瑞峰：6月东莞楼市惨淡依然 刚需价格坚挺成交下滑

   一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：信贷不放松降价到位是关键    广东2020年前1300万人进城莞受益

全国层面：随着库存的不断积压，开发商出货压力将越来越大。从之前的低价开盘，到目前的“零首付”等营销策略，都难以撬动观望的刚需，市场僵持状态将继续。在目前的市场上，小规模和小幅度的降价无法迅速打开市场，刺激需求释放。市场成交量要实现反弹，除了信贷宽松外，降价到位才是关键。

东莞层面：广东2020年前推动1300万人进城，全省常住人口城镇化率提高到73%，户籍人口城镇化率达到56%；未来5年大笔资金投入支持开展新型城镇化发展重大专项工作和试点建设。推动粤地级中心城市做大做强。这对东莞来说是一个非常振奋人心的消息，房地产市场亦大有可为。

另外，6月16日，东莞市住房和城乡建设局发布通知，调整商品房预售管理的相关规定，其中涉及有效期和监管等环节。放松预售款监管，省去了许多行政审批环节，提高了开发商的资金利用效率，有助于房企开发周期的衔接与顺畅性。

2、新增供应：富盈旗下3项目上周集中加推   后市供应或将升温

东莞供应紧缩之势依然延续，上周共有6个项目小量加推，合计住宅新增485套，面积约6.17万㎡，环比下滑24%；非住宅新增420套，主要是寮步星城国际花园的车库新增。其中富盈地产旗下的3个项目在上周集中供应，共有384套87-140㎡新品上市，约占住宅供应的80%。从上周新拿预售证来看，预计供应市场将升温，4个纯新项目集中入市，临深片区供应将再次领跑全市。

3、成交情况：6月东莞楼市惨淡状况依然

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2014年6月9日-2014年6月15日）东莞住宅共签约549套，合计6.96万㎡，面积环比小幅上升6%，同比下滑5成以上，楼市冷清气氛依然。上周住宅成交出现特别现象，套数下滑5%面积则增幅6%，产生这种现象的原因是投资类和刚需类产品成交出现下滑，但130㎡以上大户型及别墅产品签约环比增幅明显，拉高整体成交面积。纵观近期各类产品成交来看，大户型和别墅产品优惠力度大，能较好吸引客户入市，去货速度较为平稳；而刚需类产品价格坚挺，优惠力度有限，再加上开发商供应偏紧可售新货有限，在售多为尾货，难以引起购房者的入市欲望，所以成交量呈现日渐下滑的态势。

上周仅有132个项目有成交，无遥遥领先个盘，成交套数最高为花香十二院26套，且签约超过10套的也就10来个项目，部分项目甚至出现零成交，足见目前东莞楼市的低迷。在供应量依然偏紧的环境之下，估计6月东莞楼市成交量依然不会有大幅回升，在售尾货价格若不是有幅度的降价行为，在购房者降价预期越来越强烈的氛围之下，小打小闹的促销购房者将不会买单，尾货去货压力也将徒增。

在住宅市场成交惨淡之下，非住宅却是开发商回笼资金另一渠道，车位和商铺产品是其推货的关键，今年以来推出产品都获得不俗的去货。上周非住宅套数环比上涨126%，主要是因为丰硕广场签约200套8—85㎡中小型商铺所推高的。

4、成交均价：镇区中端项目签约比例高  均价高位回落至9256元/㎡

连续两周高企的住宅均价，上周迎来回落为9256元/㎡。原因是：1、上周签约靠前的项目过半来自于镇区的中端项目，如洋房排名前十过半签约价在7千之下，直接拉低整体均价；2、大户型和别墅产品优惠力度明显，如碧桂园柏丽湾成交9套别墅，签约价为8722元/㎡，与此前对比价格有明显的下滑；3、非毛坯修项目签约下滑。