瑞峰：6月东莞楼市惨淡依然 刚需价格坚挺成交下滑

   一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：信贷不放松降价到位是关键    广东2020年前1300万人进城莞受益

全国层面：随着库存的不断积压，开发商出货压力将越来越大。从之前的低价开盘，到目前的“零首付”等营销策略，都难以撬动观望的刚需，市场僵持状态将继续。在目前的市场上，小规模和小幅度的降价无法迅速打开市场，刺激需求释放。市场成交量要实现反弹，除了信贷宽松外，降价到位才是关键。

东莞层面：广东2020年前推动1300万人进城，全省常住人口城镇化率提高到73%，户籍人口城镇化率达到56%；未来5年大笔资金投入支持开展新型城镇化发展重大专项工作和试点建设。推动粤地级中心城市做大做强。这对东莞来说是一个非常振奋人心的消息，房地产市场亦大有可为。

另外，6月16日，东莞市住房和城乡建设局发布通知，调整商品房预售管理的相关规定，其中涉及有效期和监管等环节。放松预售款监管，省去了许多行政审批环节，提高了开发商的资金利用效率，有助于房企开发周期的衔接与顺畅性。

2、新增供应：富盈旗下3项目上周集中加推   后市供应或将升温

东莞供应紧缩之势依然延续，上周共有6个项目小量加推，合计住宅新增485套，面积约6.17万㎡，环比下滑24%；非住宅新增420套，主要是寮步星城国际花园的车库新增。其中富盈地产旗下的3个项目在上周集中供应，共有384套87-140㎡新品上市，约占住宅供应的80%。从上周新拿预售证来看，预计供应市场将升温，4个纯新项目集中入市，临深片区供应将再次领跑全市。

3、成交情况：6月东莞楼市惨淡状况依然

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2014年6月9日-2014年6月15日）东莞住宅共签约549套，合计6.96万㎡，面积环比小幅上升6%，同比下滑5成以上，楼市冷清气氛依然。上周住宅成交出现特别现象，套数下滑5%面积则增幅6%，产生这种现象的原因是投资类和刚需类产品成交出现下滑，但130㎡以上大户型及别墅产品签约环比增幅明显，拉高整体成交面积。纵观近期各类产品成交来看，大户型和别墅产品优惠力度大，能较好吸引客户入市，去货速度较为平稳；而刚需类产品价格坚挺，优惠力度有限，再加上开发商供应偏紧可售新货有限，在售多为尾货，难以引起购房者的入市欲望，所以成交量呈现日渐下滑的态势。

上周仅有132个项目有成交，无遥遥领先个盘，成交套数最高为花香十二院26套，且签约超过10套的也就10来个项目，部分项目甚至出现零成交，足见目前东莞楼市的低迷。在供应量依然偏紧的环境之下，估计6月东莞楼市成交量依然不会有大幅回升，在售尾货价格若不是有幅度的降价行为，在购房者降价预期越来越强烈的氛围之下，小打小闹的促销购房者将不会买单，尾货去货压力也将徒增。

在住宅市场成交惨淡之下，非住宅却是开发商回笼资金另一渠道，车位和商铺产品是其推货的关键，今年以来推出产品都获得不俗的去货。上周非住宅套数环比上涨126%，主要是因为丰硕广场签约200套8—85㎡中小型商铺所推高的。

4、成交均价：镇区中端项目签约比例高  均价高位回落至9256元/㎡

连续两周高企的住宅均价，上周迎来回落为9256元/㎡。原因是：1、上周签约靠前的项目过半来自于镇区的中端项目，如洋房排名前十过半签约价在7千之下，直接拉低整体均价；2、大户型和别墅产品优惠力度明显，如碧桂园柏丽湾成交9套别墅，签约价为8722元/㎡，与此前对比价格有明显的下滑；3、非毛坯修项目签约下滑。

5、区域供需：

大多数镇区成交持续下滑  厚街连续两周排名冠军

上周有30个镇区有住宅成交，大部分镇区成交皆面临持续下滑的态势。厚街以66套排名首位，贡献力量为花香十二院（26套）、厚街万达广场（22套）两大项目；南城52套排名第二，主力项目不突出，成交项目较为分散，有10多个项目有成交，最高签约套数为7套；沙田41套排名第三，主要是庄士新都滨江豪园签约20套所支撑。从区域供应来看，上周热点镇区供应量依然萎靡不振，也注定镇区的成交量难以回升；而像常平、茶山、道滘有供应量的二三线镇区，新推项目成交也不凸显，难以支撑整体成交回升。

6、产品成交：刚需成交持续下滑  豪宅和别墅产品签约相对平稳

从产品成交来看，70-100㎡刚需户型仍是市场主流产品，上周有248套的签约量，呈现连续三周下滑态势，主要是供应偏紧，市场选择面变窄，尾货吸引力不高，导致成交日渐下滑。而130㎡以上大户型及别墅产品环比皆呈现上涨趋势，从近期来看，其实这两大类产品相对稳定，主要是优惠力度高，吸引观望的客户入市。

7、楼盘活动：

以优惠促销为主题   结合父亲节与世界杯为主题暖场

目前，各类大型活动对卖房效果甚微，房企多采用中小型暖场活动辅助优惠促销手段来出货。从出货效果来看，进一步加大的让利幅度客户仍然不买账，在市场态势不明朗的情况下，购房者对于价格下降预期加强。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：本周无待拍商住/商服用地信息

1.2出让土地：虎门北栅商住流拍地再入市  南城亨美1.46万㎡商业文化用地出让

上周东莞国土局有2宗商住商服用地进行了挂牌公示，其中位于虎门镇北栅村，出让面积约5.29万㎡的商住地，曾因临近紧邻京珠高速，对建设条件受严格控制以及地价过高等原因，在今年5月份流拍过；时隔一个月再次挂牌入市，却并未降低标准，表明该地块亟待出让的决心。另一宗出让地块位于南城区的亨美社区，1.46万㎡的占地面积将用来做商业以及文化娱乐用地，该地块属于南城国际商务区的范围内，因此竞买人必须达到《东莞市南城国际商务区用地项目准入管理暂行办法》用地项目准入条件。

1.3土地成交：樟木头三宗商住商服用地流拍   商业市场不被看好

上周位于樟木头樟罗社区的三宗商住商服用地因无人竞价而以流拍收场，瑞峰置业市场研究部认为： 1、地块定价过高，比同区域的长虹百荟花园项目的起始楼面地价还要高600元/㎡；2、目前樟木头的商业发展并不成熟，商业市场不被看好，且大型的体量较大的商业项目更考验后期的开发运营，存在一定的潜在开发风险，开发商不敢贸然拿下地块，因此商业地块流拍也在意料之中；3、2宗商住地地块面积较小，且形状不规则，不便于开发；4、近期市场成交乏力，楼市走势不明朗，加上部分开发商资金链不是很充裕，房企拿地也越加谨慎，拿地的积极性减弱；5、作为樟木头镇的主要的消费群体——深圳客户也开始观望，所以开发商拿地趋于理性。

2、房地产市场

2.1新开工：3个纯新项目动工  住宅开工量环比上涨39%

上周东莞全市共有3个项目取得开工许可证，合计建筑面积约27.59万㎡，环比上涨39%，非住宅6.26万㎡，环比略涨7%。3个开工项目皆是纯新项目，其中恒大御景苑是恒大地产在2012年溢价135%拿下的地块，总建面约19.08万㎡，此次住宅开工面积约15.48万㎡；道滘镇在上周进入开工阶段的新项目鼎峰香堤雅境，开工量较小，只有1栋的商业楼动工，预计住宅产品将在后市陆续开工；而清溪镇的开工项目是御景东方花园，住宅开工量为12.11万㎡，主力户型为106-128㎡三房，预计在今年三季度入市。

2.2新增供应：富盈旗下3项目上周集中加推   后市供应或将升温

东莞供应紧缩之势依然延续，上周共有6个项目小量加推，合计住宅新增485套，面积约6.17万㎡，环比下滑24%；非住宅新增420套，主要是寮步星城国际花园的车库新增。其中富盈地产旗下的3个项目在上周集中供应，共有384套87-140㎡新品上市，约占住宅供应的80%，分别是道滘的富盈WO城（218套）、茶山富盈香茶郡（72套）以及富盈都市华府（94套）。

上周东莞共有14个项目新拿预售证，临深片区供应爆发，包括樟木头、塘厦和凤岗在内共有6个项目有住宅产品加推；新项目集中入市，4个纯新项目将有新品供应，分别是塘厦镇的三正瑞士半山和广基自由新城，大朗的纺织交易广场及莞城的恒大金碧华府。另外厚街、茶山、石碣等区域也有项目新品加推。

2.3楼市成交

2.3.1总体情况：成交遥遥领先个盘    6月东莞楼市惨淡状况依然

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2014年6月9日-2014年6月15日）东莞住宅共签约549套，合计6.96万㎡，面积环比小幅上升6%，同比下滑5成以上，楼市冷清气氛依然。

在住宅市场成交惨淡之下，非住宅却是开发商回笼资金另一渠道，车位和商铺产品是其推货的关键，今年以来推出产品都获得不俗的去货。上周非住宅套数环比上涨126%，主要是因为丰硕广场签约200套8—85㎡中小型商铺所推高的。

2.3.2供需量价走势：镇区中端项目签约比例高  均价高位回落至9256元/㎡

连续两周高企的住宅均价，上周迎来回落为9256元/㎡。原因是：1、上周签约靠前的项目过半来自于镇区的中端项目，如洋房排名前十过半签约价在7千之下，直接拉低整体均价；2、大户型和别墅产品优惠力度明显，如碧桂园柏丽湾成交9套别墅，签约价仅为8722元/㎡，与此前对比价格有明显的下滑；3、非毛坯修项目签约下滑。

2.3.3物业类型成交：洋房签约470套唱主角  别墅产品签约回升

2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需为主力  130㎡以上大户型环比皆上涨

2.3.5成交排名

2.3.5.1区域成交排名: 大多数镇区成交持续下滑  厚街连续两周排名冠军

上周有30个镇区有住宅成交，大部分各镇成交皆面临持续下滑的态势。厚街以66套排名首位，贡献力量为花香十二院（26套）、厚街万达广场（22套）两大项目；南城52套排名第二，主力项目不突出，成交项目较为分散，有10多个项目有成交，最高签约套数为7套；沙田41套排名第三，主要是庄士新都滨江豪园签约20套所支撑。从区域供应来看，上周热点镇区供应量依然萎靡不振，也注定镇区的成交量难以回升；而像常平、茶山、道滘有供应量二三线镇区，新推项目成交也不凸显，难以支撑整体成交回升。

2.3.5.2个盘成交排名（按套数）

2.3.6成交明细

2.3.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡刚需产品为主角  占总体23.5%

2.3.6.2别墅产品面积区间成交：300-400㎡产品比例较高  占总体54.6%

2.3.6.3住宅各单价区间成交：6000-8000元/㎡成交比例回升  占总量47.5%

2.3.6.4别墅各单价区间成交：15000元/㎡以下产品成交为主  占比58.1%

2.3.7楼盘活动： 以优惠促销为主题   结合父亲节与世界杯为主题暖场

目前，各类大型活动对卖房效果甚微，房企多采用中小型暖场活动辅助优惠促销手段来出货。从出货效果来看，进一步加大的让利幅度客户仍然不买账，在市场态势不明朗的情况下，购房者对于价格下降预期加强。

三、宏观经济政策环境

1、国内

1.1经济环境 

1.1.1年内二次降准昨起实施 释放千亿资金 股市积极回应

年内第二次定向降准 (降低存款准备金率)昨日正式实施，预计释放资金约1000亿元。当天市场传闻，定向降准扩大至符合条件的股份制银行，民生银行和兴业银行此次分别被降低0.5个百分点;另有招商银行、宁波银行也获准降低存款准备金0.5个百分点。昨日晚间有消息称，工农中建交五大行只要符合标准 (涉农贷款达到一定比例，或小微贷达到一定比例)，也可获准降低准备金率。

有机构表示，降准虽扩围至股份制商业银行，但依然以支持小微企业为指向，这也符合稳增长的主基调。日前公布的5月经济数据显示经济下行压力加大，降准扩围被认为是对5月投资下行的快速回应。

1.1.2李克强：有信心实现7.5%目标 经济增速放缓正常

据路透社报道，李克强总理周一表示，中国今年有信心实现7.5%的增长目标，并称政府已经准备好调整政策来确保达成这一目标。

在访问伦敦前夜，李克强在为英国泰晤士报撰写的文章中称，中国经济增速放缓是正常的，并不构成问题。“中国经济需要以适当速度增长，今年预计将增长7.5%左右，”他写道，“这个速度慢于以往，不过是正常的。”“尽管下行压力巨大，中国经济仍在稳步向前。我们将继续在必要时进行提前和温和调整。我们充分准备好了排除各种风险，有信心实现今年的增长目标。”

1.1.3李克强对地方经济不刺激拍桌子：只顾自己乌纱帽

地方GDP警报，微刺激竟成不刺激，中央全面督查纠错。原本对GDP数字十分敏感的一些地方政府，仿佛一夜之间“脱胎换骨”了，面对一系列微刺激政策，竟然落实不力，以至于国务院总理李克强在认识到有些地方“为官不为”后“拍了桌子”。

中国政府网报道，在5月30日召开的国务院常务会议上，李克强总理批评一些不作为的地方官员是“尸位素餐”。这显然已不是极个别的案例，在地方财力紧张和人事变动频繁的客观背景下，一些地方官员主观地把微刺激简单理解成了不刺激，结果导致改革和调结构推不下去。

1.1.4货币政策不存在大幅放松空间

央行调查统计司司长盛松成日前表示，我国企业对债务融资的依赖较大、杠杆率水平较高，继续加杠杆将增加宏观经济脆弱性，因此，货币政策不存在大幅放松的空间。

实物资本供给有限而投资需求相对无限、货币供给有限而货币需求相对无限，这两对供需矛盾从根本上导致了我国目前高利率与高货币余额并存的局面。

企业部门的杠杆率和经济周期密切相关。2010年中国经济开始去杠杆化，然而由于经济增速下滑，企业盈利水平下降，去杠杆化的进程非常缓慢，2012和2013年企业杠杆率不降反升。我国企业对债务融资的依赖较大、杠杆率水平较高，继续加杠杆将增加宏观经济脆弱性，因此，货币政策不存在大幅放松的空间。

1.1.5发改委：相当长时间内都鼓励社会资本投资

发改委投资司司长黄民12日在深化投资审批制度改革新闻发布会上说，目前全社会的投资的增长和对经济的均在预期之内，在相当长的时间内政府都会鼓励投资，特别是鼓励社会资本的投资。

1.1.6房企进入“白银时代”面临转型

和“黄金时代”相比，“白银时代”独有的特征正逐渐显现。精细化、平台化、金融化趋势将是未来房地产业的发展方向。未来的客户需求会有很大的区别，而移动互联网时代企业也需要更加善待客户。“白银时代”的房企将从开发商向平台运营商的角色进行转换，因为平台才是最符合互联网时代商业逻辑的形式。互联网正在影响经济社会发展的方方面面，传统行业都面临着互联网的改造。今后的房企将不是靠资产去赚钱，不是靠拥有黄金地段的物业去赚钱，而是靠拥有经营物业的能力去赚钱。

1.1.7广东2020年前推动1300万人进城

广东省6月15日召开全省城镇化工作会议，对新型城镇化工作做出全面部署。会议提出，到2020年，广东将推动超过1300万人进城，全省常住人口城镇化率提高到73%，户籍人口城镇化率达到56%，实现不少于600万本省和700万外省农业转移人口及其他常住人口落户城镇；未来5年，广东省财政每年拿出不少于10亿元，支持开展新型城镇化发展重大专项工作和试点建设。

会议要求，广东省将从珠三角和粤东西北的不同实际出发，突出两大抓手：以“三旧”改造为抓手，推动珠三角城市更新；以扩容提质为抓手，推动粤东西北地级中心城市做大做强。

1.2政策环境

1.2.1国土部：养老服务设施建设纳入土地利用总体规划

近期，民政部、国土资源部、财政部、住房和城乡建设部四部门联合下发《关于推进城镇养老服务设施建设工作的通知》，这是国土资源部今年第三次就养老设施用地发文。

《通知》要求推进各类养老机构建设与发展，各地公办养老机构要充分发挥托底作用，进一步降低社会力量开办养老机构的门槛，支撑社会力量开办养老机构。强化养老设施用地保障，按照人均用地不少于0.1平方米的标准，分区分级规划设置养老服务设施。各部门要形成密切合作的良性工作机制，各地国土资源、住房城乡建设等部门要加强对项目规划、用地、建设和竣工验收等环节的监督。用于城镇养老服务设施建设的用地、用房，不得挪作他用。未经法定程序，不得改变养老服务设施的用途。严禁养老服务设施建设用地、用房改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。

1.2.2国土部：《节约集约利用土地规定》发布

近期，国土资源部发布《节约集约利用土地规定》。这是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章，自2014年9月1日起实施。

《规定》强调国家通过土地利用总体规划，对建设用地实行总量控制，确定建设用地的规模、布局、结构和时序安排。《规定》提出城乡土地利用应体现布局优化的原则。禁止在土地利用总体规划和城乡规划确定的城镇建设用地范围之外设立各类城市新区、开发区和工业园区。同时，城市建设用地应因地制宜采取组团式、串联式、卫星城式布局，避免占用优质耕地。实行建设项目用地标准控制制度，对农用地整治、高标准基本农田建设、城镇低效用地再开发和农村建设用地整治、工矿废弃地整治等方面提出了新的要求。

1.2.3四川：农村土地经营权改革将迈入“深水区”

四川省委办公厅、省政府办公厅近期联合下发《关于加快构建新型农业经营体系专项改革方案》，此方案的出台，意味着四川农村和农业发展将掀起新一轮改革浪潮。

该《方案》放活农村土地经营权成为此次改革的重点。将在稳定农村土地承包关系长久不变的基础上，以县（市、区）为单位统筹农村各类产权的确权，力争到2016年底全省完成确权登记面积达到90%以上。在具体工作中，分层推进，在今年年底前，全省55个省级试点县（市、区）确权登记面积要达90%以上；60个重点县（市、区）全域开展确权登记，确权登记面积达40%以上；其余县（市、区）全面启动确权登记。与此同时，四川省将建立确权登记管理信息系统，探索农村土地承包经营权抵押、担保的多种实现形式。

1.2.4上海：7月起上调公积金缴存基数

上海市公积金管理委员会日前发布通知，自7月1日起该市调整住房公积金缴存基数和月缴存额上下限。同时，缴存基数由2012年月平均工资调整为2013年月平均工资。

根据通知，2014年度上海住房公积金月缴存额上限将为2116元，较2013年度增加146元；城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者的住房公积金月缴存额上限为3626元，较2013年度增加248元；月缴存下限为226元，较2013年度增加22元。

此外，2014年度职工本人和单位住房公积金缴存比例仍为各7%；补充住房公积金缴存比例仍为各1%至8%。缴存住房公积金确有困难的单位，可以申请降低缴存比例或缓缴住房公积金。

1.3楼市环境：

1.3.1不动产投资意愿指数首现“不景气”

交通银行日前发布中国财富景气指数，当期报127点，比上期下滑3个百分点，经济景气指数、收入增长指数和投资意愿指数三个指标均有不同程度下滑。在投资意愿中，小康家庭对不动产投资的意愿报99点，首次落入不景气区间。

最新一期的投资意愿指数不同于之前连续4期的平稳态势，而是从117点下滑至114点。其中流动资产投资意愿和不动产投资意愿均下滑了3个百分点。特别是对不动产投资的意愿已持续6个月呈下滑态势，报99点，创指数设立以来的新低，并且首次跌破100荣枯分界线，落入不景气区间。

调研显示，随着房地产市场的降温，拥有多套房家庭的不动产投资意愿呈现显著下滑态势，表明房地产投资和投机性需求明显萎缩；相比之下，持有一套房家庭的不动产投资意愿表现平稳，说明刚需人群已成为购房主力。分不同城市看，北京、上海、广州、深圳、成都5个核心城市的家庭对不动产投资意愿保持相对平稳态度，而非核心城市家庭对不动产投资意愿从去年底起已连续6个月下滑，跌至不景气区间。

1.3.2土地市场下滑   标杆房企拿地节奏放缓

悲观情绪似乎正在成为房企的主旋律，然而今年开年以来，土地市场依然亢奋，但土地市场的热情直到今年4月才开始正式消退，且标杆房企出现愈加谨慎的态度。专家表示，土地成交下降不排除各地政府通过人为控制出让节奏因素。但企业自身在前期土地市场上的透支，应该是当前谨慎拿地的关键因素。

多数业内人士认为，拿地潮或将结束，现金流承压部分企业已经面临资金链断裂或债务违约的风险，房企拿地日趋谨慎。

1.3.3房企促销噱头多真降少

就在日前，绿城集团官网发布了“绿城将向老业主发放20万元面值的优居优享卡”的活动公告，称将于2014年6月10日至2015年6月1日推出发放总价20万元面值的“优居优享卡”的活动。消息一经传出，便被诸多媒体解读为“绿城打破不降价