东莞市场充斥尾货清盘购房者不买账 开发商以价换量

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　本周(2014.6.09-6.15)商品房成交面积8.32万㎡，环比上升3.99%，同比下降50.02%。本周商品房成交套数1068套，环比上升32.01%，同比下降25.83%;成交金额8.43元。

　　本周住宅成交面积6.96万㎡，环比上升6.41%，同比下降55.21%;成交套数549套，环比下降5.18%，同比下降55.37%;成交金6.44亿元，成交均价为9256元/㎡，环比下降6.14%，同比下降0.22%。

　　本周非住宅成交套数519套，成交面积1.36万㎡，按面积同比大幅上升23.22%;成交金额1.99亿元，按金额同比大幅上升28.65%，成交均价14644元/㎡。

　　库存尾货以低高层房源为主，对客户吸引力弱造成楼市成交萎靡。

　　截止2014年5月31日底洋房库存中，5层以下的房源占比达到26.86%，而14层以上的房源达到43.35%。项目的在售房源集中在低层和高层，景观朝向和采光通风不敌更高楼层的房源，再加上这部分房源大多数是市场上的“剩货”，对客户的吸引力弱。由于市场全新项目上市寥寥无几，在售项目的可选择性房源少，客户入市的积极性受挫，反映当前供应步伐跟不上需求成为抑制楼市上行的重要因素之一。

　　走为上上策，以价换量换短期资金血液回流。

　　当下楼市进一步陷入困境，连续两周住宅成交套数低于600套，楼市如年初一样再一次被打入冷宫。6月仅仅有少数项目且为新盘项目的成交成绩差强人意，大部分项目成交一蹶不振、疲软乏力。6月已进入中下旬，楼市持续低迷，开发商资金回笼压力越来越大。

　　从营销战略来看，开发商们寄予楼市的厚望显然有些过高，多数采取“边走边看、按兵不动”的策略。开发商与客户持续博弈造成楼市成交不景气，由于客户购房行为不具备压迫性，绝大多数人群均可以选择考虑延迟半年或一年购房。然而，对于通过贷款融资来开发房产的房企来说，半年利润的寡收通常或不会对企业运营构成很大的影响，但是企业业绩较差长达一年以上，压力轻重自然不言而喻。据东莞中原研究部对市场数据监测显示，今年第四季度至明年将有多个楼盘全新入市，区域竞争将加大。在“前有银根收紧持续、后有追兵”的形势下，随着楼市现状局势愈演愈严峻化复杂化严重化，压力负重将无形地鞭策着开发商。

　　资金是企业运行的血液，企业的生存和发展关键在于资金能否正常循环流通，如果资金流量不足、流通不畅、资金断链，企业就会出现财务危机，因此在售项目须保持一定销售速度，才能保持企业资金量有一定的回流，保证企业运营能正常运转。而当前市场观望情绪加浓，来访客量出现走低，显然在过去长达半年多的惯用营销手法，如低首付、送管理费、贴息等已不能对客户构成很大的吸引力，主要是由于利率上浮、房地产行业进入拐点、降价潮等观念已潜移默化地深入了群众内心，因此从心理平衡线上，客户的心理预期价格在降低，若开发商在价格上没有适当的让步，则很难打动客户。那么只有通过对价格作一定幅度的牺牲，给予客户一定优惠惊喜才能达成产品的快速成交。据了解，已有某个别品牌开发商开始准备下阶段的大促销惠价战略，纵然到了后期若再跟风采取价格战显然已失势一截，企业成本也明显增加，因此当前跑量不愧为一个明智的策略。

　　价格视为最为敏感因素，每一位诚意客户都有可能成为业主。

　　本周六保利百合花园勇当先锋，成为6月份首个开盘项目，推120套94-98㎡国际5A非毛坯洋房，开盘当天火热卖完。关键原因在于其开发商入市定价远远低于预期，均价为8500元/㎡。目前凤岗在售项目中，多数价格已近9000元/㎡起，而保利百合花园还带1500元的非毛坯修，若除去非毛坯修成本，毛坯价格为7000元，远远低于凤岗所有楼盘的价格，可谓难得一见的“平民价甩卖”。6月首周东莞楼市的惨淡开局，使多数开发商市场预期迅速走低，为保证项目取得不错的销售成绩，迅速把价格调低入市。

　　我们说价格是楼市最为敏感的因素，当下价格因素显得更加重要，甚至成为决定能否达成签约的直接关键因素。在这种日渐严峻的淡市下，客户变得越来越珍贵，开发商们更要紧紧抓住每一位客户，特别是那些对户型、楼层、小区环境等都比较满意，但仅迫于价格偏高而止步的客户，开发商更应该倍加珍惜，与其洽谈，对价格作适当调整，满足客户的最高心理价格线，引导其迅速置业。

　　尾盘降价促销多，以改善性户型为主。

　　据东莞中原研究部对市场监测数据统计，在东莞洋房成交中，把今年第二季度楼栋的成交均价与去年第四季度相应均价对比发现，降幅在6%-20%间的楼栋有82座，降幅6%-10%的有54座，降幅在11%-20%的有28座，在出现降价的项目主要是尾盘项目较多，如深业·欧景城、长城世家、滨江公馆、龙光君御旗峰、水印长堤、沿海丽水佳园、中信观澜凯旋城、达鑫·江滨新城、中惠·卡丽兰等，且改善型户型降价尤为明显。其中，降价项目相对较多的是一些知名企业，如丰泰地产有4个项目的楼栋出现8%左右的降幅，新世纪地产有3个项目出现降价等，龙头老大万科也位列其中。从区域分布来看，临深片区和松山湖片区出现降价的项目最多。临深片区在深圳客外溢的推动下，片区房价快速上涨出现虚高;松山湖片区由于松山湖景观资源珍稀、区域定位价值高，房价也较高，而靠近东城的区域楼盘更借助区域优势涨价。高价产品直接挑战着客户的购买力，在市场冷淡的情况下，开发商比较明智将房价下调一定幅度促成成交。

　　淡市下商铺顶上，不失为一个资金回笼的好渠道。

　　5月商铺成交920套，环比大幅上升32.95%，已连续两个月出现大幅上升，成交体量处于高位。此外，从去年第四季度开始，车位供应明显增加，随之带来的是车位成交的连续多月攀升，并处于高位水平。可见，在住宅成交放缓下，开发商纷纷苦于资金回笼压力，把一批批商铺或明或暗推入市场。从成交表现来看，自去年9月开始，商铺成交一直维持着非常不错的热烈势头，尤其在今年的5月、6月，成交更是直坡走高，可见当前东莞商业市场投资氛围很强，而开发商通过卖商铺来回笼资金，也很好地缓解了部分资金压力。因此，对于一些手头项目有待售商铺物业的开发商，可以适当考虑先推部分商铺来缓冲住宅难卖压力，同时又不失为一个资金回笼的好渠道。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：

　　本周挂牌土地信息：

　　三、二级市场

　　1、新增供应

　　2、商品房总体成交

　　本周(2014.6.09-6.15)商品房成交面积8.32万㎡，环比上升3.99%，同比下降50.02%。本周商品房成交套数1068套，环比上升32.01%，同比下降25.83%;成交金额8.43元。

　　本周住宅成交面积6.96万㎡，环比上升6.41%，同比下降55.21%;成交套数549套，环比下降5.18%，同比下降55.37%;成交金6.44亿元，成交均价为9256元/㎡，环比下降6.14%，同比下降0.22%。

　　本周非住宅成交套数519套，成交面积1.36万㎡，按面积同比大幅上升23.22%;成交金额1.99亿元，按金额同比大幅上升28.65%，成交均价14644元/㎡。

　　3、商品房总体供需走势

　　本周(2014.6.09-6.15)东莞商品房新增供应6.89万㎡，成交面积8.32万㎡。

　　4、物业类型成交

　　5、住宅成交量价走势

　　本周住宅成交面积6.96万㎡，环比上升6.41%，同比下降55.21%;成交套数549套，环比下降5.18%，同比下降55.37%;成交金6.44亿元，成交均价为9256元/㎡，环比下降6.14%，同比下降0.22%。

　　6、住宅成交单价区间分布

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交549套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有7套，占比1.28%;成交价格在5000-6000元/㎡共有41套，占比7.47%;成交价格在6000-7000元/㎡共有136套，占比24.77%;成交价格在7000-8000元/㎡共有104套，占比18.94%;成交价格在8000-9000元/㎡共有80套，占比14.57%;成交价格在9000-10000元/㎡共有58套，占比10.56%;成交价格在10000元/㎡以上共有123套，占比22.40%。

　　7、各区域住宅成交

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交549套，成交面积6.96万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有30个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的区域仅有3个，包括厚街、南城、沙田，成交套数在20-40套的有万江、虎门、常平、长安等8个镇区，成交套数在10套以下的有高埗、东城、石碣、麻涌、石排等11个镇区。其中排在前列的镇街有厚街66套、南城52套、沙田41套等。

　　从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有塘厦、东城、南城、长安、松山湖等7个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有万江、黄江、寮步、企石等10个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有石龙、樟木头、沙田、石排等11个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有望牛墩和谢岗。

　　8、住宅各面积段成交

　　洋房面积区间成交一览：

　　公寓面积区间成交一览：

   别墅面积区间成交一览：

　　9、住宅各单价区间成交

　　10、各住宅类型成交

　　11、楼盘成交排行

　　洋房成交项目一览(前10名)：

　　公寓成交项目一览(前10名)：

　　别墅成交项目一览(前10名)：

　　商铺成交项目一览(前10)：

　　车位成交项目一览(前10名)：

　　写字楼成交项目一览(全部)：

　　12、商品房预售许可信息:

　　13、开工信息：

　　本周开工项目信息

　　14、竣工信息：

　　本周竣工项目信息：