中原：东莞房企五一掀供应热潮 刚需为主力别墅缩减

　　数据统计说明：

　　1、 统计预测供应时间为：2014年4月28日-5月31日

　　2、120㎡以下洋房划分为刚需洋房，120-180㎡以上的洋房划分为改善洋房;180㎡以上为高端洋房;

　　3、 本报告数据部分是修正合拼户型后的，部分为合拼前数据;

　　1、 新增供应同比去年同期大幅回落，供应量明显不足。

　　据东莞中原研究部监测数据测算，预计未来一个多月(4月28日至5月)，东莞住宅有30个项目供应6625套，同比去年同期减少21.52%，面积合计63.24万㎡，同比去年同期减少46.47%，同比2012年减少22.03%。今年5月前夕及5月新增供应量同比往年大幅回落，供应量明显不足。开年以来东莞新增供应量一直成色不足，主要有几个原因：一是受到扫黄影响，开发商申请预售证、开工证被押后延迟，导致部分项目未能及时供应;二是受到信贷收紧和外围市场降价波动，市场预期改变，开发商推迟推货计划。三是信贷收紧下的楼市预期改变，开发商销售回款存在较大压力，再加上人民币贬值引发的高融资成本，工程进度被延迟搁置。此外一季度雨水多，施工淡季，工程进度直接影响部分项目未能按计划入市。四是市场观望氛围浓厚，楼盘来访量不足，认筹时间延长，入市计划被延误。进入5月新增供应量明显激增，但供求关系未能有效改善。

　　2、 住宅整体供应量高于去年同期，但并不反映今年的楼市供应量充足。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，4月28日至5月份，东莞住宅预计供应6625套，再加上截止4月27日的库存36041套，合计总供应42666套，同比去年同期增加34.06%。面积预计供应63.24万㎡，再加上可售库存474.26万㎡，总供应面积合计537.5万㎡，同比去年同期增加33.1%。从绝对值来看，今年的整体供应量要高于去年同期，但并不反映今年楼市的供应量充足，因为部分高端产品和别墅长期积压，导致库存高位。各类产品供应需区别对待，刚需产品吸纳量大，供不应求。市场消化规模在不断扩大，东莞潜在需求规模庞大，供应步伐跟不上需求释放的步伐，供应仍然处于偏紧状态。

　　3、 五一开发商将全面开启推售计划，新增供应量迎来年内首波供应热潮。

　　从今年住宅供应月度走势来看，2月由于受到春节假期影响，新增供应量跌至常规化的低谷。3月由于扫黄和外围市场等因素交织，开发商供应量集体放缓。两会过后，市场走势逐渐明朗，客户观望渐消散。经过近4个月的压抑期，开发商推货已蠢蠢欲动，出货意愿明显增强，4月楼市新增供应量明显增加。5月伴随着五一黄金节点的到来，开发商即将全面开启推售计划，新增供应量将迎来年内首波供应热潮，供应量有望突破年内高位。

　　4、洋房供应作为主力地位不改，小户型公寓放量显著，别墅供应大大萎缩。

　　从供应产品来看，洋房供应5459套，同比去年同期减少27.99%，但占住宅的82.4%，作为主力地位不改。别墅供应96套，同比减少88.85%，占比仅1.45%。公寓供应1070套，而去年同期公寓供应出现断档。从产品结构来看，洋房供应作主导，但占比较去年同期出现较大下滑，别墅在高库存压力之下，供应量大大萎缩。在洋房价格持续走高，并且部分楼盘的价格高企已在逐渐脱离部分刚需购买力偏弱的群体，这部分购房客户对于购买“一步到位”的洋房又显得有心无力，导致部分购买力流向投资兼自住的小户型公寓，尤其是城区及城区泛边缘地带的区域出现较多公寓产品供应。预计下半年随着更多高端商务公寓类的产品上市，今年的公寓供应将十分抢眼。

　　5、刚需供应规模依然庞大，改善和高端产品供应热度减退。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，今年五一前夕至5月份东莞洋房预计供应5459套，其中刚需洋房4462套，同比减少14.93%，占比81.74%，同比去年同期增加12.55个百分点。改善洋房供应935套，同比去年同期减少54.28%，占比17.13%，较去年减少9.85个百分点。高端洋房供应62套，同比减少78.69%，占比仅仅1.14%，较去年减少2.7个百分点。

　　从绝对值来看，各类型产品供应同比去年全线回落。从占比来看，刚需洋房供应比例超过8成，占比增加明显。改善洋房和高端洋房占比出现不同幅度的回落。随着五一黄金节点的到来，买卖双方入市意愿增强，市场将进入逐渐回暖阶段。根据市场的波动性周期来看，市场筑底之后刚需首先回暖，再是改善和投资。刚需购房群体是当前的主力人群，刚需客户踊跃入市能带动整体市场热度的迅速回升。刚需洋房供应规模依然庞大，反映在市场在初步回暖阶段，开发商倾向于推刚需产品，主要是由于刚需洋房供不应求的局面延续，推此类产品能对接市场庞大的需求。由于市场尚未全面回暖，改善和高端洋房的供应热度有所减弱。

　　6、厚街是五月供应的热点区域，临深片区供应持续加码。

　　从区域上来看，厚街供应最活跃，刚需洋房供应738套，改善洋房供应260套，高端洋房供应60套。厚街作为5月份供应的热点区域，多个楼盘集中入市将有效缓解当地长期供应紧张的局面。5月厚街将有君丽花园、厚街万达广场、湖景壹号庄园等项目上市，拉动整体供应量活跃。此外，临深片区供应量持续加码，塘厦供应刚需洋房595套，凤岗供应刚需洋房499套。城区供应以品牌开发商项目为主，如南城的恒大御湖、万科金悦香树等，品牌开发商中高档项目将助推后市交投活跃。

　　从产品结构和区域分布来看，各大区域主推刚需产品。厚街、塘厦、凤岗为刚需洋房的热点区域，改善洋房集中在大岭山和厚街，主要有新世纪领居、湖景壹号庄园等项目选择。高端洋房也主要是厚街有较多产品供应。

　　7、洋房供应以旧盘加推的刚需盘为主，别墅以联排加推为主。

　　5月东莞洋房有18个项目旧盘加推，面积合计42.87万㎡，全新项目入市仅5个项目包括名居中央花园、厚街万达广场、龙光君御华府等项目合计供应12.36万㎡。洋房旧盘加推占比77.62%，全新上市项目占比22.38%，以旧盘加推为主，全新项目入市不多。独栋、双拼、联排别墅的供应量分别是0.58万㎡、0.85万㎡、联排1.2万㎡，以联排和双拼为主。

　　8、楼盘供应排名

　　(1)洋房供应项目排名(前10)：

　　(2)别墅供应项目排名(所有项目)：

　　9、五一开发商将全面启动推售计划，开启楼市旺季窗口。

　　五一前夕，东莞陆陆续续已有不少项目集中开盘，提前抢跑。随着市场观望氛围渐消散，项目来访量逐渐回升，客户的入市积极性已明显增强。经过较长时间的认筹蓄客，后市将迎来一波集中释放期，楼市回暖态势可期。根据目前测算的供应量来看，未来一阶段东莞住宅供应63.24万㎡，将会是年内首波供应热潮，反映开发商在5月将全面启动推售计划，打开销售旺季的窗口。

　　今年5月新增供应量同比往年明显回笼，供应量严重不足，除了部分项目由于工程进度未能按照计划入市，也有部分开发商推货上仍有较大保留。5月销售旺季即将来临，建议开发商可适当加大推货量，首先截止3月底东莞住宅库存仍然处于7个多月，库存低位运行，供应处于偏紧状态。开发商可适当推出部分产品对接需求。其次开年以来东莞楼市新增供应量成色不足，供应偏紧的格局延续。多数开发商将推货计划集中安排在下半年，但下半年由于供应急剧放闸，市场竞争压力明显加大，抢夺客户资源加剧，将不利于项目的去货。再是信贷收紧，贷款利率走高，再加上人民币贬值，开发商通过海外融资、信托机构等方式的融资成本加大，及时推货回笼资金将有利于缓解资金压力。最后开发商集中推货，利于营造整体市场活跃的交投氛围，利于项目走货。

　　10、新增供应放量和促销优惠力度加大，5月购房者迎来最佳置业时机。

　　五一开发商陆续启动推售计划，多个楼盘集中上市，即将迎来年内首波供应热潮。新增供应的集中放量，房源可选择性广，促销优惠行情在大范围蔓延。对于购房者而言，五一和5月将会是购房者最佳的置业时机，主要有几点原因：

　　首先，目前东莞库存仍然处于7个多月运行，再加上此前新增供应量的低迷，导致部分需求无法释放。随着5月的到来，众多楼盘集中入市，房源增加，购房者可选择广。

　　其次，经过近几个月的市场压抑，5月开发商出货意愿已蠢蠢欲动 。为突围销售，开发商加大促销和优惠力度，不少楼盘推出“一口价”单位、“特价房”等，同时“几抵几”的认筹力度加大，购房送车位、购房送管理费、购房送家电等实用性的优惠促销也是此起彼伏，甚至有部分楼盘多重叠加折扣优惠，并且是呈现大范围的促销优惠。购房者这个时候出手买房既可选择心水好房源，又可享受额外的优惠，直接或间接减少购房成本。根据东莞中原多年的研究分析，目前东莞市场的优惠力度达到9折左右基本上是开发商让利的极限，在促销优惠上给出较大的诚意，确实是购房者判断入市的价格水平参考。

　　再是，部分外围城市出现小范围的降价潮，更多是由于库存高位运行引发的。东莞与外围城市不同，东莞房价处于理性健康运行，库存的低位支撑房价上涨预期依旧强烈。再加上地价和人工建材的高成本压力之下，东莞房价调整空间十分有限。5月开发商为跑货回笼资金，定价上偏于谨慎合理，再加上额外的折扣优惠大，确实是购房者入市的最好时机。

　　对于刚需购房者而言，5月东莞预计将有22个项目供应120㎡以下的刚需房源，合计4462套，面积40.69万㎡。刚需产品供应集中在城区及城区边缘地带的区域和临深片区。厚街、塘厦、凤岗、南城、樟木头为刚需项目供应的五大热点区域。个别区域房源供应十分充足，选择空间大，如厚街有厚街万达广场、君丽花园等项目选择。塘厦有万科四季花城、万科金色城市等项目选择，南城有恒大御湖、万科金悦香树。对于改善型客户而言，随着二胎政策的逐步落实，改善需求将被充分激发。改善型客户可选择在镇区“淘货”，大岭山、厚街、黄江等镇区均有改善产品上市。对于高端客户来说，主要集中在经济发达强镇。此外，公寓产品供应也明显升温，在城区以及城区周边的寮步、厚街均有项目上市。