楼市政策暗松 东莞购房增加入读公校积分利好地产发展

   全国层面：4月，“限购松绑、购房落户门槛降低、存款准备金率降低”成为楼市最为热点的话题，多个城市限购松绑的消息不胫而走，除了温州、长沙、杭州、福建之外，如东莞入户门槛降低、拥有房产可积分入读公校，无锡买房落户、南宁限购松绑、存款准备金率降低等等…..可见，部分城市虽然没有直接触碰限购的红线，但已在准入等执行尺度上暗松。松绑的政策也充分体现了两会上提出的分类调控的总体框架。

东莞层面：4月市政府正式发布《2014年东莞市义务教育阶段新莞人子女积分制入学积分方案》。在东莞购房就可以拿到更高的积分入读公校，对于该政策的出台，有助于刺激因教育需求而产生的购房举动。对此，政府部门表示此项调整主要是希望申请者能扎根东莞，扎根东莞必定要解决家庭住房问题，该项政策也在一定程度上推动了东莞房地产市场的发展。

1、国内

1.1经济层面

1.1.1、央行开展630亿元正回购   二季度流动性仍紧平衡

清明节后首日，央行依然保持回笼货币态势。据交易员向网易财经透露，央行将在公开市场上分别展开160亿元28天期正回购，470亿元14天期正回购，继续回收流动性。数据显示，本周公开市场有2320亿元正回购到期，无逆回购及央票到期。上周二、周四，央行分别展开720亿元、900亿元正回购操作，当周净回笼资金620亿元。

解读：分析人士指出，伴随着四月份存准上缴及年内第一个财政存款上缴高峰的到来，资金环比趋紧较为确定。对于二季度资金面，申银万国也表示，当前经济背景下，央行没有宽货币意图，二季度流动性仍紧平衡，不会和一季度一样松。二季度可能会降准，经济增速下滑趋势可能会延续到年底。

1.1.2、国务院三轮驱动稳增长：减税棚户区改造铁路建设

4月2日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究扩大小微企业所得税优惠政策实施范围，部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用，确定深化铁路投融资体制改革、加快铁路建设的政策措施。 

业内人士推算，今年棚户区改造470万套以上，至少可以拉动4700亿元以上的投资，今年铁路建设原计划投资达6300亿元，这两项合计可拉动万亿元以上投资。

解读：无论是棚户区改造还是铁路建设，加之能源投资计划将成为未来拉动经济增长的重要推力。每次在经济危机面前，公路、铁路角色变迁，成为应对经济危机拉动内需的重要工具。 公路、铁路建设作为固定资产投资的一个重要渠道，在建设阶段能产生很大的国内需求，如修建铁路需要大量的钢筋、水泥、沙石等，将带动建材业发展，据业内人士分析，每100亿元的铁路建设投资，可产生对钢材、水泥等原材料需求约38亿元，对制造业的需求约20亿元；同时每修1公里的铁路约需要300多建筑工人。这样的一项投资刺激了建材行业的发展，解决了大量人口的就业问题，增加了大量人群的收入，这就是100亿铁路投资固定资产带来的扩大内需效应。核电、特高压输电等重大能源项目的投资也是以同样的形式拉动经济发展的引擎。

1.1.3、未来的时间，人民币贬值会成为常态

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容日前表示，人民币贬值将影响楼市。未来的时间，人民币贬值会成为常态，而一改早几年人民币持续升值的态势，如果这样，它对国内外经济及经济政策的影响与冲击应该是巨大的，特别是对房地产市场的影响更大。

解读：房地产市场作为一个由投机炒作为主导的资金密集型的行业，如果人民币贬值并导致预期的逆转，那么住房市场投资者或是退出市场或是再也不敢轻易地进入住房市场。因为，人民币的贬值不仅会导致早些时候从海外涌入国内的资金流出中国，或不敢再轻易地进入中国市场，也会导致中国住房资产的价格下跌，而让投资者逐渐放弃这些价格过高的资产。在这种情况下，住房市场最先出现的情况就是住房销售全面快速下跌，甚至于迫使一些房地产开发商降价出售。 

1.1.4、商务部五举措扩大消费

4月28日商务部表示，结合当前消费形势，下一步商务部将着力抓好五项重点工作：一是以信息技术为手段，发展现代流通，促进便利实惠消费。二是以便民利民惠民为宗旨，发展基本生活服务业，扩大服务消费。三是以规范市场秩序为核心，加大市场监管力度，促进安全放心消费。四是以强化信息引导为手段，增加有效供给，促进新兴热点消费。加强市场监测，及时发布信息，引导生产和消费；五是以科学持续发展为目标，发挥政策和舆论导向作用，促进绿色循环消费。

解读：当消费出现低迷状态时，股市、楼市也将出现不景气状态，这会导致居民财产性收入大大缩水，与住房、汽车相关的消费也出现明显降温。

消费是生产的目的，是社会生产过程的终点和起点。不断的提高消费水平才会对生产力产生强大的推动力。促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变。在当前出口增长受国际金融危机影响的情况下，实施扩大内需的方针，特别是扩大居民消费，对于化危机为机遇，保持经济平稳较快发展，有着特别重大的意义。经济发展的好否与房地产市场发展沉浮与共，此促消费之举将有利于房地产市场的稳定发展。

1.1.5、新供给观频现经济决策  宏观调控呈现多元化

4月17日，国家统计局新闻发言人盛来运表示，国务院总理李克强在博鳌论坛上说的三大动力同时涵盖了供给和需求，体现了从需求端管理、供给端施策的新思路。与传统“需求管理”主要通过刺激消费、出口，加大投资提振经济相比，“供给管理”则是通过解除对人口、制度、土地、资源、金融、创新等抑制，增加有效供给，提振经济活力。

解读：近十年间，在决策部门的轮番扩张和紧缩政策之后，中国经济并未得到期望中的平稳增长。多位经济学者均表达了类似观点：经济运行要平稳，就像开汽车，你不能一会急踩刹车一会又猛加油门，导致经济和政策的周期越来越短。

业界称，新一届政府宏观调控的手段带有强烈的供给学派色彩。最明显的是“十二五”规划中期报告给出了 “坚持需求管理和供给管理并重，以提高供给侧效率为重点，着力构建新的内在稳定增长机制”的主张。这意味着“增加有效供给”的政策主张，至少在发改委这一层面获得认同。

在房地产市场，这一“供给学”得以体现，为抑制房价快速增长、10年期间政府出台各种政策限制购房、干预市场购房行为，但仍无法阻挡房价上涨趋势，目前，中央政府提出从增加供给方面缓解供需矛盾、平抑增速过快的房价，这项政策效应将从未来一段时间开始体现。

1.1.6、定向降准落地   支持三农

定向降准的靴子如预期中落地，但幅度超出预期。4月22日，中国人民银行公布，自2014年4月25日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。而此前市场多预计降准0.5到1个百分点。

解读：此次定向降准被部分市场人士解读为货币政策微调的第一步。然而，之所以选择以主要支持“三农”为目的的定向降准，或预示着全面的降准将不会在短期内执行，货币政策走向不会发生重大变化。

对于房地产市场来说，银行下调存款准备金率，让开发商看到资金政策放宽的曙光，房地产销售不好的压力有逐渐释放的可能。购买首套房的刚性需求将陆续进入市场，国家扶持经济发展的态度增强。

对于资金层面来说，资金流动加快，热钱增多，将会刺激更多的资金间接流入民间或房地产行业，从一定程度上会缓解房地产开发相关产业链的资金周转问题。降低了房地产开发的风险，有利于整个房地产市场的稳定。

1.2政策动态

1.2.1、财政部：随着城镇化发展，房地产重点将抓二线城市

尽管全国房地产已进入白银时代，但随着西南被列为新型城镇化的重点区域之一，西南未来的房地产面临重大的发展机会。特别是西南的二线城市，或者交通比较便利、经济发展较好的B级城市，可能是西南房地产未来发展的重点。

西南城镇化进入一个加速期，而且不少西南地区外出打工的民众开始回流，这个比例还很大，这是未来房地产真正的刚需购买人群。房地产企业对经济增长的初始效应远远高于其他行业，对经济的贡献度也不容小视，因此大型房地产企业对于引领区域经济发展及推进城镇化至关重要。

解读：尽管全国房地产已进入白银时代，但随着西南被列为新型城镇化的重点区域之一，西南未来的房地产面临重大的发展机会。财政部财政科学研究所所长贾康4月29日在成都表示，特别是西南的二线城市，或者交通比较便利、经济发展较好的B级城市，可能是西南房地产未来发展的重点。

西南城镇化进入一个加速期，不少西南地区外出打工的民众开始回流，这个比例很大，他们是未来房地产真正的刚需购买人群。房地产企业对经济增长的初始效应远远高于其他行业，对经济的贡献度也不容小视，因此大型房地产企业对于引领区域经济发展及推进城镇化至关重要。

1.2.2、住建部明确6城试点共有产权住房 业主可赎回产权

住建部近日召集部分城市在北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会。座谈会上，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。

据了解“共有产权房”是指中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民按一定比例持有。

共有产权的业主可以向政府“赎回”产权。淮安的做法是，业主可以在5到8年的时间“赎回”政府拥有的那一部分产权，如果8年之后仍然无法赎回的，只需要缴纳剩余产权比例的少量租金仍然可以继续居住。淮安有关负责人此前表示：

解读：不少市场人士把这种共有产权的房子看作是经济适用房和限价房的“替身”，它的出现也许就意味着经济适用房和限价房将逐步退出历史舞台。

多数业内人士认为，共有产权房降低了购房门槛，也缓解了政府的融资困难，非常值得在大都市推广。第一，大城市的房价比较高，部分中等上下的收入群体他想拥有产权房，但是又没有能力去全资购买这样的一些商品房，给他们一定的股份其实就是在降低了购房门槛，让有部分人是可以拥有部分产权，因为毕竟很多人还是希望有自己的私有产权房的；第二，它可以缓解政府的融资难，保障房融资一直是比较难，这种房子出售部分的产权等于说是政府可以回笼部分资金，融资方面的话是能够滚动的进行建设和发展。

1.2.3、发改委：将从5方面推进新型城镇化

“当前和今后的一段时期，将推进包括人口、土地、资金、住房、生态保护等5个方面的改革。”国家发改委主任徐绍史4月19日表示，改革开放以来的快速城镇化，积累的矛盾问题日益凸显，走中国新型城镇化之路，涉及多方面的体制机制创新。避免再出现特大城市“城市病”严重现象，实施差别化落户政策，吸收社会资本参与城建，完善城镇建设征地制度。

解读：今年3月发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》明确指出，严格新城新区设立条件，防止城市边界无序蔓延。确需规划建设新城新区的，必须以人口密度、产出强度和资源环境承载力为基准，与行政区划相协调，科学合理编制规划，严格控制建设用地规模，控制建设标准过度超前。

这些要求，对支持快速城镇化的二线城市政府和开发商来说是一个警示。缺少对长期发展的认真规划、没有合理控制土地供应节奏，以及忽视市场规律和发展趋势，只能导致房地产发展畸形供应，背离推进城镇化的初衷。

1.2.4、广东率先进行不动产登记试点

在《不动产统一登记条例》进入出台倒计时的阶段，越来越多关于地方试点的消息开始曝光。广东省国土厅已成立不动产统一登记工作领导小组及办公室，拉开了全省不动产统一登记准备工作的序幕。广东省国土厅相关负责人介绍，广东有可能先选择广州、深圳进行试点，再向全省铺开。业内认为，广深因房地产产权属性相对简单，市场较稳定，很可能成为继此前确定了江苏等二线城市后率先进行不动产登记试点的一线城市，为北京、上海铺路，探索经验。

解读：不动产登记容易触动民众的敏感神经，这是因为人们很容易将不动产登记与反腐和房价联系起来，不动产登记工作推动的确因此增加了困难。但不动产登记本身的功能绝非用于反腐。不动产登记制度是不动产市场的基础性制度，其基础性就在于这一制度与所有不动产物权的“设立、变更、转让和消灭”有关。没有不动产交易，就不需要有不动产登记制度。因而，不动产登记制度的基本功能主要是明确不动产权利的归属和内容，维护不动产权利人的合法权益，降低交易成本，提高不动产交易效率，维护不动产交易安全。此外，人们常常将不动产简单等同于房地产，事实上，房地产虽然是不动产的重要组成部分，但整个不动产的概念非常广泛，包括房产、林地、草地等。

目前，不动产登记推进缓慢，截至2012年5月17日，全国仅有广州、福州、厦门、南京、无锡和苏州6个城市宣布信息系统与住建部联网。按照住建部原本的预想，2013年6月底住房信息联网工程将扩展到500个城市。但“大限”早已过去，离这一目标差距还很远。

作为改革开放前沿地，广东作为试点不动产登记走在全国前面，其试点经验将对全国其他地方起到示范作用。

1.2.5、广东省公积金将可支付首付款

4月24日广东省已下发《广东省住房城乡建设事业深化改革的实施意见》，《意见》提出广东将以珠三角、粤西、粤北城市群推进新型城镇化，将珠三角城市群打造为世界级城市群，加快推进广州(楼盘)南沙、深圳(楼盘)前海、珠海(楼盘)横琴三个重点合作示范区以及粤港澳重大跨境基础设施。《意见》还提出，参照欧美国家公园体系建设和管理模式，探索建立省立公园，在有条件的地域还开展公共露营地试点。对于住房保障和供应，《意见》明确要缓解房价上涨压力以及抑制投资投机型住房需求，推进住房公积金支付首付款和房租。

解读：公积金如果能用来支付首付款,无论对市场,还是对缴纳公积金的市民都是好事。差别化金融税收、允许提取公积金支付首付、共有产权住房与保障房建设、降低二手房交易税费、推进房产税、允许农地入市等政策表明，调控的确转向了提高住房供应这一主方向，这份文件也说明今年的楼市政策会保持稳定。

允许提取公积金用于支付购房首付，或允许中低收入人群利用公积金帮补租房费用，这都将有助于激活购房和租赁市场。

进一步简化存量住房交易手续，降低交易成本”。业内人士认为，此项改革一旦确立，对二手房市场无疑是一大利好。二手房成交是市场风向标，二手房成交的活跃说明购房者至少不认为房价会大跌。因二手房交易活跃也促使和加快了二手房出让业主再次购买一手房的频率和数量。

1.2.6、发改委:城镇将通过居住证制度建立相应福利制度

国家发展改革委主任徐绍史19日在上海表示，要放宽户籍限制，允许不同规模的城市实施差别化的落户政策。到2020年，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。徐绍史表示，对未能落户的城镇常住人口，通过实施居住证制度，建立健全与居住年限等条件相挂钩的基本公共服务提供机制，努力实现城镇基本公共服务覆盖全部城镇常住人口。

解读：随着经济社会的快速发展和国家政策的调整，暂住证作为外来人口管理的载体已经不能满足目前的实际需要。居住证取代暂住证，一字之差实现的是一个历史性的跨越。

总是与房子连在一起的户籍制度，给接下来的房地产市场，提供了不少想象空间。有许多人，包括众多业内人士都认为，居住证是对楼市炒家的一次清算，严厉打压炒房者，为真正需要购房的老百姓提供了实惠，或许又将掀起一阵房地产购房热潮。

一些持反方意见的人士认为，目前楼市的整体形势都比较低迷，购房者也以观望为主。而此时出台居住证制度，对重启房地产消费的作用应该不大，仅仅一个居住证恐怕不能带来楼市的第二春，实有难度，前景如何还有待观察。

1.3市场动态

1.3.1、龙头房企告别“野蛮扩张” 去库存、快周转成“共选动作”

对于2014年整体市场环境，多数龙头房企表示“不悲观，但要谨慎很多”。尤其是三四线供给过大城市可能出现一定去化风险和降价风险，几乎成为房企共识。在此情况下，因龙头房企几乎都是走全国布局战略，其“去库存、快周转”的思路就变得十分明确。

解读：2013年，对很多房地产企业来说，都是创下多个历史新高的年份。不过，对于2014年的销售目标，大佬们不约而同地集体谨慎起来。

截至目前，房地产销售额TOP20企业中，除恒大、金地等少数企业外，近八成上市企业已经公布2013年业绩。龙头房企年报普遍呈现三大特征：2013年业绩大幅增长，2014年销售目标则相对谨慎；毛利率集体下降，但净资产收益率等指标稳定增长；去存货、快周转，成为应对行业调整期的统一动作。在有效控制销售成本、融资成本的情况下，也不排除通过价格策略的调整，抢收2014。

1.3.2、国土部：第二季度住宅地价上涨态势或将趋稳

国土部网站15日消息，中国土地勘测规划院就《2014年一季度全国城市地价监测成果》举行新闻发布会。会上预计，2014年第二季度，我国商业、住宅地价上涨态势或将进一步趋稳，工业地价将持续温和上涨；城市间分化态势更为明显，部分城市地价或将止涨回落。

解读: 中国土地勘测规划院对当前市场形势时表示，第一，国际经济呈现弱复苏态势，国内宏观经济受季节性因素和结构性调整共同影响，增速放缓，社会融资规模显著回落，经济下行压力有所加大。受宏观经济景气程度和分类调控等因素的影响，地价环比涨幅收窄，上涨动力有所削弱。
    第二，分类调控，市场化主导的管理思路与差别化的区域发展特点、结构调整策略等相叠加，城市地价分化日趋明显。
    第三，土地供应结构继续调整，住宅用地占比有所提高，工业、交通水利基础设施等其他用地占比有所下降，这与“保民生”的政策导向一致，科学合理供地对于促进集约节约利用，稳定市场预期，具有积极作用。

1.3.3、78家央企加速退出房地产

据悉，国务院国有资产监督管理委员会正推进新设国有资本运营公司，部分央企将纳入试点。房地产央企将成为本轮改革的主体之一，如果改革能够顺利完成，将会加速78家央企退出房地产的步伐。

国有资本运营公司争议已久的产权归属问题已经落定。国有资本运营公司将直接隶属于国资委，已被国资委全面深化改革领导小组写入2014年工作要点，具体正式文件的出台将在10月份。

解读： 关于房地产行业的央企改革，未来要面临的一大环境变化，可能就是集团母公司层面股份制改造的可能性。比如中信股份整体注入香港上市公司中信泰富、中国建筑将中建地产注入香港上市公司中海地产，这种集团的再造，或将有利于激发集团的市场化活力。

或许，这一轮涉及央企与地方国企的改革浪潮，也将冲击目前房地产行业的格局。“强者恒强”的定律或将被打破，只为哪家企业能抓住这轮房地产企业变革的先机。

1.3.4、大量社会资金从楼市向股市回流

近日，部分商业银行传出房贷政策收紧的消息，杭州等二三线城市房价出现下跌。在市场看空楼市的同时，人们将关注的目光投向股市。对此，专家表示，为了规避房地产泡沫风险，大量社会游资及私募股权基金应该从楼市抽离，同时做出新的投资选择，最理想的“避难所”应该是仍处在大底部的中国股市。因此，房市下跌有利于资金向股市回流。

解读：近十年来中国房地产大开发已演变为房地产大泡沫，房价不跌的预期更加助推了房价上涨。与此同时，大量银行贷款和社会资金被沉淀在涉房类融资上，房贷存量远超出了银行资产可承载的风险范围，短贷长用、拆东墙补西墙的房地产开发资金链，变得越来越高成本、高杠杆、高风险。

正是在这样的背景下，银行开始提前防范楼市潜在风险。及早控制或防范房贷风险，银行开始提高房贷门槛，提高房贷利率，收紧房贷额度。很显然，银行开始隔离房地产泡沫风险的这些做法，是自主的，也是低调的，政府不会干预，但房地产开发商却因此感到紧张不安，这也是房市开始转入悲观的重要原因之一。

为了规避房地产泡沫风险，大量社会游资及私募股权基金应该从楼市抽离，同时做出新的投资选择，在投资渠道较少的中国，多数资金会流向股市。因此，房市下跌将促使资金向股市回流。

1.3.5、反腐是房地产最大的调控

腐败行为在房地产行业应该说是尤其明显，权钱交易多数都会跟房子有关，有的官员拥有几十套甚至上百套的房子。反腐本身就是制止不正当交易，包括幕后交易和灰色收入，反腐把这些非刚性需求的腐败购买力抑制了，特别是对于高端房子的需求，由于腐败造成的虚高的房价也就是被抑制住了。

从长期来看，随着城镇化发展的进程加快，房地产会有很好的前景。然而，买了就能赚钱的阶段已经过去了，整个行业的增长速率会放慢。现在一线城市房价已经说是被控制住了，其他城市的房价也是稳中有降。如果这个趋势能保持下去，那么整个房地产就会进入一个良性健康的轨道。

解读：腐败行为在房地产行业应该说是尤其明显，权钱交易多数都会跟房子有关，有的官员拥有几十套甚至上百套的房子。对于房地产行业来讲，最大的调控就是反腐，反腐以后，高档房子的需求立刻就减少了。

王石在解读楼市时认为，反腐是最大的宏观调控，现在楼市价格不如前些年那么疯狂，显然和反腐有着密切的关系，尽管反腐的最直接对象不是房价，但不可否认在房地产调整价格上起到了抑制作用。王石表示，尽管眼下的房价的确过高，楼市的确存在泡沫，但是他对于中国未来二十年、三十年的整体经济发展仍然抱有希望的，依然会持谨慎、乐观的态度。

1.3.6、购房落户一松一紧，无锡放松天津收紧

近日，无锡户籍新政正式出台。根据《无锡市户籍准入登记规定》，在本市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。事实上，这是无锡购房落户面积自2010年以来的第二次调整，从2010年要求的100平方米，降低到2012年要求的70平方米，此次再度调整面积下调幅度仅为10平方米。而在无锡放松购房落户政策之前，天津取消了“蓝印户口”。

政策解读：从无锡住宅量价走势可以看到，2012年无锡调低购房入户的面积下限后，成交量上涨到一个新的台阶。从往年降低购房入户门槛政策效应来看，除了一手市场外，二手房市场交易进一步活跃，库存消化速度加快，价格上涨预期增加。在目前信贷紧缩环境还未放松的情况下，即使价格不会在短时间内出现明显的上涨，但至少会保持一个平稳的走势。无锡此次松绑政策也将成为其他同类型城市的后续政策走向的一个标本。

一个松绑一个限制，体现出政府户籍改革方向的差别化。一二线城市的户籍政策与房地产市场逐步脱离，控制大规模城市的人口数量；而三四线城市的落户政策，则与房地产市场的关系愈加紧密。天津、无锡恰好体现了这两类城市的样本。

对于东莞市来说，城镇化发展空间还很大，借助其优越的地理位置，东莞将成为超级人口大市深圳、广州非户籍人口转移的重点城市，这将为东莞带来大量的新生购房人群。

2、东莞

2.1经济层面  

2.1.1、我市签约“首铸”建大型商业综合体

东莞实业投资控股集团有限公司、首铸集团有限公司与东莞市进行合作签约，签约金额为13亿美元。项目内容：建设国际大型商业卖场、连锁餐饮服务、甲级写字楼及相关配套设施等在内的大型商业综合体。

解读：在经过正式的土地公开招拍挂后，王府井百货才算真正接过会展中心的棒，拿下这一黄金地段的商住“巨型蛋糕”。王府井迈近会展中心地块，市区展会将移师厚街。

同期，新加坡地产巨头首铸集团，拿下位于万江坝头的一块商住地。结合该项目以“商业卖场、连锁餐饮服务、甲级写字楼及相关配套设施”为主的商业定位，“首铸”的崛起势必为万江，乃至整个东莞的城市布局产生深远的影响。但该地块上将建设不低于220米高的地标性建筑，极大部分用于建设写字楼，这引发了业界对东莞写字楼存量过大的担忧。

东莞写字楼对比广州、深圳来说，是少之又少。消化量少并不是因为东莞写字楼产能过剩、重复建设，而是由东莞的产业结构决定。东莞现正大力扶持本土企业上市，这些上市企业和东莞许多品牌形象较好的企业，发展壮大后对高端写字楼也会有需求。

2.1.2、深莞惠中心城区将实现1小时互通

4月11日，广东省交通运输厅在深圳主持召开了《深莞惠交通运输一体化规划》评审会。规划确立了深莞惠经济圈交通运输一体化的总目标，即：实现各种运输方式协调发展、交通基础设施有效衔接、运输市场相互开放、信息资源互通共享、行业管理彼此配合，建成快速连通、高效辐射、一流服务、绿色智能的现代化、一体化交通运输系统，成为亚太地区最开放、最便捷、最高效、最安全的客流和物流中心；与国内外其他中心城市之间点对点高速直通，与珠三角其他城市、港澳之间2小时互通，深莞惠中心城区之间、中心城区与主要组团间1小时互通；运输服务网络全面覆盖整个经济圈。

主要亮点内容有：中心城区1小时互通；虎门将发展成一类综合客运枢纽；2015年三地将开通城际公交线路。

解读：业界人士普遍认为，“1小时互通”必将在更大程度上吸引深圳、广州等异地客户，促进东莞楼市升温。但并非深广客马上涌入，毕竟深莞惠“1小时互通”实现时间预计为2030年，距离现在时间相对比较长。所以，相关规划出台并不意味着深圳、广州等地客户马上涌入。特别是在当前市场微妙时期，开发商不应该过多寄望于这一交通利好，而是要继续练好 “内功”，确保平稳运作。

2.1.3、深圳到惠州将建2条城轨 到东莞将建3条

4月11日，省交通运输厅在深圳主持召开了《深莞惠交通运输一体化规划》(以下简称《规划》)评审会。《规划》显示，2030年深莞惠三地中心城区之间、与香港广州之间将实现1小时互通，其中深圳到惠州将有2条城际轨道，到东莞有3条城际轨道。

该规划确立了深莞惠交通一体化目标，同时规划了“九纵八横九联”高速公路网、“九纵十横十四联”城际快速干线和“四纵两横一支”城际轨道网。据悉，该规划经深莞惠三市政府审查后，将提交深莞惠三市党政联席会议审议通过，指导未来一段时期三市的交通运输一体化工作。

2.1.4、东莞一季度经济增长缓慢   增速远低于年初保“9”目标

2014年一季度东莞GDP总量为1182.31亿元，同比增长7.3%，增速在广东21个地级市中位列第17位；东莞在2013年一季度的GDP增速达到8.6%，2014年比2013年同期下降了1.3个百分点。有观点据此认为，东莞一季度经济增长缓慢，GDP增速远低于年初计划的全年“保九”目标。

解读：今年一季度，东莞社会消费品零售总额增长8%，低于全省平均水平3.3个百分点，有媒体据此得出东莞扫黄对当地酒店业产生了不小的影响，从而影响到了东莞社会消费零售总额的结论。但政府方面对此进行了反驳，认为媒体是过分放大扫黄事件对东莞经济的影响。

政府方面表示，东莞一季度经济增长下滑主要是目前处在世界经济不景气、全国放缓的大背景下。且进入2014年以来，东莞市房地产开发投资速度有所减慢。全国的房地产开发市场出现分化，部分三、四线城市房地产泡沫积累，出现严重的房地产过剩局面，银行信贷收紧，房地产开发投资压力渐显。综合因素成为一季度经济增长放缓的主因。

2.2政策动态

2.2.1、新莞人子女积分入读公校政策正式出台

4月14日，市政府正式发布《2014年东莞市义务教育阶段新莞人子女积分制入学积分方案》。新办法中，新莞人子女入读公办学校的“门槛”再次降低。最大亮点在于：在莞拥有房产所能拿到的积分大幅上调，可拿到30-40分。新莞人子女积分入读公校政策正式出台。

今年新政策，主要是积分项目的分值比重进行了“微调”，以及增加了个别积分项目。比方说，文化程度、义务献血和居所三方面的分值有所降低，在莞服务年限、在莞居住时间两方面的时间划分计分有所微调。

不过，最大亮点在于：在莞拥有房产所能拿到的积分大幅上调，可拿到30-40分。

政策解读：东莞崛起，离不开人才的支撑，为了吸引人才，东莞再出“实招”。有什么样的人才结构，就有什么样的产业结构。只有站在城市未来发展的高度、从吸引人才的角度，敞开胸怀，努力打造一个“大开放、大包容、大接收”的引才政策和引才氛围，在全国才能形成 “欢迎人才来东莞”的城市形象。随着大规模高质素、高消费力人群进入东莞，这将会为东莞房地产市场输入又一批拥有较强资金实力的购房军。

在东莞购房就可以拿到更高的积分入读公校，教育是每一位父母非常重视的问题，为了让孩子读更好地学校，父母愿意花任何代价。对于该政策的出台，有助于刺激因教育需求而产生的购房举动。对此，政府部门表示此项调整主要是希望申请者能扎根东莞，扎根东莞必定要解决家庭住房问题，该项政策也在一定程度上推动了东莞房地产市场的发展。

2.2.2、东莞市新建商品房需按比例配建公租房 带非毛坯可入住

4月28日，东莞市法制局将《东莞市新建商品住房项目配套建设公共租赁住房管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）全文公布。据悉，《办法》规定我市新供给住宅建设用地上新建的商品住房项目，将建设一定比例的公共租赁住房（以下简称“公租房”）作为土地出让条件之一，配建的公租房建筑面积不超过60平方米，以40平方米左右为主，且一律免收各项行政事业性收费和政府性基金。

该办法现由市住房和城乡建设局负责解释。市民可在5月9日前，将书面意见以传真、邮寄或电子邮件的方式反馈给市法制局。

解读：此政策一出台，市场出现多种不满的声音。多个业界人士认为，从单个项目讲，对开发商的利润有一定的压缩。同样的建设成本，意味着开发商可售面积将减少5%。开发商得想办法把这些成本赚回来，所以很可能还是会附加在可售面积房价上。从开发商土地成本不变、不考虑房子升值、不考虑建筑成本变化来说，这个政策会影响到房价上涨。

同时，业内某高层领导认为，这个规定是个非常庞大复杂的问题。首先，一些重要地段地块，开发商对项目的定位相当高端，可能在形象工程外立面上就要3000元/平米，可是在这些地方，同样也要建设外立面3000元/平米的公租房，现实吗？社区大堂、走廊，铺500元/平米的砖，还是铺50元/平米的砖呢？公租房是不是也使用3米/秒的电梯呢？这是存在相当大矛盾的，又相当于加大了开发商的额外成本了。 由此可见该项政策的细则方面还需政府部门多加斟酌与掂量。