东莞市场充斥尾货清盘购房者不买账 开发商以价换量

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　本周(2014.6.09-6.15)商品房成交面积8.32万㎡，环比上升3.99%，同比下降50.02%。本周商品房成交套数1068套，环比上升32.01%，同比下降25.83%;成交金额8.43元。

　　本周住宅成交面积6.96万㎡，环比上升6.41%，同比下降55.21%;成交套数549套，环比下降5.18%，同比下降55.37%;成交金6.44亿元，成交均价为9256元/㎡，环比下降6.14%，同比下降0.22%。

　　本周非住宅成交套数519套，成交面积1.36万㎡，按面积同比大幅上升23.22%;成交金额1.99亿元，按金额同比大幅上升28.65%，成交均价14644元/㎡。

　　库存尾货以低高层房源为主，对客户吸引力弱造成楼市成交萎靡。

　　截止2014年5月31日底洋房库存中，5层以下的房源占比达到26.86%，而14层以上的房源达到43.35%。项目的在售房源集中在低层和高层，景观朝向和采光通风不敌更高楼层的房源，再加上这部分房源大多数是市场上的“剩货”，对客户的吸引力弱。由于市场全新项目上市寥寥无几，在售项目的可选择性房源少，客户入市的积极性受挫，反映当前供应步伐跟不上需求成为抑制楼市上行的重要因素之一。

　　走为上上策，以价换量换短期资金血液回流。

　　当下楼市进一步陷入困境，连续两周住宅成交套数低于600套，楼市如年初一样再一次被打入冷宫。6月仅仅有少数项目且为新盘项目的成交成绩差强人意，大部分项目成交一蹶不振、疲软乏力。6月已进入中下旬，楼市持续低迷，开发商资金回笼压力越来越大。

　　从营销战略来看，开发商们寄予楼市的厚望显然有些过高，多数采取“边走边看、按兵不动”的策略。开发商与客户持续博弈造成楼市成交不景气，由于客户购房行为不具备压迫性，绝大多数人群均可以选择考虑延迟半年或一年购房。然而，对于通过贷款融资来开发房产的房企来说，半年利润的寡收通常或不会对企业运营构成很大的影响，但是企业业绩较差长达一年以上，压力轻重自然不言而喻。据东莞中原研究部对市场数据监测显示，今年第四季度至明年将有多个楼盘全新入市，区域竞争将加大。在“前有银根收紧持续、后有追兵”的形势下，随着楼市现状局势愈演愈严峻化复杂化严重化，压力负重将无形地鞭策着开发商。

　　资金是企业运行的血液，企业的生存和发展关键在于资金能否正常循环流通，如果资金流量不足、流通不畅、资金断链，企业就会出现财务危机，因此在售项目须保持一定销售速度，才能保持企业资金量有一定的回流，保证企业运营能正常运转。而当前市场观望情绪加浓，来访客量出现走低，显然在过去长达半年多的惯用营销手法，如低首付、送管理费、贴息等已不能对客户构成很大的吸引力，主要是由于利率上浮、房地产行业进入拐点、降价潮等观念已潜移默化地深入了群众内心，因此从心理平衡线上，客户的心理预期价格在降低，若开发商在价格上没有适当的让步，则很难打动客户。那么只有通过对价格作一定幅度的牺牲，给予客户一定优惠惊喜才能达成产品的快速成交。据了解，已有某个别品牌开发商开始准备下阶段的大促销惠价战略，纵然到了后期若再跟风采取价格战显然已失势一截，企业成本也明显增加，因此当前跑量不愧为一个明智的策略。