东莞市场充斥尾货清盘购房者不买账 开发商以价换量

　　价格视为最为敏感因素，每一位诚意客户都有可能成为业主。

　　本周六保利百合花园勇当先锋，成为6月份首个开盘项目，推120套94-98㎡国际5A非毛坯洋房，开盘当天火热卖完。关键原因在于其开发商入市定价远远低于预期，均价为8500元/㎡。目前凤岗在售项目中，多数价格已近9000元/㎡起，而保利百合花园还带1500元的非毛坯修，若除去非毛坯修成本，毛坯价格为7000元，远远低于凤岗所有楼盘的价格，可谓难得一见的“平民价甩卖”。6月首周东莞楼市的惨淡开局，使多数开发商市场预期迅速走低，为保证项目取得不错的销售成绩，迅速把价格调低入市。

　　我们说价格是楼市最为敏感的因素，当下价格因素显得更加重要，甚至成为决定能否达成签约的直接关键因素。在这种日渐严峻的淡市下，客户变得越来越珍贵，开发商们更要紧紧抓住每一位客户，特别是那些对户型、楼层、小区环境等都比较满意，但仅迫于价格偏高而止步的客户，开发商更应该倍加珍惜，与其洽谈，对价格作适当调整，满足客户的最高心理价格线，引导其迅速置业。

　　尾盘降价促销多，以改善性户型为主。

　　据东莞中原研究部对市场监测数据统计，在东莞洋房成交中，把今年第二季度楼栋的成交均价与去年第四季度相应均价对比发现，降幅在6%-20%间的楼栋有82座，降幅6%-10%的有54座，降幅在11%-20%的有28座，在出现降价的项目主要是尾盘项目较多，如深业·欧景城、长城世家、滨江公馆、龙光君御旗峰、水印长堤、沿海丽水佳园、中信观澜凯旋城、达鑫·江滨新城、中惠·卡丽兰等，且改善型户型降价尤为明显。其中，降价项目相对较多的是一些知名企业，如丰泰地产有4个项目的楼栋出现8%左右的降幅，新世纪地产有3个项目出现降价等，龙头老大万科也位列其中。从区域分布来看，临深片区和松山湖片区出现降价的项目最多。临深片区在深圳客外溢的推动下，片区房价快速上涨出现虚高;松山湖片区由于松山湖景观资源珍稀、区域定位价值高，房价也较高，而靠近东城的区域楼盘更借助区域优势涨价。高价产品直接挑战着客户的购买力，在市场冷淡的情况下，开发商比较明智将房价下调一定幅度促成成交。

　　淡市下商铺顶上，不失为一个资金回笼的好渠道。

　　5月商铺成交920套，环比大幅上升32.95%，已连续两个月出现大幅上升，成交体量处于高位。此外，从去年第四季度开始，车位供应明显增加，随之带来的是车位成交的连续多月攀升，并处于高位水平。可见，在住宅成交放缓下，开发商纷纷苦于资金回笼压力，把一批批商铺或明或暗推入市场。从成交表现来看，自去年9月开始，商铺成交一直维持着非常不错的热烈势头，尤其在今年的5月、6月，成交更是直坡走高，可见当前东莞商业市场投资氛围很强，而开发商通过卖商铺来回笼资金，也很好地缓解了部分资金压力。因此，对于一些手头项目有待售商铺物业的开发商，可以适当考虑先推部分商铺来缓冲住宅难卖压力，同时又不失为一个资金回笼的好渠道。