李得宾: 强化城区商业聚集力 华尔街打造东莞CBD金融中枢

近期，东莞商业地产发展浪潮迅猛，商业地产遍地开发，近期推出的地块商业比例也在加重，东莞商业地产开发开始进入快车道。其中城区商业地产更是展现出蓬勃的发展趋势，国贸中心、东城万达、卓越时代广场、王府井百货、首铸商业中心……东莞城区出现越来越多的商业项目，其中东莞华尔街（论坛）更受到了市场的广泛关注，交投火热。东莞华尔街的优势在哪里?东莞商业地产将如何发展？带着这些问题房掌柜专访了项目总经理李得宾。

　　东莞商业将呈现“冰火两重天”格局 中心城区商业聚集力得到强化

　　现在东莞掀起了mall潮，商业地产遍地开花，近期推出的地块商业比例也在加重，引起了不少人“东莞商业是否过度开发”的担忧。在李得宾看来，虽然东莞的总体商业体量已经达到饱和，但东莞商业市场需要一分为二的看，“根据市场的需求来看，核心商圈或中心区优质商业体还将持续供需两旺的局面，边缘区域商业和镇区商业则会经营一般，东莞商业将呈现‘冰火两重天’的格局。”

在李得宾眼中，东莞商业地产经历了四个阶段的发展：在第一阶段，东莞的商业分布特点是镇区与城区商业中心共同发展，各个镇区“各自为王”，自为中心发展。这样的局面导致多数商业项目业态规划不符合城市及人群发展趋势，出现中心区商业面积不足、吸附力不足、缺乏关联性、规模化发展概念的问题。

第二阶段，东莞商业发展依托于东莞在珠三角优越的区位优势和产业基础优势，各镇区商业地产依托自身优势产业发展专业市场，形成零售商业与专业市场共同发展的格局。

在第三阶段，东莞轨道交通规划出台，有利于把镇区人流聚集到中心区，强化中心区功能，利于中心城区商务、商业物业蓬勃发展。各大开发商也看好城区商业地产的发展机遇，纷纷在中心城区布局。

第四阶段，东莞商业地产开发高度集中、供应体量大，根据国际标准，一个城市的人均GDP超过3000美元，人均饱和商业面积是1.0平方米/人 ，从该数据来看，东莞总体商业体量接近饱和状态。但是东莞城镇商业各为中心发展，导致城区商业规模不足，在总体饱和的情况下，城区市场却出现需求不饱和的怪象。

“东莞城区四大商圈现有商业体量220.3万平，潜在约 71万平，共约291.3万平，城市扩容后，东莞中心城区人口扩容后为217.3万人。按照在一个城市区域内，商品零售面积人均需求量大约是2.6平方米/人进行计算，城区市场的需求总量为564.98万平，需求面积远高于未来商圈291.3万平的供给规模。”李得宾解释到。“因此，在未来的商业规划上，东莞需要强化中心城区的商业聚集力，发展中心城区大型商业中心，主导全市商业发展。”