中原：5月东莞住宅成交不温不火 预计6月仍缓慢回升

5月，东莞住宅成交40.87万㎡，环比4月上升6.71%，同比大幅下降38.95%，备受期待的“红5月”并没有如期而至，与多地城市成交大幅下挫相比，东莞楼市住宅成交则显得“不温不火”。5月住宅楼市回升缓慢，主要归根于新开盘量较少，大都以旧盘小量加推为主，同时刚需供应比例缩小，别墅和大户型洋房比例升高，造成购房氛围较弱，成交难掩乏力。东莞住宅楼市已维持了长达5个月的低迷行情，那么在接下来的6月能否不负众望，逆转升温？将更备受考验。

（一）新增供应状况

2014年5月东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

数据来源：东莞中原研究中心

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2014年5月共22个项目出现新增供应，商品房总供应41.41万㎡，面积环比下降4.35%，同比2013年5月大幅下降45%，其中住宅供应36.29万㎡，环比大幅下降24.36%，同比大幅下降68.07%，5月份诸多开发商推货趋于谨慎，市场供应骤紧。

5月开发商推货趋于谨慎，住宅供应降温回落至36.29万㎡。

以新旧盘加推为主，“小步快跑、平价入市”推货战略风行。

5月东莞住宅市场共有15个项目出现供应，分别有中惠·香樟绿洲、花香十二院、万科金色城市、恒大雅苑等，比4月供应楼盘个数明显减少了8个，比去年同期5月楼盘个数减少了21个。5月开盘项目较少，供应大都以旧盘加推为主，以“小量快跑”和“平价入市”双剑合璧的策略出战，究其原因：一、与去年同期有所不同，今年东莞许多项目工程跟不上推货排期，造成阶段性内供应趋紧。由于2012年许多开发商纷纷都取得较好的业绩，资金增厚及市场预期走高，纷纷加快了项目的动工开发，因此造成2013年市场供应非常活跃，而2013年第三季度始遇上银根收紧、利率上浮，楼市观望浓厚、预期走低，迫使开发商有意地放缓了工程进度。二、从拿预售证的速度看，虽预售证的发放速度有所加快，但总体取得预售证的项目并不多。三、由于市场观望氛围犹存，楼市成交久久不见起色，市场预期仍然偏低导致开发商在推货方面较为谨慎，以少量多批次推货试探市场同时便于后期能更好提价；四、由于市场不景气，开发商预期调低，为能在开盘当天取得不错的销售率，以低于市场预期的价格入市。

刚需供应有所萎缩，大户型比重升高。

经合拼处理后， 110㎡以下（刚需）的户型供应20.66万㎡，比重约占57%，而通常东莞刚需供应占比在70-90%间，可见5月刚需供应有所萎缩；110-140㎡户型供应10.93万㎡，占比30.11% ；140㎡以上（再改+高端）的产品主要有万科·棠樾、丰泰·黄旗观邸、格兰名筑、东逸湾花园、新世纪·领居共5个项目供应4.7万㎡，占比约13%。

临深片区仍为主力军，松山湖片区供应倾向活跃。

5月份，临深片区仍为供应主力军，主要有万科·金色城市、万科·朗润园、万科·棠樾、中惠·香樟绿洲、翡翠山湖和金地·湖山大境合计供应15.65万㎡，占比全市的43.14%；松山湖片区有丰泰·黄旗观邸、龙光君御华府、新世纪·领居、嘉宏公园1号和东逸湾花园供应11.25万㎡，占比达31%，面积环比大幅上升175.76%，供应倾向活跃，成为今年首次高峰；滨海片区供应5.67万㎡，占比15.63%；中心城区和水乡片区供应量较小，东北片区和大石龙片区出现零供应。塘厦、樟木头和凤岗供应比较活跃，由于临深片区楼市火热，开发商加快供应对接旺盛需求的欲望非常强烈，在售项目数量迅速增加，目前已达40多个。万科、碧桂园、保利、金地、中信、中惠、佳兆业等品牌房企更是云集其中，通常品牌开发商每年业绩目标较高，迫于年终业绩任务压力，其推货意愿比中小型房企要积极得多，供应节奏相应也比较快。

（二）新开工状况

开发商看好东莞后市，加快项目动工进度，回填市场供应空档。

5月份东莞住宅开工面积为116.04万㎡，环比4月的94.69万㎡增加22.55%，同比去年同期的62.79万㎡增加84.80%，新开工量环比同比大幅增加，主要是由于：一、东莞作为房价洼地、受政策环境影响较小、需求旺盛，使人们都看好东莞的后市市场；二、东莞住宅市场供应已连续多月趋紧，市场进入供应空档期，开发商们纷纷通过加快工程进度来回填市场空档。三、近两个月多地城市限购政策有所松绑，加上5月下旬央行规定银行保障首套房贷投放后，尽管多数银行未见下调首套房贷利率，但审批程序已有所放松，首套房贷放款速度有所提升，对于东莞楼市是一个利好的信息，开发商对后市预期和信心有所回升，纷纷加快项目动工进度。

（三）库存供应状况

住宅供需两不旺，库存持续维持在中低位水平。

截止2014年5月31日，东莞住宅市场库存量为471.37万㎡，环比小幅下降1.05%。根据过去一年的市场消化成绩计算，5月东莞住宅市场消化周期为8.5个月，与4月份基本持平，库存量依然偏紧。从物业类型看，洋房库存为329.54万㎡，环比相对持平，同比小幅上升5.68%；公寓库存为32.87万㎡，环比下降8.17%，同比下降10.50%；别墅库存为108.97万㎡，环比小幅下降1.85%，同比下降9.26%。

在售项目尾盘增多，造成楼市不温不火。

东莞洋房存量中，500套以上的项目仅有7个，300-500套的项目有20个，反映目前手头可售房源充足的项目并不多；而有100-300套的项目有58个，明显比库存充足的楼盘要高出两倍有多，而通常尾货的货量以100-300套为主流，因此反映目前在售项目大都基本处于尾盘状态。目前新盘非常少，在售项目以尾货为主，由于去年销售热闹，东莞大多开发商手上的资金充裕，大部分开发商不会轻易让利。正常情况下，广告、营销等都在前期大量投入，一个项目房子销售率达到75%才能开始有利润，因此尾货也是开发商的利润所在，项目最后时期也是回利的关键时刻，同时由于开发商的新项目也没有上市衔接，尾盘营销投入很少，主观上不会卖得太快，造成楼市不温不火。

（四）市场成交状况

2014年5月东莞住宅成交40.87万㎡，环比上升6.71%，同比大幅下降38.95%。

2014年5月东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据) 

数据来源：东莞中原研究中心

2014年5月东莞商品房成交50.27万㎡，环比4月上升11.17%，同比大幅下降33.04%，其中住宅成交40.87万㎡，环比4月上升6.71%，同比大幅下降38.95%，说明5月东莞住宅成交仍缓慢回升，同比去年黯然失色，东莞住宅楼市攀升空间仍然很大，当前仍处于逐步回升阶段。

    仅少数楼盘消化加快，5月住宅成交市场不温不火。

2014年5全市洋房成交套数环比变化区间：

据东莞中原研究部对市场监测数据统计结果显示，5月共有181个项目出现洋房成交，环比4月增加了8个，从整体上看，东莞楼市表现仍然不温不火，主要分析如下：

①成交超30套的楼盘仍不多，环比4月仅增加3个，同比却大幅减少了19个，反映5月东莞住宅楼市属不温不火的景象。②5月成交套数20-30套间的楼盘个数环比4月相当，对比去年同期大幅减少10个，反映5月份多数楼盘成交仍没起色，比去年同期明显降温。③7成多的楼盘成交套数在20套以下，说明大部分楼盘成交较为低迷，出货速度很慢。

5月供应趋紧、阵雨天气持续笼罩，阻碍市场成交。

由东莞中原地产CCES系统统计显示，5月客户来访量有所下滑，一方面是受中大阵雨天气持续笼罩影响，另一方面是新增供应少，市民上门看楼的欲望比较低。从2012年至今客户来访量走势图看，自去年第三季度始，银根持续收紧、利率上浮、房贷审核加严且发放速度大幅减慢，使客户望而却步延迟购房计划。春节过后，客户来访量大幅回升，尽管人流没有去年同期热，但已比去年下半年的行情要好。今年前5个月楼市时而冷清，时而不温不火，然而来访客量仍能去到不错的水平，充分地反映了欲购房置业的群体很大，市民购房欲望强烈，受制于利率上浮、新增供应紧等因素，从而选择持币观望。 

刚需成交萎缩，改善需求释放明显。

从2013年-2014年5月东莞住宅置业类型成交比重分布图看，过去一年多刚需主导地位尤为显著，占全市的比重大都维持在60%左右，但5月却出现大幅萎缩，下滑至51.88%，另外改善性户型成交比重明显上升，高达21.13%，改善需求释放十分明显，究其原因主要是受到市场供应节奏、产品结构和价格优惠三大因素影响。

1）供应节奏方面：2014年始受大围环境动荡影响，开发商推货节奏明显放缓，市场供应量在2月、3月出现严重缩水，尽管4月有所回升，但其体量仍处于低水平徘徊，由此供应闸门的捏紧，旺盛需求得不到充分释放，相当部分需求被压制，在数据上表现也就更加明显。

2）产品结构方面：在市场供应走低的前提下，5月刚需产品比例有所下滑，刚需供应减少直接压制刚性需求的释放；别墅、大户型洋房产品比重升高，有利于改善需求释放。 

3）价格优惠方面：在售的楼盘中，刚需产品价格优惠比较少，大户型产品的优惠力度比较大，同时大户型客户的购买力也比较强。

综合上述分析得，5月刚需供应少、价格优惠少，改善性大户型供应增加、价格优惠力度大，造成“刚需成交萎缩、改善需求释放明显”的局面。

住宅成交放缓下，开发商通过卖商铺、车位来回笼资金。

由上图可知，5月商铺成交920套，环比大幅上升32.95%，已连续两个月出现大幅上升，成交体量处于高位。此外，从去年第四季度开始，车位供应明显增加，随之带来的是车位成交的连续多月攀升，并处于高位水平。可见，在住宅成交放缓下，开发商转推刚性或不受房产政策影响的物业，通过卖商铺和车位来回笼资金，缓解部分资金压力。

（五）价格分析

2014年5月住宅价格为9151元/㎡，环比相对持稳。

2014年5月东莞各物业成交量价情况（单位：元/㎡）：

2014年5月东莞住宅价格为9151元/㎡，环比微幅上升0.32%。

从2010-2014年东莞住宅均价走势图看，2014年5月东莞住宅均价为9151元/㎡，环比微幅上升0.32%，同比2013年小幅上升6.22%，同比2012年上升13.64%。

推动5月住宅价格上升6.22%的因素：①改善型产品成交比例上升，直接拉升全市均价。②去年五月销售排行（按套数统计）前十的普通住宅项目中，没有项目均价过万，其它基本在6000-9000元间，而今年排行前十的有三个项目均价过万，分别是万科四季花城、汉唐蜜园、恒大御湖。楼市热销盘的价差较大，推升今年全市住宅均价。

由于别墅价格较高，其成交浮动对全市住宅均价的影响悬殊太大。为了更准确、更客观地反映东莞住宅价格的变化情况，因此剔除别墅产品，采取价格中位法分析。

中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

2014年5月普通住宅中位价格为7852元/㎡，环比4月的7763元/㎡小幅上升1.15%。

开发商降价意愿低，特价房与正常单位价格分化明显。

2014年5全市洋房价格环比变化区间：

由上图可知，5月出现洋房成交的楼盘中，1成多楼盘的产品价格上浮超过10%，主要是个别单位价格偏高或新栋楼房定价比以往要高造成。6成多楼盘价格波动在+-5%，反映5月大部分楼盘的价格波动较小，主要是在售的正常单位房源价格调整非常小或相对持稳，同时也可以说明开发商降价意愿较低。约1成的楼盘价格下滑幅度5%

（六）东莞房企及住宅销售情况

5月万科龙头地位不可动摇，万达收金3.08亿跃居第二。

2014年5月开发商商品房销售排名前十名：（按销售金额） 

5月份，万科地产主要有万科金域松湖、万科朗润园、万科金域华府、万科四季花城、万科金色城市等14个楼盘共收金5.23亿元又一次夺下冠军宝座，已连续6个月位居头位，可谓其龙头霸主地位不可动摇。万达集团凭借厚街、东城和长安的万达广场收金3.08亿元排列第二。光大地产主要是靠锦绣山河高档项目贡献，在售项目较少导致收金额较往大幅缩水，收金2.55亿元排名第三，与前两者相比显得有些微薄。

从房企的业绩看，进入前十的房企中，仅有万科和碧桂园金额环比4月大幅下降，其他8个房企均出现了业绩的大幅上涨，主要是因为部分房企供应货量充足推动了成交。综观全市，2014年前5个月大部分房企业绩不为理想，面对年度业绩任务日益负重，出货压力逐渐增大，那么6月开发商们更应该认清东莞楼市格局，做好产品定价和定位策略，促进快速出货。

附件：2014年5月住宅销售套数排行：

（七）后市展望

●  6月多盘扎推新品，刚需超八成。

经历长达半年之久的压抑，部分楼盘开始陆续进入开盘前奏，据东莞中原研究部对市场监测数据不完全统计，6月近20多个楼盘出现住宅供应，包括厚街万达广场、中信富春山居、广基·自由城、碧桂园·常平首府、保利百合花园、保利林语花园、锦绣东方、中惠·松湖城、名巨中央花园、尚峰温莎堡、蜜糖、凤雅颂等。从产品结构看，刚需比重超八成，如厚街万达广场50-116㎡、碧桂园·常平首府66-136㎡、凤雅颂80-116㎡、名巨中央花园75-125㎡、尚峰温莎堡93-118㎡、富山居花园81-123㎡、广基·自由城97-145㎡、保利百合花园94-98㎡5A国际非毛坯三房等等；中大户型洋房供应也有不少项目，如保利林语花园146-180㎡、中信富春山居102-135㎡等；别墅产品主要有富盈·加州阳光213-230㎡、中惠·松湖城160-180㎡别墅、蜜糖130-230㎡mini别墅等。从区域分布看，侧重分布在一二线镇区，如厚街、万江、塘厦、常平、寮步、黄江。从片区分布看，临深片区当之无愧依然稳坐主战场地位，此外滨海片区、松山湖片区和东北片区供应也较为活跃，中心城区供应有所萎缩。整体而言，6月住宅市场供应较为旺盛，将打破连续5个月供应趋紧的困局，市场不乏纯新盘荣耀亮相，随着多盘新品相继扎推入市，楼市气氛将迅速活跃起来。

●  天气好转、营销节点多，或为楼市成交开辟上行通道。

踏入6月，东莞天气将明显好转，市民出户看楼的欲望增加，将助增楼市元气。同时，6月更有传统的节日儿童节、端午节助阵，通常这些节日，市民聚在一起过节的氛围非常浓厚，带小朋友出户游玩的热情很高，开发商商对这种营销节点更偏爱有加，若楼盘营销现场恰时举办主题活动。此外，6月中旬父亲节也是一个很好的营销节点，东莞中原研究部认为在新增供应增多下，楼市氛围有所增强，为楼市成交开辟上行通道。

●  炎热6月，开发商借势高打“世界杯”营销牌。

2014年世界杯比赛即将于6月13日在巴西拉开序幕，炎热夏天，部分市民或更选择居家看球赛，减少出户看房。因此，欲促进楼市成交，6月楼市“世界杯”营销牌成热门，楼盘通过营销现场直播世界杯球赛、赠送巴西看球赛旅游票、看球赛“赌博”赢大礼等活动来吸引大量客户上门。

● 特价房促销仍需持续，淘特价房的机会来了。

从市场反馈显示，前几个月特价房源的消化成绩比较理想，但其它正常单位与特价房的价差仍然较大，造成客户心理上有所排斥，导致正常单位去化速度依然较慢，没有什么起色。对于一些手头可售货源不多，库存稍紧且后续供应还没有那么快能上市的项目，由于开发商不急于出货，对产品价格几乎没什么调整动作。对于一些可售货源比较充足的项目，开发商们大都试图通过推少量特价房源，并屡搞暖场活动来吸引客户上门拉动其它单位的成交，然此阶段下效果较小，容易令客户麻木，甚至造成其心理上产生一定的抗性情绪。因此若要提高客户对正常单位的关注度来带动销售，需对价格下手，降低均价、增加优惠，赢得客户的认可买单。据东莞中原研究部对市场监测，5月中旬开始，尤其下旬已有多个楼盘针对某些楼栋单位采取了下调备案价格，如万科·翡丽山、达鑫·江滨新城、碧琴湾花园、江畔花园、厚街万达广场、盈拓御江等，下调幅度在500-1300元间不等，说明部分开发商对市场嗅觉灵敏，鉴于自身定位已迅速作出了应对策略，另外由于备案制度设计降价重新备案间隔时间为20天，也就预示6月份市场特价房源的投放量加大。面对长达半年的积压，开发商出货压力繁重，预计6月将会有更多调整单位投入市场，促销让利幅度相当不错，若购房者对住房条件和舒适度没有太高的要求，那么淘特价房的好机会来了。

● 低首付继续放低，最大限度促进快速出货。

除了特价房在价格上有较大优惠外，不容置疑低首付也是一个能促进楼市成交的促销方式。尤其，东莞楼市以刚需主流，刚需群体量非常庞大，又因低首付是直接降低刚需客的入市门槛，减少首付的短期压力，能拉动许多客户入市，因此东莞开发商们对低首付促销方式更是偏爱有加，在近半年楼市低迷环境下，低首付营销已成为开发商惯用的手法。在5月份更有多个项目低首付低至1成或现0首付，据监测，6月将有多个楼盘进行加大促销或全面清盘，如水印长堤85折（首付低至1成）、城市立方首付1成等，预计6月将有更多的项目继续打出超低首付的旗号，意在快速去化存量。

● 市场预期调低、开发商理性定价，预计6月住宅均价环比持稳。

6月住宅均价或小幅回调，究其原因：一、刚需供应超八成将利好旺盛需求释放，刚需成交比重上升将拉低全市均价；二、特价房源增加，对成交均价下降有一定的作用；三、现在楼市持续低迷，开发商调低市场预期，不敢定价太高，且更趋于理性。三、大户型促销仍继续，部分项目清仓别墅产品力度加大。

● 多方因素交替影响，预计6月住宅成交仍缓慢回升。

踏入半年之际，楼市增添多了一股紧张的气氛。由市场数据整理分析，接下来6月楼市供应有所加大，现场营销活动不乏，楼市热度将有所升温，然东莞中原研究部认为，预计6月东莞住宅成交仍逐步缓慢回升，主要分析缘由如下：一、新增供应量明显增加，新品将有效激发客户购房置业的热情；二、纯新盘入市有所增加，吸引更多客户眼球，首批产品通常能获得较快的消化速度；三、多盘供应入市将提升市场热度，加热购房氛围，或为楼市打了一支兴奋剂；四、供应的产品以刚需主导，利好旺盛的刚性需求释放；五、市场供应集中在临深片区、滨海片区的热点区域，由于热点区域累积着更多的潜在需求，当供应回填空档，有效刺激区域需求释放；六、供应的楼盘多为一些热盘，且多为品牌房企；七、特价房源增加、低首付加大促销，也将很好地拉动正常单元房的销售。

尽管6月份的楼市氛围有所升温，但由于多数项目搁后在6月下旬或6月底入市，其成交成绩则在7月网签中才能体现，因此预计6月东莞住宅成交仍逐步缓慢回升。