瑞峰周报：东莞开盘项目逐步增加 未来楼市有望回暖

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：房地产进入调整阵痛期    深莞惠1小时经济生活圈规划落地实施

全国层面：成交继续萎缩、库存居高不下、市场信心明显不足、信贷全面紧缩……越来越多的迹象表明，目前楼市面临的形势出现了根本性的变化，楼市正逐步步入调整。经济学家王小广表示，2014年将是房地产行业一个中长期的拐点，意味着房地产牛市结束，进入一个调整期。信贷趋紧、高房价抑制投机和自住需求以及目前楼市供应过剩，库存水平居高不下，上述三个因素都导致楼市将进入调整。中国房地产业协会副会长朱中一指出，经济增速放缓以及房地产市场经过10多年发展后需求状况和结构发生巨大变化，2014年及今后一个时期，房地产的走势将更加平稳和理性。专家分析认为，调整是一个比较长期的过程，但这是房地产行业必须经历的阵痛，只有经历了调整，今后才能健康发展。

东莞层面： 4月11日，广东省交通运输厅在深圳主持召开了《深莞惠交通运输一体化规划》评审会。规划确立了深莞惠经济圈交通运输一体化的总目标，按照该规划，2020年前，深莞惠三地将全方位安排“公路畅通、轨道加速、港口提质、民航增效、换乘便捷、物流提升、公交跨市、管理协调、交通智能”九大工程，为保障建成全国重要经济中心和全球先进制造业及现代服务业基地，成为重要国际门户奠定坚实基础。此规划的收官也代表着未来将会有更多的资金投入到一体化的建设中，房地产市场也将直接受益。

2、新增供应：9大项目住宅加推  临深片区成为供应“主战场”

进入4月第二周，天气升温，东莞供应市场也在逐步回暖中。上周全市共有9个项目有商品房新增供应，且全是住宅产品加推，合计新增1168套，面积约12.46万㎡，环比上涨11%。从供应区域来看，临深片区成供应市场的“主战场”，常平、樟木头、塘厦、凤岗皆有项目加推，其中保利生态城、东田翠湖湾和万科朗润园有大量洋房产品加推。

3、成交情况：开发商推货动作加强  未来几周楼市有望继续升温

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅成交668套，环比上涨27%，同比下滑49%；成交面积7.96万㎡，环比上涨38%，同比下滑40%，成交面积创近6周最高，“银四”开局良好。原因是：一、“4月1日公告梅观高速正式免费”对临深片区楼市的升温直接起到促进作用，多个楼盘顺势推货获得深圳客积极响应，如万科朗润园、保利生态城、中信观澜凯旋城、永江臻萃园等项目皆有不俗的表现，片区成交领先全市；二、经过第一季度的调整，4月份伊始开发商推货动作逐步加强，开盘项目不断增加，上周末世纪城幸福公馆、汉唐蜜园、万科金域松湖【最后一栋】等三大项目进行开盘，推售皆为非毛坯修产品，在观望情绪浓郁的市场，通过低首付策略，为客户减压等方式可推动客户买单；三、率先进行特价促销的项目，成交持续火热且平稳运行，如深业欧景城、中信观澜凯旋城、汇景御泉香山等；四、近期开盘的项目网签陆续释放，厚街花香十二院上周有20套的签约量，目前进行开盘项目陆续增加，未来几周楼市有望继续升温。

非住宅方面，套数连续两周呈现上涨的态势，主要是车位产品成交继续旺销，上周较为突出的是万科金域华府成交254套车位；同时商铺产品也有不俗的表现，如田禾塞纳河畔签约110套11㎡—60㎡中小型商铺产品。

4、成交均价：均价为9225元/㎡，环比小幅下降，但继续平稳运行

上周东莞住宅均价为9225元/㎡，环比小幅下降，但继续平稳运行。原因：1、市场上非毛坯修产品比例逐渐增加，价格自然会比毛坯的高，支撑整体均价平稳增长；2、城区成交依然是主角之一，上周南城签约均价为11206元/㎡、东城更是高至15160元/㎡，是支持均价“破九”的因素之一。

5、区域供需：临深片区表现突出  塘厦、樟木头两镇分别拿下冠亚军

上周有31个镇区有住宅成交，临深片区表现突出，尽揽冠亚军。其中塘厦排名冠军，主力表现在万科朗润园（81套）、中信观澜凯旋城（28套）两大项目；樟木头在由保利生态城（53套）单盘给力成交的支撑下排名亚军；南城排名季军，贡献项目是中央财津（21套）、恒大雅苑(14套)、君珆花园（10套）等。均价方面，过万的有南城、厚街、东城、松山湖、长安5大区域。

6、产品成交：70-100㎡刚需户型持续热销  100-130㎡产品成交回升

从产品成交来看，70-100㎡刚需产品持续热销，上周有321套的签约量，环比上涨23%；100-130㎡首次改善产品签约126套，环比上涨5成多，扭转下滑的趋势；130㎡大户型产品环比有小幅上涨，但去货速度依然缓慢；别墅方面则持续下滑，上周成交滑至13套。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：本周无待拍商住/商服用地信息

1.2出让土地：上周无商住/商服用地出让信息

1.3土地成交：上周无商住/商服用地成交信息

2、房地产市场

2.1新开工：3项目动土   别墅成开工市场“新宠”

上周东莞全市共有3个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约9.14万㎡，非住宅0.43万㎡。从开工类型来看，别墅产品是上周开工市场的“新宠”，丰泰橡树溪谷、沿海丽水佳园和金凯水都二期——金凯水都铂爵公馆皆有别墅产品动土，合计别墅开工面积约6.78万㎡，占总开工量71%。

2.2新增供应：9大项目住宅加推    临深片区成供应“主战场”

进入4月第二周，天气升温，东莞供应市场也在逐步回暖中。上周全市共有9个项目有商品房新增供应，皆住宅产品加推，合计新增1168套，面积约12.46万㎡，环比上涨11%。从供应区域来看，临深片区成供应市场的“主战场”，常平、樟木头、塘厦、凤岗皆有项目加推，其中保利生态城加推420套94-126㎡的洋房产品，东田翠湖湾有216套65-88㎡的刚需产品上市，万科朗润园有192套79-97㎡两三房产品加推。而从推货策略来看，在经历萧条的3月后，小幅度的加推试探市场反应成为开发商推货的主要战略；上周除临深片区的有部分项目有大量新品加推外，其余加推项目皆采用小幅度加推策略。

上周共有4个项目拿了预售许可证，其中厚街湖景壹号庄园二期20-22栋有132套158-369㎡3-4房产品正在认筹中；尚书悦府二期5-8号住宅楼也在上周拿到预售证，预计5月初开盘；而香樟1号目前也有新品加推。

2.3楼市成交

2.3.1总体情况：开发商推货动作逐步加强  未来几周楼市有望继续升温

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅成交668套，环比上涨27%，同比下滑49%；成交面积7.96万㎡，环比上涨38%，同比下滑40%，成交面积创近6周最高，“银四”开局良好。

非住宅方面，套数连续两周呈现上涨的态势，主要是车位产品成交继续旺销，上周较为突出的是万科金域华府成交254套车位；同时商铺产品也有不俗的表现，如田禾塞纳河畔签约110套11㎡—60㎡小型商铺产品。

2.3.2供需量价走势：均价9225元/㎡环比小幅下降  整体平稳运行

上周东莞住宅均价为9225元/㎡，环比小幅下降，但继续平稳运行。原因：1、市场上非毛坯修产品比例逐渐增加，价格自然会比毛坯的高，支撑整体均价平稳增长；2、城区成交依然是主角之一，南城均价为11206元/㎡、东城更是高至15160元/㎡。

2.3.3物业类型成交：洋房签约595套为主力  车位产品持续热销

2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需产品仍是主流   别墅签约日渐冷淡

2.3.5成交排名

2.3.5.1区域成交排名: 临深片区表现突出  塘厦、樟木头两镇分别拿下冠亚军

   上周有31个镇区有住宅成交，临深片区表现突出，尽揽冠亚军。其中塘厦排名冠军，主力表现在万科朗润园（81套）、中信观澜凯旋城（28套）两大项目；樟木头在由保利生态城（53套）单盘给力成交的支撑下，排名亚军；南城排名季军，贡献项目是中央财津（21套）、恒大雅苑(14套)、君珆花园（10套）等。均价方面，过万的有南城、厚街、东城、松山湖、长安5大区域。

2.3.5.2个盘成交排名（按套数）

注：个盘成交均价为备案价格，与实际成交价存在5%-10%的误差，仅供参考。

2.3.6成交明细

2.3.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡刚需产品为主力  占总体31.4%

2.3.6.2别墅产品面积区间成交：350-400㎡别墅产品比例高  占总量30.8%

2.3.6.3住宅各单价区间成交：以8000-9000元/㎡成交产品为主   占总量29.1%

2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-20000元/㎡成交为主线  占总量近6成

2.3.7楼盘活动：3个刚需项目开盘    碧桂园常平首府、万达御湖公馆新品面市

三、宏观经济政策环境

3.1.国内：

3.1.1经济环境 

3.1.1.1未来的时间，人民币贬值会成为常态

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容日前表示，人民币贬值将影响楼市。未来的时间，人民币贬值会成为常态，而一改早几年人民币持续升值的态势，如果这样，它对国内外经济及经济政策的影响与冲击应该是巨大的，特别是对房地产市场的影响更大。

房地产市场作为一个由投机炒作为主导的资金密集型的行业，如果人民币贬值并导致预期的逆转，那么住房市场投资者或是退出市场或是再也不敢轻易地进入住房市场。因为，人民币的贬值不仅会导致早些时候从海外涌入国内的资金流出中国，或不敢再轻易地进入中国市场，也会导致中国住房资产的价格下跌，而让投资者逐渐放弃这些价格过高的资产。在这种情况下，住房市场最先出现的情况就是住房销售全面快速下跌，甚至于迫使一些房地产开发商降价出售。 

3.1.1.2 CPI回升依赖于基数   PPI显示经济还未有起色

4月11日，国家统计局公布数据显示，3月全国工业生产者出厂价格同比下降2.3%，全国居民消费价格总水平同比上涨2.4%。CPI、PPI数据是否符合市场预期？PPI连续低迷，实体经济复苏为何艰难？

上海证券研究所宏观经济研究员应楠殊在访谈时指出，3月份CPI同比上涨2.4%略高于预期，但4月份数据可能回落到2.2%，而PPI持续低迷表明工业情况已经到了历史低点，在缺乏实质性政策利好的情况下，难言乐观。

导致PPI持续低迷的原因，应楠殊认为，需求不振是主因。现在看到钢铁、化工还有部分建材行业的库存情况很不乐观。另一个佐证是前两个月制造业固定资产投资已经下滑的很严重，难以简单用春节因素去解释，现在的需求不好导致制造业很低迷。虽然在4月初能看到一些向好的迹象，比如钢铁价格回升，还有部分工厂开工率回升，但回升的幅度能有多大、能持续多长，我们需要进一步观察。

3.1.1.3李克强：不会出台短期强刺激政策

鳌亚洲论坛2014年年会4月10日上午举行开幕式，国务院总理李克强发表主旨演讲。李克强指出，对于中国经济开局，当前城镇就业持续增加，居民收入、企业效益和财政收入平稳增长，物价总水平保持稳定，全社会用电量增幅回升，结构调整出现一些积极变化，中国经济开局平稳，总体良好。中国发展有着很强的韧性。我们有能力、有信心保持经济在合理区间运行。

李克强指出，不会采取短期强刺激政策。无论经济增速比7.5%高一点，或低一点，只要能够保证比较充分的就业，不出现较大波动，都属于在合理区间。但也要看到，经济稳中向好的基础还不牢固，下行压力依然存在，一些方面的困难不可低估。

3.1.2政策环境

3.1.2.1中央安排保障房专项资金1158亿元

近日，财政部下发《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》，该专项资金包括中央财政对廉租房、公租房和城市棚户区改造三项补助资金，今年共计1158亿元，相比去年执行资金数额增长了14.3%。

根据该办法，该项资金将按因素法分配给各地——根据各地区年度城镇低收入住房保障家庭租赁补贴户数、筹集公共租赁住房套数和城市棚户区改造户数三项因素，匹配相应权重，再结合各地财政困难程度进行分配。

3.1.2.2 小微企业所得税减征优惠扩大

4月8日，财政部和国家税务总局联合发文，扩大小微企业所得税减征优惠，自2014年1月1日至2016年12月31日，年应纳税所得额低于10万元(含10万元)的小微企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

新政将优惠范围由年应纳税所得额低于6万元（含6万元），扩大到年应纳税所得额低于10万元(含)的小型微利企业，并将优惠政策的执行时间延长至四年，体现了国家继续加大对中小企业扶持力度的精神，也进一步降低了小微企业的税负。

3.1.2.3 国务院：加快股市制度改革和完善步伐

4月10日，国务院在关于《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》实施中期评估报告中指出，要加快股票市场制度改革和完善步伐；目前存在财政金融风险增大的问题，要积极防控并妥善化解财政金融风险。

报告称，要加快股票市场制度改革和完善步伐，进一步完善股票市场融资和投资功能，促进创业投资和私募股权投资基金规范发展，进一步完善债券市场，创新债券品种，提高股权融资和债券融资等直接融资比重。加强和改进金融监管，有效监管影子银行体系，防止资金过于集中在产能过剩和投机性领域，有效防控系统性金融风险。

3.1.2.4    三亚：停建80平方米以下小户型

近期，三亚城乡规划委员会通过了《加强三亚市商品房户型管理的决定》，确定三亚市域范围内的居住类项目户型设计建筑面积应达到80平方米（含公摊）以上。

对于已经通过三亚市规委会修规及建筑设计方案的项目，按已审议的执行；未经规委会审议项目，将不再批准报建80平方米以下小户型，市域范围不仅包括河东、河西等中心城区，也包含未来撤镇划区的育才镇、海棠湾镇等区域。但是，三亚未来新建的廉租房、公租房、经济适用房、双限制房和拆迁安置房这五类保障性住房的建设面积仍旧按照保障房相关规定执行。

3.1.3楼市环境：

3.1.3.1   3月百城房价继续环比微涨   “小阳春”不在

日前，中国指数研究院发布《2014年3月中国房地产指数系统百城价格指数报告》称，2014年3月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11002元/平方米，环比上涨0.38%，是2012年6月以来连续第22个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.16个百分点。同时，百城住宅均价同比上涨10.04%，涨幅较上月缩小0.75个百分点，为连续第3个月缩小。

从十大城市环比涨跌幅看，8个城市环比上涨，2个城市下跌，价格上涨城市涨幅均在1%以内，其中一线城市中广州房价由涨转跌，其他涨幅均明显缩小。3月住宅市场未现“阳春”旺季，全国住宅均价同环比涨幅继续缩小。

3.1.3.2一季度房地产信托缩水超25%

用益信托在线统计数据显示，今年第一季度，房地产信托的成立规模为468.35亿元，成立产品数量为207款，平均期限为1.83年，平均预期年收益率为9.62%。而去年同期，房地产信托的成立规模为640亿元，成立产品数量为224个，平均预期年收益率为9.75%。相比之下，今年第一季度集合类房地产信托的成立规模下滑26%。在整个集合类产品规模趋于下降的背景下，房地产信托的规模也是明显放缓。

3.1.3.3  中国海外商业地产投资创新高

最新研究报告显示，2013年中国海外商业房地产投资总额达76亿美元，同比增长124%。而2012年和2011年的投资额分别为33亿美元和29亿美元。

报告显示，2013年，英国和美国房地产市场吸引中国资本最多，其中英国由2012年13亿美元上升至23亿美元，而美国由2012年2.64亿美元飙升至31亿美元。在亚太地区，中国对外商业房地产投资主要集中在澳大利亚和新加坡两个市场，分别吸引7亿美元和10亿美元资金。

报告预计，2014年中国富裕买家对海外房地产市场的兴趣及其投资活动将持续增长，2014年中国投资者在海外商业房地产市场的总投资额有望突破100亿美元大关。

另外，在海外住宅投资方面，中国投资者海外住宅投资最多的国家和地区是马来西亚（占比37%），其次是新加坡（占26%），然后依次是美国（12%）、澳大利亚（9%）、英国（8%）和中国台湾（8%）。

3.1.3.4  深圳：纳入共有产权住房试点

深圳住房和建设局近期表示，将根据目前居民住房需求深入调查研究，尽快出台包括共有产权住房的产权比例分配、收益分成、产权转让、责任分担等在内的相关政策。针对多元化的保障对象，深圳目前已形成分层次、多渠道、广覆盖的住房保障体系。深圳首次将“租售”与“补贴”摆在了同等重要位置，提出建立和完善以公共租赁住房和安居型商品房为主、以货币补贴为重要补充的“租售补”结合型住房保障方式。

3.1.3.5  广州：老城区楼价逐步走高

广州越秀、荔湾两个老城区预计“五一”期间均价4万元/平方米的房产会有近千套新货，楼价逐步走高。从整体上看，老城区新货的供应结构更广，增加了中大户型的住宅新品，一改之前以中小面积公寓为主的供应局面。公寓方面，4月中下旬，位于越秀区新盘捷登都会将正式开盘，同时荔湾区的邦华星际将推售全新第2栋楼宇，全是商用型的LOFT公寓。

3.2东莞：

3.2.1 经济环境：

3.2.1.1深圳到惠州将建2条城轨 到东莞将建3条

4月11日，省交通运输厅在深圳主持召开了《深莞惠交通运输一体化规划》(以下简称《规划》)评审会。《规划》显示，2030年深莞惠三地中心城区之间、与香港广州之间将实现1小时互通，其中深圳到惠州将有2条城际轨道，到东莞有3条城际轨道。

该规划确立了深莞惠交通一体化目标，同时规划了“九纵八横九联”高速公路网、“九纵十横十四联”城际快速干线和“四纵两横一支”城际轨道网。据悉，该规划经深莞惠三市政府审查后，将提交深莞惠三市党政联席会议审议通过，指导未来一段时期三市的交通运输一体化工作。

3.2.1.2东莞打造“一中心四组团”城市格局

4月8日，《东莞市城市总体规划》（2016-2030）编制工作动员会议举行。会议透露“一中心四组团”的城市格局即一个中心区，以及西北组团、西南组团、东北组团、东南组团城市格局。它将推动东莞城市空间从分散到集聚、从多组团到大组团转变。

东莞现行的《东莞市城市总体规划（2000-2015）》于1999年开始编制；明年即将到期。《东莞市城市总体规划（2016-2030）》编制工作动员会议举行。但与前两次不同的是，这一次，东莞成为由国务院审批的107个城市中，首个将城市总体规划年限延长至2030年的城市。该项规划计划2014年8月底前完成城市总体规划纲要初步方案，征求各有关单位意见。2015年11月，完成城市总体规划正式成果。12月，完成上报成果并上报审批。

3.2.2 政策环境：

3.2.2.1东莞5月起将调整住房津贴业务审批对象和范围

日前，市房管局下发关于调整我市住房津贴业务审批对象和范围的通知，从2014年5月1日起，按照财管人的原则调整我市住房津贴业务审批对象和范围。

据悉，根据《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》、《转发国务院关于取消第一批行政审批项目的决定的通知》和有关简政放权的精神，结合我市实际，为提高工作效率，该局按照财管人的原则调整我市住房津贴业务审批对象和范围。

3.2.2.2深莞惠中心城区将实现1小时互通

4月11日，广东省交通运输厅在深圳主持召开了《深莞惠交通运输一体化规划》评审会。规划确立了深莞惠经济圈交通运输一体化的总目标，即：实现各种运输方式协调发展、交通基础设施有效衔接、运输市场相互开放、信息资源互通共享、行业管理彼此配合，建成快速连通、高效辐射、一流服务、绿色智能的现代化、一体化交通运输系统，成为亚太地区最开放、最便捷、最高效、最安全的客流和物流中心；与国内外其他中心城市之间点对点高速直通，与珠三角其他城市、港澳之间2小时互通，深莞惠中心城区之间、中心城区与主要组团间1小时互通；运输服务网络全面覆盖整个经济圈。

主要亮点内容有：中心城区1小时互通；虎门将发展成一类综合客运枢纽；2015年三地将开通城际公交线路。