东莞4月刚需产品加速入市 临深片区及市区成交突出

2014年第一季度，东莞楼市充斥着复杂多变的气氛：“东莞扫黄”、“反腐”、“两会”、“降价风波”、 “停贷风波”、“马航失联”、“暴雨”……东莞楼市陷入浓厚的观望氛围，成交一度低迷。随着3月负面消息面带来的阴影的逐渐淡化，4月东莞楼市成交得到了小幅回暖，连续2个月成交量环比增长。但由于宏观经济面未得到根本改观，银根仍保持紧缩，房地产政策面仍未见松动，4月楼市回暖幅度有限，成交量仅环比3月小幅增加21%。

经历一季度的成交低迷后，4月东莞楼市加大了促销力度，主要形式为推出特价房。但由于仅是少数产品的促销，刚需主流产品价格保持坚挺，导致4月全市整体均价松动不明显，与3月份基本持平，整体呈现稳定，连续5个月均价在9000元之上。

4月全国部分地方政府向市场释放出楼市政策松绑传言，虽然多数被政府辟谣，但充分反映了当下楼市成交低迷的态势，折射出地方政府GDP增长对房地产的依赖程度多大。从“两会”期间中央提出的“让市场在资源配置中发挥决定作用”及“双向调控”，为2014年的楼市发展增加变数。“市场”和“双向”意味着政府将会尽可能地减少对房地产行政干预，避免强制性的一刀切的调控政策，更多的让市场供求去调节房价。依据这个理论，我们有理由相信接下来的2-4季度，楼市政策存在着定向的局部的宽松的可能性。如通过“降准”缓解银根紧张，在农村商业银行已经得到体现，也不排除在其它银行跟进的可能性。

临近传统楼市旺季“五一”，东莞楼市供应增加趋势较明显，其中70-120平方米刚需产品加速入市。从推盘节奏来看，东莞开发商将不局限于在“五一”黄金周推盘，将错开推盘高峰，避开竞争，故5-6月市场推盘量将较大。随着楼市观望的逐渐减淡，随着楼市政策的小幅宽松，加上产品选择面的增多，预计5月和6月成交量将会有较明显的增长。由于整个2014年市场充满着变数，不确定因素的增多将会改变开发商预期，将采取“以价换量”策略，以理性的价格入市。故接下来5月和6月东莞房价整体走势仍然以平稳或者稳中微升为主，房价上涨的动力不足，同时下降的空间非常有限。

前4月东莞楼市供求平衡，成交减少33%，房价小幅上涨7%

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1-4月东莞新建商品住宅供应面积约131.7万平方米，同比去年基本持平。从07年以来的历年1-4月数据来看，供应量主要集中在130-140万平方米，今年供应量属于正常水平。2014年1-4月东莞新建商品住宅签约面积约133.7万平方米，同比减少33%。2014年前４月全国多数城市成交量达到3-4成的减少，东莞楼市成交降幅处于全国平均水平。

2014年1-4月东莞新建商品住宅签约均价约9144元/平方米，同比小幅上涨7%，保持着理性的涨幅。2012-2014年东莞房价进入稳定期，房价保持在10%以内的涨幅。

东莞房价连续5个月稳定在9000元之上

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年4月东莞住宅均价约9122元/平方米，同比略上涨8.0%，环比3月基本持平，微涨0.7%，连续5个月价格稳定在9000元以上。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年4月东莞住宅新增供应面积约55.3万平方米，5147套，同比增加25.1%，环比3月大幅增加2.3倍。随着观望氛围的减淡，临近传统楼市旺季，开发商加大了产品供应。同时3月份不少项目延后至4月上市，造成了4月供应放大。

4月东莞住宅网签面积约38.5万平方米，同比减少25%，环比3月增加约两成，东莞楼市在4月得到了小幅回暖。

120平方米以下刚需产品供应提速，140平方米以上大户型供应放缓

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1-4月全市新供一手住宅供应中，100平方米以下户型供应比重约57%，达到历史最高峰。101-120平方米户型供应比重约14%，亦达到历史最高，120平方米以下户型供应比重达71%。140平方米以上大户型供应放缓，比重约17%，处于历史最低点。从4月份单月来看，71-100平方米户型供应比重达57%，而141平方米以上大户型供应比重跌落至13%。

东莞“低库存”支撑楼市成交活跃度及房价

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：截至2014年4月底，东莞一手住宅库存面积约473万平方米，连续8个月东莞库存准确控制在470万平方米上下水平。按照2012年消化速度，消化库存仅需9.5个月；按照2013年消化速度，消化库存仅需7.5个月；按照过去的6个月的消化速度，消化库存仅需10.5个月。所以，总体来讲，当前东莞楼市仍然处于“低库存”态势，房价得到支撑。在“低库存”下，开发商降价意愿较小，短期内东莞房价明显下挫的可能性较小。

市区楼市供求平衡 ，房价坚挺，连续6个月稳定在10500元上下。

市区楼市供求矛盾较突出。合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2014年4月市区新增供应9.5万平方米,1251套,同比减少约三成，环比3月增加约16%；4月签约9.1万平方米,840套,供求基本平稳.4月市区住宅均价约10616元/平方米,同比大幅上涨17%,环比3月份略涨1.4%.

从历年市区楼市供求来看，市区存在着较严重的供应偏紧的现象，即新增供应速度赶不上销售的速度，促进房价保持平稳上涨。

土地总体供求比3月份有所减少，商住地价格拉高总体成交金额

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，按照土地招、拍、挂起始时间进行统计，东莞市4月份共供应12宗土地，总面积约72.1万平方米，环比减少约33万平方米，同比2013年增加约30万平方米；4月份全市共成交5宗地块，总面积约19.4万平方米，环比大幅减少约47万平方米，降幅达71%，同比2013年减少约1万平方米；4月土地成交金额约10.1亿元，环比减少约18.6亿元，同比2013年增加约5.8亿元，主要是商住地块提高了总体成交金额。

商住地供求情况

供应量充足，受清明假期影响成交节奏放缓

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，4月份全市共供应6宗商住地，总面积约27.2万平方米，环比增加约14万平方米，同比2013年增加近18万平方米。4月份的供应量虽不是历史最高，但仍然处于中上等水平。4月所供应的商住地大部分5月份才进行交易，预计5月份的成交情况应是向好的。

4月份全市成交1宗商住地，面积约3.7万平方米，被新加坡房企以底价成交，成交金额近9亿元，成交楼面地价约2650元/平方米。

4月份成交的地块位于鸿福西路和港口大道交汇处，交通方便，是2013年至今市区成交唯一的一宗商住地，地块位置优越，周围均是中高档住宅小区，其中北面是上东国际花园，南面为江南世家，西面为精英世家、外滩8号等项目，而东面则是繁荣的鸿福商圈。

地块规划主要以商业和办公为主，住宅的计容建筑面积大于总计容建筑面积的10%，并小于总计容建筑面积的32%；本地块需在港口大道和鸿福西路交叉口布置地标性建筑，功能为商业和办公，高度高于220米，而其它建筑则低于或等于150米。

地块基本参数：