中原：4月东莞城区成交上升乏力 滨海片区住宅大增

　　一、4月区域楼市观察

　　说明：

　　1.七大片区划分：

　　中心城区：莞城、南城、东城、万江;

　　临深片区：塘厦、凤岗、樟木头、黄江、清溪;

　　松湖片区：松山湖、大朗、寮步、大岭山、东坑;

　　滨海片区：沙田、厚街、虎门、长安;

　　东北片区：常平、桥头、横沥、谢岗;

　　大石龙片区：茶山、石龙、石碣、企石、石排;

　　水乡片区：道滘、中堂、麻涌、高埗、望牛墩、洪梅。

　　2. 三类镇区划分：

　　根据最新普通住宅价格标准，同时，根据各镇区楼市实际情况，将政府划定的一类镇区中的茶山划入三类，我们将东莞各镇区划分如下：

　　一线：长安、松山湖、虎门、莞城、南城、厚街、凤岗、塘厦、东城、万江;

　　二线：黄江、石龙、大岭山、寮步、常平、大朗、樟木头、沙田、高埗、麻涌、石碣、清溪;

　　三线：东坑、道滘、石排、中堂、望牛墩、洪梅、横沥、桥头、企石、谢岗、茶山;

　　总体叙述：

　　由于一季度购房者观望情绪浓烈，多数楼盘蓄客不甚理想，押后开盘时间，迈至4月，经历了较长的蓄客周期后，全市多个项目集中入市，据东莞中原研究不完全统计，4月份，全市有近20个项目开盘，楼市一反去年顺卖、而各个项目推售节点交错、楼市推售热点的淡化局面。

　　而经历了一季度楼市成交的低迷后，在个别项目率先进行促销优惠促成交后，越来越多项目通过低首付、特价房、电商、二三级市场联动等多种方式叠加进行项目推售，据东莞中原研究部不完全统计，目前利用垫首付手段进行推售的项目就有近30个，促销优惠现象不断蔓延，城区相继出现下调备案价格项目。

　　虽然本月促销优惠现象盛行，但反映在项目网签价格上并不明显，七大片区中，有4个片区本月普通住宅签约均价上扬，究其原因，一方面，本月市场上仍以小幅让利为主，多数在5个点以内，平均至项目均价，波动并不明显;另一方面开发商通过“低首付”、电商、二三级联动等方式促进项目销售，实际上已加大开发商投入成本，而送家电、贴息等行为上的让利并不会直接体现在签约价格上。

　　从年初刚开始以去余货的噱头性“特价房”口号，到真枪实弹地有所让利，从个别楼盘的率先回调价格，再到多个项目跟风叠加运用各种促销优惠手段，如果说4月是市场促销优惠手段频出，范围不断扩大的阶段，而进入5月，重点则是向加大促销优惠力度倾斜。

　　1、 全市多项目集中入市，七片区中6片区有项目本月开盘。

　　4月，全市多个项目经过较长的蓄客阶段后，集中推货入市，据东莞中原研究部不完全统计，本月开盘项目有近20个，除个别项目于4月中旬释放筹量外，多数项目选择4月底临近五一节点上市，七大片区中，除东北片区外，其余6个片区均有项目开盘入市，涵盖洋房、公寓、商铺、车位等多种物业，推售产品以刚需户型为主。

　　开盘项目主要集中在中心城区，主要以小型量推售为主，虽然经历了较长的蓄客时间，但项目成交主要在百套以内，一方面与城区项目众多，相互间竞争大，购房者分散入市有关，另一方面，目前南城刚需品入市普遍过万，而城区中均价低于万元的刚需项目在地段、产品等方面多少令人不甚满意，同时，虽然本月市场有所回暖，但观望仍在，楼市成交仍然乏力。

　　而临深、滨海、水乡、大石龙等片区虽然入市住宅项目不多，但取得不俗的销售成绩。

　　2、 七片区中6片区住宅网签面积同比去年大幅下滑。

　　虽然本月市场环比上月有所回暖，但与去年相比，成交量仍然大幅下滑，全市住宅网签量同比去年下滑25%，七大片区中，有6个片区住宅网签面积同比去年大幅下降，下降幅度从25%-47%不等，其中，东北片区近期甚少项目入市，本月更是唯一一个没有项目开盘入市的片区，成交面积同比去年下滑最大，为47%。

　　虽然临深片区作为本月住宅网签面积唯一一个同比去年上涨的片区，但由于本月片区中樟木头保利生态城项目去年年底推售量滞后于本月集中网签，网签量达到3万平，若剔除该项目网签量，实则上片区整体网签量同比去年下滑了15%。

　　3、 城区相继出现项目下调备案价格，入市项目销量普遍不过百。

　　继3月万江欧景城项目率先下调部分产品备案价格，打出“6”字头单价的促销广告，进入4月，促销优惠手段于中心城区继续加大蔓延，先是一项目于开盘入市当天便下调其备案价格推出特价单位，并且使出“垫首付”手段，继而有两项目陆续跟风下调其备案价格，或推出特价单位或贴息或低首付等多种手段叠加齐上。

　　城区项目促销手段频频，一方面因一季度在房贷紧缩、外围部分城市降价风波影响下，在城区楼价高企下的观望情绪加剧，楼市成交低迷;另一方面，亦因中心城区在售项目众多，产品竞争尤为激烈，为在众多楼盘中吸引购房者各种手段频频。而虽然促销手段频出，但本月城区众多开盘项目中，仅有个别项目销量过百套。

　　4、 总部基地片区项目入市促4月城区均价上扬。

　　虽然中心城区作为促销优惠手段最为纷呈的片区，但4月中心城区普通住宅均价环比上月上升了7.27%，达到10142元/㎡，而实际上，目前城区半数项目已频出促销优惠手段，个别项目甚至已经加大让利幅度推出特价单位。

　　本月城区楼价之所以上扬，一方面，由于上月个别楼盘推出特价房等手段效果较为良好，而多数处于蓄客周期的项目将入市时间压至本月，导致上月城区普通住宅均价有所下跌，而随着本月众多新旧项目的入市，价格有所回升;另一方面，本月南城总部基地片区恒大御湖、世纪城幸福公馆、汉唐蜜园等项目集中入市，这些项目均带非毛坯，均价过万，拉高城区普通住宅签约均价，另外，莞城龙光君御旗峰项目推出特价房亦获得不错的效果，虽然均价由前其的过万单价回落至本月的9630元/㎡，在城区中仍处相对高位，同时，前期中央财津使出垫首付手段促进项目成交，由于该手段手续繁琐，且银行房贷紧张，项目产品以1.12万元/㎡的单价签约滞于本月集中网签，亦对本月城区整体网签均价上扬造成一定影响。

　　5、 塘厦品牌项目开盘热销，促销项目走货良好。

　　本月，全市七大片区住宅网签面积总量为39万平，其中，临深片区住宅网签14.37万平，占全市总量的36.82%，再次排七大片区住宅成交量之首，比排在第二位的中心城区9.26万平多出5万平的成交量。

　　片区住宅成交量除了受保利生态城去年推售成交产品网签滞后于本月影响，主要是上月底塘厦万科朗润园开盘热销，于本月网签179套住宅产品合计1.62万平，占全市总量的4%，同时，本月月底万科四季花城开盘延续其热销势头，本月网签138套合计1.23万平占全市总量的3%。另一方面，塘厦中信观澜凯旋城项目从一季度起便开始推出特价单位，推售项目余货，与电商合作，同时启动二三级市场联动，以“直降五万”的优惠口径吸引客户来访，取得不错的销售成绩，本月网签113套洋房合计1.25万平，占全市总量的3%。

　　6、 厚街、中堂项目入市，延续片区销售佳绩。

　　本月七大片区中，有六个片区有项目开盘入市，其中，滨海片区及水乡片区项目入市取得不俗的销售成绩。

　　自上月厚街花香十二院以6600元/㎡的低价入市，售出约200套产品后，本月，厚街万达广场洋房产品入市，以近9000元/㎡的均价，劲销200余套81-141㎡洋房产品，再次点燃片区楼市成交，项目紧邻在建在的轻轨R2线寮厦站，现时线路已启动辅轨，预计明年建成通车。

　　另外，自去年中堂凯景中央项目因项目入市热销而供应“断档”，本月项目产品再次面市下再度延续其去年热销势头，项目推出近200套洋房产品，销售率近9成，项目因受到毗邻的广州新塘等客户青睐，自去年入市以来频频取得佳绩。

　　二、4月区域楼市分析

　　(1).七大片区

　　1.供应：全市新增回调年前水平，滨海片区住宅新增大涨。

　　由于一季度购房者观望情绪浓厚，东莞楼市低迷，多数项目蓄客情况不甚理想，押后产品开盘入市时间，多项目在经历了较长的蓄客阶段后，进入4月，全市多个项目相继推货入市，据东莞中原研究部的不完全统计，本月，进行开盘加推的项目有十余个，推货时间主要集中在4月底，开盘项目主要集中在中心城区，既有万科金悦香树、恒大御湖等在售项目开盘加推新品，亦有世纪城幸福公馆、汉唐密园等全新项目入市。

　　从七大片区的住宅新增情况来看，本月，中心城区及临深片区住宅新增回调至春节前水平，而与此同时，滨海片区住宅新增大涨，本月全市合计有多达21个项目有住宅产品新增，其中，滨海片区有6个，住宅新增达17.33万平，占全市总体新增的38%，主要是上月底开盘入市的花香十二院及本月开盘的厚街万达广场，其中花香十二院新增5.33万平，厚街万达广场新增3.57万平;而临深片区则有7个项目新增住宅产品，新增量达14.57万平，占全市总量的32%，主要受早已推售亦于本月集中新增备案的保利生态城影响，该项目本月新增量达4.6万平，另外，凤岗的大运城邦项目与塘厦四季花城项目亦有2.7万平新增供应。

　　2、成交量：城区楼市成交上行仍然乏力。

　　从4月东莞楼市总体网签量来看，虽然自今年2月以来，楼市月度网签量呈上行之势，3月及4月住宅网签量环比均有20%以上的增幅，但与去年同期相比，目前楼市仍然低迷，4月住宅网签面积同比去年下滑幅度达25%，一方面，受月初清明节日影响，楼市双方动作均置于4月中下旬，多项目开盘推货入市集中在4月底，而由于楼市网签数据的滞后性，4月网签数据受一季度楼市成交低迷影响而反映不佳;另一方面，虽然4月，楼市整体促销优惠范围更广、力度加大，但客户观望情绪仍然未褪。

　　本月，临深片区住宅成交面积达14.36万平，环比大幅上涨79%，成交面积占全市总量的36.82%，除部分受樟木头保利生态城网签数据滞后影响，更离不开的是近期塘厦品牌项目产品的入市热销，本月住宅网签前5位的楼盘中，临深片区项目占四席，除开保利生态城，另三项目分别是塘厦的万科朗润园、万科四季花城及中信观澜凯旋城项目，三项目成交面积占全市总量的10%。

　　附：2014年4月各区域住宅成交面积排行榜：

　　3、成交结构：城区公寓成交上行，东北片区刚需成交占比不足3成。

　　中心城区与大石龙片区70-125㎡产品则占5成左右，其中，中心城区由于近期中央财津、汉唐蜜园等公寓产品销售有所走好，70平以下产品成交占比达19%，同时，由于城区在售大户型产品较多，且近期万江欧景城项目大户型产品促销收效良好，城区144㎡以上产品占比亦达27%。另外，东北片区主要由于片区成交量低下，本月片区内成交量超过10套的项目仅有常平万科城及桥头石竹山水园项目，受个盘大户型产品成交影响，致使东北片区144㎡以上产品占比达37%。

　　4、成交价格：城区普通住宅均价环比上涨7.27%，滨海下滑6.64%。

　　从4月份七大片区普通住宅网签均价来看，4月，七大片区中，住宅均价波动较大的有中心城区、松湖、临深及滨海片区等四个片区，其中，中心城区普通住宅均价环比上涨7.27%，主要是由于南城总部基地片区万科金悦香树、恒大御湖、世纪城幸福公馆等项目集中入市，该片区项目以11000元/㎡左右的均价致使城区普通住宅签约均价明显上浮，另外，虽然城区半数项目已出现优惠促销动作，但普遍力度仍然有限，而个别力度较大项目通过贴息等暗降形式，并不会直接体现在项目签约价格上。而松湖片区由于松山湖的万科金域松湖和锦绣山河项目、寮步宏远御庭山及怡丰君逸名轩项目本月成交上浮，导致片区普通住宅均价结构性上浮，滨海片区则是由于厚街花香十二院在上月底以6600的低价入市热销，本月网签174套，拖动片区价格明显下滑。

　　5、存量走势：七片区中5片区住宅消化周期上10个月。

　　本月，7大片区中，住宅消化周期达到10个月及以上的片区已有5个，分别为中心城区、滨海片区、大石龙片区、东北片区及水乡片区，其中城区住宅消化周期上行走势最为明显，除今年2月有轻微走低外，自去年11月起便持续上涨。而临深片区与松湖片区住宅消化周期仍然低位运行，目前临深片区住宅消化周期仅为5个月，而松湖片区为7个月。

　　7、 存量结构：3片区刚需品占比不足4成。

　　截止至4月底，七大片区中，70-125㎡产品占其可售存量不足4成的有3个，分别是中心城区，占比36%，松湖片区，占比36%，及东北片区，占比35%;另滨海片区占比47%，有三片区占比在50%-60%之间，分别是临深片区、大石龙片区及水乡片区。

　　而180㎡以上产品占比超2成的片区有4个，分别是中心城区、松湖片区、滨海片区及水乡片区，70㎡以下产品占比超2成的则有城区、松湖及东北等三个片区。

　　从4月底全市住宅可售存量结构分布来看，全市70-125㎡住宅可售存量仅占总量的44%，主要分布在中心城区、临深片区及滨海片区，70㎡以下的住宅可售存量占总量的17%，主要分布在中心城区，其次是松湖片区及东北片区，而180㎡以上住宅可售存量占总量的19%，主要分布在中心城区，其次是松湖片区及滨海片区，125-180㎡产品住宅可售存量占比18%，于七大片区分布相差不大。

　　(2).三类区域

　　整体供需：2014年4月三类区域住宅总体供需：

　　成交：一、二线区域供需环比大涨，但同比去年成交大幅下滑。

　　从4月东莞三类区域供需来看，本月一、二线区域供需环比上月大涨，但同比去年仍大幅下滑，而三线区域却正相反，三线区域较上月大幅下滑，但与去年相比仍然有较大幅度上浮。

　　而从本月三类区域的成交结构走势来看，一类区域本月成交占比明显上浮，而二三线区域则明显下滑，本月一线区域住宅成交面积占了全市总量的63%，而三线区域则从上月的16%下滑至本月的8%。

　　价格：近期一、三线区域普通住宅均价有所下滑。

　　本月一线区域普通住宅均价为9510元，从去看11月起，中心城区普通住宅均价踏上9000元/㎡的大关，而进入12月，更是开始连续3个月于9500-10000元/㎡之间徘徊，截至今年1月，才有所下滑，跌至9400元/㎡，本月一线区域普通住宅均价网签9510元/㎡，虽然较上月有轻微上浮，但上行乏力。

　　二线区域本月普通住宅网签均价明显上浮，从上月的7090元/㎡，突至本月的7516元/㎡，主要由于去年保利生态城网签信息滞后于本月集中备案，其普通住宅网签面积达3.2万平，签约均价8176元/㎡。

　　三线区域近年的普通住宅签约均价走势与一线相似，均是从去年年中起整体一路上浮，至今年3月下滑，本月基本与上月持平，为6306元/㎡。

　　三、区域楼市展望：

　　1、 城区成交上升仍乏力，后市促销优惠力度加大。

　　虽然4月东莞楼市成交环比上月有所回暖，但与去年同期相比，成交仍然大幅萎缩。与其它片区相比，中心城区作为目前推售项目最为众多的片区，项目间产品竞争激烈，促使其成为近期市场促销优惠战硝烟最为弥漫的区域，从4月各大片区开盘项目销售情况来的，相较下，虽然城区项目在楼市低迷中各出其招后，取得一定成效，但在众多项目竞争下城区项目入市单盘销售情况仍不是十分理想，开盘入市普遍销量达不到百套，而接下来进入楼市传统的促销档期，在前期促销优惠手段最得一定成效下，预计片区项目多种手段叠加，促销优惠力度加大。

　　2、 沃尔玛进驻石龙，催发轨道商圈，促石龙楼市驶入“快车道”。

　　不论是去年城区临近R2线站点的南城君珆花园、东城格兰名筑等项目刚需产品入市过万，还是近期厚街万达广场以近9000元/㎡的均价入市热销，近一年来，我们看到R2线即将建成通车对楼市所造成的各种影响，更不用说对不仅拥有R2线始发站，同时还有广深线和谐号动车停靠，届时还会于站内设口岸可直接乘车到达香港的石龙。

　　自年初石龙地块入市引来激烈竞夺，本月，世界零售业巨头沃尔玛签约进驻石龙打造东莞最大旗舰店，联手众多品牌商家打造东莞北部首个都市综合汇星商业中心，预计2016年开业，届时，在轻轨、火车站的带动下，所形成的轨道商圈，必定辐射至周边众多人口，在新鸿基、海伦堡、嘉华国际等开发商纷纷布局，众多项目潜伏待发下，必然会成为石龙楼市走好的催化剂。

　　3、 万江280米新地标将崛起，或带动片区项目成交。

　　本月，新加坡房企8.9亿拿下万江一限高280米综合体地块，将是民盈大厦、环球经贸中心、王府井百货后市区的又一标志性高楼，地块位置紧邻规划中东莞轨道R1线滨江公园站，且坐拥滨江体育公园、东江水道等休闲配套，周边多为已建成入住小区，为该综合体建成提供有力的人流基础。如今周边在售楼盘有江南第一城、欧景城、尚书悦府等项目，而伴随着南城、东城、莞城地块供应的“断档”，万江逐渐成为中心城区土地供应的“大户”，同时万江作为城区的价格洼地，伴随其商业等配套的完善，必定有利于带动片区楼市的走好。