金信联行：二手楼市降温 首次量价双降（8月刊）

金信联行市场部2009年8月刊

第一章 热点探讨：

一、新盘入市跟踪

1、下半年将入市的城区项目

今年下半年城区普通住宅共有50多个楼盘供应货量，但主要供应集中在16个项目中。除延续销售的金域中央、上东国际、阳光海岸、联华花园城、田禾塞纳河畔、东方华府、江南第一城、中信风云汇、御花苑外，还有万科金域华府、中信凯旋国际、华凯帝庭园、黄旗印象、景湖时代城、御泉山洋房、天诚康桥二期等新盘。

下半年城区普通住宅的供应量有55万多平方米，集中在这16个盘的供应面积就达90％以上。其中潜在供应量较大的有深业御泉山洋房、景湖时代城、金域中央•天越、中信凯旋国际等新品。

在16个主力楼盘中有8个楼盘位于南城区，包括金域中央、江南第一城、御花苑、万科金域华府、中信凯旋国际、景湖时代城、御泉山洋房、天诚康桥。另外地块不属南城，但在销售上对南城形成影响的还有上东国际、中信风云汇等盘。

从数量来分析，南城区可以被称为楼市第一大焦点区域。从两房、三房这类上半年需求最大的产品来看，中信凯旋国际、万科金域华府、景湖时代城、丰泰城二期、上东国际等产品出现了同类化趋势。中信凯旋国际两、三房的面积在74-115平方米之间，而金域华府同类户型面积在70-120平方米之间，景湖时代城的两、三房面积也在70-90平方米左右。对比一看，各楼盘户型面积区别不大。

其中，中小户型产品供应的全新项目有景湖时代城、黄旗印象、金域华府、凯旋国际等，会加推新货的有江南第一城、阳光海岸、城市风景等项目。产品结构包括了大、中、小等各种类型的产品，普通住宅的产品结构比重受限。

2、明年入市的城区项目

据统计，下半年动工可能明年入市的城区项目包括花城广场、君豪城市广场、天骄峰景二期、君山高层洋房、帕萨迪纳、罗马假日、峰景湾、景湖菁华花园、天利中央花园、国际公馆四期、森林湖后期产品、精英世家、御花苑三期、富通香堤水岸、滨江公馆二期、华南MALL住宅、阳光海岸三期、半山居等多个项目。而从这些项目的规划来看，大部分项目均为大户洋房或类别墅产品，有80－120㎡自住型产品供应的项目仅有少数几个。

3、当前市场成交主力

受供应结构与需求偏好的双重影响，我市房地产市场上的别墅、公寓等两类产品最受置业者青睐，成为市场成交的主力，尤其是近期楼市成交量逐渐回落的情况下，别墅、公寓以及写字楼等投资型产品的销售更成为成交的主要支柱。中信风云汇、中信德方斯、东海阳光、城市假日、第一国际等小户型住宅几乎占据了近期楼市总成交量的半壁江山；与此同时，一些具有投资性质的小户型产品、写字楼和商铺等，如石龙的聚龙彩虹湾、鼎峰国际广场等项目开盘销售受到热捧。

二、时下阶段性断货简析

1、东莞本地人喜欢购买大户型住宅，东莞市场上也习惯以建设大户型为主，以迎合市场的需求，然而随着市场的发展，大户型供应量过大，以致其他中小户型反而稀缺不足。

2、目前东莞大户型供应量过大，而中小户型进入门槛较低，适合首次置业需求，因此在市场的需求量上也比较大，造成了供过于求的结构性失衡。如80—120㎡的两房、三房从5月底开始在城区就已经成为了稀缺产品。