瑞峰：东莞新增供应临深占主角 楼市整体签约降两成

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境： 楼市销售疲软房企面临困局  东莞人口吸引力强助房地产发展

全国层面：楼市销售疲软，房企业绩下滑，地方政府救市正在悄然进行；不少机构投资者已经将在上市房企的仓位降低，大型房企开始主动寻求多样的优惠促销行动，华南零首付和低首付抬头。

最近被传出中国房地产百强企业的光耀地产因资金链断裂而陷入困局的重磅事件。而许多房地产商们也面临着像光耀地产一样，因扩张速度过快，遇上政策变化，导致资金链出现问题。从国内最发达的三个经济圈市场来看，房企业绩下滑、楼市销售困难，则是不争的事实。房贷紧缩令开发商压力山大跑量已成一致选择。

东莞层面：宏观经济面未得到根本改观，银根仍保持紧缩，东莞楼市回暖幅度有限。中国社会科学院城市发展发布房地产蓝皮书。蓝皮书认为，预计外来就业人口占比较高的大都市房产，特别是住房市场量价稳中有升；而大多数普通城市房产成交量和价格将保持相对平稳态势；一些缺乏产业支撑且前期片面造城的城镇，房产供过于求的泡沫化风险将大大增强。对于一个总人口829万，外来人口643万，中国财力50强城市人口吸引力排行排名第四的东莞来说，这项预测报告为东莞房地产发展吃了一颗定心丸。

2、新增供应：临深片区刚需产品占主角    两大项目车库产品集中出让

上周（2014.5.5-5.11）东莞全市共有9个项目有商品房新增供应，其中住宅新增879套，面积约8.7万㎡，环比下滑15%，其中70-110㎡的刚需户型依然是主角，上周共有696套新品上市，约占总供应的80%。；非住宅供应有所加大，新增面积约2.04万㎡，主要是稥市1号的和御花苑天龙湾的车库产品新增。

3、成交情况：阴雨天气及部分个盘网签接近尾声  成交环比下滑两成

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，东莞住宅签约903套，合计面积9.54万㎡，面积环比下滑20%，同比下滑28%，成交连续上涨势头被打压。原因是：一、连日阴雨天气影响市民的出行，对成交量造成一定影响；二、4月中下旬开盘或新推的项目签约接近尾声，如前周批量签约的厚街万达广场（211套）、万科四季花城（142套）等项目环比明显下滑，因此无法支撑楼市继续上升；三、五一期间活动类虽然众多，但开盘和规模推货的项目并不多，且五一前后开盘的项目尚未进入网签，如龙光君御华府，不过按目前推货趋势来看，后市成交量还是有望幅度回升。

非住宅方面，套数方面环比出现下滑，是因为前期热销的车位产品高位回落，上周签约量最高为万科金域松湖，仅34套，与之前动辄几百套的签约量对比大幅下滑；面积方面环比则上升43%，是商铺签约上升所推动，表现在旧盘年丰山庄签约85套53—80㎡中小型商铺，中央财津签约20套63—157中小型商铺等项目。

4、成交均价

：中高价位项目签约比例居高  支撑住宅均价平稳运行

上周东莞住宅均价为9017元/㎡，环比下滑4%，但平稳运行。一、纵观洋房签约前十名，均价“破九”占了半壁江山，如厚街万达广场47套、均价9266元/㎡，恒大御湖31套、均价11081元/㎡，万科四季花城29套、均价9999元/㎡等；二、9000-11000元/㎡单价段比例依然居高，占总量24.7%，同时11000-13000元/㎡单价段也有所增高，占总量18.7%。

5、区域供需：中心城区、临深片区和滨海片区为签约主力  南城夺冠

上周有30个镇区有住宅成交，集中在中心城区、临深片区和滨海片区，其中南城以217套夺冠，贡献项目是中央财津(88套)、汉唐蜜园（44套）、恒大御湖（31套）等，厚街则排名亚军，是厚街万达广场（47套）、花香十二院（30套）两大项目所支撑的；塘厦排名季军，主力项目依然是万科四季花城（29套）、中信观澜凯旋城(16套) 、碧桂园天麓山（6套）等。均价方面，塘厦、松山湖、东城、长安、黄江等五大区域过万。