合富：低库存支撑东莞楼市供求平衡 房价趋健康理性

进入2014年，市场传来各种的声音。以美国、英国等为典型代表，世界经济出现了明显复苏的苗头，中国经济发展的外部环境得到一定改善。去年年底中央经济工作会议，给2014年中国勾画了美丽的“中国梦”，老百姓欢欣鼓舞期待改革将会带来的成果。所以，在整体市场信心来看，2014年中国经济被寄予厚望，被民众普遍看好。中国房地产在2012-2013年长达两年的政策稳定发展下，房价持续升温，部分城市房价上涨过快，普遍三四线城市供求压力在增大。所以进入2014年，越来越多的人担心楼市增长不能持续，楼市风险在加大。个别城市如杭州、常州个别楼盘率先房价跳水，给全国其它城市带来一定恐慌。毕竟杭州、常州属于个别现象，其它城市未跟进，未能掀起全国降价潮。观察降价城市，其共性为：超大的库存量。库存压力较大，是促使楼盘降价的直接因素。相对而言，中国楼市库存量主要集中在三四线城市，而一二线城市情况较好。在经历了前几年成交增长，价格快速上涨后，近两年三四线城市楼市进入滞涨阶段，所以，三四线城市的风险在加大，导致越来越多的开发商从三四线撤离回归至一二线城市。东莞位于广州和深圳之间，属于2.5线城市，相对三四线城市高库存量而言，东莞楼市风险较小，消化库存仅需8个月。东莞的“低库存”及“房价理性”决定了东莞不会出现降价潮。

春节后，市场传来“停贷”传言。因为仅仅是少数中小银行的短期行为，且迅速得到澄清，国有四大行未跟进，所以此次“停贷”不会对市场产生大的波动。不可否认，银根紧缩，严格房贷审批条件，加长审批周期，将会使部分住房需求挡在门槛之外，楼市成交不可避免将受到一定影响。但总体而言，影响程度有限，正常的个人房贷仍然可以正常运行。

大年初十，全国舆论被“东莞”刷屏，东莞名躁一时，同时增进了更多人对东莞神往。民间在议论东莞扫黄对经济及楼市的影响，市场笼罩悲观氛围。“黄色文化”自古皆有，更不是东莞独有，“扫黄”年年进行，故不必对于此事件过多的担忧，对经济的影响也是阶段性的。2013年东莞取得9.7%的可喜成绩，2014年亦将保持良性的增长。

2014年前2月东莞楼市供求平衡，成交小幅回落，房价平稳上涨

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1-2月东莞新建商品住宅供应面积约59.5万平方米，同比增加37%，增幅与去年保持一致。这个供应水平在历史上仍不算高，仍然低于2007年、2008年和2010年同期。2014年1-2月东莞新建商品住宅签约面积约58.6万平方米，同比减少26%。之所以出现-26%的降幅，主要原因为去年同期基数较高。2013年1-2月市场异常成交迅猛回暖，取得了86.4万平方米的成绩，同比大幅增加145%。今年1-2月成交水平在历史上不算低，仍然高于2008年、2009-2010年和2012年。

历年“两会”前，楼市都会产生一定观望，民众持币待购，这是每一年的共性。个别楼盘的降价风波，部分媒体“唯恐天下不乱”的渲染下，加重了观望氛围。所以从前2月的供求数据属于市场正常的反应，当前东莞楼市仍然处于健康理性轨道。

2014年1-2月东莞新建商品住宅签约均价约9201元/平方米，同比小幅上涨7%，仍然保持着理性的上涨，东莞房价正式步入“9字头”。从近三年1-2月房价涨幅来看，均低于7%，房价从2011年的8200元涨至2014年的9200元，上涨1000元/平方米用了4年。东莞房价基数较低，涨幅较小，泡沫空间极其有限，故东莞房价受政策波动及其它城市降价波动影响程度较小。

东莞房价连续3个月稳定在9200元上下

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年2月东莞住宅均价约9243元/平方米，同比上涨略上涨5.5%，环比1月基本持平，微涨0.7%，连续3个月价格稳定在9200元上下（近三个月房价分别为：9303元，9177元，9243元）。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年2月东莞住宅新增供应面积仅8.2万平方米，735套，同比大幅减少超六成，环比大幅减少超八成。一方面受季节因素影响，春节月为楼市传统淡季。另一方面受开发商推盘节奏及工期影响，普遍项目已经在1月份推出新产品，下一次推货集中在3月份。经历2013年楼市旺销后，东莞楼市库存量较低，工程进度赶不上，3、4月份才能出现供应小高峰。

2月东莞住宅网签面积约23.1万平方米，同比略减6.3%，环比减四成，属于正常的波动范围。

2014年前2月101-140平方米首改产品供应比重增加

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年2月全市新供一手住宅供应中，首次或首改户型71-120平方米占绝对比重，占67%，保持着2013年全年平均水平。其中以首次置业为主的户型71-100平方米供应比重约47%,略有回落。101-120平方米户型供应比重增加明显,比重约20%,另外比重上升的产品为首改121-140平方米户型.70平方米以下以投资型公寓的产品供应比重创历史新低,仅2%；141平方米以上大户型供应比重有所下降,约占17%.

东莞“低库存”支撑楼市成交活跃度及房价

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：截至2014年2月底，东莞一手住宅库存面积约471万平方米，连续3个月增加后小幅回落，处于低位水平。按照2013年月均销售63万平方米计算，去库存时间仅需要7.5个月。这一状况有别于杭州和常州去库存超20个月,决定了东莞不会跟进出现降价现象.

市区楼市严重供不应求  房价坚挺

市区楼市供求矛盾较突出。合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2014年2月市区仅新增供应1.9万平方米,仅176套,创历史新低.但签约了15.1万平方米,1501套,出现严重供不应求现象.2月市区住宅均价约10713元/平方米,同比上涨6.2%,环比1月份基本持平.从下图市区每年供求走势看出,2012年开始,市区楼市出现较明显的供不应求,房价在2013年始加速上涨.

前2月：万科、光大和万达分别位列全市房企前三

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年1-2月全市开发商商品房网签约金额排名中，万科地产以11亿元超大优势位列榜首;光大发力,以4.7亿元签约总额排名全市第二，万达地产以签约总额4.2亿元排名第三。鼎峰地产以1.9亿元，连续2个月进入前十，主要贡献项目为鼎峰源著、鼎峰尚境和鼎峰花漫里。

2月住宅个盘前十: 热销楼盘以市区和临深片区为主 以高端盘为主

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年2月住宅签约前十名楼盘有以下几个特点:1.以市区和临深片区为主,其中市区和临深片区(塘厦凤岗)各占四席;2.以高端盘为主,其中均价万元以上楼盘占六席;3.以一线品牌房企为主,占五席.

土地市场

　　本月总体供应情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，按照土地招、拍、挂起始时间进行统计，2014年2月份东莞全市土地总体供应20宗，总面积约80.7万平方米，环比1月增加约42万平方米。由于1月底2月初是春节假期，所以1月份的供应量有所减少，春节假期后一切回归正常，土地供应步伐也加快，2月份的总体供应量已经回归正轨。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2月份土地供应的各个用途分别为商住用地、工业用地、科研用地、商服用地、普通仓库和加气站六大类型，其中商住用地供应面积约51万平方米，占总供应量的63%;工业用地供应面积约14.5万平方米，占总供应量的18%;科研用地供应面积约11.1万平方米，占总供应量的14%;商服用地和加气站个占总供应量的2%，普通仓储用地占总供应量的1%。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2月份全市共供应7宗商住用地和2宗商服用地，商住用地供应总面积约51万平方米，商服用地供应面积约1.4万平方米。受春节影响未有上市的土地节后集中上市，所以2月份的商住地供应量大幅增加，把假期所滞后未出让的地块一并上市，后市土地资源充足。

　　2月份供应的商住地分别来自大岭山镇、虎门镇、东坑镇及凤岗镇共4个镇区，其中只有凤岗镇挂牌1宗外，其余的3个镇区均挂牌2宗。近期挂牌的地块规模均较大，位置也相对较好，虎门镇地块规模大，位置也好，2宗地块连在一起，总占地面积约15万平方米，起始楼面地价约2100元/平方米。地块北面200米内是丰泰东海城堡项目，该项目目前在售的洋房产品价格约9000元/平方米。地块具体位置位于虎门镇赤岗村赤岗路往东方向的尽头，周边目前新修了好些条道路，包括地块西面、南面及东面的道路都是新修成，非常宽敞新静，而虎门港支线和广深高速两大交通要道离地块约2公里左右，交通便利。目前该片区多处地方仍然是空地，地块西面是赤岗村，北面是工厂和红星小学学校，南面和东面规划已出，为大片工业用地，目前已开始动工，地块周围昭示性较差，但地块整体平整方正，无地势高差，方便开发。

　　本月土地总体成交情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞市2014年2月份全市共成交8宗地块，总面积约27万平方米，由于假期供应量有所放缓，所以成交量也有一定的影响。2月成交的类型分别为工业用地、商住用地和加气站，其中工业用地成交占总成交量的49%，成交面积约13.3万平方米;商住用地成交13万平方米，占总成交量的48%;加气站用地成交面积约0.6万平方米，占总成交量的3%。

　　本月商住用地成交情况

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞市2014年2月份全市共成交2宗商住地用地，总面积约13万平方米，与上月基本持平，同比去年增加约8.5万平方米;成交总金额约9.1亿元，环比1月份大幅增加约5.18亿元，凤岗地块拔高了总金额，同比去年增加7亿元;成交总体楼面地价约2797元/平方米，环比上涨747元/平方米，同比去年上涨592元/平方米，主要是凤岗地块拉高了总体楼面地价。　

　　由于受假期的影响，土地供应暂时放缓节奏，所以2月份仅成交2宗商住地，土地分别来自横沥镇村尾村和凤岗镇官井头村，横沥地块面积约9.5万平方米，经过多次流拍后今年再上市被碧桂园以底价拍得，楼面地价约1150元/平方米。碧桂园近两年来在全国各地积极拿地，快速发展，2013年在莞刚单独拿了4宗商住地面积约22万平方米，2014年伊始又开始布局拿地，对莞房地产行业的发展信心满满。

　　凤岗镇地块面积约3.5万平方米，被益田以溢价188%竞得，楼面地价约7257元/平方米，是2008年至今楼面地价最高的一宗商住地。地块具体位置位于凤岗镇官井头村，地块的西面为大运城邦项目，北面离平龙东路有230米，交通方便，但又不受汽车噪音影响，位置相当好。大运城邦项目目前在售的洋房价格约1.1万元/平方米，由于该片区离深圳龙岗区很近，所以该项目所成交的80%以上客户来自深圳工作的客户群体，预计该地块建成项目以后也将主要拓展深圳客户。