推地步奏明显加快。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2014年2月东莞共有20宗地块挂牌上市，合计出让面积约80.69万㎡，同比上涨近2倍；其中商住用地有8宗，出让面积约52.06万㎡，同比上涨7倍多。成交方面，开发商拿地热情并未受到春节假期的影响，2月2宗待拍商住地皆成功交易，合计出让面积约13.02万㎡，同比上涨近2倍，商住楼面地价约2797元/㎡。3月东坑、大岭山、虎门、寮步等皆有巨幅商住入市，预计将吸引不少开发商参与竞拍，甚至或将出现新一轮的抢地潮。

供需：瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2014年2月受东莞扫黄、杭州等地降价风潮、信贷持续紧缩、房贷利率普遍上升等因素的影响，买卖双方观望情绪都较为浓重，导致住宅市场供需仍然趋于冷清，未能快速脱离春节淡季的低迷状态。

新增：2014年2月有9个项目有商品房供应，房源共3503套，合计13.76万㎡，面积环比下滑78%，同比下滑48%，足见供应市场的冷淡。其中仅有6个项目有住宅供应，合计735套，合计8.17万㎡，环比同比均出现明显下滑。影响因素有：一、受春节淡季的影响，2月上半月东莞楼市为零供应；二、与往年年初信贷相对宽松的环境不一样，今年信贷持续紧张，且房贷利率普遍上浮，影响开发商推货热情；三、在市场不明朗的环境之下，供应市场偏向刚需产品，企求通过市场需求仍然强大的优势来突破困境，使得别墅和公寓产品零供应。四、大规模的扫黄也给楼市带来一定的影响。

成交：2014年2月东莞住宅成交2137套，合计面积21.31万㎡，面积环比下滑43%，同比微跌6%，成交依然成色不足。主要原因有：一、春节淡季及节后冷空气的到来，一定程度上影响客户看房欲望；二、信贷持续紧缩、杭州等地降价潮等因素，让客户持币观望，不急于出手；三、政策环境不明朗，开发商推货不积极，新盘新品较少，导致选择面变窄，无法吸引购房批量入市；四、区域上除了临深片区升温明显之外，其他镇区成交皆比较冷清，成交难以形成快速回升的通道；五、大户型和别墅产品成交受阻。

价格: 2014年2月住宅均价为9243元/㎡，环比微涨1%，已连续三月破“九”，东莞住宅均价正式进入9千大关。主要是因为：一、近年土地价格的上涨，意味着房价也会小幅上涨，按近年均价走势来看，“破九”上浮幅度在10%以内，属于合理范围；二、按两会释放出信号来看，东莞未来房地产政策以维稳为主，因此成交量价会稳步上涨，以往大幅降价的举措，估计今年内也不会过多出现。

新开工：受春节假期的影响，开工市场进入传统淡季期。瑞峰置业市场研究数据监控显示：2月东莞全市仅有3个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约18.82万㎡；同比下滑61%；非住宅开工面积约3.53万㎡，环比下滑近7成。3月本是传统“小阳春”，预计开工量将有所上涨，但受宏观环境影响，楼市观望情绪浓厚，其开工量上涨幅度不会很大，低位运行状态将维持一段时间。