合富：东莞4月住宅成交回暖 促销增多房价总体稳定

　　2014年第一季度，东莞楼市充斥着复杂多变的气氛：“东莞扫黄”、“反腐”、“两会”、“降价风波”、 “停贷风波”、“马航失联”、“暴雨”……东莞楼市陷入浓厚的观望氛围，成交一度低迷。随着3月负面消息面带来的阴影的逐渐淡化，4月东莞楼市成交得到了小幅回暖，连续2个月成交量环比增长。但由于宏观经济面未得到根本改观，银根仍保持紧缩，房地产政策面仍未见松动，4月楼市回暖幅度有限，成交量仅环比3月小幅增加21%。

　　经历一季度的成交低迷后，4月东莞楼市加大了促销力度，主要形式为推出特价房。但由于仅是少数产品的促销，刚需主流产品价格保持坚挺，导致4月全市整体均价松动不明显，与3月份基本持平，整体呈现稳定，连续5个月均价在9000元之上。

　　4月全国部分地方政府向市场释放出楼市政策松绑传言，虽然多数被政府辟谣，但充分反映了当下楼市成交低迷的态势，折射出地方政府GDP增长对房地产的依赖程度多大。从“两会”期间中央提出的“让市场在资源配置中发挥决定作用”及“双向调控”，为2014年的楼市发展增加变数。“市场”和“双向”意味着政府将会尽可能地减少对房地产行政干预，避免强制性的一刀切的调控政策，更多的让市场供求去调节房价。依据这个理论，我们有理由相信接下来的2-4季度，楼市政策存在着定向的局部的宽松的可能性。如通过“降准”缓解银根紧张，在农村商业银行已经得到体现，也不排除在其它银行跟进的可能性。

　　临近传统楼市旺季“五一”，东莞楼市供应增加趋势较明显，其中70-120平方米刚需产品加速入市。从推盘节奏来看，东莞开发商将不局限于在“五一”黄金周推盘，将错开推盘高峰，避开竞争，故5-6月市场推盘量将较大。随着楼市观望的逐渐减淡，随着楼市政策的小幅宽松，加上产品选择面的增多，预计5月和6月成交量将会有较明显的增长。由于整个2014年市场充满着变数，不确定因素的增多将会改变开发商预期，将采取“以价换量”策略，以理性的价格入市。故接下来5月和6月东莞房价整体走势仍然以平稳或者稳中微升为主，房价上涨的动力不足，同时下降的空间非常有限。

　　前4月东莞楼市供求平衡，成交减少33%，房价小幅上涨7%

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1-4月东莞新建商品住宅供应面积约131.7万平方米，同比去年基本持平。从07年以来的历年1-4月数据来看，供应量主要集中在130-140万平方米，今年供应量属于正常水平。2014年1-4月东莞新建商品住宅签约面积约133.7万平方米，同比减少33%。2014年前4月全国多数城市成交量达到3-4成的减少，东莞楼市成交降幅处于全国平均水平。

　　2014年1-4月东莞新建商品住宅签约均价约9144元/平方米，同比小幅上涨7%，保持着理性的涨幅。2012-2014年东莞房价进入稳定期，房价保持在10%以内的涨幅。

　　东莞房价连续5个月稳定在9000元之上

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年4月东莞住宅均价约9122元/平方米，同比略上涨8.0%，环比3月基本持平，微涨0.7%，连续5个月价格稳定在9000元以上。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年4月东莞住宅新增供应面积约55.3万平方米，5147套，同比增加25.1%，环比3月大幅增加2.3倍。随着观望氛围的减淡，临近传统楼市旺季，开发商加大了产品供应。同时3月份不少项目延后至4月上市，造成了4月供应放大。

　　4月东莞住宅网签面积约38.5万平方米，同比减少25%，环比3月增加约两成，东莞楼市在4月得到了小幅回暖。

　　120平方米以下刚需产品供应提速，140平方米以上大户型供应放缓

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1-4月全市新供一手住宅供应中，100平方米以下户型供应比重约57%，达到历史最高峰。101-120平方米户型供应比重约14%，亦达到历史最高，120平方米以下户型供应比重达71%。140平方米以上大户型供应放缓，比重约17%，处于历史最低点。从4月份单月来看，71-100平方米户型供应比重达57%，而141平方米以上大户型供应比重跌落至13%。

　　东莞“低库存”支撑楼市成交活跃度及房价

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：截至2014年4月底，东莞一手住宅库存面积约473万平方米，连续8个月东莞库存准确控制在470万平方米上下水平。按照2012年消化速度，消化库存仅需9.5个月;按照2013年消化速度，消化库存仅需7.5个月;按照过去的6个月的消化速度，消化库存仅需10.5个月。所以，总体来讲，当前东莞楼市仍然处于“低库存”态势，房价得到支撑。在“低库存”下，开发商降价意愿较小，短期内东莞房价明显下挫的可能性较小。

　　市区楼市供求平衡 ，房价坚挺，稳定在10500元上下。

　　市区楼市供求矛盾较突出。合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2014年4月市区新增供应9.5万平方米,1251套,同比减少约三成，环比3月增加约16%;4月签约9.1万平方米,840套,供求基本平稳.4月市区住宅均价约10616元/平方米,同比大幅上涨17%,环比3月份略涨1.4%.

　　从历年市区楼市供求来看，市区存在着较严重的供应偏紧的现象，即新增供应速度赶不上销售的速度，促进房价保持平稳上涨。

　　4月临深片区及市区成交突出

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示,从4月住宅签约面积排序来看，前10名区域，其中市区占3席，临深片区(东南片区)占2席，以及传统楼市热点区域虎门、松山湖、厚街等均有上榜。由于4月成交量主要集中在经济发达的热点区域，所以整体均价及成交量得到支撑。前10名区域，均价超9000元占6席，其中均价过万的占3席，均价超8000元占9席。4月全市共有31个域有住宅，其中均价超9000元的区域共有10个，占总体的1/3.

　　热销楼盘以临深片区、市区及松山湖为主

　　4月份住宅网签金额前10项目中，临深片区仅塘厦镇占4席，保利生态城以2.9亿成绩，大幅度领先全市排名第一。市区及松山湖项目各占2席，其余为泛市区厚街项目。从开发商来看，前10项目多为一线品牌房企，如万科、碧桂园、保利、恒大和中信房企占六成。

　　万科以绝对优势稳坐东莞房企第一把交椅

　　2014年1-4月东莞全市商品房网签金额房企排行榜中，万科以约20亿的成绩，大比分领先于其它房企，稳坐东莞房企第一把交椅。光大地产以万科约一半的签约金额排名第二。万达6.3亿元排名第三。碧桂园5.7亿元排名第四。中信地产5.3亿元排名第五。

　　土地市场分析

　　【【数据来源：东莞市国土资源局】

　　1 、 4月份总体供求情况

　　土地总体供求比3月份有所减少，商住地价格拉高总体成交金额

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，按照土地招、拍、挂起始时间进行统计，东莞市4月份共供应12宗土地，总面积约72.1万平方米，环比减少约33万平方米，同比2013年增加约30万平方米;4月份全市共成交5宗地块，总面积约19.4万平方米，环比大幅减少约47万平方米，降幅达71%，同比2013年减少约1万平方米;4月土地成交金额约10.1亿元，环比减少约18.6亿元，同比2013年增加约5.8亿元，主要是商住地块提高了总体成交金额。

　　2 、 4月份土地供应情况

　　本月土地供应用途主要以工业用地为主

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，4月份供应土地用途有工业用地、商住用地和商服用地三种用途，其中主要以工业用地为主，共供应6宗商住用地，总面积约35.2万平方米，占总供应量的49%;商住用地供应面积约27.2万平方米，占总供应量的38%;商服用地供应面积约9.7万平方米，占总供应量的13%。

　　4月份全市共供应6宗商住、商服用地，总面积约36.8万平方米，其中商服用地约9.7万平方米，商住用地约27.2万平方米，供应较充足，总体土地质量也相对优质。本月所供应的商住地分别来自万江区、虎门镇、石排镇及常平镇，其中虎门镇供应3宗，商住地的总供应面积约12.5万平方米。

　　3 、 4月份土地成交情况

　　成交的土地只有工业用地和商住用地两大用途

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，4月份成交的土地用途中仅有工业用地和商住用地两大用途，其中工业用地成交面积约15.7万平方米，占总成交量的81%;商住用地成交面积约3.7万平方米，仅占总成交量的19%。

　　4 、 商住地供求情况

　　供应量充足，受清明假期影响成交节奏放缓

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，4月份全市共供应6宗商住地，总面积约27.2万平方米，环比增加约14万平方米，同比2013年增加近18万平方米。4月份的供应量虽不是历史最高，但仍然处于中上等水平。4月所供应的商住地大部分5月份才进行交易，预计5月份的成交情况应是向好的。

　　4月份全市成交1宗商住地，面积约3.7万平方米，被新加坡房企以底价成交，成交金额近9亿元，成交楼面地价约2650元/平方米。

　　4月份成交的地块位于鸿福西路和港口大道交汇处，交通方便，是2013年至今市区成交唯一的一宗商住地，地块位置优越，周围均是中高档住宅小区，其中北面是上东国际花园，南面为江南世家，西面为精英世家、外滩8号等项目，而东面则是繁荣的鸿福商圈。

　　地块规划主要以商业和办公为主，住宅的计容建筑面积大于总计容建筑面积的10%，并小于总计容建筑面积的32%;本地块需在港口大道和鸿福西路交叉口布置地标性建筑，功能为商业和办公，高度高于220米，而其它建筑则低于或等于150米。

　　4月成交商住地块一览表

　　5 、 5月份交易地块预告

　　5月份要交易的土地充足，总体土地质量较好

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，5月份将有7宗商住地进行交易，总面积约32.8万平方米，其中有3宗地块是有商住用地、商服用地和地下空间用地捆绑交易，以往这种捆绑交易的现象比较少见，但是今年这种现象出现的比较频繁，特别是近段时间尤为频繁。

　　各类型商品房供求分析

　　别墅小结：

　　供应：供应同比降2成，价格持平;

　　签约：签约量小幅下降;

　　价格：签约价格环比同比均下滑4个百分点，均在14000元/平米左右，整体呈现稳定。

　　区域：供求持续萎缩，区域价值突出、景观资源丰富别墅较畅销;

　　个盘：前十名中碧桂园项目最多，品牌别墅、城市别墅、观景别墅成交火热。

　　(一)别墅

　　别墅整体供、求、价：

　　供应同比降2成，签约量小幅下降，价格稳中略跌

　　继2、3月连续零供应后，本月有少量新增入市：4月仅有2个项目有新增供应，在全市观望氛围下大户型入市更为谨慎，70%成交来自2013年存货。

　　别墅成交继续下滑，环比降1成：4月全市别墅总签约3.6万平方米，97套，环比3月减少16.3%、19.8%。进入4月开发商普遍作出让利，楼市观望开始减淡，但别墅有其总价高面积大等特性，“蜻蜓点水”式的让利对高端置业群体刺激不大，因此更期待五一能有明显让利动作，保持观望态势。

　　签约价格环比同比均下滑4个百分点，均在14000元/平米左右，整体呈现稳定。

　　区域别墅供、求、价：

　　供求持续萎缩，区域价值突出、景观资源丰富别墅较畅销

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：4月别墅市场供求持续萎缩，供应项目有2个，分别来自松山湖锦绣山河4.5万新品及塘厦镇万科棠樾的少量双拼别墅。全市签约主力集中在区域价值突出的传统热点区域如塘厦镇(碧桂园两大项目)、南城区(鼎峰原著、帝景中央)以及景观资源丰富的区域如厚街镇(海逸豪庭)，沙田镇(碧桂园柏丽湾)、松山湖(锦绣山河)，其余区域签约量在600-2000平方米，1-3套。

　　别墅签约金额排名：

　　前十名中碧桂园项目最多，品牌别墅、城市别墅、观景别墅成交火热

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：从4月全市别墅签约金额排名前十项目中，碧桂园项目入列最多，占4席。热销别墅主要以景观资源丰富的观景别墅、交通便利、配套成熟、区域优势突出的城市别墅及一线品牌别墅为主。另本月中等面积段如341-400平别墅因单价低优势成交最多，签约均价11746元/㎡，主要来自碧桂园的别墅项目。

　　(二)公寓

　　公寓小结：

　　供应: 新盘入市打破零供应尴尬局面;

　　签约：签约持续萎缩，降3成;

　　价格：价格受个盘拉高;

　　区域：市区成交最好，厚街、长安均价超过1.3万/平;

　　个盘：传统热点区域的高价盘成交理想。

　　公寓整体供、求、价：

　　新盘入市打破零供应尴尬局面，签约持续萎缩 ，价格受个盘拉高

　　自开年以来首月有新增入市，成交欠佳：合富辉煌东莞市场研究部数据显示：4月全市公寓新增供应1.5万平方米，来自南城区汉唐蜜园新项目，去年全年多个月分供应乏力，据建设网数据显示，目前全市至少5个区域有纯公寓项目开工，如南城区百花公寓，虎门镇金翡丽大厦，莞城联丰中心等，将有力活跃近两年公寓市场不温不火的供求状态，公寓供应高峰或将在下一阶段出现。

　　总签约1.0万平方米，同比减少5成，4月成交持续下滑，由于部分住宅网签数据滞后，新入市项目汉唐蜜园网签数据仍未体现，5月公寓成交将明显加大。

　　价格受个盘结构性推高：4月全市公寓签约均价环比大涨2成，主要由于一，前2个月的签约均受低价盘签约影响，价格基数低。二，中央财津以均价11226元/平大量签约拉高房价，与3月同位冠军的香树丽舍签约均价7812元/平形成较大反差。

　　各区域公寓供、求、价：

　　市区成交最好，厚街、长安均价超过1.3万/平

　　本月公寓产品区域分化更甚，市区集交通便利、楼市发展成熟、升值潜力大等众优点于一身，本月最为畅销，特别是南城区、莞城区。常年销售热点区域如厚街镇、南城区、长安镇等价格较高，成交均价均突破万元，其中厚街和长安俨然已超1.3万/平。由于成交量不多，个别区域的价格反映的仅仅是该区域的个别楼盘，如长安镇仅有君源铂尔曼成交1套。

　　传统热点区域的高价盘成交理想

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：4月全市公寓产品热点区域高价盘取得热销，如南城区中央财津、莞城区高价地广场、厚街镇汇景世纪双子等。签约套数在10套以上的楼盘签约均价基本在9千以上，10套以下楼盘则签约价格在5-8千/平不等。

　　41-50㎡销售情况最好， 多个面积段签约价格过万

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示：4月全市公寓产品以41-50㎡去化情况最好，其次是61-70㎡，以中央财津为代表，21-30、41-50、61-70、81-90㎡单价均步入万元行列。

　　(三)洋房

　　洋房小结：

　　全市供求价：环比：观望有所减退，供求双增，价格稳中微升;同比：供应跟上五一节奏 ，成交较去年逊色，价格明显上涨;

　　市区供求价：市区供应仍偏紧，签约量大增5成，价格稳中略升;

　　区域：传统热点区域供应突出，东南片区、市区成交火热;

　　户型销售： 91-100㎡为最畅销面积，与101-110㎡占2%比重形成鲜明对比;

　　楼盘分布：全市洋房供应分布集中在西南片区、市区及东南片区 。

　　环比：观望有所减退，供求双增，价格稳中微升

　　同比：供应跟上五一节奏 成交较去年逊色，价格明显上涨

　　开发商信心倍增，加快加量供应入市：合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年4月全市洋房新增面积49.1万平方米，4595套，环比减少190.5%，250.2%，4月开发商率先打破博弈，开始通过各种预热、小幅让利及小型人气活动试探楼市，得到了购房者热情的回应，对楼市预期信心倍增，同时为五一的到来囤足“粮草”。

　　楼市让利活动热烈开展，观望情绪逐步消退：成交方面，洋房签约量增加3成，随着楼市让利活动热烈开展，众多开发商启动低首付、零元购、电商优惠等应对房贷趋紧时期的着力手段，促使成交逐步回升。但同比仍有2成下滑，目前外围城市持续低迷，甚至库存量偏低的城市亦受波及，不乏部分置业者继续持币观望并翘首企盼五一能有更让利的优惠。

　　成交价格稳中略升：签约均价8566元/㎡左右，环比上涨4.6%，受热点区域高房价楼盘大量签约所拉高。如塘厦万科四季花城项目，南城恒大雅苑、万科金悦香树。

　　市区供应仍偏紧，签约量大增5成，价格稳中略升

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年4月市区洋房新增面积8.0万㎡、803套，本月市区多个项目新品入市或加推新品，有效刺激楼市成交。价格受定价较高的新盘和热签旧盘所支撑。

　　在洋房签约金额排名前十名中，保利生态城排名全市第一，畅销分区域分布主要以近深片区及市区为主，两个片区各占4席。前十名签约金额之和占全市总网签金额达41%，说明区域成交分化在进一步扩大。4月畅销项目整体特征：热点片区 /新盘入市/知名房企，万科项目有四席进入前十名。

　　从成交项目来看，万江区欧景城以签约金额1.2亿元，签约面积1.6万平方米，111套排名第一;东城区星河传说签约金额0.9亿元，签约面积0.6万平方米，共15套排名第二;南城区恒大雅苑签约金额0.8亿元，签约面积0.7万平方米，共77套排名第三。

　　4月洋房供应楼盘20个，其中14个楼盘供应量在100套以上，厚街花香十二院及沙田汇景御海蓝岸将有大波新品入市。

　　以厚街镇供应量最大同时供应项目最多，除以91-100平为供应主流，多个楼盘涵盖大户型或纯大户型供应，如常平东田翠湖湾，凤岗永江花园、莞城君御旗峰等，湖景壹号庄园二期洋房也是以改善型大户为主。

　　洋房各区域供求价分析

　　本月传统热点区域供应突出，东南片区、市区成交火热

　　厚街镇供应最多，供应充足区域成交理想：4月洋房供应量主要集中传统供应热点区域特别是近深片区，如塘厦镇、樟木头镇等，西南片区厚街镇洋房供应量排名全市第一名，达到15.8万㎡，主要来自纯新项目花香十二院及丰泰观山碧水凌峰新组团;其次是樟木头镇，约6.7万㎡，主要来自保利生态城;沙田镇排名第三，约5.7万㎡，全部来自汇景御海蓝岸项目。4月有12个区域有新品供应，仍有21个区域零供应。

　　东南片区、市区热销：4月全市31个区域均有成交。成交方面最热片区为东南片区，占全市比重24%，市区占23%紧跟其后，其次市区签约量占全市比重19%。塘厦镇签约量排名全市第一名，为4.7万㎡;其次是樟木头镇，签约面积约4.1万㎡，排名第三是南城区，签约面积3.2万㎡。

　　今年4月签约均价为8531元/㎡的91-100㎡为最畅销面积，与101-110比重则形成鲜明对比，该面积段仅占2%，其次是81-90㎡亦受热捧，销售比重占13%。

　　2014年4月全市洋房新增住宅分布

　　全市洋房供应分布集中在西南片区、市区及东南片区

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2014年4月全市共20个项目有洋房新增供应共4595套， 其中四大城区新增供应共803套，占全市比重17%。洋房供应明显集中在三大片区，分别是西南片区、市区及东南片区。