瑞峰：东莞楼市连续下滑态势被扭转 3月底成交小幅回升

　　一、一周房地产市场导读

　　1、宏观环境：2014房价涨速放缓 莞发展前景被看好

　　全国层面：中国国家统计局发布的数据显示，2月份全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别比1月份减少5个和2个，而同比价格平均涨幅分别比1月份回落1.3个和1个百分点。尽管从个别月份表现判断中国房价是否出现拐点是很难的，但是，仍然可以看出，整顿金融市场、供需分类调控、立法房地产税、加大反腐力度这四大政策因素将直接或间接影响房地产市场的走势。

　　东莞层面： 3月27日，东莞市人民政府与北京王府井百货集团签订战略合作框架协议，预计2016年开业。王府井的进入有利于进一步丰富东莞市中心城区的商业业态，促进商业繁荣，对推动中心商圈提档和城市提质具有积极作用。

　　同时，亚马逊也将在莞建跨境贸易电子商务基地，这将加速东莞邮政产业园基地的建设，实现东莞跨境贸易电子商务的快速发展。

　　2、新增：3月底供应市场依然不温不火 4月有望迎来上涨

　　3月的最后一周，东莞的供应市场依然不温不火，全市共有4个项目有商品房新增供应，合计洋房新增392套，面积约4.58万㎡，环比上涨1倍多;刚需户型和大户型产品是上周供应主角，90-110㎡的刚需产品供应172套，约占住宅供应的45%;而150-200㎡的大户型产品供应91套，主要是钜隆碧水湾和盛和雅居项目提供。非住宅新增上周表现不俗，共有268套车库和66套商铺加推。3月因市场环境影响，多个项目推迟了开盘时间，延长了蓄客周期;因此预计4月将有多个项目加推，东莞新增供应将有所上涨。

　　3、成交情况：住宅下滑态势被扭转 3月底楼市成交小幅回升

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅成交591套，环比上涨4%，同比下滑65%;成交面积7.09万㎡，环比上涨5%，同比下滑61%，扭转下滑的态势，出现小幅回升的态势。主要是因为：一、经过长时间的蓄客，部分开发商不再静待市场好转，而是主动出击力推新货入市，如厚街花香十二苑3月29日盛大开盘，到场上千人次，当天劲销9成，给冷淡的市场注入活力;二、前期进行优惠促销的项目取得成效，如深业欧景城推出“6”字头单位、中信观澜凯旋城“清盘一口价单位”、中央财津“首付3万8起”等项目上周签约都有不俗的表现;三、从营销策略来看，“蓄客”虽仍是主线，但不少项目依然通过各类活动去存货，给成交回升也带来帮助。预计未来几周住宅成交或保持小幅上涨的态势，不过明显突破的可能性不高，主要受信贷持续紧缩、“清明节不买房”习俗、连日暴雨等因素的影响。

　　非住宅方面，沿海丽水佳园的车库产品继续热销，上周网签60套;商铺则是新彼岸表现突出，签约9套41-187㎡单位;办公产品签约较为一般，最高成交套数为3套，为汇盛国际及台商大厦。

　　4、成交均价：特价单位签约集中拉动均价小幅下滑 为8965元/㎡

　　上周东莞住宅均价为8965元/㎡，再度回落至“8”字头。原因有：1、部分项目特价单位集中签约，如深业欧景城、中信观澜凯旋城等项目，一定程度上拉低了整体价格;2、单价7000-8000元/㎡的产品成交比重上升，占了总量21.7%;3、常平翠景湾部分单位低价出售，上周签约了16套，均价为3692元/㎡，与此前7500元/㎡的价格相差近4千元。

　　5、区域供需：以临深片区和城区为主力 南城72套排名冠军

　　上周东莞有31个镇区有住宅成交，以临深片区和城区的为主力。南城以72套排名冠军，主力项目为中央财津(19套)、恒大雅苑(11套)、江南第一城(11套)等;凤岗在三正卧龙山一号(12套)、名流印象花园(9套)、翠湖豪苑(6套)等项目贡献下，以55套排名亚军;万江55套并列排名亚军，支撑项目是深业欧景城(31套)、恒大帝景(10套)两大项目;塘厦则以49套位列季军，签约项目表现在中信观澜凯旋城(22套)、金海怡景花园(10套)等。均价方面，过万的有南城、东城、大岭山、塘厦、樟木头、松山湖、长安七大区域。

　　6、产品成交： 刚需和首改产品依然主力 改善型产品小幅回升

　　从产品成交来看，70-100㎡刚需产品和100-120㎡首改产品依然是出货主线，上周有359套的成交量，环比略有下滑;130㎡以上大户型产品有所增长，成交套数去到125套，尤其是130-160㎡产品成交明显，表现在翠景湾(10套)、深业欧景城(9套)、皇家公馆(6套)等;别墅成交则持续上涨，上周有34套的成交量。

　　二、东莞房地产市场

　　1、土地市场

　　1.1待拍土地：寮步长坑近8.37万平商住地待拍 保利地产地价5.56亿元截获

　　3月最后一宗待拍地块将在本周进行最后一轮的交易，出让地块位于寮步镇长坑村，西靠珠三角环线高速，出让面积约8.37万㎡。据瑞峰置业市场研究部最新数据监测显示：此地块已被广东保利房地产开发有限公司以底价55650万元拿下，折合楼面地价约2658元/㎡，这也是保利地产首次进驻寮步镇;截止目前为止，保利地产已经成功进驻松山湖、樟木头、沙田、清溪和寮步五镇。

　　1.2出让土地：万江坝头3.72万平地块出让 虎门三宗约17.6万平土地将上市

　　沉寂了近一个月的土地出让市场在上周集中爆发，约有4宗热门区域的商住商服用地公布了挂牌上市的信息。其中1宗是位于万江区的坝头村，出让面积约3.72万㎡，起始楼面地价约2650元/㎡;该地块属于东莞储备中心，容积率在1与9.1之间，商服用地比例在68%和90%之间。

　　虎门镇在上周也有3宗商住商服用地出让，其中2宗是位于博涌村，土地编号为2014WG021，出让面积约11.08万㎡的商住商服用地，其中有近6万㎡的土地属于商服用地，其余的土地商服用地的比例也在22%和50%之间;而编号为2014WG022的地块出让面积约1.24万㎡，商服用地比例占60%，起始楼面地价地价4500元/㎡。另一宗位于虎门镇北栅村，出让面积约5.29万㎡，起始楼面地价约4100元/㎡。

　　1.3土地成交：广东鸿盈实业溢价截获洪梅商服地 碧桂园四拿塘厦石潭埔村商住地

　　2宗商住商服用地的竞拍在上周成功落下帷幕，其中位于洪梅镇黎洲角村仅3761㎡的商服用地，被广东鸿盈实业投资有限公司以溢价16%拿下，折合楼面地价约1094元/㎡。而位于塘厦镇石潭埔村4.4万㎡的商住地，则被东莞碧桂园房地产有限公司以16360万元拿下，折合楼面地价1853元/㎡;截止目前为止，碧桂园集团在塘厦已有4个项目，且皆集中在塘厦镇石潭埔村，除了此次拿下的项目地块，其余3个项目是目前热销的碧桂园天麓山、观澜碧桂园和碧桂园时代城。

　　1.4土地预告：31宗146万平地块将上市 虎门、万江、樟木头成土地出让大户

　　最新的东莞第二期和第三期土地预告已于上周新鲜出炉，两期预告显示：在未来两三个月内，东莞土地市场将有约31宗土地将挂牌上市，合计出让面积约146.07万㎡;其中商住商服用地有15宗，出让面积约60.83万㎡，约占总出让面积的42%。从地块出让质量来看，此次预告出让的地块大多处在房地产热门区域：如近几年较少土地出让的万江区，预告显示将有4宗商住商服用地出让，合计出让面积约20.71万㎡将上市，且地块单宗出让面积也比之前出让的地块大，其中3宗土地面积达5万㎡以上;而近年来较为热门的虎门镇也同样有3宗商住商服用地出让，两宗位于博涌村，出让面积约12.32万㎡，地块商服用地比例较大;另一宗位于北栅村，出让面积约5.29万㎡;另外樟木头镇也有4宗地块出让，出让区域皆位于樟罗社区，其中3宗商住地出让面积较小，皆不足1万㎡，另外一宗商服用地出让面积较大，约有5.58万㎡。

　　2、房地产市场

　　2.1新开工：2个纯新项目开工 东坑利丰丽景豪庭上周动土

　　上周东莞全市共有2个项目取得开工许可证，唯一有住宅开工的项目是位于东坑的纯新项目——利丰丽景豪庭，1-5#的商业住宅楼动工，合计建筑面积约4.13万㎡;另一个项目是位于常平的东方银座大厦项目开工，开工面积约6.12万㎡。

　　2.2新增供应：3月供应市场不温不火 4月新增项目将增多

　　3月的最后一周，东莞的供应市场依然不温不火，全市共有4个项目有商品房新增供应，合计洋房新增392套，面积约4.58万㎡，环比上涨1倍多;刚需户型和大户型产品是上周供应主角，90-110㎡的刚需产品供应172套，约占住宅供应的45%;而150-200㎡的大户型产品供应91套，主要是钜隆碧水湾和盛和雅居项目提供。非住宅新增上周表现不俗，主要是东城区的新世纪星城的商业楼加推，共有268套车库和59套的商铺待售中。3月因宏观楼市环境影响，多个项目推迟了开盘时间，延长了蓄客周期;因此预计4月将有多个项目加推，东莞新增供应将有所上涨。

　　预售证方面，上周仅有2个项目取得预售许可证，分别是大运城邦四期的3号和8号商业住宅楼，以及道滘钜隆碧琴湾的10栋住宅楼。

　　2.3楼市成交

　　2.3.1总体情况：住宅下滑态势被扭转 3月底楼市成交小幅回升

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅成交591套，环比上涨4%，同比下滑65%;成交面积7.09万㎡，环比上涨6%，同比下滑61%，扭转下滑的态势，出现小幅回升的态势。

　　非住宅方面，沿海丽水佳园的车库产品继续热销，上周网签60套;商铺则是新彼岸表现突出，签约9套41-187㎡单位;办公产品签约较为一般，最高成交套数为3套。

　　2.3.2供需量价走势：特价单位签约集中拉动均价小幅下滑 为8965元/㎡

　　上周东莞住宅均价为8965元/㎡，再度回落至“8”字头。原因有：1、部分项目特价单位集中签约，如深业欧景城、中信观澜凯旋城等项目，一定程度上拉低了整体价格;2、单价7000-8000元/㎡的产品成交比重上升，占了总量21.7%;3、常平翠景湾部分单位低价出售，上周签约了16套，均价为3692元/㎡，与此前7500元/㎡的价格相差近4千元。

　　2.3.3物业类型成交：洋房签约484套为主力 别墅产品稳步上升

　　2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需占产品仍为主流 改善型产品微涨

　　2.3.5成交排名

　　2.3.5.1区域成交排名: 以临深片区和城区为主力 南城72套夺冠

　　上周东莞有31个镇区有住宅成交，以临深片区和城区的为主力。南城以72套排名冠军，主力项目为中央财津(19套)、恒大雅苑(11套)、江南第一城(11套)等;凤岗在三正卧龙山一号(12套)、名流印象花园(9套)、翠湖豪苑(6套)等项目贡献下，以55套排名亚军;万江55套并列排名亚军，支撑项目是深业欧景城(31套)、恒大帝景(10套)两大项目;塘厦则以49套位列季军，签约项目表现在中信观澜凯旋城(22套)、金海怡景花园(10套)等。均价方面，过万的有南城、东城、大岭山、塘厦、樟木头、松山湖、长安七大区域。

　　2.3.5.2个盘成交排名(按套数)

　　注：个盘成交均价为备案价格，与实际成交价存在5%-10%的误差，仅供参考。

　　2.3.6成交明细

　　2.3.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡刚需产品为主力 占总体21.6%

　　2.3.6.2别墅产品面积区间成交：300-350㎡别墅产品出货理想 占总量35.3%

　　2.3.6.3住宅各单价区间成交：7000-8000元/㎡产品比例上升 占总量23.5%

　　2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡成交为主线 占总量30.3%

　　2.3.7楼盘活动： 3项目开盘 12项目新品认筹

　　三、宏观经济政策环境

　　3.1.国内：

　　3.1.1经济环境

　　3.1.1.1 中国3月汇丰PMI预览值为48.1 创八个月最低

　　汇丰(HSBC)周一(3月24日)公布“汇丰中国制造业采购经理人指数(PMI)预览”数据，具体数据显示，中国3月汇丰制造业PMI预览值意外降至48.1，创八个月(去年7月以来)最低水平，且连续三个月处于荣枯线下方;此前预期改善至48.7，2月终值为48.5。数据极其疲软，这继续加重市场对中国经济放缓的忧虑。

　　3月制造业产出分项指数初值降至47.3，为18个月来最低且连续两月在50下方，上月终值为48.8。

　　3.1.1.2报告称居民收入信心八年来最高 城乡差别在缩小

　　由中央电视台财经频道联合国家统计局、中国邮政集团公司2006年起发起的“中国经济生活大调查”(下称“大调查”)，以每年10万张明信片问卷的方式，调查10万个中国家庭的宏观经济感受、消费投资行为与预期、民生困难和幸福感。该调查的问卷回收率连续8年超过80%，2014年为83.7%。近日，《中国经济生活大调查2013—2014》发布。

　　数据显示，2007年到2013年“居民收入信心指数”呈“V”形走势：2008年陷入谷底，2009年开始曲线上升，2013年达到8年来的最高点。

　　胡大源表示，收入信心与人们对经济大环境和大形势的判断直接相关。2008年，受全球金融危机影响收入信心指数跌落到0.5798的低点。2013年达到8年来的最高点0.7546，呈现出百姓对经济大势的信心，以及对新一届政府改革推进的信心。

　　3.1.1.3 1-2月我国国际服务贸易收入2076亿元 逆差1399亿

　　国家外汇管理局网站消息，2014年2月，我国国际收支口径的国际服务贸易收入为940亿元人民币(等值154亿美元)，服务贸易支出为1525亿元人民币(等值249亿美元)，逆差585亿元人民币(等值96亿美元)。

　　2014年1-2月，我国国际收支口径的国际服务贸易收入累计2076亿元人民币(等值340亿美元)，服务贸易支出累计3475亿元人民币(等值569亿美元)，逆差累计1399亿元人民币(等值229亿美元)。

　　3.1.1.4李克强出招应对经济下滑 承诺不重启大规模刺激

　　在多项经济数据表现疲软，海外唱空声再度响起之际，中国国务院总理李克强明确释放了官方的政策思路：战术上主动作为，陆续出台有力措施，确保经济不跌出下限;战略上保持定力，不重启大规模刺激，着力通过改革释放市场活力。

　　李克强表示中国经济的发展韧性和回旋空间很大，并强调“我们拥有去年战胜经济下行挑战的成功经验”。

　　事实上，早在3月份作政府工作报告时，李克强就曾对去年的“成功经验”进行详解：不采取短期刺激措施，不扩大赤字，不超发货币，保障经济运行不滑出合理区间，让市场吃了定心丸。

　　3.1.2政策环境

　　3.1.2.1国务院多措施支持企业兼并重组：市场说了算

　　兼并重组的生态环境将发生重大变革。3月24日，中国政府网发布《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》(以下简称《意见》)，从行政审批、交易机制、金融支持、支付手段等全链条进行梳理革新，市场化力度超乎预期。

　　据了解，这是继2010年国务院《关于促进企业兼并重组的意见》、2013年十二部委《关于加快推进重点行业企业兼并重组的指导意见》等之后，国务院对兼并重组的又一重磅级政策，彰显决策层全力推动市场化改革的施政导向。

　　3.1.2.2国务院力挺资本市场 提六大措施

　　国务院总理李克强3月25日主持召开国务院常务会议，部署进一步促进资本市场健康发展，确定今年深化医药卫生体制改革重点工作。积极稳妥推进股票发行注册制改革;规范发展债券市场;培育私募市场;推进期货市场建设;促进中介机构创新发展;扩大资本市场开放。

　　3.1.2.3 李克强：加大金融支持实体经济力度

　　李克强指出，金融与实体经济相辅相成，有了经济的健康发展，金融才能稳定运行。要继续加大金融支持实体经济力度。通过综合运用多种货币政策工具、深化金融体制改革、发展多层次资本市场等措施，降低企业融资成本，支持中小微企业发展和就业创业，让金融更好地为经济社会发展和民生改善服务。

　　3.1.2.4 2014广东单独二胎新政：没有年龄限制或生育间隔要求

　　2014年3月27日起，广东单独二胎新政正式生效。《广东省人口与计划生育条例》已进行修改。根据表决结果，修改后的条例第十九条第一款第六项显示,“夫妻一方为独生子女且只有一个子女”,同样有权生育两孩,且没有年龄限制或生育间隔要求。

　　3.1.3楼市环境：

　　3.1.3.1 中行：房地产市场或进一步降温 年内降准是大概率事件

　　中行在今日发布的2014年二季度经济金融展望报告中认为，今年一季度我国经济下行压力明显增大，经济增速换挡、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期"三期叠加"风险较大。估计一季度GDP增长7.4%，比去年同期有所回落。

　　二季度，中央明确提出不以GDP增长论英雄，财税体制改革加快和房地产市场降温，地方政府的目标函数、行为模式和投资意愿正在转变;产能过剩、成本上升和效益下滑等对经济短期回升构成制约。预计二季度GDP增长7.5%左右，比一季度略有回升。

　　3.1.3.2房企扎堆挤进“银行”

　　进入2014年，房企跨界在银行的动作越来越频繁。今年1月底，恒大地产则以33亿元收购了华夏银行4.522%股份，跃升为后者的第五大股东。在2月7日，越秀集团宣布，其向创兴银行全体股东提出部分要约收购，获得创兴银行股东的广泛接纳，成功收购创兴银行75%股份，总金额高达116亿港元。而早在去年，房企的涉银就已经表现得非常积极。如果算上早就已经入股辽宁盘锦银行、上海农村商业银行、锦州银行、东方证券等多家金融机构的绿地集团等其他房企，那么现时有超过30家的上市房企已经将脚伸进了银行业中去。而在这些企业中，像万科这样挤身在地产“千亿军团”内的房企对于银行企业的持股比例已达到控股或大股东的水平。

　　3.1.3.3一线城市房价回落

　　继杭州、常州等地相继降价促销之后，近日北京万科位于大兴区天宫院区域一个项目，被媒体称为以低于市场预期近3000元的价格入市。北京万科项目销售价格远低于此前的宣传价格，说明一线城市房价难以延续“只涨不跌”神话。在广州，时代地产一项目也“破天荒”地推出了八八折优惠，保利地产三个项目同时对首次置业者推出一成首付优惠活动，剩余部分可分4个月付清，相当于购房者获得了“无息贷款”。而国家统计局公布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，北、上、广、深四个一线城市新建商品住宅的同比涨幅均回落到20%以内，二手住宅价格也连续出现同比涨幅回落的现象。北京二手住宅价格甚至出现环比止涨的现象。

　　3.1.3.4广州：住房公积金二次贷款拟叫停

　　近期，《广州住房公积金个人住房贷款实施办法(征求意见稿)》及《关于广州市住房公积金贷款有关问题的通知(征求意见稿)》全文公布，再次征求社会各界意见。

　　其中明确提出，已使用过住房公积金贷款不予贷款，并将公积金贷款买二套房首付提至七成。办法规定，公积金贷款对象是指按规定缴存住房公积金的职工，其中包括广州市缴存住房公积金的职工以及签订互贷合作协议城市缴存住房公积金的职工。以欺骗手段提取本人住房公积金账户内存储余额的职工，全额退款3年后才可申请住房公积金贷款。

　　3.2东莞：

　　3.2.1 经济环境：

　　3.2.1.1亚马逊将在莞建跨境贸易电子商务基地

　　3月26日，亚马逊中国区副总裁叶伟伦与东莞市邮政局相关负责人进行了洽谈，初步确认合作意向。双方将共同推动东莞知名品牌企业上亚马逊开店，加速东莞邮政产业园基地的建设，实现东莞跨境贸易电子商务的快速发展。

　　3.2.1.2 北京王府井百货即将进驻东莞

　　3月27日，东莞市人民政府与北京王府井百货集团战略合作框架协议签约仪式在市行政办事中心举行。

　　北京王府井集团在东莞投资的首个项目，将规划建设集室内购物中心、甲级写字楼、室外休闲生活街、高级住宅及高级公寓为一体的商业综合体。项目占地面积约200亩，建筑面积50万平方米，总投资预计55亿元，计划年内动工，2016年开业。目前，王府井东莞项目选址工作正在抓紧开展，项目的设计方案也在抓紧深化。

　　王府井东莞项目将打造成为城市中心区新的时尚购物中心，有利于进一步丰富我市中心城区的商业业态，促进商业繁荣，对推动中心商圈提档和城市提质具有积极作用。同时，王府井集团还计划在我市水乡片区建设OutLet(奥特莱斯)世界名牌折扣中心项目，王府井百货的先进服务理念将更多地惠及东莞消费者。

　　3.2.1.2 R2线12座车站完成主体结构封顶

　　我市地铁建设传来好消息：目前，R2线15座车站中有12座车站完成主体结构封顶~市轨道公司表示，R2线将从下月正式着手铺设轨道，轨排将直接在轨排基地进行组装，然后运到隧道进行铺设。按照计划，R2线将在明年开通运营。

　　3.2.2 政策环境：

　　3.2.2.1发改委同意东莞等30城市创建国家电子商务示范城市

　　3月20日，为贯彻落实《国务院关于促进信息消费扩大内需的若干意见》(国发[2013]32号)中关于加快推进电子商务示范城市建设的工作部署，按照国家发展改革委等13部门办公厅《关于进一步促进电子商务健康快速发展有关工作的通知》，同意东莞市、义乌市、泉州市、莆田市、徐州市、长沙市等30个城市创建国家电子商务示范城市。

　　各省(区、市)人民政府要支持国家电子商务示范城市创建工作，在政策、资金等方面加大支持力度，及时总结宣传示范城市经验，发挥示范城市对本省区经济社会发展的辐射带动作用。

　　3.2.2.2虎门港立沙岛今年推动11个重点项目动工

　　今年沙田镇、虎门港将推动立沙岛精细化工园区11个重点落地项目动工建设，涉及总投资额76亿元。项目全部投产后，预计总产值可达244亿元，年税收可达11亿元。

　　根据镇港新的产业规划，立沙岛精细化工园区规划岸线8.1公里，面积约13.6平方公里，前方港口用地规划建设石油化工危险品码头泊位和仓储项目，港口后方重点发展以日用化工产业链、C3产业链、C1产业链和石化物流产业链为特色的精细化工产业，近期还将补充扩展医药化工产业链。“园区定位为服务东莞、面向华南、功能完善的石油化工原料储运交易中心，以及以新领域精细化工生产为主的现代化工产业集聚区。

　　3.2.2.3东莞助力水乡筹建培育莞港澳合作平台

　　东莞水乡特色发展经济区规划纳入粤港澳合作重要内容，将培育完善成莞港澳合作集聚平台。今年我市围绕水乡发展战略，将分批邀请香港驻粤办、香港贸发局等机构实地赴水乡考察。重点引入港澳元素推动水乡特色经济区建设。